謝明瑞
周信佑2016年上半年，國內房市依然不景氣，不僅房地產價量齊挫，而且多空交夾，部分都會地區的房市行情變化難以掌握，唯仍可利用經濟成長率、房市景氣紅綠燈、建物買賣移轉棟數、房地合一...等多個面向的變化來加以觀察。2016年的經濟成長率能否保1仍有變數，雖然房市指標分數在第一季以後的3月及4月份之間呈大幅跳躍現象，而六都房市的建物買賣移轉棟數之5月變動率亦呈增加走勢，表示房市短期間確實有逐漸回溫的情形，唯前者仍處於藍燈與黃藍燈階段，後者之年變動率亦呈下降走勢，顯然房市回溫僅是短暫現象；另外，在房地合一稅實施前後的房地產交易內容中，其平均總價、平均單價、交易的平均坪數等全部下降，顯示稅賦的改變確實影響了房地產交易的結構內容。此外，房市不景氣亦影響銀行辦理房貸時的考量因素，借款人本身的還款能力逐漸變成最主要的貸放指標，而「年收入、職業、學歷」等亦成為影響能否順利貸款的重要依據。唯整體而言，國內房市部分指標雖然呈現回升走勢，但在經濟條件及所得水準均未提高的情況下，目前仍無足夠的資訊可以顯示國內房地產市場可能有回溫的重大變化。
邇來，在政府對國內房地產融資交易逐漸鬆綁以後，便可發現在國內房地產市場之主要指標中，不論是房市指標分數或是六都房市交易量數，都呈現月變動之上升走勢，因此，房市回溫的呼聲甚囂塵上，但國內房市回溫現象是真的嗎?
一.前言
整體而言，2016年上半年，國內房市表現依然不佳，中央銀行雖已刪除對國內金融機構在房地產市場上的多項融資限制，但因經濟成長率仍處於保1階段，國人的所得水準亦未調高，且房價跌幅有限，部分都會地區的房價依然居高不下，因此，上半年房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢；而若從國內各項重要房市指標來加以觀察，亦或考量房地合一稅制實施以後有關房地產交易市場產品的內容改變情形，都可以看出國內房市不景氣的情況依然如影隨行，而從六都房市交投與房地產價量的變化來觀察，亦可看出當前房市確實仍處於不景氣的狀態。
另方面，早在2013年以後，國內房市便已逐漸呈現不景氣的氛圍，2016年，房市不景氣的情形更為明顯，不僅價量齊挫，而且多空交夾，部分都會地區的房市行情變化難以掌握，為瞭解國內房市變動，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，以及國內房市變動是否已呈現回溫變動趨勢，仍可從台灣經濟成長率、房市景氣紅綠燈、建物買賣移轉棟數、房地合一...等多個面向的變化來加以觀察。
二.經濟成長率偏低
受到全球景氣緩慢復甦的波及，國內經濟表現不佳，根據主計處於2016年4月29日所公佈的預測統計，2016 年第一季實質GDP(未經季節調整)與2015年同期相比，年下降0.84%，這也是2015年第三季GDP 首度轉負以來，第三度呈現負成長，顯示當前國內經濟環境依然不佳。
若從景氣對策信號來觀察，便可發現在最近一年中(2015.04-2016.04)，所有的景氣對策信號都處於藍燈與黃藍燈之間，且呈偏向藍燈的走勢，表示經濟景氣不佳，經濟成長持續不振，且距離表示經濟穩定成長的綠燈仍有一段距離，也由於經濟表現不佳，難以帶動房市的活絡，或保有其偶而的價量上揚走勢，有關最近一年台灣的景氣對策信號趨勢變動，可參閱圖1與圖2的說明。
圖1 台灣最近一年景氣對策信號變動比較圖(1)
圖2 台灣最近一年景氣對策信號變動比較圖(2)
資料來源：國發會、GOOGLE。
另方面，台灣為島型經濟，國內經濟走勢很容易受到國內外政經局勢變動的影響，因此，2016年台灣經濟成長的影響因素很多，主要包括美國2016年的升息步調、中國經濟下滑幅度的大小、台灣大選結果所帶來的兩岸政經發展之不確定性、國際油價能否止穩、歐盟經濟體的變化...等。唯整體而言，2016年，國內的成長率是否能達到保1的結果，可能仍有其潛在變數，而經濟成長偏低，亦影響國內對於國內房市可能回溫的期待。
三.房市景氣燈號偏藍燈
當前國內房市景氣是否活絡，可從房地產市場的景氣紅綠燈的變化情形來加以觀察。
一般而言，在經濟景氣預測方法中，景氣紅綠燈是最簡單，且經常被採用的一種判斷模式，其是指在經濟景氣的變動過程中，利用藍、綠、紅等三種顏色的燈號，來判斷景氣是否活絡的情形；當景氣燈號為綠燈時，代表經濟穩定成長，生產及就業情況大致正常；景氣燈號若是藍燈，表示景氣轉差，經濟成長趨緩；景氣燈號若是紅燈，表示經濟情況很好，市場熱絡，但必須「居安思危」，才不致發生重大損失。由於景氣訊號之使用模式類似世人所熟悉的紅綠燈之交通號誌，簡單易懂，故為學者專家所經常使用。
另外，在用以表示經濟狀況的景氣對策信號中，一般可分為紅、黃紅、綠、黃藍、藍等五種信號燈；其中，『紅燈』表示景氣過熱；『黃紅燈』表示景氣活絡；『綠燈』表示景氣穩定；『黃藍燈』表示景氣欠佳；『藍燈』表示景氣衰退。而這種表示經濟景氣訊號的模式，同樣可以應用在不動產市場的景氣表現上，也就是利用房地產市場的預售推案、成屋推案、議價率、來客組數、成交組數、房市風向等六大指標的分數，並以紅、藍、綠、及其各項指標作為加權組合，算出其權重數值以後，再用以標示景氣燈號的種類，並藉以突顯房地產景氣的活絡與蕭條。
根據住展房屋的調查，在國內房地產市場景氣六大指標的變動中，若以最近一年的資料來做觀察(2015.04-2016.04)，且觀察時間含蓋房地合一稅實施前後的時間，便可發現房市的變化與房地合一稅的課徵有極大的關聯；因為在過去一年(13個月)所觀察的資料中，表示景氣衰退的藍燈有七個月，而表示必須注意衰退的黃藍燈則有六個月，顯示在最近一年的房市景氣變化之觀察中，國內房市仍處於不景氣的時期，雖然2016年的房市指標分數由3月份的29分大幅跳躍至4月份的32.8分，僅次於觀察期間最高的2015年5月與7月的33.6與33.5，顯示房市交投有回溫跡象，但大抵仍處於藍燈與黃藍燈階段，且目前仍無足夠的資訊可以顯示，房地產市場可能轉佳的重大變化，有關台灣房地產市場景氣及燈號表現比較可參閱表1的說明。
表1 最近一年台灣房市景氣紅緑燈比較表
|
月 別 |
2015 年4月 |
5月 | 6月 | 7同 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 2016年1月 | 2月 | 3月 | 4月 |
| 分數 | 32.5 | 33.6 | 32.5 | 33.5 | 27.1 | 29.4 | 32.1 | 29.1 | 27.7 | 25.4 | 25.8 | 29 | 32.8 |
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燈 號 |
黃 藍 燈 |
黃藍燈 | 黃藍燈 | 黃藍燈 | 藍燈 | 藍燈 | 黃藍燈 | 藍燈 | 藍燈 |
藍 燈 |
藍燈 | 藍燈 | 黃藍燈 |
說明：1.藍燈32分以下(谷底衰退) 2黃藍燈32-42分(衰退注意)
3綠燈42-52分(復甦安全). 4黃紅燈52-61分(熱絡注意)
5紅燈61分以上(過熱煞車)
※2016年1月實施房地合一稅。
四.房地產買賣移轉棟數下降
一般而言，國內房市交投活絡與否，可從房市供需變化來加以觀察，而房地產的買賣移轉棟數變化則是一項重要指標；賣移轉棟數是指在某段期間內，某個地區或國家總共買賣並過戶的房子總數，數字愈多或愈大，表示市場交易愈活絡，反之則否。
若以台灣房地產市場的交投情形來加以觀察，則在最近一年中，由於房市不景氣，雖然央行已經鬆綁選擇性信用管制，同時調降利率，但因房價的調降幅度相對有限，房市交投依然冷清，若以六都的建物買賣移轉棟數來加以觀察，則除了桃園市的交投量數一路成長之外，其餘各都會區的表現都不如預期。
若以首善地區的台北市來觀察，其建物買賣移轉棟數從2015年4月以後，即呈一路下滑走勢，不僅月變動率降幅將近一成(-9.1%)，其年變動率下降幅度更高達三成以上(-31.3%)，為當前國內房市買賣表現相對較差的都會區，顯見台北市的高房價仍為市民所難以接受；而房市表現與台北市的變動趨勢類似的其他都會區尚有台南市與高雄市，唯其降幅雖相對較小，但二者的年變動率降幅均在一成以上，分別是-16.3%與-17.5%。
在同段期間內，新北市的年變動下降幅度雖為六都之冠，跌幅達-33.3%，唯其月變動率則是不降反升，且增幅已超過一成(11.1%)，表示新北市的房市交投已有逐漸加溫的情形。此一月上升率增加的變化走勢與台中市的房市表現類似，唯台中市的年變動率下降幅度較小，降幅-8.5%，為六都中最低者。
在六都房市表現中，唯一呈現正成長走勢者為桃園市，其月成長率及年變動率均保持正成長的走勢，分別為23.5%與19.3%，主要因桃園市同時具有工業區與外來移民進駐的因素，匯集了各地移入者的購屋需求，除了桃園市與中壢區持續維持較高的房市買氣之外，亀山區在A7合宜住宅及重劃區新屋過戶增加移轉過戶，而使該區的建物買賣移轉棟數由2016年3月的490棟暴增為4月的1200棟，成長率增加將近2倍(144.90%)，亦是主要原因。
整體而言，當前國內房市表現不佳，六都房市的建物買賣移轉棟數下降幅度達一成以上(-16.30%)，唯月變動率增加了7.54%，表示若從短期來觀察，則房市已有逐漸回溫的情形，有關台灣六都建物買賣移轉棟數比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都建物買賣移轉棟數比較表 單位：%
| 都會區域 | 2015.04 | 2016.03 | 2016.04 | 月變動率 | 年變動率 | 備註 |
| 台北市 | 1983 | 1500 | 1363 | -9.1 | -31.3 | 月降幅最大 |
| 新北市 | 4454 | 2674 | 2970 | 11.1 | -33.3 | 年降幅最高 |
| 桃園市 | 3031 | 2929 | 3617 | 23.5 | 19.3 | 唯一正成長 |
| 台中市 | 3286 | 2699 | 3008 | 11.4 | -8.5 | |
| 台南市 | 1530 | 1321 | 1280 | -3.1 | -16.3 | |
| 高雄市 | 2730 | 2361 | 2253 | -4.6 | -17.5 | |
| 六都計 | 17314 | 13475 | 14491 | 7.54 | -16.30 |
五.房地合一稅影響房市結構
2016年1月1日，國內開始實施房地合一稅，國人未來出售房屋時，土地利得部分必須計入課稅，唯若為長期持有及自住型房地產，仍有相對較佳的優惠條件，然而，由於房地產稅制的改變，必然影響房屋需求者對房地產商品市場的需求的改變，同時也改變房市買盤的結構，並使房市的房產類別、單價、總價、坪數等，都產生結構性的變化。
若以首善地區的台北市之房市交易為例，並以房地合一稅制實施前後來做比較，則根據內政部的實價登錄資料，在2016年以前所購入的房地產中，也就是在房地合一稅實施之前的房地產交易內容中，其購屋平均總價及每坪平均單價分別為2437萬元與61.1萬元，而2016年實施房地合一稅以後，二者分別下降為1944萬元及58.0萬元，其降幅分別為-20.23%與-5.07%。另外，若就其交易的平均坪數來觀察，亦下降了一成以上(-12.63%)，顯然稅賦的改變，確實影響了房地產交易的結構內容，有關台北市房地合一前後住宅交易變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市房地合一前後住宅交易變動比較表 單位：萬元；萬元/坪；坪；%
| 項目 | 房地合一稅以前 | 房地合一稅以後 | 變動額 | 變動率 |
| 平均總價 | 2437.0 | 1944.0 | -493.0 | -20.23 |
| 單價均價 | 61.1 | 58.0 | -3.1 | -5.07 |
| 平均坪數 | 38.8 | 33.9 | -4.9 | -12.63 |
說明：2016年1月1日，國內開始實施房地合一稅制，表中，房地合一前是指
2015年的平均價量；房地合一後是指2016年1月至3月15日的資料。
六.銀行授信評估標準改變
在金融機構的營運過程中，銀行利差為其主要收入來源之一，而利差主要來自借款與貸款之間的利率差距，差距愈大，銀行的獲利愈高，反之則愈低，其中，房貨利率的高低不僅影響消費者的購屋意願，同時也影響銀行的利息收入，唯銀行仍以是否能順利收回本息為最主要考量。
當前國內房市不景氣，交投低迷，房價走低，銀行在辦理房貸時更重視貸放資金的安全，因此，借款人本身的還款能力逐漸變成最主要的貸放指標，亦即借款人有無正當或正常的工作，或是否有穩定的還款能力，變成銀行是否願意貸放的重要考量，而「年收入、職業、學歷」等亦成為影響能否順利貸款的重要依據。
根據台灣聯徵中心所公佈的資料，還款能力愈佳者，其可能獲得的利率水準更為優惠，如房貸利率最低族群方面，其貸款者的年收入在300-320萬元之間者，其平均貸款利率為2.05%，但360-380萬元之間者，其平均貸款利率則為2.02%。在房貸利率最高族群方面，其貸款者的年收入在220-240萬元之間者，其平均貸款利率為2.09%，但340-360萬元之間者，其平均貸款利率則為2.13%。另外，大學以上的貨款人之貸款利率一般均比高中職的貸款者為低，有關2015年台灣貸款族群收入及學歷與房貸利率變動比較，可參閱表4的說明。
表4 2015年台灣貸款族群收入及學歷與房貸利率變動比較表 單位：萬元；％
| 期間 |
房貸利率 最低族群 |
平均借款利率(%) |
房貸利率 最高族群 |
平均借款利率(%) | 學歷水準 | 平均借款利率(%) |
| 2015Q1 | 300-320萬 | 2.05 | 收入低於340-360萬 | 2.13 | 高中職 | 2.12 |
| 2015Q2 | 320-340萬 | 2.02 | 340-360萬 | 2.16 | 大學 | 1.99 |
| 2015Q3 | 360-380萬 | 2.03 | 低於20萬 | 2.16 | 碩士 | 2.00 |
| 2015Q4 |
180-200萬 380-400萬 |
2.02 |
220-240萬 340-360萬 |
2.09 | 博士 | 2.00 |
說明：學歷與房貨的平均借款利率是以2015年第4季為主(2015Q4)。
七.結論與建議
經由前述的分析說明，可歸納本文的結論與建議如下：
1.2016年上半年，國內經濟成長率偏低，預測能否保1可能仍有問題，雖然中央銀行雖已刪除對金融機構在房市融資的多項限制，但房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢；唯部分房市指標已呈現房市逐漸轉好的趨勢。
2在國內房地產市場景氣六大指標的變動中，若以最近一年的資料來做觀察，便可發現國內房市仍處於不景氣時期，雖然2016年4月份的指標分數大幅回升，顯示房市交投有回溫跡象，但大抵仍處於藍燈與黃藍燈階段，房地產市場仍缺少可能轉為活絡的重大變化。
3.在當前六都房地產的買賣移轉棟數變化中，各都會的表現都不如預期。其中，台北、台南、高雄等三個都會地區的房市均呈現下降的走勢。新北市、台中市的表現相對較佳，桃園市則是交投量數唯一均為正成長的地區。六都房市的建物買賣移轉棟數年變動率下降幅度均達一成以上，唯新北、台中、桃園的月變動率均呈增加走勢，表示房市似已有逐漸回溫的情形。
4. 2016年1月1日，國內開始實施房地合一稅，而房地產稅制的改變，影響房地產商品市場的需求，同時也改變房市買盤的結構，並使房市的房產類別、單價、總價、坪數等，都產生結構性的變化，如台北市之房市交易的平均總價、平均單價，以及平均坪數等均全部下降，亦即稅賦改變確實影響房地產交易的結構內容。
5.國內房市不景氣，交投低迷，房價走低，交投量價俱挫，影響消費者的房屋需求，同時也影響銀行的房地產資金的貸放方式，借款人本身的還款能力逐漸變成最主要的貸放指標，而「年收入、職業、學歷」等亦成為能否順利貸款的重要依據。
6.在經濟成長率偏低、房市不景氣，但部分房市指標轉趨向上，唯回溫僅是短暫現象，長期間仍無明顯跡象可以證明房市回溫的情形，建議房地產潛在投資人即早佈局，並選擇最有利的條件與時機進駐房市，應可在往後得到相對較佳的利益。
參考文獻(資料引自國家政策研究基金會)
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的銷售策略。
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的投資策略。
謝明瑞(2016)，總統頭家的房市政策。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2016)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌。5月1日。
內政部(2011)，「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」。
(本文發表於2016年6月7日中央網路報)
王順民
劉新圓
