▲在退租返還房屋時，記得雙方要先針對押金返還的數額及返還日期等協議達到共識，才能順利結束租約關係。
圖文／崔媽媽基金會
多年以來，向崔媽媽求助租屋諮詢的排行榜中，到期退租時房東不返還押金的糾紛一直是佔最大比例的一項。日前，更是有多位房客向崔媽媽反映，房東總是能舉出相當多房客無法接受的理由，來主張押金扣除不返還，甚至還有表示二個月押金不夠扣，另外還向房客追討賠償的情形。究竟，房客租約到期要返還房屋時，房東主張要從押金中扣除的各種理由，如何判斷哪些是合理的？而房客是不是都只能接受呢？或是房客能不能最後兩個月不繳租金，主張讓房東從押金扣除呢？
首先，要先知道「租金」跟「押金」是兩種完全不同性質的費用。房客向房東承租房屋開始，繳付租金就是房客應負擔的義務，所以只要在履約期中，房客就應該如合約所約定繳付租金；而押金的性質則是房客預付給房東作為將來因租賃關係所產生損害賠償之擔保。所以，房客是不能用拒繳租金來做為要求房東一定會退還押金的手段。
那麼，押金在什麼情況房東可以主張扣除不返還呢？
我們最常聽見押金被扣除的理由，不外乎是設備家具損壞要修繕、屋況返還時需要清潔或是有欠租金或水電瓦斯費用未結清等等，若是因為房客提出提前終止，則可能還有衍生要扣除一部份押金做為違約金。欠繳租金或是水電瓦斯等費用本應由房客負擔，所以這部份從押金扣除是合理的，只要計算方式透明並雙方確認完成就不會有爭議；而以物品損壞或屋況需清潔粉刷為理由，房東主張扣除押金做為賠償，這部份則是目前最常見雙方「喬不攏」的糾紛。
崔媽媽義務律師劉亞杰表示：「雖然押金應於租期屆滿時，無息全額返還房客為原則。但是在例外的情形下，房東可以主張「扣抵」，項目包括：積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋（含設備）毀損之修繕費用（以可歸責於承租人所致者為限，但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害，原則上房東應依民法第430條自行修復）。然而，雙方如就數額、項目有爭執時，可申請調解，房東宜先檢具相關費用之單據、發票，就損害項目拍照存證，以便行使權利時舉證之用。」
通常情況是房東會主張當初交付的設備是好的，但房客返還房屋時物品卻壞了，所以會要求扣除與設備等價的金額或是要房客買新的賠償。這部份的爭議在於，房客是否同意設備的損壞是因房客的原因所造成？因為房東有設備修繕之義務，若無法舉證是因為房客的原因造成損壞，設備之修繕應該是房東要負擔的，而非轉嫁至房客身上。而就算是房客同意負擔部份修繕費用，究竟合理要扣除多少修繕費用也需要雙方協調同意才行。清潔費、粉刷費等也是一樣的道理，房東可以提出他的主張，房客當然也可以選擇同意或不同意，但雙方在友善的溝通下仍喬不攏，則就必須走法律途徑來各自爭取了。
崔媽媽提醒，任何爭議發生時，先記得翻開當初的租約仔細看看，各項條文在權利義務上的約定為何？哪些是雙方各自該負擔的責任？若真的無法達成共識，而押金房東也不願意返還，房客則需要做好相關資料的留底(例如:點交返還鑰匙的證明、當初繳付押金及各期繳租的證明等)，先以發存證信函的方式向房東提出押金返還的訴求，後續再申請調解時，交由調解委員會來協助釐清責任了。
當然，日前有幾則房客在搬離時惡意破壞屋子及設備的租霸新聞，這對房東造成的損失就不只是兩個月押金而已，所以在要求對方要負責任的同時，我們也要想想自己的責任盡了沒有，台灣人講求情理法，雙方好聚好散才是最佳的分手方式，對簿公堂絕對是兩敗俱傷的下場，崔媽媽希望房東房客平日就能建立良善的溝通，這才是預防租屋糾紛發生的最好策略！
●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成為大眾的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。
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