住宅政策潰敗 該痛切檢討改進

內政部遲至10月底才公布2024年第2季房市資訊，透露諸多重大的「痛苦」警訊，也顯示從蔡政府到賴政府，住宅政策的整體效果普遍不佳，已到了非痛切檢討不可的地步。

首先是房價持續飆升。內政部用實價登錄資料計算的「住宅價格季指數」，無論在全國及六都近期都呈現飆漲走勢。全國住宅價格季指數2024年第2季來到146.48，創歷史最高紀錄；較上季上漲4%，與2023年同季相比年漲率高達12%。代表中古屋的信義房屋都會區季指數，第2季上漲約3.6%，年漲率約12%。而代表都會區預售、新成屋的國泰房地產指數第2季的季漲率約6.7%，年漲率約13%，都一致顯示房價漲勢加速，房市確實過熱。

房價加速上漲，造成「買不起」的問題加速惡化。今年第1季的「房價所得比」突破十倍已是怵目驚心，第2季更衝到10.65倍。六都僅剩桃園市稍低於十倍，台南、高雄市首次突破十倍，13個縣市超過九倍，且季、年變動值全都增加，代表民眾即使所得增加，也追不上房價上漲速度，且已蔓延為全國現象，經濟弱勢無法透過遷移來實現買房的願望。房價所得比最低的基隆市，也有6.48倍，遠超過世界銀行的合理房價所得比的標準，政府應該感到汗顏才對。

就算買得起的民眾，淪為房奴的可能性也在增加。全台的房貸負擔率第2季飆升到46%，創下有統計以來最高紀錄。房貸負擔能力偏低，已增加到十個縣市，只有基隆市低於30%，屬於「可合理負擔」。全國房貸負擔率接近50%，代表中位所得的家庭，須將一半的可支配所得繳房貸，壓縮其他消費開支，影響家庭生活品質，也衝擊總體消費，不利經濟發展。

買房愈來愈不可能，租屋的壓力也是有增無減。今年10月的租金指數已高達107.2，再創歷史新高，是2022年7月之後，第26個年增率超過2%的月份。而且房租年增率自今年5月超過2.5%以來，10月仍高達2.53%，代表青年、經濟弱勢的實質薪資受到物價侵蝕之外，還面臨租不起的問題。政府雖不斷擴大房租補貼，但是也可能促使房東以調高房租方式，侵蝕租屋族的補助實益，有必要提出更具體有效的租屋政策。

綜觀上述這一年來房價、房租飆漲，買不起和租不起的問題持續惡化，顯然和去年8月推出的新青安貸款有關。因為當時房市仍過熱，政府對症下藥的政策，應是從「供給面」設法釋出空屋。然而新青安專案提高貸款額度，拉長貸款期限及寬限期，加上優渥的利息補貼，無異是在「需求面」火上加油，造成青年弱勢誤以為「買得起」，而趨之若鶩，結果反而刺激房價上漲。事實上，依照內政部關於第2季房價上漲的說明，購置住宅貸款餘額年增率是2020年以來新高，主因是2023年8月八大公股銀行推出條件寬鬆的新青安貸款，刺激了購屋需求。

因此，各界都期望央行推出第八波選擇性信用管制，一則抑制房價飆漲，再則降低房市泡沫化的風險，否則央行12月的利率政策也會受到牽制。然而央行總裁楊金龍表示，目前房市價格應已到頂，不認為有進一步信用管制的必要。

我們認為不應將房市最近的量縮，錯誤解讀為價格停漲。觀察最新的國泰房地產指數和信義房屋都會區季指數，在在顯示當前的房價所得比、房貸負擔率和租金指數等「痛苦指數」，都比落後四個月的內政部資訊更嚴重，房市更瀕臨泡沫化的險境。

事實上，包括蔡政府八年及賴政府上台至今第3季，信義指數上漲65%，國泰指數飆漲1.4倍，幾乎完全摧毀青年及經濟弱勢對政府住宅政策的信心，甚至斷了結婚、生子的想望，對少子化等人口危機雪上加霜。賴政府不能再僥倖觀望，應趕緊從錯誤、失敗的政策中覺醒，提出強有力的「供給面」住宅政策，解決房市的根本問題。