Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1], zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego[2].
Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24 września 2023 r. jak i po tej dacie pozostaną ważne bezterminowo, jeżeli będą prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. a ich wygaśnięcie nastąpi w przypadku uchwalenie planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy, które przed 1 stycznia 2026 r. nie staną się prawomocne, chociażby były ostateczne, będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Takie decyzje po 5 latach od dnia uprawomocnienia będą wygasać[3].
Rodzaje decyzji
[edytuj | edytuj kod]Ustawa (art. 4 ust. 2) wyróżnia dwa rodzaje decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:
- decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego (tzw. decyzja ULICP) – dla inwestycji celu publicznego,
- decyzję o warunkach zabudowy (tzw. decyzja WZ, zwyczajowo nazywana „wuzetką“[4]) – dla inwestycji innych niż celu publicznego.
Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
[edytuj | edytuj kod]Decyzja wydawana na podstawie ustawy w przypadku, gdy teren pod inwestycję celu publicznego nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do:
- inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim – wójt, burmistrz albo prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa;
- inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym – wójt, burmistrz bądź prezydent miasta;
- inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych – wojewoda[5].
Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora.
Decyzja o warunkach zabudowy
[edytuj | edytuj kod]Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może zatem wystąpić każdy.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego. W Warszawie, w zależności od przedmiotu decyzji, jest to wydział architektury i budownictwa dla dzielnicy (małe inwestycje) lub wydział w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego (duże inwestycje). Organem wyższego stopnia właściwym do rozpatrywania tego typu spraw w drugiej instancji administracyjnej jest natomiast właściwe samorządowe kolegium odwoławcze.
Warunki niezbędne do wydania decyzji
[edytuj | edytuj kod]Konieczne jest łączne spełnienie poniższych warunków[6]:
- Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa)[7]. Wymóg ten nie dotyczy zabudowy zagrodowej, jeśli pow. gosp. rolnego przekracza średnią pow. takiego gospodarstwa w danej gminie[8].
- Teren ma dostęp do drogi publicznej.
- Istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji.
- Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
- Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W przypadku planowanej zabudowy zagrodowej, zasada dobrego sąsiedztwa z pkt. 1 nie musi być zachowana, jeżeli powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie[9].
Wymagania ustalane w decyzji
[edytuj | edytuj kod]Poza kontynuacją funkcji, w decyzji ustalane są wymagania dotyczące nowej zabudowy[10]:
- linia zabudowy,
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu,
- szerokość elewacji frontowej,
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
- geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych).
Kontrowersje
[edytuj | edytuj kod]Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Jednak w związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania[11] polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w jakiej istnieje obecnie. Tym samym stała się ona głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce.
Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany, jako patogenny, prowadzący do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłużający proces budowlany[12][13][14][15]. Uznaniowość decyzji stała się też rozpowszechnionym sposobem wymuszania łapówek[16][17][18][19].
Równocześnie brak jest wyraźnej podstawy prawnej dla odmowy wydania decyzji, nawet jeśli nie jest ona zgodna (narusza ustalenia) ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – nie jest ono aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie opracowania planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium, w drodze decyzji WZ, co nie byłoby możliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. Zdarzają się również przypadki wydawania decyzji o warunkach zabudowy na terenach, na których następnie lokowane są inwestycje publiczne np. drogi[20].
Dopuszczalność wydania decyzji sprzecznej ze studium bywa kwestionowana w literaturze i orzecznictwie, jako sprzeczna z zasadą wzajemnej spójności aktów planowania przestrzennego[21][22].
Zobacz też
[edytuj | edytuj kod]- projekt zagospodarowania działki lub terenu
- gospodarka przestrzenna
- inwestycja celu publicznego
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Przypisy
[edytuj | edytuj kod]- ↑ Art. 4 ust. 2 ustawy
- ↑ Wskazuje na to bezpośrednio art. 4 ust. 2: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
- ↑ Mateusz Stawski, NOWE ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE A WAŻNOŚĆ STARYCH WARUNKÓW ZABUDOWY – CZY W ZWIĄZKU Z NOWELIZACJĄ WYGASNĄ DOTYCHCZASOWE WARUNKI ZABUDOWY? [online], Stawski Adwokaci, 24 września 2023 [dostęp 2024-01-31].
- ↑ Jakub Łukaszewski. I bez „wuzetek“ chaos. „Gazeta Wyborcza”, s. 11, 3 grudnia 2019.
- ↑ Regionalny dyrektor ochrony środowiska - przed nowelizacją ustawą z dnia 21 maja 2010 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 119, poz. 804)
- ↑ Art. 61 ust. 1 ustawy
- ↑ Zapewniona ma być kontynuacja: funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
- ↑ Agnieszka Szajkowska: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?. 2013. [dostęp 2013-10-14]. [zarchiwizowane z tego adresu (2013-09-15)]. (pol.).
- ↑ Art. 61 ust. 4 ustawy
- ↑ Art. 61 ust. 7 ustawy
- ↑ Ile planów mają miasta?. Rzeczpospolita, 2007.
- ↑ Potrzebne są precyzyjne plany zagospodarowania, uniemożliwiające uznaniowość. Rzeczpospolita, 2007.
- ↑ Problem z ładem przestrzennym. Rzeczpospolita, 2010.
- ↑ Kłopoty z przestrzenią. Rzeczpospolita, 2003.
- ↑ Ład czy bezład. Rzeczpospolita, 2003.
- ↑ Urszula Szyperska: Słone wuzetki. Polityka, 2011.
- ↑ Michał Cyrankiewicz: Jak najmniej dowolności w urzędach. Rzeczpospolita, 2012.
- ↑ Jest władza – jest i korupcja. Tygodnik Podhalański, 2009.
- ↑ NIK o okolicznościach sprzyjających korupcji w Tomaszowie Mazowieckim. NIK, 2010.
- ↑ Droga do autostrady A1 przez salon i kawałek kuchni. Gazeta.pl, 2012.
- ↑ Wyrok NSA, II OSK 1250/08: Taka wykładnia (...) byłaby nie do pogodzenia z zasadami prawnego systemu planowania przestrzennego w Polsce i niedopuszczalna w demokratycznym państwie prawnym, a przez to sprzeczna z Konstytucją
- ↑ Z. Leoński, M. Szewczyk, Zasady prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego, Bydgoszcz-Poznań 2002, s. 54-60
Bibliografia
[edytuj | edytuj kod]- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503)
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588)
- Przed zakupem działki wystąp o warunki zabudowy terenu. Rzeczpospolita, 2007.
