林祖嘉今年6月初實施奢侈稅以來，國人都非常關心奢侈稅到底是否能夠把大台北地區高漲的房價抑制下來？因為在多次的民意調查中都反應出，高漲的房價是國人最關心的議題之一。我們很高興看到，最近政府相繼公布了幾個關於房地產交易的訊息，充分顯示出奢侈稅對於抑制房地產交易的實際效果。
暫時抑制炒房 奢侈稅有功
首先，台北市政府地政處統計結果顯示，今年7月份北市建物買賣移轉共計3618棟，較6月份減少934棟，下降達21％。而如果再把今年7月的交易量與1月（9051棟）相比，交易量更是減少了近一半（48.69％）。其次，新北市今年第2季不動產買賣登記案件量2.42萬件，明顯比第1季2.76萬件，下滑12.4％，更比去年同季3.06萬件下滑20.8％，其中以推案量較大的林口、三峽及汐止降幅最明顯。
第三，同時，奢侈稅自6月開徵以來，二個月內只收到2.41億，其中不動產稅只有0.66億。另外，根據財政部統計，7月土地增值稅有58億元，較6月減少1億元，課稅件數計有4.67萬件，較6月減少3620件，已是今年以來土增稅徵稅件數連續第二個月減少，件數也是自去年12月以來的新低。
由上述政府公布的相關統計數據中，我們已經看到不動產交易量在明顯地萎縮當中，也就是說，至少在大台北地區，我們已經看到奢侈稅抑制「炒房」的效果。而且，依據房地產市場分析常用時的一個基本原則，當房地產交易開始減少時，未來的房價也會開始走跌，也就是所謂的「量比價先行」。
因此，雖然現在房地產交易價格的訊息仍然相當紊亂，但是我們可以預期，短期內大台北地區的房價想要再上漲可能不太容易。然而，雖然我們認為奢侈稅的確收到抑制房價的效果，但是我們並不同意有些學者認為大台北地區的房價應該要下跌三成才合理的說法。因為雖然對於炒房的投機者或投資者要加以抑制，但是買房子的人當中，其實自住者還是占大多數。而現在有很多自住宅者用現在的價格買了房子，然後政府又用打房的手段把價格打下來三成，那麼這些人的損失要找誰去賠償？因此，我們認為較佳的房價政策應該是維持房價的長期穩定，不要讓它漲得太快，但是也不應用政策去把房價大幅打壓下來，因為畢竟仍然有相當多的自有住宅在其中。
奢侈稅只治標 無法穩定房價
另外，我們要指出的是，奢侈稅的主要目的是在抑制「炒房」，所以要求住宅持有人在一年之內轉手者，必須繳納交易價格15％的奢侈稅；而在二年內轉手者必須繳納10％的奢侈稅，因此，短期內會對於炒房的投機者產生嚇阻的效果。但是，如果他們繼續忍耐兩年之後，他們就可以把房子拿出來交易，而規避掉奢侈稅的課徵，因此奢侈稅在長期下就會失效。那麼兩年後大台北地區的房價是否又會上漲呢？這是大家願意看到的結果嗎？
而當時，政府對於持有住宅兩年內轉手交易者，看成是投機者的「炒房行為」，那持有兩年以上者是否就可以看成是「投資者」，所以就不必繳納炒房稅了呢？以現在持有住宅兩年以上再轉手不必課行奢侈稅的情形來看，兩年後房屋市場的交易又會開始熱絡，因為這些人在等了兩年之後，又可以開始進行投資與交易了。在此種情況下，政府部門想要維持不動產價格的長期穩定，就會很困難，因為仍然無法阻止人們對於房地產的長期投資行為。
所以，我們認為課徵奢侈稅其實只是一短期的治標政策，只能達到短期抑制房價的效果；如果沒有其他長期政策的配合，大台北地區房價在長期下仍然會繼續上升的。
提高持有成本 穩定房價有望
而在長期下要抑制國人對於房地產的投資，最好的方法就是增加他們持有房地產的「持有成本」，而不止是增加「交易成本」而已。也就是說，目前課徵的奢侈稅是只有在進行交易時才要交納，而且只要持有兩年以上，就可以規避掉奢侈稅。而「持有成本」指的是平常持有不動產時就必需繳納的相關租稅，例如房屋稅與土地稅就是最好的例子。大家可以試想，為什麼住宅投資者願意持有兩年以後再賣？為什麼會有這麼多的不動產投資者會願意去「養房」或「養地」？簡單的說，就是因為「養房」「養地」的成本很低，其中包括利率很低與房地產稅都偏低，都是造成投資者願意長期持有不動產的主要原因。
以美國幾個主要城市的經驗來看，不動產稅的稅率通常都在1％到1.5％左右，在乘上高昂的房屋市價後，房屋持有人每年都必須繳納高額不動產稅，因此即使是有錢人都會再三考慮是否要持有大量不動產，因為持有成本實在太高。
舉例來說，如果以1％的市價來課徵台北市的房屋稅，台北市豪宅指標的帝寶每戶市價應該都超過1億元以上，因此帝寶住戶每年都要繳納100萬以上的不動產稅。我們相信在這種重稅下，才能真正抑制住宅投資者對於住宅投資大量投資的行為，才能收到長期下抑制房價上升的效果。
當務之急：立法促房價透明化
當然，這其中還有一個很重要的前提，就是政府部門對於每一棟不動產交易的實際交易價格，都必須能夠確實的掌握。而現在為了課徵奢侈稅，行政部門必須對於住宅交易的實際價格正確掌握，才能課到正確的稅收。因此，我們相信在技術上要依實際交易價格課稅其實並不是問題，只是要看政府部門是否願意真正的去執行此一政策而已。
在法律規定的層面來看，目前行政院已經把「不動產經紀管理條例」送到立法院審議，其中有一條法條就是規定未來所有不動產交易時，都須依實際交易價格登記。如此一來，未來政府部門就有足夠的資訊，可以對於所有的不動產都依實際交易價格課稅。再加上課徵高稅率的不動產稅之後，才能真正收到抑制不動產投資，及長期達到抑制房價上漲的效果。
（本文刊載於2011年9月號遠見雜誌）
（本文謹供參考，不代表本會立場）
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