謝明瑞
摘要
近幾年中，政府大勢推動打炒房政策，唯效果不彰，除了因土地、人工、營建成本提高外，加上選舉干擾因素影響，房市交投並未因平均地權條例新法而明顯下修，房價依然呈現上揚走勢，主要因新青安專案對國內房市的影響極大，可視為是影響當前房市變化的主要因素，其內容包括增加優惠項目、寬鬆的申請條件、優惠的房屋利息補貼優惠、偏低的房貸利率水準、核貸金額大幅度增加，以及房價短期內難以下降等。另方面，經濟成長影響房市變化，2024年的經濟成長較去年為佳，雖全球地緣政治戰事風險加劇，顯示在地緣政治及美中兩大國的爭戰下，對台灣的經濟發展會產生重大影響，並對國內房市產生衝擊。特別是2024年大選過後，民進黨繼續主政，雖然立委席次三黨不過半，但在考量地緣政治的困境下，執政者的任何政策都必須考量全民的安危，在兩岸關係和平的基礎下，建構合理合宜的房市政策，購屋人亦可考量擇時進駐。
一.前言
大體而言，政府的房市政策可以壓抑房價，但同時亦可帶動房價上揚。
政府在經歷三年及多次的打房政策以後，國內房價卻依然高居不下，建商的反應成本固是影響因素，唯真正影響國內房價不跌反升的最主要導火線，應是政府為因應大選而於2023年下半年所推出的「新青安專案」。
青安是指「青年安心」，而「青安專案」則是指青年成家購屋貸款方案，其有舊新之分，前者是指99年12月1日起，依據財政部頒佈之『公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則』，稱之為「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，從115年7月31日開始申請辦理；後者是指2023年8月1日上路後就能申請，也就是政府於大選前所推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」；其中，新青安專案是影響國內房價再度上揚的重要因素。
在國人最所重視的房市問題方面，選前執政黨所提出並積極推動的「新青年安心成家購屋優惠貸款」專案，簡稱「新青專案」，似已成為未來四年內的房市政策主軸，唯若房市政策不調整，則無異說明政府在經歴約三年的連續打房政策失敗，亦可見證其是導致國內房價不跌反升的主要原因。亦即在2024年的總統大選中，執政黨因推動新青安專案而保有了大量的年輕支持者，因而得以獲取大位，但同時也讓政府多年的房市政策效果毁於一旦，故知政府的房市政策影響房市變化甚大。
二.政治經濟與房市
有關政治、經濟、房市三者之間的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
(一)政治經濟房市環環相扣
一般而言，政治與經濟是雙生體(Twin)，二者互為影響，而政經局勢的改變也影響房市的變化；若以2022年及2023年的房市政策為例，政府為打壓房價的不當高漲，在歷經多次打房政策的實施與推動以後，不動產景氣降溫，房市交投疲弱，量價疲軟，國內房價下修可期，唯政府在大選的前半年便已規劃並推出「新青年購屋」專案，不僅降低貸款利率，同時也增加貸款額度及還款期限，因而引發大量的首購族及青年進駐，導致房價由平疲轉趨上揚，不僅讓政府多年以來的打房政策效果功敗垂成，亦讓國內房市的不當房價再起波蘭，而形成房價不跌反升的特殊現象。
(二).經濟成長帶動房市上揚
不動產業是經濟的一環，經濟成長影響房市變化，根據國內外主要經濟研究機構的預測，在新的一年中，由於通膨的隱憂相對減低，投資與消費增加，經濟情勢走高，2024年之國內及國際的經濟成長率均較2023年為高，且表現更為優異。唯若從地緣政治的情勢來觀察，則台灣未來的政經變化令人擔憂，因為大選前後，不論是從國際環境變化的觀點，亦或從台灣政經局勢變化的考量，都可發現台灣的地緣政治充滿了風險，且在各項指標的影響因素中，以邊緣政治對國內政經局勢的變動風險為最高，同時影響國內房市的可能變化。
(三).總統大選結果影響未來房市變化
2024年元月13日，台灣舉行總統、立委選舉，其結果是民進黨「賴蕭配」以558.6萬票及40.05%的得票率得勝，打破8年政黨輪替的魔咒，並成為中華民國第十六任總統及副總統；國民黨候選人候友宜、趙少康以467萬1021票，得票率33.49%居第二；民眾黨候選人柯文哲、吳欣盈以369萬466票，得票率26.46%敬陪末座。另外，在立委選舉中，國民黨則取得立法院113席立委中52席成為國會最大黨(46.02%)；首次參選總統的民眾黨柯文哲則得到369萬票(26.46%)，不分區席次也由5席成長為8席；在這場三黨皆有所獲的大選中，民進黨以四成的得票率獲得連任，唯若與2020年蔡英文以817萬票(57.13%)相較，賴清德少了258.4萬票，得票率則減少一成以上(12.92%)，而在立委的得票率中，三黨不過半則成為未來國政變化的重要影響因素，顯示民進黨的執政效益不為大部分的國人所接受。
整體而言，由於房市供給與住宅新案下調，加上土地、人工、營建成本等逐漸提高，新案價格沒有因平均地權條例新法下修，加上受打炒房政策及選舉干與因素影響，房價依然堅挺。因此，除非執政者的房市政策再做調整，否則國內房市交投活絡可期，房價短期間內向下調降的機率不大。
三、新青安專案是房價不降反升的導火線
新青安專案是政府為了照顧經濟弱勢族群，特別是無力購屋的青年族群而推動的一項房市政策，其相對較佳的購屋條件對國內房市的影響甚大，若暫不考量六都房屋買賣移轉棟數下降，以及家戶購屋比下降等事實，則可視為是當前房市變化分析的主要內容。
房價偏高是民怨之首，國人購屋困難，青年購屋更為不易，唯年輕人的投票行為是影響大選結果的重要因素，而在國內房價不當偏高的情境下，許多人終其一生難擁有其屋，居住問題是年輕人所關注的問題，因此，政府的房市政策十分重要，而在2024年的總統大選中，各黨候選人均提出對年輕人購屋有利的政策，其中，又以執政黨總統候選人所提出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」，為影響房價不跌反升的最主要因素，主要因執政黨以其執政之優勢，於大選前提出新青安專案，且進一步增加補助項目，相關內容如下述。(謝明瑞，2023)
1.大選前提出青年購屋優惠方案
2023年下半年，民進黨總統候選人在大選前提出「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」，其與「舊青安房貸」的不同在於提出更多與更大的補貼，包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，且2023年8月1日上路後就能申請，距離2024年的大選期間約僅有四個月。
2.寬鬆的申請條件
一般而言，新青安貸款的條件相對寬鬆，國人只要符合下列二個條件就能申請，即年滿18歲的成年人，以及本人、配偶、未成年子女名下無自有住宅者。亦即即使是「非青年」或「曾經購屋但房子已售出」，也「可能」符合購屋資格。
3.購屋利息補貼優惠
在新青安貸款政策中，房貸利率分成一段式、二段式機動利率，以及混合式固定利率三種，申請人的選擇機會增加，唯一旦選定後，就不能變更。另外，在舊制青安貸款中，房貸利率是由公股銀行吸收，減收半碼(0.125%)，新制則除了公股銀行減半碼之外，政府再加碼補貼1碼(0.25%)，即新青安專案的優惠房貸利率計補貼1.5碼(0.375%)，亦即新制補貼後的房貸一段式利率從2.025%降到1.775%，若以當前的利率水準來觀察，一年約可省下約1.5萬元(14664元)利息。
4.偏低的房貸利率水準
在新制青安專案中，其兩段式利率的前二年優惠利率1.565%、第3年起1.865%，前二年的利率比央行升息前的1.6%還要低，是在野黨於2023年12月8日提岀555房貨專案之前的最低房貸方案。另外，由於利息補貼優惠期目前訂為3年，故2023年8月1日至2026年7月31日均可申請。
5.可節省較多的利息支出
在房地產交易市場中，購屋是一種高財務槓桿的應用，而利率的調整對於購屋人的影響甚大，若以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，則銀行升息後，購屋人所須支付的房貸差額極大，若以升息前的1.60%及第二次升息後的2.350%比較，並以20年房貸期為例，其每月利息減少3547元，年減42564元，對購屋人而言，是一大利多因素。
6.核貸金額大幅度增加
國內房市在經過多次的打房政策以後，房市交投逐漸沉悶，價量具挫，本是建全房市的大好時機，然而，基於選票及勝選考量，政府於2023年8月推出新青安專案以後，9月房市買氣穩步回升，而支撐回升力道的則是來自新青年安心成家優惠貸款，推出不到兩個月，便可發現10月的六都買賣移轉棟數年增率已超過二成(23％)，其中又以蛋白區或低總價的地區的交投更為活絡，而這也是讓「新青安」挹注首購自住族群買盤成為2024年房市支撐的最主要因素。
若以財政部公布的核貸金額來觀察，2023年6月及7月兩個月的核貸金額為158.52億元，而新青安上路後的8及9月，兩個月核貸金額為508.09億元，亦即兩個月的核貸金額就超過三倍(3.2052倍)；同段期間內，核貸戶數由6、7月的不到3,000戶到8及9月的7,000餘戶，亦即二個月的核貸戶數就超過二倍(2.33)，亦即新青安專案的推動，是導致政府打房政策效果不佳，以及房價不跌反升的最重要因素。
7.房價短期內難以下降
2023年，國內房市成交量萎縮，但量縮價跌的個案雖然存在，但並非一體適用，蓋因不動產開發商的成本包括土地、建材、缺工等現象無法有效克服，加上業者過去累積了一定的獲利水準，業者立即降價的空間有限。另外，由於「新青安專案」沒有總量管制，政府在選後並沒有調整政策的計畫，而這也是台經院會認為2024年台灣整體景氣回升，不動產景氣也跟著「略為回升」，價格更不易跌的主要立基前提。
整體而言，政府在連續實施多次的打房政策以後，房市價量具挫，是讓房市回歸市場的重要時機，唯因大選因素而推出新青安專案，眾多的利多因素讓許多首購族積極加入購屋的行列，導致政府的打房政策功敗垂成，足見錯誤的政策是影響房市變化的主要因素，同時也見證了台灣的政治凌駕經濟的事實，以及長久以來，國內房市問題一直無法獲得適當而有效的解決，其來有自。
五、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 由於土地、人工、營建成本提高，房價並未因平均地權條例新法明顯下修，加上受打炒房政策及選舉干擾因素影響，房價依然呈現上揚走勢。
2. 新青安專案對國內房市的影響甚大，可視為是影響當前房市變化的主要因素，相關內容包括增加優惠項目、寬鬆的申請條件、優惠的房屋利息補貼優惠、.偏低的房貸利率水準、核貸金額大幅度增加，以及房價短期內難以下降等。
3.2024年大選過後，民進黨繼續主政，雖然立委席次三黨不過半，但在考量地緣政治的困境下，執政者的任何政策都必須考量全民的安危，在兩岸關係和平的基礎下，購屋人可考量擇時進駐。
參考文獻
謝明瑞(2007)，經濟行為中的過度自信與盲目樂觀，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，我國房市政策的社會責任－兼論居住正義，全方位成功.國際學術研討會。
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，失控的台灣房市，國政基金會。
謝明瑞(2022)，論政府房市政策的認知偏誤與決策落差，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，中國房地產危機對台灣房市的啓示，國家政策研究基金會
謝明瑞(2022)，正視政府炒房又打房的問題，商週刊訪問稿。
謝明瑞(2022)，臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖風傳媒，2022.07.28。
謝明瑞(2022)，福虎生豐談房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，九合一選舉中被閹割的居住正義，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，翻轉中的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，購屋者的夢魘，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，青年購屋是夢囈?或夢魘?風傳媒，2023年元月18日。
謝明瑞(2023)，臺灣人的購屋夢，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，升息、補貼、房價，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，那一天長官要我們到嘉義買房，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，大人物購屋狂想曲，風傳媒，2023.05 .28。
謝明瑞(2023)，大人寃枉啊，我只是沒有錢買房。風傳媒，2023.06.01。
謝明瑞(2023)，政府打房政策與總統大選間的房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，大選「繃」出來的新青安專案」，風傳媒，2023.10.09。
謝明瑞(2023)，2024年總統候選人的房市政策比一比，風傳媒，2023.10.26
謝明瑞(2023)，總統候選人的房市政見孰可？孰不可？風傳媒，2023.12.20
謝明瑞(2024)，賴皮竂、侯租公、柯轉運站之炎上效應。風傳媒，2024.01.03
謝明瑞(2024)，「成也青安；敗也青安」的房市政策。風傳媒，2024.01.29
謝明瑞(2024)，賴皮竂之炎上效應。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2024)，2024總統大選前的台灣房市回顧與展望，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2024)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2024年2月
財團法人
國家政策研究基金會
林祖嘉
戴肇洋
吳文希
楊朝祥
王順民
劉新圓
