三個解方 打開癥結

實價登錄 市場更透明

面對深不見底的租屋黑市，租屋成交價格實價登錄也是解方之一。

張金鶚說，目前租屋市場只有仲介出租房子才有實價登錄，一般房東都沒有實價登錄，政府應規定所有的租屋成交價格都要實價登錄，建立資訊公開透明的市場，房東登錄就要繳稅，房客也能夠申請租金補貼。

其次是要給予房東出租輕稅。由於九成房東出租房子有所得但未申報，為了讓房東浮出檯面、誠實申報，對於把房子租給一般房客的房東給予單一稅率的出租輕稅及分離課稅，用意是給房東輕稅，總比逃稅對國家稅收有幫助。

另外像是給與房東大赦期，或是讓房客可以當「吹哨人」，也都能解決目前弱勢租屋問題。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡也觀察，現在實價登錄制度雖納入租屋交易，但僅限經由仲介業者協助成交的租賃案件，才必須申報，相對於租屋市場絕大多數仍以房東自行出租為主，房東卻沒有申報登錄的義務，造成租屋實價登錄資料量匱乏，也使得租賃市場淪為地下化。

「主要關鍵仍是稅，」呂秉怡坦言，房東擔心租屋實價登錄，租金收入就會曝光，進而成為實價課稅的對象，「這是租屋市場不透明的最大瓶頸，也無法讓租屋市場資訊充分揭露，有效納管。」

租賃合約 應納消保法

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱舉例，現行《租賃條例》中，政府雖公布「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，但沒有罰則，對房東沒有實際約束力，只是淪於「道德宣示」。

例如，契約規範房東不可拒絕房客將租金支出列報所得稅減免、房東不得拒絕房客設戶籍或申請租金補助，但實務九成房東都拒絕房客，房客為了能順利租到房子，也不敢爭取對自己有利的條件，委屈接受，根本就是「不平等租約」。

彭揚凱認為，目前《租賃條例》對房客保障的相關條文，並未落實，應該回歸到《消保法》的解釋，認定房東有「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，就是「企業經營者」，把房東納入《消保法》的體系內，房客租屋就可適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，房東若違反契約，即適用《消保法》的罰則，以打擊不平等租約。

此外，《租賃條例》雖提供免費的租屋糾紛調處機制，但也沒有成效。彭揚凱質疑，目前租賃爭議有地政機關負責調處，然而，地政機關過去處理的都是土地糾紛，在委員選派和調處的程序都頗為費時，使用更是乏人問津，正因如此，《租賃條例》已施行四年，「在台北市的房屋租用爭議項目做成調處結果的數量掛零，這是完全沒用的機制。」

所得稅扣抵 增至30萬

目前《所得稅法》規定民眾在年度報稅時，一年可列舉12萬元租金支出扣抵綜所稅，不過，實務上使用率卻極低。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，根據「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣有超過100萬戶租屋族，但賦稅署統計同年度有申報租金支出扣抵綜所稅的納稅戶卻僅約2.7萬戶，如此明顯的落差，除了房東拒絕房客報稅外，更主要是租屋族多採標準扣除額申報綜所稅，列舉扣除完全缺乏誘因，房客更是「看得到、用不到。」

崔媽媽基金會執行長呂秉怡也分析，因租金不斷上漲，租屋族的負擔日益沉重，現在租金支出已與2001年訂定的12萬元水準有巨幅差異，就連租金指數和物價指數都已經翻了好幾倍，「怎麼能繼續用12萬元為基準？」

以主計處2020年資料為例，全台家戶年平均租金支出約為18萬元，月支出約為1.5萬元；內政部2020年公布第二期社會住宅包租代管計畫，台北市平均月租金約為2萬元。

但呂秉怡說：「實際上市場上的租金行情應當更高，若以每月租金2.5萬元為上限，認列所得稅扣繳額度，才比較符合現在租屋市場實際的租金水準。」

呂秉怡主張把租金支出改為特別扣除額，並將抵扣額度由12萬元提高到30萬元，這樣可增加房客報稅的誘因。