Immobilieninvestment

Immobilieninvestments umfassen den Kauf, Besitz, Verwaltung, Vermietung und/oder Verkauf von Immobilien mit Gewinn. Die Verbesserung von Immobilien als Teil einer Immobilieninvestitionsstrategie wird als eine Immobilieninvestition angesehen, die als Immobilienentwicklung bezeichnet wird. Immobilien sind eine Anlageform mit begrenzter Liquidität im Vergleich zu anderen Investitionen. Weiterhin sind sie kapitalintensiv (obwohl Kapital durch Hypotheken-beliehen werden kann) und stark cash-flow-abhängig. Wenn diese Faktoren durch den Investor nicht richtig bewertet und verwaltet werden, werden Immobilien zu einer riskanten Investition.

Quellen und Erwerb von Investitionsgütern

Immobilienmärkte sind in den meisten Ländern nicht so organisiert und effizient wie Märkte für andere, liquidere Investitionsgüter. Durch ihren sehr individuellen Charakter sind einzelne Immobilien schwer vergleichbar und nicht direkt austauschbar. Dies stellt den Investor vor die Herausforderung Immobilien mit begrenzten Informationen zum Zustand oder Lage zu bepreisen. Deshalb kann die Suche nach Immobilien mit erheblichen Arbeitsaufwand und Risiko verbunden sein, sowie den Wettbewerb innerhalb der Investoren um individuelle Immobilien stark abhängig von Marktkenntnissen abhängig machen. Informationsasymmetrien sind auf dem Immobilienmarkt alltäglich. Dies erhöht das Transaktionsrisiko, bietet aber für Investoren mit Informationsvorsprüngen den Vorteil Immobilien günstiger kaufen zu können. Zur Beurteilung der Marktpreise gibt es verschiedene Schätzungstechniken.

Zu den typischen Quellen von Investitionsobjekten gehören:

• Online-Portale

• Immobilienmakler
• Banken
• Öffentliche Versteigerung (Zwangsversteigerungen, Nachlassverkäufe usw.)
• Privatverkäufe
• Investoren (Vermieter, Fix & Flip)
• Über Anteile an börsennotierten REITs

Sobald eine mögliche Investitions-Immobilie in Betracht gezogen wird und die erste due diligence (Prüfung der Unterlagen auf Besonderheiten und Stichhaltigkeit) durchgeführt wurde, muss der Investor mit dem Verkäufer bzw. dessen Immobilienmakler den Verkaufspreis, sowie Verkaufsbedingungen aushandeln und in einem Kaufvertrag verschriftlichen. Dabei unterstützen oft Makler und auf Immobilien spezialisierte Fachanwälte den Erwerbsprozess, da dieser komplex und eine unsachgemäß ausgeführte Transaktion, sowie deren Rückabwicklung sehr kostspielig oder zum Teil unmöglich sein können. Während des Erwerbs einer Immobilie macht ein Investor in der Regel zu Beginn der Verhandlungen ein formelles Kaufangebot, ergänzend manchmal eine Zahlung einer Reservierungsgebühr an den Verkäufer oder Makler, um sich die Rechte des Investors zum Abschluss der Transaktion zu reservieren, wenn Preis und Bedingungen zufriedenstellend verhandelt wurden. Diese Gebühr kann, muss aber nicht rückerstattet werden und gilt als ein Signal für die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht des Investors. Bei Reservierung hat der Investor die Möglichkeit weitergehende Prüfungen durchzuführen und die Finanzierung zu erhalten. Innerhalb der Bedenkzeit hat der Investor in der Regel das Recht, das Angebot ohne Strafe zu widerrufen und eine Rückerstattung der eingezahlten Gelder zu erhalten.

Der Einzelpreis einer Immobilie ist im Vergleich zu anderen weit verbreiteten Anlageinstrumenten (wie Aktien oder Anleihen) in der Regel sehr hoch. Nur selten zahlen Immobilieninvestoren den gesamten Kaufpreis einer Immobilie in bar. Gewöhnlich wird ein großer Teil des Kaufpreises durch ein Darlehen finanziert, wie z. B. ein Hypothekendarlehen oder Annuitätendarlehen, das durch die Immobilie selbst besichert ist. Die Höhe des durch Schulden finanzierten Kaufpreises wird als Beleihung bezeichnet. Der Betrag, der durch das eigene Kapital des Investors, durch Barmittel oder andere Vermögensübertragungen finanziert wird, wird als Eigenkapital bezeichnet. Das Verhältnis von Beleihung zum gesamten Schätzwert (oft als „LTV“ oder „Loan to Value“ für eine konventionelle Hypothek bezeichnet) ist ein mathematisches Maß für das Risiko, welches ein Investor eingeht, wenn er zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie einen Kredit einsetzt. Üblicherweise versuchen Investoren ihren Eigenkapitaleinsatz zu verringern und ihre Hebelwirkung zu erhöhen, so dass ihre Kapitalrendite (ROI) maximiert wird. Kreditgeber und andere Finanzinstitutionen haben in der Regel Anforderungen an Mindesteigenkapital für zu finanzierende Immobilieninvestitionen. In der Regel werden Größenordnung von 20–30 % des Schätzwertes angesetzt. Soll eine Bank eine Immobilie mit umfangreichen Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen finanzieren, wird der zu finanzierende Anteil gesenkt und der Investor muss mit höheren Eigenkapitaleinsatz das Projekt absichern.

Einige Immobilien-Investment-Organisationen, wie Real Estate Investment Trusts (REITs), einige Pensionsfonds und Hedge-Fonds, verfügen über ausreichend große Kapitalreserven und Anlagestrategien, um eine 100%ige Beteiligung an den von ihnen erworbenen Immobilien zu ermöglichen. Dies minimiert das Risiko, das sich aus der Hebelwirkung ergibt, schränkt aber auch die potenzielle Rendite ein.

Einkommensquellen

Eine typische Investitionsliegenschaft erzeugt auf vier allgemeine Arten Geldflüsse an einen Investor:

• Nettobetriebseinkommen (NOI)
• Steuervergünstigungen
• Eigenkapital-Aufbau
• Wertsteigerung

Das Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) ist die Summe aller positiven Einkünfte aus Mieten und anderen Quellen, die von einer Immobilie erwirtschaftet werden, abzüglich der Summe der laufenden Ausgaben für Instandhaltung, Versorgungsleistungen, Gebühren, Steuern und anderer Kosten dieser Art (Schuldendienst wird nicht in das NOI einbezogen). Das Verhältnis des NOI zum Kaufpreis des Vermögens, ausgedrückt als Prozentsatz, wird als Kapitalisierungsrate oder CAP-Rate bezeichnet und ist ein übliches Maß für die Performance einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie.

Verrechnungen von Steuervergünstigungen erfolgen auf eine von drei Arten: Abschreibungen, Steuergutschriften und Verlustvorträge, die die Steuerschuld, die mit Einkünften aus anderen Quellen verrechnet wird, für einen Zeitraum verringert.

Der Aufbau von Eigenkapital ist die Erhöhung der Eigenkapitalquote des Investors im Laufe der Zeit durch Abzahlung des Schuldendiensts. Der Aufbau von Eigenkapital zählt als positiver Cashflow aus dem Vermögenswert, wobei die Schuldendienstzahlung aus dem Einkommen aus der Immobilie und nicht aus unabhängigen Einkommensquellen geleistet wird.

Wertsteigerung ist der Anstieg des Marktwertes einer Immobilie im Laufe der Zeit, der beim Verkauf der Immobilie als Cash-Flow realisiert wird. Die Wertsteigerung kann sehr unvorhersehbar sein, es sei denn, er ist Teil einer Entwicklungs- und Verbesserungsstrategie wie dem Fix & Flip. Der Kauf einer Immobilie, bei der der größte Teil der prognostizierten Cashflows aus dem Kapitalzuwachs (steigende Preise) und nicht aus anderen Quellen erwartet wird, wird eher als Spekulation denn als Investition betrachtet.

Investitionsstrategien

Investition in Zwangsvollstreckung

Einige Einzelpersonen und Unternehmen konzentrieren ihre Anlagestrategie auf den Erwerb von Immobilien, die sich in einem gewissen Stadium der Zwangsvollstreckung befinden. Eine Immobilie wird als vor der Vollstreckung betrachtet, wenn der Hausbesitzer mit seinem Hypothekendarlehen in Verzug geraten ist. Formelle Zwangsvollstreckungen sind je nach Situation unterschiedlich und können gerichtlich oder außergerichtlich sein, was sich auf die Dauer der Vollstreckungsphase, sowie der erzielte Wert der Immobilie auswirkt. Sobald die formalen Zwangsversteigerungsverfahren im Gange sind, können diese Immobilien bei einem öffentlichen Verkauf beim örtlichen Amtsgericht ersteigert werden. Banken versuchen in Zeiten von hohen Immobilienpreisen, die Immobilie bereits vorher zu veräußern, um den Kredit soweit möglich zu decken. Wenn die Immobilie bei der öffentlichen Versteigerung nicht verkauft wird, geht das Eigentum an der Immobilie an den Kreditgeber zurück.

Sobald eine Immobilie bei der Zwangsversteigerung verkauft wird, kann der Kreditgeber den Erlös zur Befriedigung seiner Hypothek und der ihm entstandenen Rechtskosten abzüglich der Verkaufskosten und aller ausstehenden Steuerverpflichtungen behalten.

Kaufen, Renovieren, Vermieten und Refinanzieren

Kaufen, Renovieren, Vermieten und Refinanzieren ist eine Immobilienanlagestrategie, die von Immobilieninvestoren eingesetzt wird, die Erfahrung mit der Renovierung oder Sanierung von Immobilien haben, aber zur Erzielung von beständigen Mieteinkünften investieren möchten. Die Refinanzierung ermöglicht die Aufnahme eines weiteren Kredits um nach und nach ein Immobilienportfolio aufzubauen.

Ein Immobilieninvestor kauft eine Immobilie mit niedrigem Wert, weil sie Reparaturen und/oder kosmetische Sanierungen benötigt. Dazu gehören oft kosmetische Erneuerungen wie neue Farbe, Bodenbeläge, Fliesen, Arbeitsplatten und Küchengeräte. Nach erfolgter Renovierung bzw. Sanierung wird das Objekt vermietet und mit einer Darlehenslaufzeit von 20 bis 30 Jahren beliehen.

Fix & Flip

Beim Fix & Flip wird eine Immobilie gekauft, renoviert und im Anschluss verkauft. Diese Investitionsstrategie beruht auf dem günstigen Einkauf von Immobilienobjekten und einer schnellen Renovierung zur Erzielung eines einmaligen Gewinns. Die Finanzierung solcher Immobilien wird durch kurzfristige oder variable Darlehen der Bank abgedeckt. Dabei variiert der Umfang der Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen abhängig vom Zustand des Objekts und dem zu erzielenden, erwarteten Verkaufspreis.

Aufteilergeschäft

Beim Aufteilergeschäft werden große Immobilienobjekte gekauft und in einzelne, kleinere Einheiten aufgeteilt und verkauft. Die einzelnen Wohnungen des Gesamthauses insgesamt sind dabei teurer als das Gesamtobjekt, da für Eigentumswohnungen mehr Kaufinteressenten in Frage kommen als für das Gesamtobjekt. Beim Aufteilergeschäft werden häufig Probleme wie eine schlechte Verwaltung, Reparaturstau oder Rechtsstreitigkeiten gelöst um den Einzelverkaufspreis erhöhen zu können.