向日本社宅及都更取經 新北市社宅國際論壇12月重磅登場

文．顏瓊真 圖．新北住都中心提供

新北住都中心即將於今(113)年12月舉辦「新北市社會住宅國際論壇」暨「六都社宅營運管理聯繫大平台」，為使活動內容更充實，今年9月初由新北住都中心執行長錢奕綱率隊赴日參訪交流，帶回社宅管理及都市都更的不少寶貴經驗。

率團赴日取經社宅及都更

參訪團包括「社宅﹢聯盟」及「新北都更大聯盟」成員的財團法人台灣建築中心、社團法人台灣建築醫學學會、台灣物業管理學會，及社團法人新北市建築師公會等各領域社宅專家學者前往日本東京社會住宅進行參訪考察，就社會住宅管理、全齡化社區、在地發展及活絡社區等議題進行交流。

錢奕綱表示，此行主要拜會日本獨立行政法人都市再生機構(UR都市機構)、東京都住宅政策本部及東京都住宅供給公社(JKK東京)；同時拜會三井不動產委外單位及東急不動產株式會社，及參訪東京最新具代表性的都市更新案件。

在社會住宅管理方面，錢奕綱談到，日本社會住宅制度起源較早，隨著戰後重建而發展，政府主導的公營住宅佔有較大比例，如UR都市機構全國社宅管理規模達近70萬戶；JKK東京總管理住宅數量近34萬戶，其中公社住宅71,541戶，受託管理都營住宅266,841戶。

而日本與台灣，因國情不同，在社宅運營上仍有不同點，例如日本由於人口老化和城市化，社會住宅的需求多樣化，特別是針對老年人和單身家庭的住宅需求迫切；而台灣年輕人面臨較高的房價和租金，對於經濟適用房的需求較為迫切。

此外，日本社會住宅多由公營機構建設和管理，並且有長期的維護體系。台灣社會住宅的建設近年來多由政府及地方政府主導，在管理上由各縣市陸續成立住都中心投入管理社宅業務。

不過，日本非常重視社會住宅的社區環境與社區活動，鼓勵居民參與社區治理。而台灣雖然也有社區營造的理念，但在實施上仍需加強，特別是在居民參與的部分。

社宅管理五大新思維

錢奕綱表示，這次的參訪，也讓新北住都中心在管理上，激盪出以下新思維，包括：

一、智慧化管理系統：持續優化管理系統，應用大數據和資訊技術，提高服務效率和降低管理成本。

二、跨領域合作整合全齡化管理模式：結合商圈、大學及社會團體資源，推動社區共享生活圈，促進居民互動與合作。借鑒日本社會住宅的方式，促進政府、民間企業及非營利組織的跨領域合作，共同推動社會住宅管理。

三、高齡社福公私協力：面對高齡人口增加，強化公私部門的合作，共同應對資源有限的挑戰，打造有助於社交的公共空間，減少孤獨感，促進社會連結。

四、社區微笑助理：設立專門的社區助理，提供全天候即時支援，提升社區整體幸福感。

五、環保節能設施：在社會住宅建設中納入環保節能設備，加強社區防災功能。

其中，有關高齡長者的照護上，錢奕綱說，此次參訪獲得不少寶貴經驗，像日本社宅會與當地機構或大學合作提供高齡者支援服務，不少社團學生會定期到社宅陪伴老人，與長者的互動，讓老人受到如家人般的關懷。

高齡長者照護偏重「陪伴」

他說，根據國發會發布，台灣將在明(2025)年進入超高齡社會，而新北市社會住宅的管理戶數在明年將達5200戶以上，雖然，住都中心早就針對65歲老人，在今年6月推出「長者安心居方案」，但未來希望也能第三方機構如NGO組織，或學校社團合作，引進服務時數的「陪伴」機制，並在社區多辦活動，讓長者能「活」能「動」，快樂過每一天。

至於都市更新方面的他山之石，錢奕綱談到，日本都市更新策略大致上配合其都市計畫，而都市計畫又與經濟發展緊密結合，探究其推動策略，除透過完整立法外，亦成立強而有力的推行機構，且無論中央或地方政府都鼓勵都市再生，並與大型開發商密切合作，這與台灣近幾年盛行的公辦都更推動方式有相同之處。

日本都市更新的政策穩定且透明，與其他國家相比有明顯優勢，且開發後提升當地的生活與商業環境、吸引大量國際人才與科技企業，未來發展潛力巨大。

日本推動都更具有五大特點

日本對都市更新發展有五大特點，包括：

一、上位計劃結合：

日本在大規模開發的規劃十分完整，將都市計畫、都市設計、都市更新等一併處理，同時融合公共空間規劃設計兼顧防災避難時民生設施所需功能，非常值得國內推動都市更新相關單位借鏡，讓重建更有效率，加速居住安全的提升與環境品質改善。

二、整體規劃：

此次考察案例共同特點之一為，整體且完善發展計畫及基地建築規劃，並透過開放空間系統，與鄰近的地鐵系統及地鐵站串聯，作為基地及周邊地區發展並成功導入人流。

無論是車站地區結合周邊土地的發展，車站周邊結合具有商、辦、住機能的大型企業大樓，或是基地開發引入防災與節能減碳的概念，日本政府依各地區不同特性及條件，採用合宜的開發策略達到改善都市環境品質。

三、點線面發展：

日本推動都市更新多以街區整體環境改善的「線」、「面」發展模式推進，從整體環境考量，提出結合交通建設、地區發展特色、產業需求、地主意見、歷史人文等願景，同時一併解決道路、綠地、廣場、開發空間、交通及防災等需求，有效整合各方及各階段計畫。反觀台灣目前由政府主導及民間自行推動的都市更新案，礙於所有權人整合不易，多以小面積基地的重建開發為主。

四、都市更新過程尊重土地所有權人，提高其參與意願：

日本在社會文化或法律制度上皆對土地所有權予以高度尊重，推動都市更新過程亦極尊重土地所有權人，以「權利變換」制度讓所有原地主均可參與再開發組合，與開發商共同成為都市更新實施者。

五、妥善保存古蹟：

在「麻布台之丘」個案當中，開發商特別於街區內保留了歷史遺跡-「八幡神社」，對於歷史與再生之保存，日本與開發商採取尊重及開放的態度，反思目前台灣所面臨之都市更新與歷史保存矛盾、古蹟納入都更保存受阻、指定古蹟卻無資源等等，確實值得借鏡。

成功推動兩公辦都更案

錢奕綱談到，截至今年四月底的統計，新北市屋齡超過30年的老屋共有80萬2,646棟，新北市長侯友宜除了「都更三箭」外，更於110年1月5日領先全台，成立「新北住都中心」，專責社會住宅的營運以及辦理都市更新業務，透過企業化經營模式、引入民間專才，提升社會住宅管理營運品質。

新北住都中心即將邁入第5年，在過去4年於都更範疇，也繳出非常亮眼的成績單，成功推動「大陳更新單元三」及「大陳更新單元四」的公辦都更案。

錢奕綱表示，「大陳更新單元三」為新北市公辦都更的重大里程碑，也是中心成立後首案，此案更新前戶數約252戶，中心於110年3月進場整合，為掃除住戶的抗拒心理，特別於當地設立「推陳出新站」，派人員常駐，傾聽住戶的心聲，「聽你講什麼」、「聽你要什麼」，透過一次又一次的傾聽及解說，消除住戶「怕被騙」的害怕，而能成功整合。

此案在住戶、市府、在地民意代表與中心團隊的共同努力下，於112年11月核定公告實施，並於113年7月拆除完成，預計114年動工興建，成為國內公辦都更案的典範。

社宅論壇及大平台重磅登場

但秉持著「好還要更好」的前提，新北住都中心一直在追求進步，目前正積極籌劃12月將舉辦的「新北市社會住宅國際論壇」暨「六都社宅營運管理聯繫大平台」。

錢奕綱談到，管理新北青年社會住宅為中心重要使命，為朝向永續發展、優化管理的質量，將舉辦「New Taipei City x Tokyo社會住宅國際論壇」，以「社會住宅永續發展實踐」為主軸，輔以「社會住宅管理進行式」及「社會住宅全齡多元共居模式」等議題，邀請日本專家學者來台專題分享推動日本社會住宅管理經驗。

同時邀請新北市政府城鄉發展局、國內公學會社宅領域專家學者，以綜合論壇座談方式共同討論，達到社宅管理國際經驗交流與合作之目的。期望啟發國內社宅相關管理人員的新思維，並獲得具國際化創新的維護管理經驗，充分開拓新視野。

而今年度由新北住都中心接棒辦理「社會住宅營運管理聯繫大平台」活動，採用不同以往的交流方式舉辦，特邀請日本東京都住宅供給公社(JKK東京)、日本獨立行政法人都市再生機構(UR都市機構)專家及國內學者共同座談分享經驗，藉由日本管理社會住宅的維管方式及實際執行面的做法深度交流，持續精進第一線人員專業、優化國內社會住宅管理模式。

錢奕綱表示，社會住宅的興辦是國家重要政策之一，成立「社宅營運聯繫大平台」是一個重要里程碑，要讓第一線社宅管理者共同探討學習，針對社宅管理、住戶服務、廠商履約等重要議題進行經驗交流，期許逐步建立嚴謹且制度化的管理方法，使全國的社宅資源均能獲得長期良好的維護，讓更多世代的民眾整體居住品質更有韌性，實現「穩住、住穩」目標。

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