謝明瑞
國內大選在即，居住正義的房市問題再度成為議題，當國人普遍都買不起房時，主管房市政策的決策者卻認為年輕人不是買不起房子，而是不懂購屋規劃，引發人民的爭議，主要因決策者對房市的認知及對年輕人買房的瞭解不符合事實，因為在全球參與智商排名的108個國家中，台灣以平均智商116.07分奪得世界第1，而長官卻認為「年輕人不懂購屋規劃」，無異低估台灣年輕人的智商，也與國際機構的研究大異其趣。事實上，年輕人智商高、買房占比大，買房規劃包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。而影響台灣年輕人無力買房的原因是房價偏高，而所得薪資成長有限，且房價漲幅遠高於平均薪資變化，除非有其他收入來源，或有父母或長輩們的支助，年輕人要在國內買屋十分困難。房市問題是國安問題，但主管國內房地產大事的長官們不僅忽略了房價不當偏高的事實，同時也未考量「區位」的重要性，因而會有年輕人買房不懂規劃的誤解，事實則是年輕人精於買房計劃，只是房價偏高，沒有錢買房。
一.前言
年輕人一般是指20至30歲的族群，或是出生於民國八十年至八十九年的所謂「八年級生」，當然，也包括了部分的九年級生。
2023年5月15日，內政部長在三三會演講時，特別提到「現代的年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒有規劃」。執掌國家房市政策的部長認為年輕人買不起房子是要看買在哪裡，進一步說明年輕人要買房，應從地點跟區段規劃著手，才能降低負擔。然而，買房需要大量資金，來源大多為薪資所得，而都會地區的就業機會多，所得水準高，但房價更高，年輕人到底要到何處買房，才得以解決父母就業、孩子就學、家庭生活等三者可以同時兼顧的買房問題。
事實上，當國內大選已經展開，各黨相互攻擊之際，國內房價偏高，且大多數國人均無力購屋問題將會逐漸浮出檯面時，政府必須說明房市政策的失當，導致人民沒有能力購置自己的房子的事實，當此之際，試問「年輕人不是沒有錢買房」、｢長官能苦人民所苦」、「政府可以體會國人住者無其屋的困擾」、「年輕人不懂得購屋規劃」…等，這些都是真的嗎？
「年輕人買不起房是因為不懂購屋規劃」，大哉，斯言也，部長義正嚴詞，對年輕人而言，真的有如暮鼓晨鐘，令人拍案叫絶，只是，報告長官！年輕人精於買房規劃，只是沒有錢買房。
為瞭解長官們對年輕人「不是買不起房，而是不知如何規劃買房」的問題，本文試著從國內房市變化、國際機構對國人智商的看法，以及年輕人買房規劃等，來分析長官不解年輕人購屋痛苦，因而直言年輕人不是買不起房的問題。
二.當前國內房市變化與問題
有關當前國內的房市變化與問題，可分為下列幾個部分來說明。
1.大選前才會提出的居住正義問題
中華民國第16任總統、副總統選舉，以及第11屆立法委員選舉將於2024年1月13日舉行，欲取大位的各黨派候選人紛紛舉其有利之大旗，對於國內房價偏高、居住正義，以及年輕人無力購屋的問題多所分析與批判，主要因房市的上下游產業多，投票人口數龐大，且各產業相互關聯，經常是牽一髮而動全局；因此，房市問題錯綜複雜，主政者若能將其視為國安問題，則在處理上可能相對容易，但觀之當前決策者對房市價量變動的看法，便可瞭解政府似將房市問題視為政治或經濟問題，是選舉前獲取選票，但選舉後即棄之如敝屣的一種策略，如2020年大選期間所標榜的「房市三箭」，看似長遠而充滿願景，結果是箭箭虛發，實有愧於人民的民脂民膏，亦令升斗小民扼腕，有關當前的房市變化為何，茲說明如下述。
2.台灣房價正在下降
2023年5月，副總統嘗言「台灣房價正在降」，其說法應有其一定的高度及正確性，因而直言「台灣房價正在降」確實有所本；唯國內房價並非全面下降，而是部分地區的房價走低，若以2023年第一季的預售屋房價為例，則在國內七都的平均單價之變動中，七大都會區中的房價為三趺四漲的情形，其中，依跌幅大小分別是高雄市(-13.31%)、新竹市(-6.8%)，以台北市(-1.5%)；另方面，漲價的都會區分別是台中市(5.0%)、新北市(4%)、桃園市(1.5%)，以及台南市(1.23%)，唯漲少跌多，且由於預售屋的售價為房市的先行指標，具有房市發展的指標性作用，故知副總統的「房價正在降」的說法確實有所本，只因人民、業者、政府等對房價變化的認知各有不同的立場與看法，加上過去兩年的房價為非理性的上漲期，因此，若不能進一步分析學者專家的文章內容，斷章取義仍可能引起人民的非議。有關台灣房價正在降的內容，可參閱台灣七都預售屋平均單價變動比較，如表1所述。(參見謝明瑞，2023)
表1 台灣七都預售屋平均單價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 季/縣市 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 2022Q1 | 96.6 | 47.7 | 32.1 | 36.4 | 35.9 | 27.3 | 29.0 |
| 2022Q2 | 101.2 | 48.0 | 32.3 | 32.7 | 38.9 | 29.6 | 30.4 |
| 2022Q3 | 100.0 | 50.1 | 35.9 | 40.2 | 39.7 | 30.8 | 33.2 |
| 2022Q4 | 99.7 | 52.2 | 33.9 | 45.6 | 39.8 | 32.4 | 35.3 |
| 2023Q1 | 98.2 | 54.3 | 34.4 | 42.5 | 41.8 | 32.8 | 30.6 |
| Q1變動 | -0.015 | 0.040 | 0.015 | -0.068 | 0.050 | 0.0123 | -0.1331 |
| 排名 | 跌3 | 漲2 | 漲3 | 跌2 | 漲1 | 漲4 | 跌1 |
說明：1.2023年Q1平均單價是指1-2月的資料；
2.新竹市亦含新竹縣市。
3.政府忽略房價飆漲的問題
在國人「有土斯有財」的傳統心理下，房地產是特價品，具有長期間只漲不跌的特性，且人民的薪資所得之增加永遠趕不上房價漲幅；若以最近十年統計資料來觀察，台灣都會區房價漲幅超過一倍的區域就超過十個，其中，前五名都在南部地區，且前三名的房價漲幅均超過二倍，分別是台南市的安南區、高雄市的大寮區，以及台南市的南區，其房價的平均漲幅分別是307.5%、277.3%，以及228.3%，即使是漲幅最小的新北市板橋區，其房價漲幅地超過一倍(111.3%)，而這樣的飆漲速度，不僅是一般的受薪階層所無法承受，就連主管房市政策的官員亦難咎其辭，而這也是當前房價正在下跌，但因並非全面下降，且與過去大幅飆漲的情形相較，確實無法引起人民的注意的原因。有關台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 區域 | 行政區 | 2012房價 | 2021房價 | 10年漲幅 | 排名 | 平均漲幅 | 排名 |
| 新北市 | 板橋區 | 24.0 | 50.7 | 111.3 | 12 | 42.2 | 5 |
| 桃園市 | 龍潭區 | 7.3 | 18.2 | 149.3 | 10 | 84.4 | 4 |
| 楊梅區 | 7.4 | 17.5 | 136.5 | 11 | |||
| 台中市 | 潭子區 | 9.6 | 27.7 | 188.5 | 6 | 118.9 | 3 |
| 清水區 | 5.6 | 15.9 | 183.9 | 8 | |||
| 東區 | 11.3 | 31.7 | 180.5 | 9 | |||
| 台南市 | 安南區 | 5.3 | 21.6 | 307.5 | 1 | 189.0 | 1 |
| 南區 | 5.3 | 17.4 | 228.3 | 3 | |||
| 仁德區 | 7.2 | 20.7 | 187.5 | 7 | |||
| 高雄市 | 大寮區 | 4.4 | 16.6 | 277.3 | 2 | 137.8 | 2 |
| 小港區 | 6.2 | 18.5 | 198.4 | 4 | |||
| 橋頭區 | 6.0. | 17.7 | 195.0 | 5 | |||
| 台灣地區 | 18.1 | 26.9 | 48.6 |
4.決策者忽略房貸利率調高對購屋人的衝擊
利息是使用資金的報酬，利率愈高，利息支出愈多，對購屋人也愈為不利，蓋因房地產是一項高財務槓桿的產業，由於房價偏高，購屋人通常必須經由金融機構的貸款過程才能購得自有的房地產，而貸款金額必須支付利息，因此，利率的高低便成為購屋成本的重要因素，亦是影響消費者是否購屋的因素；若以當前的利率變動來觀察，由於受到美國聯準會連續升息的影響，國內中央銀行亦連續調高利率以之因應；以2022年至2023年的利率變化為例，在未升息之前，國內的利率水準為1.310%，升息後為1.935%，在同樣的貸款金額下，20年的償還期每月須多付2895元，30年的償還期每月須多付3030元，對購屋人相對不利，對所得相對偏低的年輕人而言，其購屋壓力更大。
若再進一步考量受雇員工的薪資水準，其2021年的月平均收入為43209元，2022年的月平均收入為44339元，月增加為1130元，不及房屋貸款之月繳金額的四成(34.14%)，薪資平均漲幅遠低於房屋貸款所須月繳額度的漲幅，亦即房貨利率調高對購屋人不利，對年輕人的買房的壓力更大，同時也阻礙房市的正常發展，有關央行升息對貸款者的影響金額比較，可參閱表3的說明。
表3 央行升息對貸款者的影響金額比較表 單位：元；%
| 升息/負擔 | 房貨利率 | 貸款年期 | 月繳金額 | 月增負擔 |
| 未升息前 | 1.310 | 20年/30年 | 47386/33608 | 2895 |
| 全年升2.5碼 | 1.935 | 20年/30年 | 50281/36638 | 3030 |
| 受雇員工薪資 | 43209/2021年 | 44339/2022年 | 44339-43209 | 1130 |
| △利息/薪資 | △4.67% | (0.3903/0.3729) |
三、年輕人不懂買房規劃
2023年5月，主管房市政策的長官們認為，國內的年輕人不是沒有錢買房，而是不會規劃，然而，年輕人是否不懂買房規劃，這可分為下列幾點來做說明。
1.年輕人智商高
現代社會受資訊科技日愈進步的影響，年輕人廣收各方資訊並加以綜合應用，智商高，決策快速，且他們經由各種媒體獲得的資訊所做的決策，不亞於一般的學者專家。根據2022年5月，芬蘭智力測驗機構《Wiqtcom》公布全球參與智商排名的108個國家之統計，台灣以平均智商116.07分，排名世界第1，第2名是日本112.69分，第3名則是匈牙利的111.42分；另外4到10名依序為南韓、伊朗、香港、塞爾維亞、義大利、越南、芬蘭。2023年，在《Wiqtcom》在總結2022年全球智力排行中，日本以平均112.42分超過台灣奪冠，台灣分數為111.05，而位居第3的南韓分數與台灣十分接近，第4名的匈牙利則為110.92。唯不論是排名第一或第二，甚或第三，均足以說明台灣現代的年輕人應有足夠的智力與能力，足以克服購屋規劃所可能面臨的各種問題，顯然長官們對年輕人不懂購屋規劃的認知，以及對國際機構的研究報告的瞭解，與國人大異其趣。
2.年輕人買房占比大
年輕人智商高，在房市激烈的變化中，他們總是知道何時可以經由外力的協助而進駐房市為最佳，並想方設法讓自己在「有土斯有財」的社會中占有一席之地。根據聯合徵信中心的統計，2016年，年輕人買房數量占當年貸款買房總件數的比重超過一成(14.08%)，爾後一路走高；2021年，六都20至30歲的年輕人中，其買房者占比為六都的一成五以上(15.29%)，即每100名申請房貸的購屋族中，就有超過15位年輕人購屋；因此，不論是房市業者或是主管房市政策的政府部門，都不宜輕忽年輕人買房的事實。有關台灣年輕人購屋占比變動比較，可參閱表4的說明。
表4 臺灣年輕人購屋占比變動比較表 單位﹕%
| 項目 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| 貸款筆數 | 19744 | 21092 | 20169 | 22482 | 25367 | 28273 | 20861 |
| 總貸款筆數 | 140258 | 147549 | 145730 | 159202 | 174171 | 184884 | 139275 |
| 購屋占比 | 14.08 | 14.29 | 13.84 | 14.12 | 14.56 | 15.29 | 14.98 |
3.年輕人精於買房規劃
一般而言，年輕人購屋以首購為最大宗，也就是所謂的鋼性需求者，其所得雖相對不足，但購屋大多有其規劃，其主要特徵包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。然而，不當高漲的房價讓年輕人買不起房，唯其在買不起房卻仍不放棄買房的鋼性需求中，主要因在其買房具有周延的規劃，除了要擁有自己的生活空間之外，尚包括擔心現在不買以後會更貴、為求獨立自主想加入投資買房的行列、長輩願意支持等因素，而這也是在年輕人的精心規劃下，買房占比居高不下的主要原因。
換言之，這一批出生於民國八十年至八十九年的所謂八年級生，其購屋規劃首先是偏好屋齡少而外觀新穎，且管理完善的社區大樓；其次，會考量外送餐飲的便利性；另外，年輕人購屋後仍希望保有一定預算，並維持較高的生活品質；又因年輕人在社會工作的時間較短，大部分的首購族之購屋自備款大多由家人資助；因此，在國內房地產交易市場中，雖然都會地區房價偏高，但參與購屋的年輕人仍占一成以上，且其購屋類別及區域選擇，甚至是購屋資金來源等多有詳細的規劃，亦即國內年輕人買房並非缺乏規劃，只是沒有足夠的資金可以買房。
另外，根據金融聯合徵信中心的統計，2022年，全台20至30歲年輕人貸款買房的平均鑑估值中，其總價已達到1019.5萬元，較10年前的671.6萬元增加五成以上(51.80%)，多出347.9萬元，購屋負擔加重許多，但同段期間內，年輕人買房的占比僅減少2%，亦即年輕人買房的意願仍在，唯政府忽視所得增加遠低於房價漲幅對年輕人的買房的衝擊。有關台灣年輕人(20-30歲)貸款購屋比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣年輕人(20-30歲)貸款購屋比較表(2012-2022) 單位：%
| 項目 | 2012年占比 | 2022年占比 | 備註 |
| 年輕人買房占比 | 17.2 | 15.2 | 減少2% |
| 年輕人買房均價 | 671.6 | 1019.5 | 增加51.80% |
說明﹕年輕人泛指為20-30歲的青年。
4.年輕人沒有錢買房
在國內的勞動市場及薪資報酬中，由於年輕人的就業及工作年資短，薪資普遍偏低，購屋確實不易，即使生活支出及家用全賴父母親接濟，僅是自備款也要有存款三年以上的存款，台北市買房更要超過七年，期間還必須考量房價若上揚，則其所須支付的金額更大，顯示年輕人購屋的財務困窘問題極為嚴重，因為他們沒有足夠的錢可以買房。
根據聯徵中心的統計，國內年輕人貸款買房的平均總價，10年貸款總價增幅超過五成(52%)，進一步觀察主要都會區的房貸平均鑑估總價，最低價為高雄市885.6萬元，台南市895.6萬元，桃園市為946.1萬元，其他台中、新竹及雙北皆突破1千萬元，台北市高達1868.7萬元，雙北市則要1264.9萬元，若自備款為二成，則自籌款就要準備177萬元到374萬元；因此，若單從自備款來觀察，「若僅賴薪資所得，並認為努力存錢就可以買房」的想法，可能不切實際，因為年輕人的存錢速度永遠追不上房價的實際上揚幅度，亦即政府可能忽略年輕人購屋的財務困窘問題，而會誤以為年輕人不是沒有錢買房，實際問題是「年輕人確實沒有錢買房」。有關台灣年輕人(20-30歲)在都會區購屋財務支出比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣年輕人(20-30歲)在都會區購屋財務支出比較表 單位：萬元，%
| 縣市別 | 平均鑑估值 | 二成自備款 | 自備所需月數 | 自備所需年數 |
| 全國 | 1019.5 | 203.9 | 45.91 | 3.83 |
| 台北市 | 1868.7 | 373.7 | 84.13 | 7.01 |
| 新北市 | 1264.9 | 253.0 | 56.96 | 4.75 |
| 新竹縣 | 1088.8 | 217.8 | 49.04 | 4.09 |
| 新竹市 | 1013.4 | 202.7 | 45.64 | 3.80 |
| 台中市 | 1000.4 | 200.1 | 45.05 | 3.75 |
| 桃園市 | 946.1 | 189.2 | 42.60 | 3.55 |
| 台南市 | 895.6 | 179.1 | 40.32 | 3.36 |
| 高雄市 | 885.6 | 177.1 | 39.87 | 3.32 |
說明：1.2022年年輕人平均薪資為44417元(4.4417萬元)。
2.根據行政院主計總處統計資料，依全年工業及服務業薪資調查結果，2022年全體受僱員工經常性薪資平均4萬4417元，較上年增加2.8%，但剔除物價因素後，實質經常性薪資年減0.15%，連續兩年實質經常性薪資為下降走勢。
經由上述分析可知，長官們對年輕人的買房沒有規劃之批評可能不符合事實，唯因大部分的年輕人在社會階層討論及國家事務平台中並無話語權，僅能在靜默中無言接受，心中無奈地吶喊著「報告長官！我懂得買房規劃，我只是沒有錢買房」！
四.結論與建議
1. 房市問題錯綜複雜，應以國安問題來面對並解決困境，但主其事的部長對房市變動的看法與升斗小民大異其趣，台灣房價正在降有所本，但忽略房價飆漲、房貸利率調高，以及房價長期看漲等的房市問題。
2. 當前國內的房市變化與問題包括大選前才會提出的房市問題、台灣房價正在下降、政府忽略房價飆漲問題，以及決策者忽略房貸利率調高對購屋人的衝擊等。
3. 年輕人長於購屋規劃，主要因年輕人智商高、年輕人買房占比大，以及年輕人買房規劃包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。
4. 建議主管房市政策的長官宜提出利民利國之政策，切莫尋口舌之利而輕忽民眾之利，要讓年輕人有能力買屋，不宜以年輕人不懂買房規劃，便否定了年輕人的努力。
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