謝明瑞
一般而言，人口結構的變化與房地產政策的修正有關，其間又摻雜了經濟成長、所得分配、稅率調整、金融體系…等因素的配合，有關台灣人口結構變化與住宅政政策可分為下列幾個部分來說明：
一、人口結構與住宅政策
台灣的人口問題影響國內的經濟發展，也影響房地產市場的產品及其去化，其中，人口結構與所得分配又與政府的住宅政策有所闗聯。
(一)人口結構
一般而言，房地產的類型及供需情形與人口結構的變動息息相關。根據民國100年7月，衛生署所公布台灣人口老化地圖的資料，發現台灣在未來14年內，將以「三級跳」的方式快速老化，至106年以後，台灣的人口結構將從「高齡化社會」轉變成為「高齡社會」，到民國114年以後，台灣將躍升為「超高齡社會」，亦即每五人就有一人是老人，顯現台灣將受到「老化海嘯」襲擊。亦即在未來的十四年內，台灣將從高齡化社會(ageing society)演變為高齡社會(aged society)，緊接著成為超高齡社會(super-aged society)。又根據經建會的推估，台灣至2015年時，扶養老年人口比率將從2005年的7.5個工作人口扶養一名老人，降為3.3個工作人口撫養一名，對就業人口的負擔明顯加重。
若進一步從台灣人口老化地圖來做細部觀察，則可發現嘉義縣、雲林縣、澎湖縣屬前三大「高齡縣」，三個縣市的老年人口均超過14％；另有23個鄉鎮（區）躋身「超高齡社區」，老年人口超過20％，新北市平溪區是全國最老的鄉鎮，平均每4個人就有一個是老年人；高齡縣或超高齡社區幾乎都是鄉村地區，由於區域內就業機會有限，年輕人大多外移到工作機會且學校較多的都市區生活。
另方面，由於女人比男人長命，因此，在台灣男人老化地圖上，尚無任何一縣市步入高齡縣；但女性老化地圖中，已含有嘉義、雲林、澎湖、南投、苗栗、台東等六縣，已成為女人高齡縣。又根據衛生署所調查的資料顯示，民國100年5月，全台65歲以上老年人口約10.75%，六年後老年人口比率將達14%，進入「高齡社會」，八年後則是「超高齡社會」，每五人就有一人是老人。新北市雖在年輕縣市之列，卻有平溪、雙溪及坪林三個超高齡社區。有關台灣前十大超高齡縣市及鄉鎮比較可參閱表1的說明。
一般而言，高齡者通常是指年紀在65歲以上的人，而高齡社會則是指65歲以上人口佔14%以上的社會，而根據經建會的推估，台灣在民國106時，其人口結構將自高齡化社會成為高齡社會；另外，再過八年之後，也就是民國114年時，台灣的人口結構會再躍升為超高齡社會，也就是65歲以上人口佔21%以上的社會，而一旦台灣社會進入超高齡社會，則政府所面臨的經濟力下滑，社會福利制度的改變，以及房屋政策的修正等所衍生出來的問題，都必須即早因應。特別是台灣人口老化快速，出生率又逐年下降，若不及早做好準備，讓長輩健康、獨立，甚至延長其社會功能，則十年後，整個國家的生產力與競爭力就將面臨重大危機，台灣的住宅問題亦將更為嚴重而複雜。
（二）政策性住宅
政府為解決日愈高漲的都會地區房價問題，也為了因應日愈老化的社會問題，內政部於100年5月20日通過推動近12年的「住宅法」草案，確立社會住宅與合宜住宅的法源，而包括住宅貸款利息、修繕、租金，也訂有補貼規定；也因為住宅法草案的確立與通過，社會住宅及合宜住宅的法源才得以依法有據。
為了解決都會地區的高房價問題，行政院於民國99年初推出「改善庶民生活行動方案」，擬在桃園機場捷運A7站（龜山）興建四千戶平價住宅；而根據營建署的估算，每坪房價約17至18萬元，仍超越中低收入者所能支付之款額，於是再依條件須要而改為合宜住宅，且將房價壓低到每坪15萬元。營建署所稱的合宜住宅，主要是賣給經濟與社會弱勢團體。前者是所得偏低，無自有住宅，又買不起房子的家庭；後者是身體、年齡、性別、性傾向、家庭組成、文化等少數群體，在現有住宅市場無法獲得可負擔房價，或適合其居住的住宅，然而，合宜住宅是否真的可以為廣大的民眾所接受呢？這可從其規劃及其所衍生的問題來加以考量。
(一)合宜住宅的規劃
合宜住宅的規劃主要是以經濟與社會弱勢團體為訴求，而內政部營建署規劃的第一批合宜住宅林口A7機場捷運案，已於民國100年7月8日正式開土地價格標，符合參加資格標的建商有4家，開價高者得標。而根據營建署的規劃，林口A7合宜住宅原法定容積是300%，不過，由於建商多以增設停車位、增加開放空間獎勵、將容積率拉高到500%；A7合宜住宅原先預計興建約2500戶，現在將可增加到4385戶，比原先的規劃增加了將近2千戶。至於售價，主建物每坪售價約在15萬元左右，陽台部分每坪在6萬元以下，大約是市價的7到8折；車位也要求建商售價要在100萬以下。
而依照規定，合宜住宅5%的戶數只供出租不售，財政部會要求開發商同步增加出租戶數，也就是出租戶數會由原先的120戶增加到220戶左右。另外，為配合2014年機場捷運通車，這批合宜住宅預定在2013年完工交屋。同時，板橋浮洲合宜住宅興建戶數也可望小幅增加，由原先的4000多戶增加到5000多戶，上此便可達成1萬戶合宜住宅的目標。
然而，雖然林口地區的合宜住宅可期，但仍存在著許多不確定因素，包括容積率提高以後降低了居住的品質，市價七折的房地產必須有市場的區隔，以及中低收入者還是沒有能力購屋等，而所有這些因素的交互影響，均會影響合宜住宅政策的推動與執行。事實上，為了解決都會地區高房價的問題，也為了配合人口結構的老化，政府政策性的住宅包括了現代住宅、合宜住宅、社會住宅、青年住宅，其性質雖不甚相同，但希望中低收入戶者亦能同時擁有住屋，仍是最主要的考量因素；有關政府政策性住宅比之比較可參閱表2的說明。
一般而言，合宜住宅的推動能否成功，或是否可行，必須考量區位是否適合，以及房價是否可以被人民所接受的問題；區位是根據專業選擇，且已考量交通的便捷性，以及生活機能的可塑性，一般人民對合宜住宅的接受性尚無問題，但房會問題則須進一步考量。
若以目前內政部所提出的房價而言，並以三房兩廳三十坪的個案為例，其所需房價為450萬元，若再加上必要設備傢俱或裝潢，房屋稅，以及其他支出等，仍須500萬元以上的費用。再根據主計處公布的99年平均每戶可支配所得之統計資料，以五等分的所得差距來做考量，最低的20％家庭所得只有28.2萬元，屬於入不敷出的家庭，當然無法購屋置產；第二低的20％家庭所得為54.5萬元，勉可溫飽，但購屋不易。換算後，最低所得組家庭全家不吃不喝要18年以上，才住得起平價住宅，第二低的所得組家庭也要約10年才可達到有其屋的目標。
此外，如果以居住支出占家庭平均支出的四分之一為合理來計算，最低所得組家庭要71年，次低組的家庭要37年以上，才能換得一戶平價住宅。亦即對這些最需要住宅的中低家庭而言，即使以低於市價甚低的價位來定價，經濟弱勢團體還是無法達到住者有其屋的目的，亦即對中低收入的家庭而言，所謂的合宜住宅仍屬不合宜住宅，因此，若要解決合宜任宅有關房價的問題，可能仍需考量市場的區隔性；唯若市場可以區隔，可能又會對市場的流動性造成衝擊。
在台灣人口結構的轉變過程中，歷經數次的改變，而台灣第一批戰後嬰兒潮(民國35年出生)在100年都已邁入65歲，這也宣告台灣正式成為「超高齡社會」；隨著年紀增長，各種慢性病也變得普遍，國內約有九成老人至少有一項慢性病，而三項以上慢性病的老人比率高達五成，對政府的社會福利和健康政策，形成一大挑戰，其中，對於醫院的興建以及養生的平價任宅的需求，則愈來愈迫切。而人口老化對國家經濟發展，造成生產力結構的改變，若不及早做好準備，讓長輩健康、獨立甚至延長其社會功能，則不到10年，國家的生產力與競爭力將面臨極大危機，而因應中低所得者的比例增加，人民對於政府所提供的政策性住宅亦相對增加。
另方面，兩岸關係日愈密切，陸客自由行於100年6月底正式放行，一些營建公司的股價同時亦即受到影響；另外，營建市場的建地難求，地價水漲船高，如民國一百年七月，台北市仁愛路三段的「仁愛116」，當地244坪的土地以每坪單價826萬元，總價約20億1780萬元標出，創下了法拍住宅土地的新高紀錄，而此塊土地在民國93年時的每坪單價不到80萬元；亦即該土地以每年漲一倍以上的速度往上攀高，不僅帶動房市的熱絡，也牽動了整個營建類股的走勢。
政府為防止都會地區房價不當高漲的問題，乃推出各種政府住宅政策以資因應，立意雖佳，但若無相對應的配套措施，或不能解決所得分配不均所衍生出來的問題，甚且要以人為的力量來扭曲經濟供需法則，對於高房價的問題亦很難加以解決，即使是政府已經招標通過，在不同的地區興建合宜住宅，但若中低所得者的所得水準無法提高，不動產市場間隔又不能有效控管，則政府所積極推動的合宜住宅，亦可能淪為不合宜住宅。
此外，若依據國民健康局辦理之96年「台灣中老年身心社會生活狀況長期追蹤調查」顯示，有將近九成(88.7％)的老人至少有一項慢性病，具患有三項以上慢性病的老人比率亦高達五成；其中，高血壓(46.67%)、白內障(42.53%)及心臟病(23.90%)為長者最常見的慢性病。這幾種疾病若不能妥善控制，將會嚴重威脅長輩的身心社會功能、獨立自主能力與生活品質。在心理健康方面，國內男性老人有13.0%、女性有17.2％有憂鬱現象；另外，若再根據98年內政部的老人狀況調查，長者對生活最擔心的問題前三名為「自己的健康問題」(35%)、「經濟來源問題」(17%)、「自己生病的照顧問題」(16%)，而長輩對老年生活的期望，前三名為「身體健康的生活」(51%)、「能與家人團圓和樂的生活」(40%)及「經濟來源無虞的生活」(18%)；同樣顯示年長者最希望保有健康，其次是經濟來源，而這二者都與人民的生活品質及住宅需求有關，也是政府所應予重視的問題。
人口問題影響經濟發展，也影響房地產市場的產品需求及其去化，其中，人口結構與所得分配又與政府的住宅政策有所闗聯。台灣的人口結構在106年以後，將從「高齡化社會」演變成為「高齡社會」，並於民國114年躍升為「超高齡社會」；亦即在未來的十四年內，台灣的人口結構將成為超高齡社會。
政府為解決日愈高漲的都會地區房價問題，也為了因應日愈老化的社會，內政部於100年5月20日通過「住宅法」草案，確立社會住宅與合宜住宅的法源，而包括住宅貸款利息、修繕、租金，也訂有補貼規定；也因為住宅法草案的確立與通過，社會住宅及合宜住宅的法源才得以依法有據，前者是以所得偏低，無自有住宅，又買不起房子的家庭為主；後者則以身體、年齡、性別、性傾向、家庭組成、文化等少數群體，在現有住宅市場無法獲得可負擔房價，或適合其居住的住宅為主要訴求。
唯政府的政策雖然考量了高房價與人口結構變化的問題，但一個理想且可行的住宅政策必須考量多方面的政策性配合，包括適度的經濟發展，合理的所得分配、都會地區房價、土地政策、稅賦修正、資源配置，以及金融政策等，亦即高房價與人口結構改變所推砌而成的住宅問題，或不動產市場問題，並不是單一的個案，而是總體性的問題，亦即不是由房價偏高單方向的問題來謀求解決之道，而是要從政府總體性資源的配置與使用來做整體性的裁決。
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林祖嘉
黃耀輝
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