謝明瑞摘要
在中國經濟發展的過程中，房地產業是中國經濟成長的主要支柱之一，房市交投活絡，則經濟表現佳，反之則不如預期；中國房市上行之所以美麗，主要來自人民財富的受益，以及國家經濟的增強，房市下行之所以哀愁，主要來自人民財富減少，以及國家經濟成長的下降。2024年，中國房地產市場交投低迷，價量俱跌，且購屋人「追漲不追跌」的心態明顯，短期間內房市量價難以回升。事實上， 在中國房市價量漲跌的輪迴中，政府是影響房市交投量價變化的主導者，房價漲跌都會影響中國大陸經濟穩定發展，特別是2024年的中國房市政策大躍進，影響房市的後續發展甚巨。同段期間內，台灣房市亦存在著大陸房市人治濃厚的問題，2023年，政府因為大選吃緊因素而「繃」出的新青安專案，不僅打破政府過去三年的打房政策之效果，更帶動台灣房市價量雙漲，而中國的房市變化及其政策內容的修正，或可供為參酌。
一、前言
中國房市的美麗，來自於房價上行對中國的國民所得之貢獻，以及顯示在國際間的經濟表現亮麗，其下行的哀愁，則來自人民所得的流失與精神上的苦難與折磨，二者互為關聯，相互為用，亦如1963年川端康成的小說《美麗與哀愁》中的男主角大木與文子、音子、慶子三位女主角之間的愛恨情愁所構成的悲情故事，除了個性因素影響劇情發展之外，「因果報應」是必然結果，美麗即是哀愁，哀愁即是美麗，二者有時並沒有界限。一如中國的房價漲跌輪番上陣，價高必然反轉，價跌必然回升，形成房市景氣變動的輪迴，從而影響政府、業者、人民等三個群體的權益，而中國政府則在房價漲跌中扮演著舉足輕重的主導者角色。
在中國經濟發展的過程中，房地產業是中國經濟的支柱之一，房市交投活絡，則其經濟表現佳，反之則下降；若以2024年的中國房地產市場表現為例，房市交投低迷，價量俱跌，而政府救市之金融政策對低迷房市的協助有限，加上房價何時止跌仍充滿了不確定性，因此，許多潛在購屋客戶心存觀望態度，而這也讓政府在各種的房市舒困政策中，不易達成促進房市復甦目的的原因，同時也說明了在房地產市場中，購屋人「追漲不追跌」的心態是存在的事實，亦是即使在政府積極而多樣的優惠措施下，中國房市交投量價仍無法回升的原因。
同段期間內，台灣的房市亦存在著大陸房市特色的問題，執政黨因為大選吃緊因素而「繃」出的新青安專案，不僅打破了政府過去三年的打房政策之效果，更帶動台灣房市價量雙漲，成為青年購屋的夢魘，同時形成臺灣另一種的美麗與哀愁。本人在2023年8月政府推出新青安專案以後，連續九個月提出新青安專案所可能帶來的問題與分析，政府也在推出的第十個月後提出修正，唯因新青安專案所衍生出來的問題已難以扼止，房市價量持續上升，因而有央行的第七次打房政策，對國內的房地產業者及已參與新青安專案的購屋人之權益造成重大影響，而若政府不能及早提出有效的政策以之因應，則中國房市的變化與政策調適應可作為借鏡。
總之，中國當前的房市表現不佳，價量雙降，而房市長期低迷已導致眾多開發商處於瀕臨破產邊緣，投資者信心也受到重創，對中國經濟造成不利的衝擊。
二、房市上行的美麗
中國房市上行之所以美麗，主要來自人民財富受益，以及國家經濟的增強。
1.促進經濟發展
1998年，自中國城鎮住房制度改革以後，中國大陸房地產業已成長為國民經濟的重要支柱產業，房地產業增加值占GDP比重由2000年的4.1%上升至2020年的7.3%，若將與房地產業高度關聯的製造業、建築業、金融業、服務業等上下游產業鏈計算在內，比重更超過20%。又根據西南證券的研究，2020 年房地產業的總帶動效應之和約為1.71，意味著每增加1單位房地產業的產值，會帶動全產業增加1.71個單位的產值，故知房地產的興衰為影響中國經濟發展的主要因素。因此，同段期間內的中國經濟成長快速，人均 GDP持續擴增，主要源於房地產具壟斷性的暴利市場，支撐中國大陸房價呈現持續上漲趨勢，且經濟發展前景看俏，企業及個人收入增加，民眾對未來前景普遍樂觀，整個社會經濟出現活絡與繁榮景象。
2.增進人民財富
根據中國國家統計局的統計，房市價量上升對國家經濟成長及人民財富提高均有助益，若以2006 年1月至2009年12月的四年房市上行期間為例，在全國房價住宅銷售均價漲幅中，北京、上及深圳房價漲幅分別高達2.6倍、2.0倍及2.8倍，而2009年漲幅16.4%、27.6%及18.3%。同年，中國大陸城鎮二手屋價格即攀升平均約七成；北京公寓價格飆漲2至3 倍，上海大樓上漲超過五成(54%)，深圳房價上漲約六成，說明中國房市價量漲幅極大，而房價上升，同時也表示擁有房地產的人民之財富大幅增加。
3.帶動海外房地產投資
中國大陸的房市帶動經濟成長模式也逐漸拓展至海外市場，2014年，中國大陸海外房地產投資額首次超過新加坡成為亞洲第一，2015年中國成為在美房地產第一大投資國，2023年，根據國際房地產經紀商Redfin的統計，中國投資人在美國的外國購房者中佔比達13％，其購買房屋的中位數價格為723,200美元，幾乎是美國房屋中位數價格419,103美元的兩倍(72.56%)。唯大多數的購屋者買房主要是做為住所，而不是作為商業投資；另外，中國在澳大利亞的房市之投資也位居首位。根據專業房地產及其相關行業的跨國顧問集團QI Global的研究及統計，.中國大陸買家關注度前十的國家分別是英國、美國、加拿大、澳大利亞、日本、馬來西亞、泰國、越南、菲律賓和阿聯等。
總之，房市的上行不僅帶給人民財富的增加，國家的經濟發展，同時中國的經濟力與影響力也在國際間發揚光大。
三、房市下行的哀愁
房市下行之所以哀愁，主要來自人民財富減少，以及國家經濟成長的下降。
1.房市三高經營策略
2010年代，中國房地產業界普遍盛行「高負債、高槓桿、高周轉」的三高開發經營模式，在提高財務槓桿基礎上，壓縮項目開發周期，務求迅速擴大銷售規模，充分體現資本主義社會下以獲取最高利潤為主要目的，但偏高的財務槓桿之操作模式，亦為中國的金融市場帶來巨大的潛在風險。
2.三道紅線掀起房市泡沬化序幕
2020年8月，央行、住建部針對房地產企業融資管理提出「三道紅線」政策，包括剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍；同時，對逾越指標的房企負債規模進行限制。同年12月31日，央行、銀保監會又宣佈銀行發放的個人以及企業的房地產貸款佔比不得超過總發放貸款的40%，對業者的高財務槓桿產生不利衝擊，加上受到新冠疫情(COVID19)影響，房地產銷售趨緩，部分依賴融資帶來流動性的房企則逐漸出現資金鍊斷裂以及債務違約情形，而房地產龍頭企業恆大集團更爆發了重大債務危機，亦為中國房市泡沫化拉開了序幕。
3.房市低迷日愈嚴重
2024年9月，根據優分析(U Analyze)產業數據中心的統計，中國正處於房地產市場崩潰、經濟增長放緩，以及通縮壓力加劇等多重困境，若以影響中國經濟成長甚巨的房地產為例，2021年，中國的住房市場開始呈現交投緊縮情形，房市價量雙降，無論是住房投資、房屋銷售，亦或是新開工的住房等均呈現下降趨勢，若以中國房市最高峰的2021年為標準值，並將其設定為100，則住房投資(Housing investment)從2013年開始穩定增長，並在2021年達到峰值100左右，隨後急劇下降，2024年數值降至約69，亦即住房投資的金額下降了三成以上，顯示投資人看壞房市的比率增加。
另外，代表房屋銷售(Home sales)的變動趨勢與住房投資趨勢類似，在2021年達到高峰值後迅速下滑，到2024年，銷售量降至47左右，亦即房屋的銷售量減少的幅度超過五成。而代表住房開工量(Housing starts)則從2016年開始穩步上升，在2021年達到高峰100左右，但隨後即迅速下降，2024年降至約34，下降幅度最大，顯示在住房投資及房屋銷售量連續下挫的情況下，建商無利可圖，甚或血本無歸或面臨倒閉，迫使建商不得不暫時退出建屋行列，或退出房地產市場，其開工量下降幅度超過六成，說明中國大陸房市的不景氣。
4.各線城房價普遍下跌
2024年2月，根據中共國家統計局公布當年元月的住宅價格資訊，在中國的70個大中城市之住宅均價均呈大幅下跌走勢。其中，有53個城市的新房售價跌回到前一年的價位，南京和廈門連降10個月，深圳跌4.1%。另外，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市的房市表現中，新建商品房售價同比下降0.5%，同時，中國有31個二線城市新建商品房售價同比變動中，亦由上漲0.1%轉為下降0.4%，影響投資人權益，導致人心不安與困擾。
另方面，35個三線城市新建商品房售價同期相比下降2.1%，降幅比擴大。70個大中城市的二手房價格全部低於前一年的價位，降幅排名前三名的城市是徐州、廈門、南京，其降幅分別是-9%、-7.9%和-7.4%。亦即城市不論是一線、二線或三線，不動產商品不論是新商品或二手房，都呈現價量雙跌的走勢，顯示當前中國房市發展的不甚樂觀。
5.房價下行與消費者信心下降
同段期間內，中國的經濟成長及人均 GDP地持續放緩，主要源於支撐中國大陸房價呈現持續下降走勢，且經濟發展前景看淡，企業、個人收入增加，民眾對未來前景普遍悲觀；根據中國國家統計局的資料顯示，2023年11月至 2024年1月，消費者信心指數均在100以下，如12月份的指數為87.60，較上個月下跌(-0.79%)，而2024年1月的指數為88.90，較上個月持續呈下降走勢(-2.52%)，顯示民眾對未來經濟前景保持悲觀，且整個社會經濟出現沈滯與衰退的氛圍，而這股對房市的悲觀情緒目前依然存在。根據高盛集團(The Goldman Sachs Group, Inc.)的估測，2024年中國房地產危機仍未能遠離觸底。
四、政府的領頭羊角色
在中國房市景氣繁榮與蕭條的漲跌輪迴中，政府是影響房市交投量價變化的主導者，說明如下述。
1.高房價不利擴大內需
房地產是中國經濟發展的重要支柱，在經濟發展過程中，高房價對擴大內需會產生排擠效應(Crowding Out Effect），且長期的高房價現象會對居民消費產生嚴重的負面影響，因為高房價會排擠人民的即時和潛在的消費能力；另外，高價購買住房，不僅導致了其後續的住房裝修及傢俱等消費能力下降，同時也對未來消費產生巨大的排擠效應，甚至還會影響中國大陸經濟結構強化內需的成效。此外，高房價意味著財富以貨幣和固定資產的形式流向少數富人，特別是投機購房者和房地產商手中集聚，並加劇國民的貧富差距，而貧富差距不斷擴大將弱化民間消費能力，不利中國大陸的擴大內需訴求與經濟結構的調整。
2.低房價影響中國大陸經濟穩定發展
2003年，根據國際貨幣基金會(IMF)的研究，在國際的19個工業國家中，其歷次房地產市場暴跌對總體經濟之影響實證分析中，房地產價格異常飆漲後，暴跌的機率高達40%，而房價暴跌後，股價將加速下跌，跌幅甚至較房價跌幅為重，且房地產市場暴跌對經濟的衝擊大，持續影響時間也較長。房價下跌對總體經濟的衝擊主要反映在民間消費、機器設備、營建投資等主要最終需求項目，對 GDP 影響將縮減 8%。2022年12月，再根據國際貨幣基金組織(IMF)的研究，亞洲房價面臨暴跌風險，部分地區房價恐怕修正20％，其影響幅度更大。另外，2009年中國大陸社會消費品零售總額及建築業總產值合計達 201,207億元人民幣，至2023上半年，社會消費品零售總值227,588億元，而建築業繼續保持較快增長，其全年完成總產值31.6萬億元，若總體經濟縮減8%甚或以上，對中國大陸經濟穩定發展殊為不利。
3.房市政策大躍進
2022年以後，中國政府為挽救房市危機而持續放鬆房市政策，唯2023年的放寬房市政策成效不彰。2024年，中國政府除了大幅鬆綁房市的金融條件之外，亦對政府房市政策加以調整，其所釋出的房市政策最為可觀，影響也最大，稱為2024房市政策大躍進，其政策包括放寛房市限購(1月)、強調縮減去化週期(2月)、進一步優化房地產，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作(3月)，優化財務與放寬限購(4月)、517新政(5月)、保障性貸款(6月)、調降房地產回購率(7月)、降低首購及二購房貸利率(8月)、嚴控增量與優化存量(9月)、調整並放寬限購(10月)、購屋人可重商約定重定價週期(11月)等，可謂房市政策月月有改變，日日均不同，而這種類似大躍進的房市政策之頒布，說明當前中國房市不景氣的嚴重性，可以預期的是在房市交投量價未有明顯回升之前，政府的房市調整政策仍會持續進行。
整體而言，中國政府在面對房市由盛而衰的翻轉時期，政府的房市政策調整與推動積極快速，說明中國決策者的目的著重於解決當前的問題，用以舒解民怨並增加人民對政府的信賴；然而，這種偏離經濟核心理論的解決方式，亦可視為是一種頭痛醫頭的鋸箭式管理，其治標不治本的特色相對明顯，當然也說明人民或企業的任何投資行動，都不能忽視政府決策的重要性。
五、結論
經由前述的說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.房地產業是中國經濟成長的支柱之一，房市交投活絡，則經濟表現佳，反之則下降；產市交投低迷，購屋人「追漲不追跌」的心態明顯，房市量價難以回升。
2.房市上行之所以美麗，主要來自人民財富的受益，以及國家經濟的增強，房市下行之所以哀愁，主要來自人民財富減少，以及國家經濟成長的下降。
3.在中國房市漲跌的輪迴中，政府是影響房市交投量價變化的主導者，特別是2024年的房市政策大躍進，影響房市的後續發展甚巨。
4.2024年，台灣房市亦存在著大陸房市特色的問題，政府因為大選吃緊因素而「繃」出的新青安專案，不僅打破政府過去三年的打房政策之效果，更帶動台灣房市價量雙漲，而中國的房市變化及其政策內容的修正或可供為借鏡。
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(本文部份內容發表於113.10.24風傳媒評論)
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