林祖嘉馬英九總統在最新推出的黃金十年居住正義篇中，明言將推動不動產交易要依實際交易價格課稅。實價課稅是國內學者倡議多時的政策，如今政府最高領導人鄭重宣示推動，各界多予肯定及支持，並希望馬總統能完整落實，要做好配套，減少爭議。
一般而言，由於單項房地產的交易並不頻繁，使交易價格與市價間的認定相當困難。因此，國內對房地產價格的認定有許多方法，例如對土地有公告地價及公告現值，對房屋訂有評定現值等。由於這些價格是課稅的依據，地方政府在認定時考量實務困難及政治現實，造成各種公告價格普遍低於市價，進而使得買賣房地產者及持有房產者的稅負偏低，逐漸形成國人投資（投機）房地產的興趣，以致國內房市易漲難跌。由於房價過高，許多人只能望屋興嘆，尤其年輕人的薪資停滯，面對居高不下的房價，使他們對未來產生高度的不確定感，高房價遂成民怨之首。
近兩年來，為平息高房價民怨，馬政府做了很多事，例如對短期的房屋交易課徵奢侈稅、提供優惠貸款及推出各類社會住宅等；接下來，則要推動不動產交易應實價登錄，提高房市交易資訊的透明度，再進一步即是據以課徵各項房地產稅收。由於實價課稅代表的是課稅基礎擴大，不動產相關租稅可能上升，將衝擊不動產業者與相關利益團體，並可能打擊房市買氣，因而過去在推動時都曾遭遇很大的阻力，馬總統在大選敏感時刻做出此一政策宣示，正彰顯其決心。
不動產實價課稅有很多好處：第一，當所有不動產交易的實際交易價格充分揭露時，政府部門可獲得最即時的價格資訊，從而得以即時提出對策，讓房市不致暴漲暴跌。第二，由於不動產交易價格是公開的，使交易雙方更容易協商價格，提高成交率，而不致讓擁有訊息優勢的一方占另一方的便宜。第三，由於交易價格完全公開，政府可運用這些資訊，正確估計沒有交易的房地產現值，從而使不動產持有者繳納合理的稅負，包括土地增值稅、地價稅、房屋稅及不動產交易所得稅等，讓不動產的投資或投機者無法再輕易規避相關稅負。第四，經過上述調整，一方面使不動產的租稅負擔更公平，一方面增加炒作成本，在長期將可收到抑制房價的效果，進而使居住正義得以實現。
當然，實價課稅並非完美無缺的政策，也存有一些爭議，但須慎辨其合理性。例如有人主張，房產價值是個人財富的累積，屬於個人隱私，不宜公布，尤其是有錢人不希望別人知道他們花了多少錢買房子。這種說法並不正確，多數先進國家的不動產交易都是透明的，以美國為例，每一項不動產的歷史交易價格都登錄在網頁上，任何人都可查詢。再者，也有人認為，如果房地產依實價課稅，會讓賣方的成本提高，賣方會提高售價，把稅負成本轉嫁給買方，反而造成房價上漲。此種說法同樣似是而非，因為能否轉嫁，要看買賣雙方對於價格的認知及當時的市場狀況，市況好時較容易轉嫁，反之則否，還是由市場決定；而決定市場機制能否發揮功效的關鍵之一，正是資訊透明。
另一爭議是，如果不動產開始實價課稅，可能會讓一些長居一處而未做交易的家庭，因房價認定的提高而導致房產稅負加重。這個爭議確實存在，也是實價課稅政策推動時應有的配套，可行的作法至少有二；一是對自用住宅的相關不動產稅賦應維持較低稅率，二是隨著房產稅基的擴大而相應調低，使總實質稅負不致因實價課稅而提高。政府推動實價課稅是正確方向，但不能因此加重自住家庭的負擔，更要廣向民眾說明，以免橫生誤解，反成政策阻力。
（本文刊載於2011年10月8日經濟日報社論）
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