謝明瑞
為解決都會地區房價不當高漲所導致的民怨問題，政府積極實施打房政策，造成台灣地區的房地產市場去化呈現相對沈滯、資金轉移，以及南屋北賣的局面，雖然國內南北房市交投態勢南轅北轍，唯房市整體上仍呈現量跌價平情形；為解決房市多年陳痾，並防止國內房市可能泡沫化的問題，2014年7月2日，行政院宣示將於年底推動「房地合一」的政策，對國內房市未來變化影響頗大。然而，政府推動房地合一稅是否能真正地降低房價，國內房價是否真的會在兩年之內下降三成等，以及其對國內經濟結構所可能產生的衝擊等，引起社會爭議，唯在居住正義與租稅公平的考量下，房地合一稅的推動與實施，應是勢在必行的重要政策。
整體而言，房地合一稅的實施，若能輔於適宜的長、短期配套措施以之因應，應能抑低都會地區房價不合理的飆漲現象。
一.前言
2012年2月，時任行政院副院長的江宜樺先生在其辦公室召開學者專家座談會時，本人就曾提出在馬總統的黃金十年之願景，以及行政院吳院長的「庶民經濟」之策略下，為解決都會地區房價不當高漲，並達到稅賦合理而公平的政策目標，實施「資本利得稅」的必要性，並說明修正稅制內容與調整稅率結構，降低貧富之間的差距，是建立公平公義社會，以及實現居住正義的重要方式，亦即台灣應予實施資本利得稅制。
2013年2月，江宜樺先生接任行政院長，都會地區房價不合理高漲與居住正義等房市問題再受關注；待實價登錄制度實施兩年(2012年8月1日起施行)，時機成熟以後，行政院乃於2014年7月，積極推動「房地合一稅」制，亦是資本利得稅的具體呈現。因此，政府目前所推動的「房地合一」就是指「房地合一課稅」，也是「實價課稅」的代稱。
二.文獻探討
本人長期關注台灣房市的變化，特別著重在房市、房價、不動產稅賦之間的連動關係之探討；事實上，在最近的兩年半中(2012-2014)，作者在國家政策基金會有許多研究報告曾引起社會大眾廣泛的注意，如2012年的實價登錄與房價、奢侈稅與房價政策之檢討、物價房價與稅賦、資本利得稅之探討等；2013年的政府必須重視房市可能泡沬化問題、外資炒房宜加重課稅、台灣房市會泡沬化嗎、我國房市政策之探討、台灣實施奢侈稅與實價登錄制度探討等；以及2014年上半年的消除高房價要用對方法、台灣房價二年降三成、實價登錄制度宜全面檢討等，都曾引起國人的關注。
有關本人在國政基金會所發表的台灣房市、房價、稅賦等相關的三十餘篇文章中，都曾進入當月的國政基金會研究類的十大點閱率中，顯示國人對於國內房市與房價的重視；其中，如2012年2月20日的「資本利得稅之探討」，2013年7月2日所發表的「台灣房市會泡沫化嗎？」，以及2014年5月7日的「台灣房價二年降三成？」的討論，最受社會大眾的肯定與支持，特別是「台灣房市會泡沫化嗎？」一文，自推出討論與提出相關建議以後，年來一直維持著十大點閱率之首。
人之所以特別重視「台灣房市會泡沫化嗎？」的問題，並列為研究類的十大點閱率之首，經歷年餘而仍保有領先之點閱率，主要原因不在文章的優異性，而在於文章所描述的情境與論文所點出的問題，都是普羅大眾所關心的民生問題，因為國內房地產確實具有泡沫化的跡象，且事實具體而明確；然而，由於台灣海島型經濟的特性，國內生產資源有限，對外貿易依存度偏高，硬實力不足，經濟實體相對較弱，實在經不起房市泡沫化對國內經濟所產生的衝擊。
再者，房市泡沫化也將導致房屋擁有人的資產大幅度減縮，從而亦會影響一般消費者的財富，並導致國家經濟的衰退甚或蕭條，因而引發普羅大眾的注意，因此，該研究在國政基金會的「國政研究」類論文中，其一年的點閱率幾達6萬次(2013.07-2014.06)，若再加上Google、Yahoo等媒體網站的傳播，預估其點閱率已難以勝數，顯見國人不僅關心台灣房市是否會發生泡沬化的問題，更重視房價上揚對國家經濟發展、社會公平、人民生活的影響，從而加重政府打房的決心，同時亦有「二年房價降三成」的政策性目標。有關作者對台灣地區房價稅賦之相關研究比較，可參閱表1的說明。
表1 國政基金會對台灣地區房價與稅賦之相關研究比較表
| (編號)日期 | 論文名稱 | 主旨 | 國政研究10大點閱率 |
| 2014年上半年 | |||
| (01)2014.05.30 | 消除高房價要用對方法 | 稅賦 | V |
| (02)2014.05.07 | 台灣房價二年降三成？ | 房價 | V |
| (03)2014.03.17 | 財政健全方案評析 | 稅賦 | V |
| (04)2014.03.14 | 2013年台灣房市10大新聞 | 稅賦 | V |
| (05)2014.02.07 | 2013年國內10大財經大事剖析 | 稅賦 | V |
| (06)2014.02.05 | 實價登錄制度宜全面檢討 | 房價 | V |
| 2013年 | |||
| (01)2013.12.09 | 政府必須重視房市可能泡沬化問題 | 房價 | V |
| (02)2013.10.28 | 全球房市可能泡沬化問題與因應 | 房價 | V |
| (03)2013.09.18 | 台灣商用地上權不動產會成為主流嗎 | 房價 | V |
| (04)2013.08.05 | 外資炒房宜加重課稅 | 稅賦 | V |
| (05)2013.07.02 | 台灣房市會泡沬化嗎？ | 房價 | V10大點閱率之首 |
| (06)2013.06.20 | 特消稅應否落日之研究 | 稅賦 | V |
| (07)2013.06.10 | 慎防房市泡沫化 | 房價 | V |
| (08)2013.06.07 | 台灣土地重劃問題之探討 | 房價 | V |
| (09)2013.05.13 | 居住權與適足住房權-兼論居住正義 | 房價 | V |
| (10)2013.05.06 | 檢討奢侈稅漏洞落實居住正義 | 稅賦 | V |
| (11)2013.04.23 | 我國房市政策之探討 | 稅賦 | V |
| (12)2013.03.21 | 緃有總司令房價難空頭 | 房價 | V |
| (13)2013.03.13 | 文創產業與都市更新-URS | 房價 | V |
| (14)2013.03.08 | 創意都更-URS的省思 | 房價 | V |
| (15)2013.03.06 | 以地上權開發國有土地興建商辦大樓 | 稅賦 | V |
| (16)2013.03.04 | 建立穩建經營之以房養老制度 | 房價 | V |
| (17)2013.01.07 | 台灣實施奢侈稅與實價登錄制度探討 | 房價 | V |
| 2012年 | |||
| (01)2012.09.05 | 實價登錄與房市 | 房價 | V |
| (02)2012.09.05 | 實價登錄與房價 | 房價 | V |
| (03)2012.08.08 | 公設比與房價 | 房價 | V |
| (04)2012.07.16 | 都更與房價 | 房價 | V |
| (05)2012.06.27 | 奢侈稅與房價政策之檢討 | 稅賦 | V |
| (06)2012.06.06 | 正確的改革不做就是鄉愿 | 稅賦 | V |
| (07)2012.05.28 | 物價房價與稅賦 | 稅賦 | V |
| (08)2012.04.16 | 嬚惡設施對不動產市場的影響 | 房價 | V |
| (09)2012.03.13 | 富民經濟與房地產政策 | 稅賦 | V |
| (10)2012.02.20 | 資本利得稅之探討 | 稅賦 | V |
| (11)2012.01.05 | 黃金十年與地政五法 | 房價 | V |
| (12)2012.01.05 | 黃金十年與居住正義 | 房價 | V |
三.政策推動之背景因素
由於國內都會地區房價不當高漲為十大民怨之首，因此，政府各相關部門均推出打房政策以之因應，從早期的金融性限貸措施，中期的奢侈稅與實價登錄制度之施行，到近期中積極推動的房地合一稅制，基本上都是為了尋找一個相對較佳的方法，用以解決人民最所關心的房市與房價問題，亦即政策的推動與實行，都有其一定的背景因素可循，而有關政府實施房地合一稅制的背景因素，大抵可分為下列幾個部分來說明。
(一).房價相對偏高
國內都會地區房價偏高，居住正義問題被多所關注，亦成為政府施政的重要措施，因此，2014年5月，總統馬英九在其就職六周年的演說中，談到青年的居住問題，宣示青年住宅政策，同時喊出「讓台灣成為青年住得起的台灣」目標；由於國內都會地區房價偏高，現代的年青族群無能力購屋，且房價所得比難以下降，住屋問題成為人民所關注的問題，於是為了抑低房價的房市政策，再度成為市民共同討論的議題。
另外，若以全球主要國家的房價來做比較，國內房價確實亦有偏高之情形，根據全球房地產指南(Global Property Guide)之報告，台北市的房價租金比約為香港的2倍，亦比英國的倫敦及中國的上海為高，但其租金投資報酬率之表現則反是，顯見國內都會地區房價偏高是極為明確的事實，有關全球主要國家(城市)房價租金排行比較，可參閱表2的說明。
表2 全球主要國家(城市)房價租金排行比較表 單位：倍、%
| 國家/城市 | 房價租金比(倍) | 排名 | 租金投資報酬率 | 排名 |
| 台灣/台北市 | 64 | 1 | 1.57 | 10 |
| 摩納哥 | 53 | 2 | 1.90 | 9 |
| 安道爾公國(Andorra) | 49 | 3 | 2.04 | 8 |
| 英國/倫敦 | 48 | 4 | 2.09 | 7 |
| 印度/孟買 | 42 | 5 | 2.39 | 6 |
| 新加坡 | 41 | 6 | 2.41 | 5 |
| 中國/上海 | 38 | 7 | 2.66 | 4 |
| 英屬維京群島/托爾托拉島(BVI. Tortola) | 35 | 8 | 2.85 | 3 |
| 希臘/雅典 | 35 | 9 | 2.87 | 2 |
| 香港 | 33 | 10 | 3.00 | 1 |
說明：房價租金資料統計到2013年第3季。
(二).不動產稅制不健全
我國不動產稅制包含不動產持有、不動產交易所得，以及不動產的移轉...等，唯其稅制內容及實施方式相對不健全，簡述如下。
1.不動產的持有
國內對於不動產的持有稅賦係將土地與房屋之持有分開計稅，分別課徵房屋稅與地價稅。房屋稅之稅率則係依據房屋類型適用不同的稅率，住家用房屋按其現值課徵1.2%，非住家用房屋其為營業用者，按其現值課徵3%，其為私人醫院、診所、自由職業事務所、補習班及人民團體等非營業用者，按其現值課徵2%。房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。其中，房屋稅的稅基採用各地方政府「不動產評價 委員會」公告之「房屋評定現值」。
2.不動產的買賣
國內買賣不動產所須課徵的租稅涉及交易所得稅與移轉稅，交易所得稅包括土地增值稅、房屋財產交易所得稅，移轉稅則包括契稅、印花稅、地政規費等，其中，交易所得稅屬國稅，移轉稅則屬地方稅。另外，自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地的稅率為2‰，公共設施保留地為6‰，公有土地、事業直接使用土地如工業用地等的特別稅率則為10‰，簡述如下：
(1)、交易所得稅
土地增值稅部分，於土地所有權移轉時，依照土地漲價總數額計算徵收土地增值稅；另為避免重複課稅，爰規定免徵所得稅。土地增值稅採累進稅率，漲價倍數未達1 倍者稅率為20%，1-2 倍者稅率為30%，超過2 倍者稅率為40%；其中，後二者稅率又依持有土地年限長短給予不同的減徵率，如持有土地年限未超過20 年者，無減徵；超過20 年以上者，減徵率為20％；超過30 年以上者，減徵率為30％；超過40年以上者，減徵率為40％。
若為自用住宅用地的土地增值稅，其優惠稅率是10%。房屋財產交易所得稅部分，個人出售房屋依所得稅法第14 條 規定，應以交易時之成交價額減除成本及費用後之餘額為財產交易所得，納入每年個人綜合所得稅申報。惟個人如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關才按房屋評定現值之固定比例推計所得額課稅。法人出售房屋則依規定，另外須負擔營業稅及營利事業所得稅。
(2)移轉稅
在移轉稅中，契稅係指建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種建物契約稅，亦屬財產稅與地方稅之一種。納稅義務人係以取得建物所有權、典權或占有權之人，而一般買賣契稅稅率為契價之6%。
(三).房地產稅賦相對偏低
長久以來，國內房地產稅賦長期偏低，是造成國內房價偏高的重要因素之一，茲簡述如下。
1.國內房屋稅低於國外
國內房地產稅賦若與先進國家比較，其房屋稅率均相對偏低，若與美國相較為例，美國不動產持有稅約2-3%，台灣則僅0.1%；美國長期持有不動產資本利得稅15%，台灣為1.66%，二者相差過於懸殊，相對顯示國內房地產稅賦的不合理；同時，也因為台灣資本利得稅長期偏低，導致租稅負擔大多由薪資所得者所支付，而這也是政府考量實施「房地合一課稅」的重要考量。
2.房屋稅低於汽車稅
根據中央研究院稅改政策建議書的資料，國內房屋稅遠低於汽車稅；若以台北的房價及房屋稅為例，假設台北市40坪房屋市價為兩千萬元，其每年應繳之地價稅加房屋稅大約為2萬元，實質稅率約僅0.1%。但一輛國產兩千西西汽車，若其市價為90萬元，其每年繳納汽燃費與牌照稅約17440元。因此，若擁有一輛2500CC汽車，每年繳納汽燃費與牌照稅約2410元，比市價兩千萬的房屋的持有稅(地價稅加房屋稅)約高出400元。
另外，假設購屋人於2004年買進四十坪的房子，十年後(2014年)出售，其資本利得稅約為1.66%，若與一般上班族為主的所得稅最低級距5%比較，顯示購屋人的資本利得稅遠比一般升斗小民所需支付的稅率還要低。
今假設再以2001年為基期，投資台北房地產投資報酬率也遠高於定存的1.27%，但稅賦卻超低。易言之，假設2001年時，不動產購投資人投資台北市四十坪房屋，土地持分八坪，當時市價一千萬元，2013年底售得3100萬元。若以過去十二年台北市公告地價與房屋評定價值估算稅額，房屋稅與地價稅每年僅約三萬元；出售後土地部分，土增稅僅須繳19.5萬元、房屋部分繳財產交易所得稅14.4萬元。換句話說，售屋的資本利得為2100萬元，但只需繳33.9萬元的稅，顯見國內房屋稅率確實偏低。
3實價登錄
為促進不動產交易資訊透明化，內政部推動實價申報登錄之立法，並於2011年12月13日立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例修正條文，要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。另外，實價登錄於2012年8月1日正式施行，其所需要申報登錄的案件包括三種，即：
(1).地政事務所所收買賣登記申請案件。
(2).不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
(3).不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。
內政部推動實價登錄地政三法，主要目的是為資訊公開透明。因實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據；因此，在相關配套措施完全建立並完成立法前，不作為課稅依據。
2011年，政府推動實價登錄制度，藉以建立長期課稅基礎，但不動產的課稅問題，主要是土地與房屋採分離課稅。由於公告地價占實際價格比率只有五分之一，房屋評定價值則多年未調，導致課稅基礎偏低。
立法院推動房屋稅條例，將非自用住宅稅率調高至3.6%，但一則稅賦提高有限，對投資人的影響不大，一則可以經由轉嫁方式將稅賦移轉，對資金雄厚的投資人之囤房，並無法產生實際效果。為解決不動產稅負偏低問題，中研院主張宜盡速推動房地合一課稅，並將公告地價與公告現值從每三年調整一次改成每年調整一次。
4實價課稅
2014年6月，根據中研院的稅改建議書內容，國內一間四十坪房所需支付的費用遠比支付一輛國產汽車的稅賦還低，顯示國內稅賦的扭曲現象十分明顯。
國內不動產稅賦偏低的原因主要因現行實價課稅中，只針對土地課稅，不包括房屋，造成投機客的炒房不斷，把房子拿來當作資本利得工具；因此，房地合一實價課稅，是抑制房價飆高，亦符合社會公平正義的作法。
為呼應中央研究院的研究，也為解決國內都會地區房價偏高的問題，2014年7月2日，行政院明確宣示，不動產交易所得稅將朝房地合一實價課稅方向變革，同時並要求財政部年底前提出稅制變革修法草案，提報行政院審議，除希望能達成都會地區房價偏高的十大民怨之首外，並讓國人看到「可以住得起」，以及充分體會國家為推動符合「土地正義」與「居住正義」所做的決心，並期許給現代的年青人一個可之期待的未來。
四.健全房市政策
事實上，為了解決都會地區高房價問題，立法院內政委員會曾邀內政部、財政部、金管會、國防部、國發會、央行、衛福部、勞動部等八單位就購屋痛苦指數居高不下，政府如何解決進行專案報告，相關內容簡述如下。
(一).健全房市方向
2010年，內政部所提出的健全房屋市場方案中，主要有三個大方向，包括：
1.藉由租稅來抑制房屋投機炒作；
2.實現居住正義增加房屋供給；
3.健全不動產交易資訊。
(二).健全房市的打房政策
在健全房市的三大方向中，政府的打房政策大抵含蓋下列幾項議題，即：
1.擴大「豪宅稅」的實施範圍；
2.加重不動產持有稅；
3.對非自住房屋加重課稅；
4.加速國有地活化進度；
5.調高非自住房屋稅稅率的「囤房條款」。
(三).檢討豪宅稅
台北市是目前全台唯一針對高價住宅開徵「豪宅稅」的地方政府，但目前列管並課徵重稅的豪宅僅有3000餘戶，戶數相對較少，宜重新檢討豪宅定義，並擴大實施豪宅稅。
(四).實施囤房稅
大體而言，房地產稅制改革包括所得稅、交易稅和持有稅等，主要是先針對房有持有稅的部分，包括房屋稅的稅率和稅基，可以先擬定做法並立即推動，以抑制囤房。目前所有住家用房屋不分自住或非自住，房屋稅率僅1.2%，不動產持有稅過低，因而助長囤房炒作風氣，因此，檢討彈性稅率是否擴大的問題有其必要性。
根據國際房地產顧問公司萊坊(Knight Frank)的財富報告中，顯示全台灣有66萬人持有3間以上的房屋，而根據現行不動產稅賦，自住房屋稅率為1.2%，其他非自住型房屋稅率則在1.2%-2%之間，政府為打壓高房價，因此，對擁有多房且有囤房現象的消費者提出囤房稅，初步做法是將自住及公益出租人出租使用房屋維持1.2%; 其他非自住房地產將從1.2%-2%稅率調為1.5%-3.6%，營業用房屋稅維持在3-5%，醫及私人診所、自由職業事務所等的房屋稅率，則由現行1.5-2.5%調高為3-5%。若財政部的囤房稅獲得支持，並順利通過立法程序，則2015年5月，房屋稅將會提高，預估約有15%的房屋擁有人會受到影響。
五..打房政策
有關政府的打房政策與房價之間的關聯性，可分為下列幾個部分來說明；
(一).打房政策
在國內房地產市場中，房價偏高問題不是最近幾年才發生的問題，為了抑低房價偏高而提出的房市政策，也不是今年才提出的政策，因此，若根據過去的房市政策內容，比較重要者如雙北市500坪以上國有土地停售、中央銀行實施選擇性的信用管制、財政部實施奢侈稅、內政部實價登錄制度、台北市實施豪宅稅、加強預售屋及紅單查稅、調高公告土地現值、公告2015年實施容積管制，以及調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅等，每一種政策的推動，也確實對國內房市造成衝擊，但對房價的抑低成效相對有限。
(二).打房政策與房價變動
在政府積極實施打房政策下，國內房市的價量變化確實受到影響，若以今(2014)年1-4月的北台灣平均房價之變動情形來做考量，便可發現其與上年同期的房價之比較中，房價依然持續上升的情形，其中，又以桃園縣的房價漲幅為最大(20.13%)，台北市次之(11.69%)，其餘為基隆市(10.76%)、新竹地區(10.61%)、新北市(9.26%)，以及宜蘭縣(7.40%)等，有關北台灣平均房價變動比較可參閱表3的說明。
表3 北台灣平均房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 縣市別 | 2014年1-4月 | 2013年1-4月 | 漲跌幅(%) | 漲跌排名 |
| 台北市 |
89.21 (1.00) |
79.87 (1.00) |
11.69 | 2 |
| 新北市 |
42.01 (0.4709) |
38.45 (0.4814) | 9.26 | 5 |
| 桃園縣 |
24.83 (0.2783) |
20.67 (0.2588) |
20.13 | 1 |
| 新竹地區 |
23.03 (0.2582) |
20.82 (0.2607) |
10.61 | 4 |
| 基隆市 |
19.04 (0.2134) |
17.19 (0.2152) |
10.76 | 3 |
| 宜蘭縣 |
19.16 (0.2148) |
17.84 (0.2234) |
7.40 | 6 |
說明：()中資料為2014年1-4月與2013年1-4月房價中，以台北市房價為基期的數值。
事實上，在政府積極實施打房政策以後，國內房地產市場確實受到去化不佳的影響，其中，尤以雙北市的推案量之影響最大。根據吉家網的統計資料顯示，今(2014)年5月，北台灣的房市交易呈現量縮價穩的局面；其中，台北市與新北市的交易量分別下降了14%與18%，而桃竹與台中亦分別減少了12%與10%；然而，在同段期間內，台南市與高雄市的價量不跌反增，二者分別增加了7%與5%，顯見在打房政策下，雖使具房市指標性的雙北房市交易進入量縮盤整期，但在不動產相關業者的聯合操作下，全台購屋資金南移，亦是房市仲介業者「南屋北賣」策略所造成的結果。
另外，中央銀行於103年6月26日新頒「打房令」，同時宣佈四大房市信用管制政策，除貸款成數一律限五成的規範外，同時新增新北市的八個行政區的購屋貸款成數，並朝兩年房價降三成的目標邁進。
(三).打房政策與房市變化
在政府的打房政策下，國內房地產交投行情的變化為何?房價是否真的能達到兩年降三成的目標，這可從當前都會地區的房價之變化情形來加以觀察。
1房市交投清淡
在政府的積極實施打房政策下，國內房地產市場的交投確實受到影響，不僅豪宅數量的交投數量銳減，一般房地產的去化亦受波及，若以中古屋的成交率為例，並以最近五季的銷售率變化來做比較，便可發現台灣房市交易變動均呈現萎縮的情形，如台北市的中古屋成交率中，由2013年第1季的17.4%降為2014年第1季的14.3%，一年的成交率之減少幅度為3.1%，若以2014年的第2季比較，則其減少的幅度更大(4.6%)；在同段期間內，新北市與高雄市的中古屋成交率分別減少了2.5%與4.7%，顯見政府的打房政策，確實造成房市交投萎縮的情形，唯高雄市的成交量似有反轉的跡象，有關台灣房市交易變動比較可參閱表4的說明。
表4 台灣房市交易變動比較表 單位：%
| 縣市/時間 | 2013Q1 | 2013Q2 | 2013Q3 | 2013Q4 | 2014Q1 | 2014Q2 |
| 台北市 | 17.4 | 21.7 | 21.8 | 17.4 | 14.3 | 12.8 |
| 新北市 | 16.7 | 15.7 | 16.7 | 15.1 | 14.2 | 15.4 |
| 高雄市 | 28.8 | 25.4 | 25.0 | 23.9 | 24.1 | 31.4 |
說明：2014年Q2是指2014年4-5月的資料。
2.南屋北賣
根據吉家網的統計資料，在今(2014)年第1季都會地區的平均房價中，其房價上升幅度雖然因政府實施打房政策而受到壓抑，但基本上，都會地區的房價依然維持上漲的走勢，若以六都的房價變化為例，台北市及新北市的漲幅分別為0.15%與0.92%，新竹與台中市則分別調漲3.01%與2.40%，至於台南市與高雄市的漲幅則為6.25%與5.22%，亦即南區房地產的房價漲幅遠高於北區的漲幅，而台北市房價的漲幅差距僅高於台中市，雖是短暫現象，但這種趨勢是政府未打房之前所不曾發生過的情形，顯示南屋北賣的情形確實具體而存在，有關六都房價變動比較可參閱表5的內容。
表5 台灣六都房價變動比較表(2014年第1季) 單位：萬元/坪；%
| 六大都會區 | 2014Q1平均房價 | 2014Q1平均房價漲幅 | 2013Q1平均房價漲幅 |
漲幅差距 (排序) |
| 台北市 | 64.2 | 0.15 | 13.03 | 12.88 (4) |
| 新北市 | 32.9 | 0.92 | 20.07 | 19.15 (1) |
| 桃竹 | 17.0 | 3.01 | 14.86 | 11.85 (5) |
| 台中市 | 17.1 | 2.40 | 14.00 | 11.60 (6) |
| 台南市 | 11.9 | 6.25 | 22.68 | 16.43 (2) |
| 高雄市 | 14.1 | 5.22 | 21.55 | 16.33 (3) |
3.熱錢外移
在房地產市場中，熱錢是影響房市交易活絡與否的重要因素；政府積極實施打房政策以後，亦引發資金的流動速度與方向，熱錢外流情形亦日愈明顯，如2013年，大約有400億元的個人熱錢流向海外，並以購買國外不動產為主，且其金額比2012年上漲了約3倍，亦導致國內的仲介業者積極開發海外不動產，而且除了本來較為熱門的日本與馬來西亞等東南亞國家之外，也有投資人熱衷於歐洲、紐西蘭、美國等，亦即當前國內資金外流與南流的情形愈來愈明顯，但對於房價下跌之影響仍不明顯，亦即政府的兩年房價降三成政策，可能仍處於投資人的觀望階段，七合一選舉未結束之前，國內房市仍較難有轉寰的空間。
(四).打房政策與效果
在政府實施各種不同的房市政策以後，若以房市均價的變動來做考量，便可發現，台北市的房價依然上揚，其差別僅是上漲的幅度不同而已，唯在各種不同的房市政策中，可以發現稅賦仍是影響房價相對重要的考量因素，因此，在2014年的房市政策中，政府相繼調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅以後，房市均價上半年的漲幅僅有2.17%，有關房市政策與台北市房價變動的比較，可參閱表6的說明。
表6 房市政策與台北市房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 年度 | 房市均價 | 漲跌幅 | 政 策 | 效果 |
| 2009 | 42.9 | - | 雙北500坪以上國有地停售 | 地價繼續調漲 |
| 2010 | 49.3 | 14.92 | 央行實施選擇性信用管制 | 受管制區投資下降 |
| 2011 | 54.5 | 10.55 | 民國100年6月實施奢侈稅 | 買氣跌且房屋交易量下降約一成. |
| 2012 | 58.3 | 6.97 |
1.國有地全面停售 2.台北市實施豪宅稅 |
1.地價飆漲 2.豪宅量縮價續升 |
| 2013 | 64.5 | 10.63 |
1.加強預售屋及紅單查稅 2.調高公告土地現值 3.公告2015年實施容積管制 |
1.預售屋炒作減緩但房價未變動 2.屋市搶在年底前售屋 3.建商搶照、搶建¡房屋供給量大增,但房價未下調 |
| 2014 | 65.9 | 2.17 | 調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅 | 投資與技機減緩;交易量萎縮,房價稍緩,後續仍須觀察。 |
說明：2014年為上半年資料。
(五).央行打房新措施
2014年6月26日，中央銀行新頒「打房令」，同時宣佈擴大特定地區範圍、新增自然人第3戶以上購屋貸款規範、調整自然人高價住宅貸款規範，以及調整公司法人購屋住宅貸款規範等四大房市信用管制措施，除對擁有三戶以上的房貸限五成，公司法人房貸一律五成外，同時新增新北市的五股、泰山、八里、鶯歌，以及桃園縣的蘆竹、中壢、桃園市、龜山等八個行政區。
六.房地合一
不動產實價登錄制度實施兩年以後，也就是2014年7月，政府宣示將實施房地合一制策，而所謂房地合一是指房地一起課徵稅賦，並擬於2015年正式實施，其定義及內容簡述如下：
(一).房地合一的意義
房地合一是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」課稅之目的在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。根據現行所得稅法規定，個人財產交易所得中，僅就房屋課稅，並未考量其他稅賦，財政部修法重點在於房地合併按實價課徵所得稅，亦即未來擬納入土地項目，併同個人其他所得，課徵綜合所得稅。
在行政院所規劃的房地合一稅制改革方向中，認為不動產交易所得稅的改革，原則上決定朝向「房地合一實價課稅」方向推動，使過去房屋與土地分開課稅，並利用價格移轉方式避稅的情形，可以大為減少，並獲得稅制推動的根本改善。
(二).評估原則
為求稅賦公平，並避免對一般守法民眾造成稅賦上的不公平，財政部規劃頒佈房地合一實價課稅時，必須符合三大評估原則，即：
1、只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響；
2、長期持有10年、20年，擁有2、3棟房屋，但並非拿來做買賣套利，儘量予以優惠，或不受稅制改革影響；
3、將農民土地房舍排除在外。
在財政部的規劃上，房地合一課稅將先專注於修正所得稅法，包括個人及企業售屋的相關法令，未來擬納入土地交易所得合併課稅；另外，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，課稅標的目前只有房屋，唯若從房地合一的改革方向來觀察，應將土地交易利得納入課稅，可比照房屋按房屋評定現值的百分率推估所得的方式，讓土地按公告現值的百分率來計算。
一般而言，房地合併按實際交易價格課徵所得稅，是不動產稅制的重大變革，為順利達成改革目標，財政部預計於2014年下半年召開稅改座談會，凝聚共識後，再提出可行的改革方案，並於年底前向行政院提出修正草案。
(三).房地合一規劃
在房地合一稅制的規劃中，其課稅內容主要包括所得稅、交易稅、持有稅等，並考量對長期持有不動產者給予適當的所得稅之優惠。以所得稅為率，其稅目包括所得稅、個人財產交易所得稅等，而其改革方向是對於無法提出成本的不動產交易案件，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，擬納入土地項目，採房地合一，併入綜所稅課徵。又如在持有稅中，對於房屋稅部分，除已修正房屋稅條例，提高法定稅率外，並授權各地方政府因地制宜訂定徵收率。有關財政部房地合一稅制改革規劃比較可參閲表7的說明。
表7 財政部房地合一稅制改革規劃內容比較表
| 項目 | 稅目 | 改革方向 |
| 所得稅 | 所得稅 | 目前個人及營利事業出售土地，交易所得免稅，擬修法廢除。 |
| 個人財產交易所得 | 對於無法提出成本的不動產交易案件，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，擬納入土地項目，採房地合一，併入綜所稅課徵。 | |
| 交易稅 | 奢侈稅 | 原則不廢除，擬修法改為以實際交易所得課稅。 |
| 土地增值稅 | 對於假農舍、假農地買賣交易利得，擬取消土增稅之免稅待遇。 | |
| 持有稅 | 房屋稅 | 已修正房屋稅條例，提高法定稅率，授權各地方政府因地制宜訂定徵收率。 |
| 長期持有優惠方式 | 所得稅 | 對於長期持有者房地產者，擬給予稅率或所得額減免的租稅優惠。 |
(四).配套政策
為了推動房地合一政策，在現行稅制的搭配上，財政部擬採用短期與長期持有方式，輔於不同的配套政策來加以處理。
1.短期方面
在短期持有方面，由於奢侈稅已發揮抑制短期炒房交易效果，因此，有關奢侈稅的實施將會繼續推動，唯為考量人民需求，擬將原以出售價格課稅的奢侈稅，進一步改為以實際交易所得課稅，且採綜所稅分離課稅的方式，讓房地產短期持有所需課徵的稅賦更為具體而明顯。
2.長期方面
在長期持有不動產方面，對於應稅部分會採取優惠方式，如比照國外已有類似作法，未來不動產交易課稅方案，財政部可能比照證券交易所得稅，給予長期持有者租稅優惠，只要訂出長期持有年限，其不動產交易所得的部分，將給多一定的優惠措施，如稅率減半、直接扣除所得額、收取一定比率的稅率...等，唯其具體作法仍有待進一步的溝通。
整體而言，稅制改革是國家大事，因此，房地合一政策的施行，必須同時考量短期與長期的作法，並須有良好的配套措施以之因應；另外，國外鼓勵不動產長期持有的租稅制度部分，其減稅的作法值得考量，但長期持有的時間或優惠方式等，尚須進一步的研議。此外，行政院若根據中研院稅改建議書提出的「房地合一實價課稅」推動，且財政部能於2014年底前，把修法草案送到行政院，進行跨部會審議，則2015年便可實施。
七.實施房地合一稅制的考量因素
有關房地合一稅制的實行問題，或推動新稅制所必須考量的因素，可分為正、反兩方面來說明。
(一).正面意見
對於政府應否實施房地合一稅的問題，社會各階層有不同的看法，持正面意見者，其主要理由如下：
1.房價是綜合性問題
從經濟學的觀點，在自由經濟體系下，市場供需是影響一般財貨價格的主要因素，政府的人為干與，將導致經濟資源的不當配置，並對國家整體經濟產生破壞，亦即政府干與會影響產品市場價格，從而將導致國家資源使用的扭曲現象。
若房價不是市場供需的單一問題，而是必須多方面考量的綜合性問題，在此情況下，房價變化應非僅受不動產市場的供需的影響，主要因不動產市場與一般財貨市場的特性冏異，其中又以國人有土斯有財的根深柢固心態有關，加上房地產稅賦偏低，且國人習於把房地產作為投資商品，因此，唯有政府的政策介入，才能彌補房市的不正常發展，亦即為了解決都會地區房價不當高漲的問題，在某些條件下，政府可以用人為的政策推動，也就是由政府那支看得見的手，來修正市場中那支看不見的手，而讓經濟發展與社會安寧的目標能夠更為具體而明確；亦即房價問題不是市場供需的單一問題，而是政治、經濟、社會、人主等相互影響的綜合性問題，必須從整體性的因素變化來做考量並做修正與調整。
2.考量課稅的對象
為避免對一般大眾造成擾民與重稅的問題，房地合一實價課稅已將三種對象扣除，包括只持有一棟房屋者、農民農舍，以及雖長期持有兩、三棟房，但非做為交易買賣者。主要目的在達到「稅改能讓國民看到、住得起、又符合土地正義的未來。」另外，為避免新稅賦對國內經濟造成太大的衝擊，稅制改革不宜一次做完所有稅改，雖然賦稅規畫是全面性的策略，但因會遭到相對較大的反作用力，因此，必須找適合時間推動，才能達到預期的效果。
3.避免不合理的課徵方式
在新稅制的改革與推動過程中，若政策推動或施行不當，會造成富人用人頭方式逃稅，並造成農舍即豪宅的不易根除現象。如過去綜所稅、證所稅的推動，就是因為先設門檻，結果造成富人用盡方法逃稅，最後不但徵不到富人稅，又惹得民眾怨氣。因此，房地合一實價課稅應訂自住屋房地稅可以免稅即可，不須單訂其他條款，避免得政策結果打折扣，並使一般升斗小民必須付出更多稅賦的不合理現象。
4.合理的課稅基礎
稅制改革是全面性的問題，必須要待時機成熟以後方可推動，2012年8月之前，政府尚未推動實價登錄制度，實價課稅有其先天不足的問題，邇後，政府有了實價登錄的基礎，實價登錄制度逐漸成為實價課稅的合理課稅基礎，亦即房地合一稅制改革，應可具體完成。
總之，行政院朝房地合一與實價課稅方向推動，基本上其政策是正確的，這是抑制房價不當飆高，使土地獲得符合公平正義的方法。若稅制改革成功，應可以讓國人真正「看到到」、「住的起」，以及符合「土地正義」與「居住正義」的未來。
(二).反對理由
反對實施房地合一稅制者主要來自不動者業者及政治上的反對，所持理由簡述如下：
1.造成房市交投沈滯
房地合一課稅對投資人造成更大的成本負擔，若因課徵新稅而造成房市交投沈寂，並使房價發生連續挫落現象，甚或造成房市可能泡沬化的恐慌，則擁有自有房地產約九成(88%)的國人將因此而受害，是消費者的損失，房地產業者的不幸，也是國家的災難。若房市因而變冷，形成不動產泡沫化現象，則國內經濟景氣可能在一、二十內年都不會恢復正常狀態，對台灣產業產生重大衝擊，甚至未來股市、房市結構被嚴重扭曲，不但業者不知如何經營，社會上的抗爭現象可能也會愈來愈多，對國家的長遠發展殊為不利。
2.引起社會不安
在政府不斷地實施打房政策中，已引發社會不公平的聲浪，決策者不宜再製造人民的仇商或反商情緒；事實上，政府實施奢侈稅已經達到打房的效果，要落實居住正義，可以考量大幅推動興建只租不售的社住宅政策，讓經濟弱勢族群亦能達到住者有其屋的目的。
3.政黨政策性的杯葛
台灣為民主化國家，政黨基於政治利益，對執政黨所積極推動的政策可能蓄意反對，杯葛議事操作，讓法令無法順利通過，並使政策無法順利進行。
4.必須重視政府的誠信行為
根據台灣商業總會與不動產相關業者的報告，其普遍認為政府若推動實價課稅，不僅推翻了當年實施實價登錄制度不作為實價課稅的依據，讓政府失信於民，而政府沒有誠信，其後續的政策就難為人民所接受。
5.稅改政策推動必須長期考量
一般而言，稅改是龐大工程，對人民的權益影響至深且巨，故必須從長計議，如當年土增稅減半沒設落日條款，景氣一旦變化，是否原來稅制又要調整？事實上，政府若欲落實居住正義，應將投資與自住兩種不同的投資模式，透過房貸條件來加以區隔，對於多屋族或投資客而言，其房貸可以降至三到四成，但真正自用者或無屋者而言，則應給予九成貸款、30年還款期、低利率、前幾年只還息不還本...等優惠條件，讓政府所欲達成的「居住正義」目標，可以具體落實。
(三).綜合意見
根據國際貨幣基金會(IMF)的研究，防止房價不當高漲的做法是課徵相關不動產稅賦，而稅賦可以影響房價不當高漲的說法，簡述如下。
1.課徵資本利得稅
贊成課徵資本利得稅者，其主要是根據資本利得是一種所得、是一種可預測的所得、資本利得免稅易造成經濟扭曲、價格水準變動影響資本利得、投資人可自由使用資本利得、資本利得的轉移必須課稅…等。而反對課徵資本利得稅者，其主要是根據資本利得不是可支配所得、利率變化不影響資本利得與利虧、資本利得稅易產生負效應、資本利得稅是雙重課稅、阻礙投資、缺少財政收益…等。唯若從國際比較的廣義觀點，大部分的先進國家都課徵資本利得稅。
2.合宜的課稅制度
2013年4月，本人在「現代營建」專欄及「國政研究」中，曾提出「我國房市政策之探討」，說明都會地區房價偏高是我國十大民怨之首，政府為了抑制房價，解決都會地區房價不當高漲問題，並消除民怨，經建會曾推出「健全房屋市場方案」，中央銀行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」、內政部的「實價登錄制度」之資訊透明化政策、金管會的「不動產融資管制」，以及台北市政府的「分區課徵」等，都是為了避免房價不當高漲而推動的重要抑制措施。然而，由於國內利率偏低，國人無適當投資管道，熱錢最後流入房地產市場，加上國人有土斯有財的觀念根深柢固，以致國內房市交易量雖然因為政府的房市政策而受到影響，但房價並未因此而呈現明顯的下降情形。
政府政策的推動與實施，確實會影響房地產市場行情的變化，若基於居住正義與合理房價之考量，奢侈稅可做適度調整，但不宜廢除；而實價登錄制度的施行宜更周延詳實，讓購屋人瞭解實價登錄之資料的真實內涵，並避免業者不當的烘抬房價。唯政策的施行績效須從長遠來觀察，故合理合宜的房市政策不宜偏癈。
3.實施房地合一稅制的必要性
台灣都會地區的房價不合理的飆漲，而稅賦則是房地產飆漲最重要的方法，國內有很多租稅，但其做法相對不夠周延，如營所稅與綜所稅兩稅分離為較先進的作法，只要從使用者付費觀念出發，如企業家平時享有很多國家資源、公共優惠，本來就要較多的繳稅，個人也要繳稅，但必須考量重複課稅的問題。又如受薪階級薪資停滯，薪資占稅負比率仍高達40%-50%，而企業家稅務負擔低，不管是土增稅、證券稅等資本利得稅相加，約僅12%，不僅稅賦不公，而且也讓房地產的稅賦有改革的空間，亦即實施房地合一稅制有其必要性。
整體而言，政府基於抑制都會地區房價不當高漲、防止台灣房地產泡沬化、促進不動產稅賦合理化，以及實現土地正義與居住正義...等因素的考量下，房地合一稅制的實施，應是勢在必行的政策。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可列出本研究的結論與建議如下：
(一).結論
本研究的結論簡述如下：
1.2014年7月，行政院宣示將於年底推動「房地合一」的政策，並擬於2015年正式舉行。
2.政府實施房地合一稅制的背景因素，主要包括房價相對偏高、不動產稅制不健全、房地產稅賦相對偏低等。
3..為了解決都會地區高房價問題，政府曾就人民購屋痛苦指數居高不下而提出健全房市政策，主要內容包括健全房市方向、健全房市的打房政策、檢討豪宅稅，以及實施囤房稅等。
4.為了抑低房價偏高而提出打房市政策中，比較重要者如雙北市500坪以上國有土地停售、信用管制、奢侈稅、實價登錄制度、豪宅稅、調高公告土地現值，以及調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅...等，而打房政策的實施則造成國內房市交投清淡、南屋北賣、熱錢外移...等現象，對國內房市造成衝擊，但對房價的抑低成效相對有限。
5.房地合一是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。為求稅賦公平，房地合一實價課稅必須符合三大評估原則，即只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響、長期持有者儘量予以優惠，以及將農民土地房舍排除在外等。又為了推動房地合一政策，在現行稅制的搭配上，擬採短期與長期持有方式，輔於不同的配套政策來加以處理。
6. 有關房地合一稅制的實行有正面與反面的問題，前者包括房價是綜合性問題、已考量課稅的對象、避免不合理的課徵方式，以及合理的課稅基礎等；後者如實施房地合一稅制可能造成房市交投沈滯、引起社會不安、政黨政策性的杯葛、必須重視政府的誠信行為，以及稅改政策推動必須長期考量等。
(二).建議
經由前述的結論說明，可據以列出本研究的建議如下：
1.在為防止國內不當高漲之房價，以及維護居住正義與租稅公平的考量下，房地合一稅的推動與實施，應是勢在必行的重要政策。
2.政府實施房地合一稅制以後，應可解決房價相對偏高、房地產稅賦相對偏低的部分問題，並使不動產稅制漸趨健全。
3.為了解決都會地區高房價問題，政府所提出健全房市政策必須具體落實。
4.為了抑低房價偏高而提出打房市政策，對國內房市造成衝擊，但對房價的抑低成效相對有限，因此，必須有良好的稅賦制度以及足夠的配套措施以之配合。
5.為了推動房地合一政策，在現行稅制的搭配上，必須採短期與長期持有方式，輔於不同的配套政策來加以處理。相關的配套措施應考量因素如下：
(1).房地合一，將房屋稅與地價稅整合為單一持有成本，將土地增值稅與房屋交易所得稅整合為單一交易成本。
(2).降低自用住宅的持有成本稅率，維護自用住宅者的居住正義。
(3).交易所得稅應區分自用與非自用，並區分持有年限。降低自用住宅稅率，同時提高非自用且持有年限短的稅率，讓房地產投機者負擔相對較合理的稅賦。
(4).強化移轉稅的功能，國內房地產交易成本為契稅、印花稅，且契稅為買方負擔，對於買賣頻繁的投機者，其所付出的交易成本相對較低。
(5).提高賣方的交易成本，可部分遏止房地產投機的行為。
(6).強化地方政府核實評定不動產的績效，如將地方政府在財產稅收上的財政努力程度予以指標化，以作為統籌分配稅款與補助經費配置之參考。
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MoneyDJ 財經知識庫
網站Google、Wikipedia encyclopedia等。
※本文部分取自2014年7月1日現代營建專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
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