謝明瑞一、前言
2024年總統大選的前五個月，執政黨基於選情考量而「繃」出新青安專案，其偏低的貸款利率、較高的可貸款金額、較長的延長期限…等相對優渥的購屋條件，吸引許多潛在購屋者，以及部分在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市中，但見「鈔票與選票齊飛；房價與物價共天長一色」，在新青安專案的加持下，國內房市呈現一片繁榮的景觀。
在經濟弱勢族群的一片叫好聲中，部分青年及退休者如願達成住者有其屋的目的，執政者亦如願登上衞冕者的寶座，國內政經情勢一片看好；然而，事隔不到一年，新青安專案的推動便已露出種種弊端，並在學者專家的大聲疾呼下而提出修正，2024年8月，也就是新青安專案推出一年之後，年輕人對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便看到了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了「褪色的新青安」之政治凌駕經濟之後所呈現的窘態。
整體而言，新青安的絢麗有如曇花一現，因為不到一年時間，新青安的亮麗便已然褪色。
二.新青安實現青年有家的夢想
新青安給年輕人的成家希望來自購屋人能以相對較低成本購屋，並達成其所謂的「住者有其屋」的夢想，以及房市所呈現的一片欣欣向榮景象。
1.房市交投活絡
2024年，國內房市買氣揚升，主要是受新青安專案政策推動的影響，上半年的房市交投活絡，買氣奔騰，除短期交易量大幅增加之外，長期之房市交易量數亦極為可觀，如2024年第2季，國人持有五年內賣出的量數比重就超過四成，且下半年持續上升；主要因新青安政策所導致的房價上揚，引發屋主急於求售的熱絡現象，屋主在權衡抛售尚未超過持有五年的房地產仍屬有利的情況下，因而引發大量的賣盤。根據財政部房地合一的稅收統計，2024第2季，因為房屋交易而繳納的房地合一稅稅率約達1.25萬件，平均每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率，亦即有高達四成以上(41.6%)的賣方是在不動產持有五年內轉售，且平均稅後獲利約在150-240萬元之間，顯示房市在新青安推動後交投活絡。
2.經濟弱勢族群購屋增加
社會上的經濟弱勢包括許多類別，如低收入戶、低消費能力、擁擠的居住空間、低教育程度，以及其他未滿足基本需求的族群，一般亦包括在學學生與退休人士。這種經濟上的弱勢使得弱勢族群經常失去公平發展的機會。政府推動新青安專案的主要目的不論是基於選票的考量，或是基於協助青人購屋的夢想，亦或是對經濟弱勢者的照顧，其相對寬厚的購屋條件都難以避免違規申請的案例，其中又以所得不足，卻又積極介入買房的年青與年老族群的參與有關。若以2024年第二季的各年齡層房貸資料來觀察，房貸新增件數超過萬件者主要集中於30歲至45歳之間的青壯人口，唯尚無足夠能力買房或仍在學的申貸者(20-25歲)占3.44%，以及已經超過法定退休年齡的申請人(65-70歲)占比則為1.03%，二者的比率雖不多，但仍凸顯冒名頂替者眾，亦是新青安專案為人民所詬病的原因。
3.房價逐年攀升
一般而言，國內房市因為政府推動新青安政策帶動房價大幅揚升，主要因相對較為優厚的房貸政策，導致國人大量介入，房市交投活絡，價量齊揚，並使2024年的房價上漲達到高峰。若以2024年第二季的房價為比較基準點，並以上一波房價的最低點來做比較，雖然其房價最低點在每個都會區各有不同，時間點亦不一致，唯仍可發現國內的房價確實有大幅揚升的情形，其中，又以台南市的房價漲幅超過一倍為最高，其由107年第一季的每坪12.01萬元逐漸上揚，至113年第二季的每坪25.70萬元，漲幅達113.99%，次為台中市的漲幅約一倍(100.32%)；漲幅最小的是雙北市，其中，新北市的漲幅超過六成(60.96%)，首善地區的台北市之房價漲幅則是敬陪末座，漲幅約四成(44.17%)，六都平均漲幅達八成以上(83.82%)。有關台灣都會區2024年第二季與上波低點房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣都會區2024年第二季與上波低點房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 地區 | A/2024Q2 | 房價 | B/上波最低點 | 房價 | A/B | 升幅排名 |
| 台北市 | 113第二季 | 75.69 | 106第三季 | 52.50 | 44.17 | 6(漲幅最低) |
| 新北市 | 113第二季 | 43.78 | 113第二季 | 27.20 | 60.96 | 5 |
| 桃園新竹 | 113第二季 | 30.70 | 107第一季 | 16.26 | 88.81 | 4 |
| 台中市 | 113第二季 | 31.65 | 106第三季 | 15.80 | 100.32 | 2 |
| 台南市 | 113第二季 | 25.70 | 107第一季 | 12.01 | 113.99 | 1(漲幅最高) |
| 高雄市 | 113第二季 | 20.19 | 107第一季 | 14.48 | 94.68 | 3 |
| 六都平均 | 83.82 |
總之，在新青安的加持下，國內房市呈現一片繁榮景象，年輕人同時也加深了「青年有其屋」的夢想。
三.褪色的新青安
房地產是一個產業關聯性極高的產業，因此，一個良好的房市政策必須從國安政策的觀點來做考量，唯政府常以選票因素來做因應，選舉前大放利多，為人民營造美麗的夢境，選後船過水無痕，新青安逐漸褪色，同時也為人民帶來購屋的夢魘。
1.新青安受理件數及金額雙降
2024年10月下旬，根據財政部公布新青安貸款統計，2024年9月，國內金融機構受理件數和金額同步「連四降」，件數降至5,664戶、金額465.56億元，月減幅度將近一成(9％)，減幅更達三成。主要因受《銀行法》72-2條房貸不得逾存款30％的限制，銀行近期房貸進件轉為嚴謹，加上新青安精進措施使得行庫加強貸前、貸後審理，以及中央銀行祭出第七波選擇性信用管制，民眾剛性購屋需求仍在，但對房市後市轉為較觀望，也進而影響到購屋行為，連帶使向銀行送件貸款件數減少。
2.國人買賣房意願雙挫
2024年6月，央行推動第七波打炒房，唯成效不彰，三個月後，也就是同年9月，央行推動第七波打炒房，掀起「限貸令」的高潮，影響人民購屋的意願，同時也降低國人房市交易的熱潮，並呈房市買屋與賣房意願雙挫的情形。根據國泰金所發布素有國泰庶民指標之稱的「2024年10月國民經濟信心報告」顯示，由於民眾購屋貸款條件趨嚴，「買房」意願指數已從-55.1下滑至-56.2，而「賣房」意願指數更由正轉負，從4.8大幅下降為-11.5，跌幅已接近二成(-16.3%)。另外，有超過七成的民眾認為現在不是「買房」時機(72%)，有接近五成的民眾認為現在不是賣房時機(47%)，呈現買賣房意願雙降的走勢。
3.新青安專案降溫
一般而言，新青安專案的高貸款與低還款條件，引發申請人數的大幅度增加，其最大特色在於五年寬限期，寬限期內可還息不還本，大幅減輕房貸壓力，但寬限期一到，每月除了利息費用，還要加上本金攤還，經換算後的總繳金額反而增加。另外，新青安專案的推動也帶來許多為人所詬病的問題，為消除疑慮，公股銀行配合政策加強貸前審核、貸後管理，房貸審核趨嚴，央行也積極抑制過熱房市，存準率二連升，並同步推出第七波選擇性信用管制，整體房市呈現降溫走勢，買賣雙方均傾向保守，亦即在新青安從嚴審查，銀行房貸滿水位、央行打炒房等影響下，新青安遞延核貸、受理減少等狀況持續，也讓申請案件逐漸降溫。
四.新青安帶來有家的夢魘
購屋人對新青安的哀愁來自購屋以後的支出不降反升，因為房市政策改變而必須付出較高的購屋成本，負債增加，且仍不確定該如何解決購屋夢魘的問題。
1.大選後的購屋成本增加
2023年8月，政府基於大選考量而倉促推出「新青年安心成家房貸」專案，導致房市交投量價大幅提升，唯執政黨如願持續執政後，房市政策的政治目標已達，為解決日愈高漲的房價所引發的社會不安現象與民怨問題，政府在選後又以持續提高房貸利率來抑低買氣，至2024年10月，政府已連續六次升息，利率增加約7碼，亦即房屋貸款利率共增加0.875%，存款利率雖未出現明顯波動，但影響貸款金額龐大，且時間較長的房屋貸款利率，對購屋人相對不利。若以新青安專案的最高貸款額度一千萬元為例，其每年就會增加4萬元以上的年息支出，對月領固定薪水的房貸族而言極為不利。
2.房市買賣移轉棟數下降
2024年9月下旬，央行啟動第七波信用管制措施，對不同族群的購屋人給予不同的貸款條件，由於貸款額度減少，購屋成本增加，許多潛在購屋者紛紛退出房屋市場，重創房市買氣。根據六都地政局的統計資料，2024年10月，六都的房市買賣移轉棟數計19,643棟，月減率超過一成(12.8%)、年減率6.6%。六都中以新北市的月跌幅超過二成以上為最高(-23.0%)、台中市超過一成次之(-15.5%)，主要因兩大都會區都有許多較大的重劃區，加上政府近年積極推動捷運或國內外大廠進駐等議題，因而吸引投資大量置產，唯當政府打房政策再起，市場波動較大時，房市交投量數便會出現較大幅度震盪；至於台南市則是六都中唯一月變率呈現正成長的都會區(3.9%)，主要因該市東區因新案交屋，加上蛋黃區之生活機能相對較佳，因而出現大幅度買賣量數移轉為正成長的情形。唯若與去年同期比較，國內六都的移轉棟數仍上揚二成以上(21.43%)，有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟；%
| 六都 | 2024/10 | 2024/9 | 2023/10 | 月變 | 年變 | 2024/01-10 | 2023/01-10 | 年增 |
| 台北市 | 2255 | 2259 | 2259 | -0.2 | -0.2 | 25483 | 21914 | 16.3 |
| 新北市 | 4362 | 5666 | 5955 | -23.0 | -26.8 | 54847 | 48139 | 13.9 |
| 桃園市 | 3658 | 3857 | 3428 | -5.2 | 6.7 | 40925 | 32857 | 24.5 |
| 台中市 | 4108 | 5033 | 3721 | -18.4 | 10.4 | 45954 | 37695 | 21.9 |
| 台南市 | 2285 | 2199 | 2704 | 3.9 | -15.5 | 23845 | 19352 | 23.2 |
| 高雄市 | 2975 | 3503 | 2961 | -15.1 | 0.5 | 38688 | 29218 | 32.4 |
| 總計 | 19643 | 22517 | 21028 | -12.8 | -6.6 | 229742 | 189193 | 21.4 |
3.房價所得比逐年上揚
在房地產市場中，常用房價所得比來做為判定房價是否合理的重要依據，而所謂房價所得比（Price-to-Income Ratio, PIR）是指一個地區的平均房價與家庭年平均收入之間的比例關係，是一個用來衡量房價相對於家庭收入高低的指標，而此一數值有愈來愈高的情形。
2023年8月，政府因大選因素而推出新青安專案以後，國內房市交投活絡，價量雙漲，在所得增加遠低於房價上升的情境下，國內房價所得比亦是水漲船高，根據信義房屋所公布的統計資料，2024年第2季，國內的房價所得比再創新高，若以六都的房價為例，上一季尚有一半的都會區之房價所得比不到10倍如桃園、台南、高雄等，但同年第2季，則除了桃園的房價所得比不到10倍(9.13)之外，其餘五都的房價所得比均已超過十倍，足見國內房價漲勢十分明顯。
根據內政部所發布的統計資料，在過去十年中，國內的房價所得比由103年第二季的8.34位調升為2024年第二季的10.65倍，亦即全國的房價所得比增加了2.31倍，其中，以台中市及台南市的房價所得比都多了4倍為最多，分別是4.54倍與4.11倍，亦即2024年買房要比2014年多付出4年的家庭可支配所得。若進一步從各都會地區的房價所得比來觀察，並以全國的平均值為比較標準，則其比值分別是台北市(153.62%)為最高，次為新北市(128.73%)，其他如台中市
(119.38%)、新竹市(101.06%)，為四個高於全國平均水準的都會區，而最低的則是新竹(91.27%)與桃園市(85.73%)。
另外，若以首善地區的台北市為比較基準，則其比值分別是新北市(83.80%)為最高，次為台中市(77.20%)，而最低的則是新竹市(59.41%)與桃園市(55.91%)，亦即新竹及桃園為國內六都中，人民購屋相對合理的區位，有關台灣最近十年房價所得比變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣最近十年房價所得比變動比較表 單位：倍；%
| 地區 | 2024第二季 | 2014第二季 | 十年差距 | 台北市=100 | 全國=100 |
| 全國 | 10.65 | 8.34 | 2.31 | 0.6510 | 1.00 |
| 新北市 | 13.71 | 12.80 | 0.91 | 0.8380 | 1.2873 |
| 台北市 | 16.36 | 14.25 | 2.11 | 1.00 | 1.5362 |
| 桃園市 | 9.13 | 7.09 | 2.04 | 0.5591 | 0.8573 |
| 台中市 | 12.69 | 8.15 | 4.54 | 0.7720 | 1.1938 |
| 台南市 | 10.29 | 6.18 | 4.11 | 0.6290 | 0.9662 |
| 高雄市 | 10.39 | 7.64 | 2.75 | 0.6351 | 0.9756 |
| 新竹縣 | 10.82 | 7.18 | 3.64 | 0.6351 | 1.0160 |
| 新竹市 | 9.72 | 6.87 | 2.85 | 0.5941 | 0.9127 |
4.錯誤的政策比貪污更可怕
國內房價居高不下，政府屢以房市政策來加以調整，唯成效不彰，有時反而適得其反，如基於大選因素而「繃」出的新青安專案，就是政治凌駕經濟所引發的價量雙漲結果；又如政府為抑低偏高房價，央行於2024年第四季推出不動產總量管制，在限貸政策下，房市觀望氣氛轉為濃厚，民眾在貸款成數及寬限期有所限縮，購屋態度轉趨謹慎。唯影響房價的關鍵因素很多，單靠政府的打炒房政策難以扭轉現狀，若有不當，反而是雪上加霜，說明一項錯誤的政策比貪污更可怕的事實，因此一個合理合宜的房市政策十分重要。
整體而言，2024年下半年的政經局勢因兩岸的爭議而讓不確定性增加，雖國內經濟展望升溫、新青安房貸推升剛性需求，以及年底新屋交屋潮等影響因素，加上建材價格及薪資成本居高不下，成本面不易讓房價有下跌空間，第四季房市應為「量縮價平」走勢，唯房市交投量價逐漸走低，未來一年可能發生逆轉現象。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.政府因大選因素而倉促推出新青安專案，導致房市交投量價大幅提升，為解決日愈高漲的房價問題，政府又以提高房貸利率來抑低買氣，房屋貸款利率提高，購屋成本增加。
2.為彌補第六波信用管制的不足，2024年9月，央行再推出「第七波信用管制」，被視為是金融機構的限貸令，主要因應模式包括排隊撥款、暫停房貸收件、降低可貸款成數、調升貸款利率，以及直接停止收件等，影響購屋人權益。
3.新青安專案實施一年以後，在央行的金融管制政策之推動下，國內房市交易量已明顯下滑，購屋信心呈現下降走勢，買氣大幅萎縮，且房市下行的趨勢持續仍未改變。
4.政府打房政策是否具有成效，其內容包括房市政策合理合宜的重要性、新青安降溫、新青安受理件數及金額雙降、國人買房賣房意願雙挫，以及房市政策影響房市發展等。
5.台灣高房價的根源在於住房嚴重的商品化，並已淪為投資炒作工具，建議政府應正視高房價所引發的貧富差距逐漸擴大問題，即早達成住者有其屋的目的。
參考文獻
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王順民
徐明珠
