全美二手房銷售量 連2年降至近30年新低

橙縣紀事報報導，美國房地產市場正變得愈來愈難以負擔，根據全國房地產經紀人協會（NAR）24日公布最新數據，全美二手房銷量，連續第二年降至近30年來新低。根據NAR，2024年全美二手屋銷量下降0.7%，僅售出406萬套，創下自1995年以來最低交售紀錄，甚至略低於2023年疲軟表現。持續攀升的貸款利率、多年來市場房源短缺，及房價創歷史新高等因素，持續阻礙潛在購屋者，尤其是首購族。

然即使銷售低迷，房源短缺和貸款利率上升，仍使賣家比買家更具優勢，推動去年全國房價中位數上升至歷史新高的40萬7500元，比去年同期增長4.7%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，「美國人口從1995年至今增加7000多萬，房屋銷量怎可能如此低？房價創歷史新高，貸款利率上升，庫存不足等因素，可解答部分疑問。」

自2022年以來，全美房地產市場一直處於銷售低迷，當時貸款利率開始從新冠肺炎疫情時的低點回升。根據房地美（Freddie Mac）數據，30年期平均利率在2023年10月飆升至23年來最高點，近8%，去年9月短暫跌至兩年來低點，大部分仍在7%左右。

房貸利率上升加上房價飆升，嚴重削弱購屋者購買力，市場上房源稀缺，數百萬潛在購屋者被迫離場。截至2024年12月底，市場上僅有115萬套房屋供銷售，儘管此一數字比前一年增長16.2%，但仍遠低於1999年以來每年約198萬套的平均值。

按目前的銷售速度計算，這些可供銷售的房源僅能滿足3.3個月銷售需求，相比之下，在供需平衡的市場中，房源通常可滿足四至六個月需求。雷蒙詹姆斯（Raymond James）金融公司首席經濟學家阿萊曼（Eugenio Aleman）在一分研究報告中寫到，「這意味著美國房地產市場在房源可用性和房價上行壓力方面的問題正持續惡化。」

導致房屋供應短缺的因素有很多，包括十多年來新建住房量低於平均，房主持有房屋時間更長等，儘管川普競選時，將增加住房供應作為競選政見之一，但並無快速解決方案。Bright MLS首席經濟學家斯圖特萬特（Lisa Sturtevant）表示，「過去十年，全美平均每年銷售約520萬套房屋，要恢復到此一水平恐需幾年，甚至可能要到2030年代。」

2020年和2021年因貸款利率下降，大幅增加美國人購買力，雖然許多經濟學家預測今年30年期固定房貸平均利率可能會有所下降，但普遍認為不會降至6%以下，這仍是五年前利率的兩倍左右。

而去年秋季利率的下降，仍促使房屋銷量在全年最後三個月內按月增長。根據NAR，去年12月房屋銷量按季節性調整後增長2.2%，達424萬套，超出FactSet分析師預測的422萬套。去年12月房屋銷售中位數價格連續18個月上漲，達40萬4000元，同比增長6%。首購族在去年12月佔所有房屋銷售的31%，高於22月的30%和2023年12月的29%。然全年首購族比例僅為24%，歷史平均為40%。