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作者： 謝明瑞 ( 2007年11月12日 09:56)
關鍵字：房地產 營建

一.前言

台灣屬海島型經濟的特性，房地產市場的行情變化，極易受政經局勢變動的影響，特別是自今年九月九日以降，「紅衫軍」進駐凱道以後，朝野之間的對立逐漸加溫，阿扁的聲望再度下滑，其不及百分之二十的支持率已無法獲得人民的信賴，而倒扁的氣息又已瀰漫全國，對國內的房地產市場當然引發不良效應，使得國人對於未來一年房地產市場的看法，呈現由紅轉黑的局面。

另方面，當許多人對國內的政局抱持悲觀，而對未來一年的不動產景氣不抱樂觀之時，在同段期間內，亦有一批專門以中古屋及新成屋為主的投資客，正以其獨特的手法，大力介入房地產市場的經營，而此種以投資為主的族群含蓋了專業的投資人，菜籃族，甚至是外來客，這些具有特資能力的族群，逐漸形成當前房地產銷售市場的重要主力，更是影響房地產去化活絡與否的重要推手，而其銷售方式或投資方法，亦可作為投資人的參考。

除了政經因素影響房地產的去化之外，影響房價甚巨的國際油價則由回跌的情形，國內油價雖亦因應下調，但對國內的物價變動似無太大的抑制作用，特別是反扁勢力逐漸加強，從「九月九阿扁走」到「十月十天下圍攻」，都為國內的政經局勢投下了極大的變數，而在一盤混亂聲中，外資的取向則是影響國內股市、房地產售價，以及營建類股加權股價指數變動的重要因素，為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

政治影響經濟，經濟影響房地產，一直是大家所熟悉的市場法則，自今年九月施明德正式推動倒扁活動以降，已對國內的政治局勢造成很大的震撼，因為政治混亂，執政黨治國無方，導致國內經濟疲弱，幾無可觀之政績，加上部分高官顯赫貪贓枉法，求名求利，無所不用其極，引起民怨，因此，當民進黨前主席施明德推出百元倒扁活動以後，所有對政府的怨懟立刻有如火藥庫般地爆發開來，不僅在短短半個月內便己籌到一億元以上的倒扁基金，而且如期在凱道靜坐、演說、表演、圍城，加上蝴蝶效應，引發了中南部地區民眾的響應，阿扁車隊走到那裡，紅衫軍便如影隨形地跟到那裡，導扁手勢己成了台灣當前最熱門的支體語言，而台灣也在短短的半個月內，便陷入一片歇斯底里的紅綠對決，製造了社會的暴力，也引發了社會的不安，於是政府不再關心經濟，人民亦不再敬愛政府，當然，對於房地產市場未來的變化也充滿了不確定性所引發的看淡效應。

根據行政院經建會在九十五年九月十五日所公佈的「第二季住宅需求動向調查」資料顯示，對正在尋找房地產的潛在購屋客而言，其對短期的房價之看法中，看漲的人雖比看跌的人多，但對長期而言，看跌的人卻比看漲的人多；當然，這與觀察的對象有關，若把調查者分為己購屋者及購屋搜尋者兩大類，則己購屋者對於近期及未來一年房屋價格會大幅下跌的看法之比率，均遠低於購屋搜尋者；而對於近期及未來一年房屋價格會大幅上揚的看法之比率，亦均低於購屋搜尋者，約有三分之一的受訪者則維持在維持平穩與小幅上揚的情形，這樣的一種調查結果，多少也說明了房地產市場未來的發展仍具有極大的不確定性。

若從調查的內容來做觀察，並將其分為房價在近期及未來可能大幅下跌、小幅下跌、維持平穩、小幅上漲，以及大幅上漲等幾個項目來做比較，則會發現購屋搜尋者比己購屋者保守，購屋搜尋者對短期房價的變動趨勢偏向於持平看漲，對未來變動趨中，看跌、看漲，以及持平者各約佔三分之一；但對己購屋者而言，則其對短期及長期房價都偏向穩定中看漲的走勢，有關國內第二季住宅信心度或住宅需求動向的內容，可參閱表一的說明。

表一台灣地區九五年第二季住宅信心比較表

單位：％

資料來源：經建會

然而，儘管已購屋者及購屋搜尋者對於當前房價與未來一年的房價看法不同，但若以最近半年的不動產市場行情來觀察，則不動產價格已然揚升卻是不爭的事實，而房價上揚的情形則以大台北地區的房地產市場最為明顯，特別是台北市的房價，幾度呈現屢創新高的局面，而在下半年始明顯呈現的個案，至少己有十一處的個案售價都呈現再創新高的格局，其每坪單價雖有少至35萬元的價位(如位於景興路的哲園)，亦有每坪高達200萬元以上的價位(如位於中山北路的靜觀，以及位於仁愛路的宏盛帝寶)，但卻都是該行政區或當地曾經有過最高的不動產市場行情。

若進一步加以觀察，各行政區域的房價之所以在當地創新高的原因，則除了當地的建地一地難求之因素外，大抵可分為幾個方面來做觀察，有些個案具有五鐵共構之地的特色(如大同區承德路的衣蝶六本木)，有些個案屬稀有用地，僅此一家，別無分號(如位於大直地區樂群二路的首泰)，有些個案是商圈與學區的結合(如松山區復興北路的德璞十九章、文山區景興路的哲園)，有些是商業精華區(如中山區四平街的四季芳庭、信義區信義路的新川普、士林中山北路的靜觀)，有些是免震的系統施工個案(如大直區的首泰)等，因此，這些個案所具有的特色，成了房價居高不下的主要原因，有關台北市房價創新高的個案之區位、特性、屬性，以及特色等，可參閱表二的說明。

表二台北市房價個案比較表

單位：坪，萬元

房地產價格屢創新高的情形，在同屬大台北地區的台北縣也有類似的狀況，只是其單價不再以個案的單價為主，而是以平均價來做參考，而其房價之所以在當地創新高的原因雖與台北市有些類似，但仍有其不同的地方，比較重要的影響因素包括捷運房地產(如汐止區仁愛路的國家交響樂、蘆洲三民路的白金漢宮)，學區與商區的結合(如三峽大義路的大學劍橋、淡水中正東路的藍海)，學區個案(如三重仁華路的喆園、新莊立信三路的台北君悅)，交通便捷地區(如樹林長壽街的米蘭之星、汐止仁愛路的三鐵共構、蘆洲三民路的白金漢宮)等，也由於其具有其他房地產產品所沒有的特色，故能成其大，並創當地的新高，有關有關台北縣房價創新高的個案之區位、特性、屬性，以及特色等，可參閱表三的說明。

表三台北縣房價個案比較表

單位：坪，萬元

在不動產市場中，其相關的產品很多，公寓大廈則是都會地區中較常見的案例，惟新近崛起的商務出租住宅則是促使房價上揚的重要因素之一，此種具有結合住家與旅館特色的商務出租住宅，其在歐美與日本等大都會地區都已存在多年，但台灣則是最近幾年才廣為流行，而所謂商務出租住宅(service apartments)是一種為滿足商務人士與外商短期性居住需求的住宅，它也是一種集合住家、飯店、商務三種功能於一身，且另備家俱、電器設備、廚具，並能提供商務功能如會議室、秘書、飯店式服務、送洗衣物等，另外，亦設有俱樂部與休閒設施等，性質與商務中心類似；一般而言，愈是工商業發達的城市，對此類房地產的需求愈多。

由於商務出租住宅具有飯店式與商務式的功能，故廣受工商人士的青睞，同時也引發了需求的商機，且其租金有愈來愈高的情形，以台北市的商務出租之行情為例，目前介入經營的主要有國泰人壽，新光人壽，台灣人壽，富陽投資，捷和建設，以及富邦集團等，其規劃的坪數小則12坪(如捷和建設的中信商務公寓)，大則百餘坪(如國泰人壽的翡翠園、新光人壽的天母傑仕堡與信義傑仕堡，以及台灣人壽的天母星辰)等，而其每月的單坪租金最低不滿千元(如國泰人壽的翡翠園)，有些則高達五千元以上(如捷和建設的中信商務公寓，新光人壽的信義傑仕堡)等，由於商務出租住宅具有高租金的特色，因而引發投資客的大量需求，有些商務出租住宅個案的投資客竟然高達八成以上(如位於林森北路華泰飯店旁的忠泰華漾)，其價位相對較高，從而帶動房地產市場的行情，有關台北市商務出租住宅租金創新高的個案之區位、特性、屬性，以及特色等，可參閱表四的說明。

表四台北市商務出租住宅租金個案比較表

單位：坪，萬元／月

資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 95年9月

另方面，總統府弊案連連所引發的紅衫軍反貪腐活動像野火一樣，北中南串連以後很快地漫延到各階層，讓整個國家陷入瘋狂的倒扁挺扁的對立中，破壞了安寧與和諧，也忽略了民生議題，並讓台灣經濟幾乎是處於空轉的狀態，也由於倒扁與挺扁的對立讓個人失去了正確的價值觀，社會的公理正義被嚴重扭曲，而且國家的資源被濫用，導致國家大亂，不僅競爭力的排名大幅滑落，而且影響房地產市場的發展。

惟在倒扁聲浪中，經濟發展雖處於不利局勢，但國內的房地產市場卻似仍有作為，且各地房價均有揚升之勢，特別是大台北地區的房市更己呈現屢創新高的情形，營建業者在九二八的檔期中，亦已如期增加推案量，雖然房市表現仍以都會區為主，但中南部地區的房市已開始產生連鎖效應，特別是北市投資客向南遷移所引發的效應，若能因此而引起投資客的跟進，則未來房地產市場之產品價格應有上揚的空間，預估下個月的房市仍有相對樂觀的行情。

三.營建類股分析

股票市場是經濟的櫥窗，由股票市場的表現情形，便可對當前的經濟情況作一窺測，但因台灣的股票市場屬於淺盤式的市場，極易受到國內外政經因素變動的干擾，特別是國內目前的政治前景不佳，朝野惡鬥不止，倒扁挺扁勢力各有所本，燃燒了政治的火把，雖然照亮了公平正義的天空，但也燒燬了經濟的根苗，台灣在全球經濟的競爭力中的排名再度受到質疑。

根據世界經濟論壇（World Economic Forum,ＷＥＦ）最近所作的一項「全球競爭力報告」資料顯示，台灣的競爭力排名已由去年的第八名滑落至今年的第十三名；而今年ＷＥＦ的評比方式雖已稍有調整，亦即將「成長競爭力指數」及「企業競爭力指數」二者結合成為「全球競爭力指數」，並分為九大部分，包括「基本條件」中的制度、基礎建設、總體經濟、健康及初級教育，「效能提升」中的高等教育及訓練、市場效率、科技整備，以及「創新因素」下的企業成熟度與創新，而台灣在九項評比標準中，以「制度」的表現最差，其在全球的排名為第三十二名，而在各細項的評比中，比較差的項目包括政府債務(35)、恐怖活動(52)、司法獨立(53)、政府財政赤字(72)、金融健全度(100)，其中，金融健全度的表現最差；而表現相對較佳的項目則有「高等教育及訓練」以及「創新」，二者的排名均在全球十名之內。

根據ＷＥＦ的報告，今年全球最具競爭力的國家是瑞士，美國則由去年的第一名掉落至今年的第六名；在亞洲國家中，新加坡的表現最佳，為全球第五名，亞洲的第一名，日本與香港分別為亞洲的第二名與第三名，其表現均比台灣為佳，值得有關單位的注意，而台灣的競爭力之所以下降的原因，除了因為國內政治不安定，經濟政策有嚴重的缺失之外，比較重要的影響因素如重大投資案的停擺，公務人員士氣的低迷，公共建設無法如期推動，以及層出不窮的弊案，都是造成台灣政經局勢往下沈淪的重要原因。

值得注意的是除了ＷＥＦ對台灣的表現有相對不佳的評比之外，許多世界上知名的機構如世界銀行以及瑞士的洛桑學院，其所做的評比中也有類似的情形，其中，世界銀行的「全球經商環境」之評比上，在全球一百七十五個國家中，台灣排名由去年的第四十三名降為今年的第四十七名；而洛桑學院在九十五年五月所發佈的「全球競爭力」報告中，台灣則由第十一名滑落為第十八名，而觀其緣由，台灣政經局勢的不安，以及執政者的權力傲慢，應都是影響我國競爭力下降的重要因素。

若以當前國內外的政經局勢來看，國際油價雖已下調，但對國內的物價水準並無下降的趨勢，家庭所用的天然氣以及交通運輸成本均已上揚，而人民所得並未提高，對人民投資房地產亦無太多的利多；此外，因為第一家庭的貪贓枉法所引發的紅潮，正形成一股巨大的力量，為尋求社會公平正義而努力，但也因為倒扁與挺扁的對立，而造成了社會的動盪不安，股票市場的表現亦不如人意，台股加權總指數震盪走低，股民大量失血，僅能在法人的拉抬聲中尋求風險的規避。

在股價加權指數的上下波動之走勢下，營建類股的走勢當然亦受到影響，惟因大盤在最近的變動中似有轉向非電子類股的趨勢，而具有資產題材，又有928檔期，以及第四季是營建類股入帳的旺季，營建類股有轉強的漲勢，加上部分上半年表現不佳的建築業者，也全力衝刺下半年的業績，而九五年十月的高鐵通車，以及未來政治氣候有利於兩岸的推動，從而增加了營建類股的利多，使得營建類股的表現尚可符合投資人的需求，營建個股漲多跌少。

整體而言，營建類股在大盤指數的帶動下，股價加權指數呈現漲跌互見，且大部分股價若與上月同期相較，以上升的個股較多，部分的個股之股價之漲幅相對較大，其中，個股股價漲幅較大者以太子建設為最大，其股價雖不高，但漲幅卻是最大，由15.20元上漲為18.20元，漲幅達19.74%，次為華固，其股價由57.40元上升為67.10元，每股漲價幾達10元，而漲幅則達16.90%，為所有個股中表現最佳者，亦為法人屬意的資產股；而曾經是營建類股股王的京城，其股價則由30.50元上升為32.95元，漲幅為8.03%，至於已保持營建類股王多時的長虹，其股價則由80.80元上升為87.00元，漲幅為7.67%。

台股大盤指數上下波動，而營建類個股股價表現又呈現漲跌互見，不動產市場的銷售行情卻又比股市的表現為佳，在此情況下，營建類股是否仍值得投資人投資呢？由於國內政局不穩，情勢的轉變難料，而台灣競爭力的下調，以及國際油價是否仍會止跌回升，都牽動整個經濟的走勢，也影響營建類股變動的行情，設若未來的政經局勢難於掌握，亦可利用圖形走勢來作佐證，或以各種不同數值的移動平均值來作比較，如五日或十二日的移動平均數，用以判斷是否可以介入投資的參考，而比較簡單的方式則是利用相對強弱指標來作為判斷是否買進或賣出的參考依據。

若以九月分下旬的「五日相對強弱指標值」（5日RSI）之變動情形來觀察，並與上月同期的相對強弱指標來做比較，投資人便可發現大部分的個股之五日相對強弱指標值都呈上揚的情形，或許其數值高低有別，但大部分的個股之指標值幾乎都座落在50-80之間者為最多，有些個股的五日相對強弱指標值則幾達100，投資人在投資營建個股的態度相對較上月積極，惟投資人是否進入投資，相對強弱指標的變化或可作為投資人的參考。有關營建個股的股價之表現情形，以及其五日相對強弱指標值的變化情形，可參閱表五的說明。

表五 台灣股票市場營建類股個股價格及其五日RSI比較表

(民國九十五年九月) 單位：元、%

資料來源：作者整理

說 明：08月收盤價及成交量的基準日期為95年08月25日

09月收盤價及成交量的基準日期為95年09月26日

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機

凡有”※”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過5元。

凡有”※－”記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過5元。

有㊣記號者，表示其為當月25日最高價營建個股，亦為當月的股王。

凡有(全額)者，表示該個股為全額交割股，僅有股價，不列RSI值。

（在民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表，

91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者係以超過二元為代表，

民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表）

• 謝明瑞

淡江大學金融研究所教授
中華國際財經創意交流協會創會理事長

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