開店的地點學： 三萬份大數據分析「地點」的布局戰略， 你務必要懂的街道線索。

推薦序一 想開店的人很多，會教你選開店地點的人就不多了／張欣民
推薦序二 開店想致勝，更要懂地點之外的玄機／鍾文榮
推薦序三 分析失敗原因，找出成功關鍵，就是地點學的迷人之處／羅右宸

前言 想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛
序言 剖析影響營業額的十個因素，看點眼光精準

第1章 街道，是閱讀人類心理的戰略寶庫
1.路邊開店，三角窗未必都好，要找「受角」
2.在轉彎處的麥當勞，都怎麼開店？
3.好不好停車？用錯覺消除心理障礙
4.「左彎待轉」會害你流失客人
5.店面小，就模仿得來速
6.想享受區域效果，人口流量得夠多
7.成行成市的好處，也可能血流成河
8.門前車速快，營業額無法提升。怎麼辦？
9.地點差，就得創造體驗

第2章 開店找點？向群雄割據的便利店討教
1.要開一家便利店，背後還有這些糾葛
2.好店面如今已所剩無幾
3.「地點學」從個人獨家情報，變成一套方法
4.即使捨棄了地點，也別捨棄整個區域
5.頂級商業區，開店賣低價品
6.挑戰者創新求變，老大哥不變應萬變
7.制式便利店，一點客製化
8.法規限制，可以用裝潢解套
9.就算有人潮，別忘了物流成本
10.人行道寬度、步速，與穿著
11.管你是不是空屋，盯上就跑不掉

第3章 無懼激戰！餐飲業的地點布局戰略
1.商業辦公區的餐廳很難賺錢
2.中午生意興隆，晚餐時段你觀察了嗎？
3.好地點不會一成不變，要觀察環境調整業態
4.能讓顧客記住你的就是好地點
5.一旦連鎖經營，誰管你哪家店創始
6.高級法國餐廳和外送披薩店有什麼共通點？
7.多品牌餐飲企業，開發業態勝過開發地點
8.餐飲業抄襲模仿最凶悍，怎麼辦？
9.次級地點開出一流店，商品與管理都得夠強
10.咖啡店翻桌率好低，怎麼成功？
11.開分店是好事，但開多了「目的性」會消失
12.工作流程不佳，地點好也沒用
13.好的「空間感」，不可將就
14.「需要時正好就在」的地點
15.如何在紅海市場中避開廝殺？
16.要時尚？要歐吉桑？
17.連鎖巨人闖進地盤，私人店家靠啥迎戰？
18.創業者的感覺，得讓人學得來

第4章 地點學派不上用場？不拘泥於地點的業態
1.有強大的品牌就不堅持地點
2.本身就是能聚集人潮的引導設施
3.人潮會消失，不是鬧區都適合開店
4.不在一樓，就得做到讓人慕名而來那一天
5.在購物中心開店，要看懂開發商心計
6.你能看出一個顧客引導設施引導了誰嗎？
7.投幣停車場不是為了給你停車而出現
8.如果只是窗口業務，不必堅持好地點
9.別認為附近只有我一家。對手環伺啊
10.你能否熬到成為名店？
11.你能吸引客人追隨嗎？
12.要服務老顧客？或者強壓地頭蛇？
13.空蕩蕩卻不會倒

第5章 地區特性、街道、車站——地點布局三重點
1.地點布局模式，換個城市就無法套用
2.鄉間郊區開店，先調查人口哪聚集
3.勘查街道格局和慣用交通工具
4.觀察乘客特性和吞吐量
5.兩個捷運出口就在附近，業績反而差
6.活動場館周邊，為何沒餐廳沒便利店？
7.跨區、跨大眾運輸路線擴張，大忌

第6章 所有店面都通用的黃金守則
1.別被平均收入誤導，先看人口數
2.開店不可憑感覺，要觀察並蒐集數據
3.人潮，要用手動計數器算過才準
4.招牌怎麼做，能吸引目光？
5.大型超市面臨困境，須另創利基
6.觀察人潮，提供他們方便
7.兩大障礙造成東西好，客人還是不進來
8.味道好竟然不是再度光臨的首要理由
9.站在店門口，還是沒看過你的店。正常
10.刻意觀察。練習用各種條件剖析一家店

結語  租金不貴的好店面難找，「地點學」使你獨具慧眼

前言

想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛

　　我是D.I.Consultants 顧問公司總經理，負責幫企業經手店鋪拓展，因此無論酷暑或嚴冬，只要我一有空，就會在外頭徘徊。即使是同一條市街，我也會在平日的白天、晚上，以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。

　　為什麼要這麼做？因為針對「要把店開在什麼樣的地方，才會賺錢？」、「為什麼那家店可以賺那麼多？」等問題，我們一直尋求的答案，全都在現場。

　　街道不僅時常變化，店家也會經常更替，路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此，我非常喜歡走在街道上、注意這些變化，探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發，不僅能幫助純粹的店鋪經營者，對一般的上班族也很有用。

　　「那家便利商店一直稱霸業界的理由，就在於它的『執拗』。」
　　「乍看之下應該會生意興隆的地方，竟暗藏著恐怖的陷阱。」
　　「數據資料很重要，但更重要的是在現場走動，用自己的眼睛確認。」
　　「一下子爆紅的店家，要是趁勢拓展據點，之後反而可能門可羅雀。」
　　「只要人氣商品具備壓倒性的實力，根本不需要地點布局戰略。」

　　這些概念不僅止於店鋪經營，也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說，而地點布局戰略和商業模式之間的密切關係，也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略，其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。

　　為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何，我將會以身邊容易理解的案例，帶領你觀察路邊的店鋪（第一章），而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界（第二章）、餐飲店的攻防策略（第三章），再進一步學習不限於這些行業、業態的其他類型（第四章）。接下來跳脫業界的框架，從街道或車站的視角，來學習如何挑選適合的地點（第五章），最後則是彙整想實際開店的人，都應該知道的現實規則（第六章）。

　　總而言之，本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人之外的讀者，也能在閱讀之後產生樂趣。

　　每天通勤或跑業務時，總是無意間在街上走著，當你讀過這本書之後，要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣，進一步找出商業上的啟示？我想，對於經常外出或喜歡逛街的人來說，很快就會感受到：「街上到處充滿了地點的布局戰略。」

　　根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示，1996年的餐飲店數量為84萬家，2012年則是58萬家。在這大約16年間，減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中，身處興衰成敗的店鋪商務，能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店家，必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略，來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬訂方式，以及貫徹執行的方法？

推薦序一

想開店的人很多，會教你選開店地點的人就不多了
正聲廣播《日光大道》房產節目主持人／張欣民

　　我在房地產市場有二十多年的經驗，主持房產廣播節目已屆十一年多，除了持續關注房市的價量變化之外，對於房地產當中的產品店面，更是有高度的興趣。好多年前，我就提出一個投資店面的「123原則」。所謂123原則既好記又容易判別，簡單分享如下。

　　一、選擇臨主要馬路第一線一樓之店面

　　「1」這個原則還有兩個重點，其一是主要馬路第一線，最怕你覺得第一線馬路的店面價格太貴，於是退而求其次，找店面找到同路段的第一巷或是第二巷去，這種店面不但不能投資，更不適宜開店。其二是一定要一樓的店面，這樣的實體店面才是消費者最容易接近的，也就是所謂的「可及性」，這點很重要！

　　二、臨路寬度最好在二十米左右

　　「2」指的是店面前面的道路寬度，這寬度不是越寬越好，正好相反，店面臨路的寬度是越寬越不好。實地觀察黃金店面臨的路寬度，大概是在二十米左右最理想，三十米以內尚可接受，若超過三十米，或是更寬的大馬路店面都不宜。

　　三、優先選擇位於「三角窗」的店面

　　所謂「三角窗」是臺語的說法，是泛指位於兩條道路交接處的店面，也就是說它是兩面臨路。這也是為什麼很多商家在開店時，都優先找三角窗店面的原因。

　　有幸先睹開店專家榎本篤史的新書《開店的地點學》，對照後才發現，他提出來的某些觀點，跟我的123原則不謀而合。當然，本書不只是講如何挑選店面地點，還有很多開店當老闆的成功經營Know How。

　　現在很多年輕人的夢想，是開個小餐廳、咖啡館，一圓創業當老闆的夢，也是眼下不景氣氛圍中小資族的小確幸。但是年輕的小資族找店、開店，往往不是道聽塗說就是跟著感覺走，缺乏專業人士的引導，也欠缺專業的開店知識，結果常常血本無歸，交了不少冤枉的學費。

　　事實上，臺灣不是沒有開店專家，看看街道兩旁琳瑯滿目的各色商店，就知道臺灣一定有不少這方面的行家。只是這些專家都只是為個別的連鎖集團或業主服務，更視開店Know How 為最高機密，鮮少有人願意將這些KnowHow 公開。

　　如今在臺灣能看到一本由真正的專家所寫的開店指南，《開店的地點學》正是一本不藏私的開店祕方，我想這絕對是創業開店者的一大福音，可讓年輕人不再走冤枉路、不再花冤枉錢，因此非常樂於撰文推薦，也祝新書一出版就能夠洛陽紙貴，嘉惠更多的人。

推薦序二

開店想致勝，更要懂地點之外的玄機
《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師／鍾文榮

　　在臺灣，無論買房子或找店面，大家一定耳熟能詳的就是「Location、Location、Location」，因為很重要，所以要連講三次。為什麼Location（地點）如此重要，大家也許說不上來，但隱約指向「錢」這個字。於是乎，好地點就有好價錢，大家都心知肚明，越先看中好地點，就越有賺到錢的可能。

　　這幾年，大型連鎖業者在各地開店，很多都在人潮少與交通動線差的地方設點，憑直覺想，虧錢的生意沒人願意做，這些積極的業者，有可能是看到了「地點」之外的玄機。

　　《開店的地點學》這本書，作者以在日本二十多年的開店顧問經驗，剖析了地點之所以重要的原因。說得直接一點，就是「營業額」。買房子要的是增值，找店面要的是業績，這並無二致。

　　回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要，經濟學家看中的就是「經濟租」，這是指要素收入和其機會成本之間的差額，於是乎，降低成本（經濟學一律指的是機會成本）、增加收益，就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大，極大收益就是我們所講的「眉角」。

　　換言之，地點就好端端的在那邊，決定這個地點能夠從事何種商務行為，營業額當然有差異。就像貓王（艾維斯．普利斯萊〔Elvis Aaron Presley〕）在當歌星成名之前是貨車司機，然而貓王可以決定演戲，也可以經商，他的收益都會因為角色而改變，但貓王這個人並沒有改變，貓王就是地點。

　　有趣的事就在這裡，如果你今天打算找間店面、從事零售買賣，走在路上，你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念？作者提出了「地點」和「商圈」等共10個關鍵因素來決定營業額，方便讀者就這10個關鍵因素，來評估自己設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後，判斷的準則就相對有數字和理論支持。

　　但是，市場上很多資訊都是公開透明的，大家眼中所見的可能有些雷同，概念也相似，某些地點之所以熱門，代表這點的「經濟租」夠高，以至於大家競爭；隨後，租金與價格就會水漲船高，直到大家都沒有利潤為止，然後開始退出市場。

　　舉臺中市的案例說明會更清楚，公益路是市區相當知名的美食餐飲街，諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店，這本是聚集後的經濟效果，最後會外溢到每個店家。但也因為如此，店面大都是承租的，公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果，導致租金水漲船高。最後，負擔不起連連調漲租金的餐飲業者，只好另尋他路。所以，經濟學家普遍認為，當市場充斥著競租行為時，對經濟體是不利的。

　　作者另外提出說明，地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌，也就是說尋租的過程中，尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然，在彼此競爭的結果下，沒有人會是贏家，而且實際情況是地點即便不好，還是能靠品牌力吸引顧客。所以，當我走在臺中市的重劃區，見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區，直覺就想到，這弦外之音透露著業者的策略，「地點」也是策略性經營出來的。

　　《開店的地點學》這本書，以作者二十多年的經驗觀察地點致勝的邏輯，以臺、日兩地相仿的經濟結構來看，值得有需求的人參考。

推薦序三

分析失敗原因，找出成功關鍵， 就是地點學的迷人之處
募資買房達人／羅右宸

　　這本《開店的地點學》真的是房地產學的經典代表作之一。書中講述房地產的價格與價值，是由多種複雜的因素構成的。例如都市、交通、人潮、車潮、停車位、外部環境，以及內部公共環境格局、內部裝潢等，依據不同開店的產業別及經營模式，所評估的準則也不盡相同。究竟要用什麼依據和原則，來評估房地產獨一無二的特性呢？

　　書中的答案就是：「具體數據的操作經驗。」因每個標的狀況都不同，一定要親自調查、做功課，而本書就是你的大數據百科寶典。書中會教你判斷車流量的方向、路線做紀錄，以及便利商店龍頭7-ELEVEN怎麼建立一個開發部隊，又其評估、挑選店面的原則是什麼？大型連鎖餐廳到底要開在郊區，還是市中心的車站旁？店面停車位要多少個，才足以容納用餐消費者？各行業類別，每個車站都可以去開店經營嗎？有太多不同的行業、地點、產品要評估，而本書的內容，正可以讓人細細品味其中奧妙。

　　此外，店面的產品類別也非常多元，像是除了人潮不多的一樓地下室與樓上樓層，是要租給一般行政辦公室的類別；甚至是郊區型的閒置空地做長租後，再活化、利用；還有一般坊間觀光夜市常看到的分割攤販店面，以及臺灣流行的娃娃機熱潮等，實在很難用一個整體概括的大原則，來分析所有房地產的收租產品類別。

　　我想，只有不斷的實戰操作、記錄，分析失敗行業做不起來的原因，然後蒐集大量的數據並檢討，才能找出成功的方程式，而這也是這本《開店的地點學》的迷人之處。藉由快速瀏覽一本書，便能學習作者花了好幾十年的經驗與原則，這才是我要的。這本書也能讓我在房地產領域，不斷的學習成長，因此樂於推薦給所有讀者。