賣厝阿明／房產登記共同持有專家建議要事前書面協議

房屋共同持有是一種蠻常見的產權登記，常見在家族繼承、配偶共置房產或借名登記的情況。這樣的產權安排是有其便利性與優點，但在房貸辦理、還款分配、收益分配以及房產處置時，就有可能因其他共有人意見相左而受阻，為此，阿明特別邀請太平洋房屋五股店組長黃博聖，為大家解析關於房屋共同持有的優缺點與相關建議。

▌什麼情況會出現房屋共同持有？

黃博聖指出，通常會以「持分」形式分配登記給多名所有權人，以下是幾種常見情況：

■ 家族繼承：例如多名繼承人共同繼承遺產。

■ 共同出資：共同投資或夫妻成家時一起出錢購置房產，產權共同登記。

■ 借名登記：將房產登記在他人名下，通常因有稅務、貸款或信用條件需求而採用。

▌常見共同持有的登記形式

■共同登記：即雙方擁有房產的共同持分。這種設定的優勢在於安全性較高，可防止任一方在未經對方同意下出售或抵押貸款。缺點則是貸款額度可能會受另一方的信用狀況影響導致降低。

■預告登記：指的是房產登記在一人名下，但另一人則擁有限制權。例如，房產登記在甲名下，乙通過預告登記確保甲在未經乙同意下無法出售或抵押房產。這種設定的優勢在於節省成本。缺點是若甲欠債而遭法院查封，房產無法避免被強制執行拍賣的風險。

■借名登記：將房屋以他人名義登記。可能因有貸款需求，需要有信用情況良好的持有人申請。

▌黃博聖分析共同持有的優缺點

■優點：

1. 若共有人欲出售持分，其他共有人擁有優先購買權。

2. 降低個人經濟壓力，共同分擔持有房產必要成本支出、房貸與維修費用。

3. 夫妻一同購置可提高可貸資金與運用靈活性，促進共同經營家庭的目標。

■缺點：

1. 交易限制：房產處置時需全體共有人同意。

2. 稅務影響：可能用掉共有人「土地增值稅優惠」及「首購貸款優惠」的一次性資格。

3. 利益爭議：若無書面明確約定，可能引發收益或成本分攤的糾紛問題。

黃博聖回憶，曾服務一對新婚夫妻購置婚房，因男方家長堅持房子須登記在男方名下，而引發爭執。當時組長建議採用「夫妻共同持有」，並解釋民法第1005條夫妻財產制規定，夫妻若無特別登記，均採法定財產制，因此登記在誰名下並非關鍵，但若登記在雙方名下，彼此有更明確共同努力的目標，一方面凝聚雙方的心，也能提升夫妻情感。夫妻接受了黃組長建議，順利購置新房，後來，這對夫妻再度來訪，再次感謝當時黃組長提供了專業建議讓他們能和睦成家，並表示即將迎接新的家庭成員，再度回來請黃組長協助換房事宜。

▌共同持有申請房貸申請人需備條件：

銀行貸款：必須取得所有持分人的同意，才能將房屋作為抵押品。

民間借貸：視借貸機構要求，部分貸款機構不需所有持分人同意，仍可作為抵押品。

▌共同持有人申請房貸會有什麼風險與影響？

共同持有人申請房貸後無法償還貸款時，銀行最終可能會拍賣房屋償還貸款，這就直接影響其他共有人持有的產權部分。因此，在共同持有之前，各方都應協商並有明確對資金運用及風險分攤方案共識，以避免產生後續糾紛問題。

黃組長提醒，共同持有房屋雖然確實會有其好處，但也可能因稅務、貸款及交易限制引發複雜問題，為保障雙方權益，務必與所有共有人在事前協議清楚，並訂立書面契約，明載具體規範未來收益分配、產權處置等細節，若共有人對房屋使用、收益或處置意見分歧，或面臨房屋交易等複雜情況，建議採取協議分割的方式來解決問題，並透過專業地政士或律師協助來確保法律效力。

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