利率上漲，房奴時代即將來臨！

作者：韋伯韜、周信佑 ( 2007年6月4日 10:40)
關鍵字：房奴

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美國從事房貸業務的New Century金融機構，在96年3月13日被證券交易委員會(SEC)暫停股票交易，顯示房地產貸款大有崩潰之勢，美國經濟有硬著陸之危。反觀台灣，過去消費者貸款暴增，產生許多的卡奴，各家銀行對個人信貸開始緊縮，消費性貸款及信用卡的循環信用逐步降低，各家銀行似乎將貸款的主力對象，轉向於購屋者，近年來房貸餘額不斷創新高，由92年的2.7兆快速成長至96年1月的4.4兆。卡債的風暴，造就許多無助的卡奴。而快速成長的房貸，我們必須關切屋奴問題的存在，避免可能的新金融風暴的產生。

為什麼這麼多人成為房奴呢？首先，房子和其他商品不同。其他商品買了以後，一般都是越用價值越少。買一輛車，開十年價值就成了零。買房子，除可自住很久，賣出時價值還可能翻幾倍。許多人認為這是最好的財產保值增值的手段。第二，房價猛漲，遠超出了工資上漲幅度。沒有房子的人，生活費用隨著房價而日日見高。有房子的人，則坐在家裏看著自己的資產不斷升值。第三，利用人們的這種心態，銀行與建商乘機而入，為買不起房子的人提供所謂“低自備款”，甚至可以刷卡，輕鬆繳頭期款，即可入主新屋。甚至有銀行推出寬限期，寬限期內只繳利息不繳本金，或者是前半年利率不到2%的優惠。這種貸款，前幾年每月只需付少許的錢。但過了這幾年，每月應繳本息快速拉高，甚至有銀行在交屋時降低貸款成數，則買主頓時陷入絕境。第四，所謂“美國夢”，主要就是擁有自己的房子。布希還不停鼓吹要建設一個“所有者的社會”。這種意識形態，認為“美國夢”人人有份。看人家有房子，自己當然也要有。所以，買房子時從眾心態最重。特別是受教育低的，缺乏推理換算和計劃能力的人，最容易上當，進而陷在債務裏不能自拔。第五，忽略住屋管理的各項雜費。大多數的大樓，管理費是以每坪多少錢來計算，坪數越大的繳的越多。例如30坪權狀的房子，每坪80元，就要每個月負擔2400元的管理費。除了管理費外，還有停車場的清潔費，還有各種公設可能要繳的使用費用。這些許多購屋者都沒有納入財力的考量，造成支付房貸更為吃緊。

每個人買屋的情況與原因不盡相同。但有幾點還是值得購屋族參考與注意。
一、完整的財務考量
購屋者必須做一個整體財務計畫，諸如管理費、未來的裝璜家具等費用，以及平日的生活費，要仔細算出有多少金額可用來繳房貸。有如此的財力的限制下，再來挑選符合條件的房子。一般而言，每年償還的本息，不要超過年收入的三分之一。許多房奴都是看著別人做夢自己也做夢。如果你收入中等，買不起房，生活暫無大問題，就不要沒事找事。沒房子未必比有房子的過得差。畢竟人是房子的主人，不是房子的奴隸。

二、投資客要課營業稅
財政部為維護租稅公平，自民國97年1月1日起，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋，再予銷售者，將課徵營業稅，稅率為5%，但屬於出售自用住宅部分則排除在外。也就是說，凡個人以營利為目的，購買成屋或法拍屋再轉售者，都要課徵營業稅，以及營所稅與綜合所得稅。

三、升息趨勢明確
目前的利率水準是走上揚的趨勢。美國FED已經地17度調升至5.25%，歐元區也第7度調升至3.5%，大陸實施宏觀調控政策也不斷調高利率水準。台灣的央行雖也11次調升，但利率僅為2.75%，為世界低利率水準地區，未來利率成長的空間很大。如果央行在這幾年內，多調了1%，所有房貸利息也要多付1%。假設要是貸款500萬，一年又要多5萬的利息，對貸款者來說是一筆不小的負擔。所以買房子時，應把未來可能的升息估算在內。

台灣人口不增，房屋卻如雨後春筍般的建設，房價不斷創新高，房貸也成為銀行放款中的主流商品。然而，在經濟房價過度炒作，許多消費者明明沒有能力購屋，而貸款購屋變成屋奴；甚至有部份卡奴，誤以為房貸利率較低，甘願當地下錢莊或債務公司的人頭，向銀行超額貸款購屋還債，以債養債，造成嚴重社會問題。部分建案房貸成數高達九成以上，讓許多意志不堅的人，沒有考慮到是否能長期負擔利息，為了購屋而變成屋奴或卡奴。部分代銷業者要求地政士配合，高估房價，再利用假契約勾結銀行人員，以假交易合約做高房價，貸到較高的金額。另一種超額放款則是銀行故意造成，由於閒置資金過多，銀行便用較高的利息，讓消費者可以貸到八成或全額的房貸，加重了購屋者的負擔，也提高了銀行放款的風險。美國已經有房貸的金融機構因為壞帳，即將下市交易，我們應該更審慎面對這樣的議題。並未大幅成長，人民所得也停滯不前的今天，房貸餘額增了好幾兆。

（本評論代表作者個人之意見）
〈本文刊載於六月份卓越社論〉

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