謝明瑞
一、前言
每逢選舉期間，特別是總統大選時期，國內政經社會總會出現一些似是而非的「亂象」，除了藍綠兩大黨都已推出正副元首的候選人以外，就似只有在大選期間才見到影子或聽到聲音的親民黨代表，也開始密集出現；除此之外，一些名不見經傳的各方代表，也隨著大選登記迫在眉睫而逐漸露臉，雖然這是民主國家的常態，但也足以讓人民瞭解，台灣的民選總統真的是位高權重，只要當選，幾乎是集權力、財力、勢力於一身，也難怪有那麼多人，會甘之如飴地投下巨資，去完成這個偉大的夢想。
當選總統固是大家所願，但總統只有一位，因此，總統的財經政策及其選舉謀略就十分重要，更重要的則是必須瞭解真正的民生問題，而國內目前所謂的十大民怨之首，就是都會地區房價偏高的問題，而這也是在每次的選舉過程中，房價問題總會一而再，再而三地被提出來討論的最主要原因之一。
在房價問題中，有兩個相對重要，且常為人民所詬病的指標，一是房價所得比偏高，一是大台北地區的房價難以讓升斗小民所接受，二者必須同時考量；此外，在國內與國際股市息息相關，房市股市連成一氣，營建類股指數更與股市變化息息相依，三者互為關聯。因此，若為瞭解國內房屋市場行情的變化，以及房價偏高的影響因素，必須對房市、股市、營建股之間的關連性有所瞭解。
二、都會地區房價所得比偏高
在國內經濟社會中，房價偏高既然是十大民怨之首，有關房價問題也就成為選舉期間的主要政治訴求，除了候選人提出房屋政策的白皮書，全力護衞人民的權益，藉以彰顯其「苦其人民所苦」的偉大情操之外，包括政府單位、學者專家、不動產業者等都紛紛站在他們的立場各自表態，提出其認為較為妥善的規劃或建言，而一般升斗小民更是藉此時機，提出他們的住宅訴求，無住屋聯盟除了以遊行或夜宿街頭的方式來表達他們對高房價的不滿之外，甚至還推出他們的總統候選人，可以想見的是台灣的房價問題，特別是都會地區房價偏高的問題，不僅是經濟問題，是社會問題，也是政治問題，更是執政黨所必須注意並關心的問題。
然而，房市問題固然重要，但並不是一個用口號就可以解決的問題，必須先瞭解真正的原因，以及問題的癥結所在，才能找出具體可行的政策以資因應；一般而言，人民用來判斷房價是否偏高的主要因素是房價所得比的高低，而所謂房價所得比(Price and Income Ratio，PIR值)是指消費者購買一棟房子時所需要的年所得，即購屋族需要用多少年的所得才可以換回一棟房子(一般是以當地30坪的中古屋的平均價位為估算標準)，亦即房價所得比等於購買房屋總價，除於家庭月所得乘於12(一年的十二個月)；因此，假設張三是台北市人，且若台北市100年家庭的年收支為200萬元，則若張三這戶家庭買了一棟房子的價格為新台幣2000萬元，則房價所得比或其PIR值為10，亦即張三全家要花10年不吃不喝的所得，才可以買到這棟房子。今若張三這一家庭僅用其家戶所得的一半作為日常生活的開銷，另外一半所得作為購屋的儲蓄金額，則在不考量其他因素下，其所需的年數為20年，亦即其PIR值須調高一倍；因此，房價偏高或上揚，代表民眾購屋負擔的「房價所得比」亦會隨著調升。
若以最近一年的房價所得比來做觀察，便可發現國內房價所得比的漲幅確實偏高，其中又以台北市的變化為最大，由2010上半年的10.87到2011年上半年的16.2，亦即台北市的房價所得比在一年之內上漲了將近五成(49.03%)，表示台北市民購買房子在短短的一年中，其所需的所得支出時間便增加了5.33年的不吃不喝之儲存所得，即使是最低的新竹縣市也上升了0.44%，而台灣都會區的整體平均則增加了1.31年，或調升17.04%，而這也是都會地區房價偏高及相對不合理，且為一般民眾所詬病的主要原因，有關台灣主要都會區房價所得比比較可參閱表1的說明。
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長久以來，台北市房價偏高，台北縣房價則相對較低，然而，五都選舉過後，台北縣改為新北市，房市需求漸趨活絡，房價因而連續上揚，如民國99年1月的台北市與新北市二者的房價比中，其值不到一半，亦即新北市的房價不及台北市房價的一半(47.90%)，然而，在一年半以後，也就是100年6月，二者的房價比值已超過六成(60.12%)，顯見新北市的房價上漲幅度相對較快。
另方面，大台北地區的房地產市場在今年六月實施奢侈稅過後，雖然房市去化受到影響，唯投資人經由一段時間的探索之後，其稅賦效果似有淡化的現象，但隨即呈現反轉趨勢，表現於房市的則是南北兩極化的情形，大台北地區因為房價偏高，房價在奢侈稅的陰影下，反彈的力道不大，特別是中古屋的銷量及售價均呈現北冷南熱的情形，加上2012年的總統大選在即，都會地區高房價的問題一直難有突破性的進展，不論是台北市或新北市的房價，都呈現下跌的走勢，唯新北市的房價在最近一年的變化中，已逐漸接近北市房價的六成，顯現新北市都會區的發展有逐漸與台北市結合的趨勢。有關大台北地區中古屋房價比較可參閱表3的說明。
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然而，在國內社會中，尚有在經濟上具有優勢的族群，其不會以政府所設定的「三宅」為訴求，更不會以政府住宅政策所推出的宅第為滿足，特別是經濟領導階層，更希望經由不動產市場的經營與管理，來達到更大的經濟利潤，加上都會地區的建築用地愈來愈少，價格也愈來愈高，房價易漲難跌，因此，除非政府可以提出具體可行的做法，讓多餘的資金做有效的引導，並讓社會標籤化的情形減低，否則，即使政府已經考量不同的族群，建立不同的住宅模式，但若無適當的政策以資因應或配合，則要解決台灣都會地區房價偏高的問題，並不容易。
大體而言，股市與房市變化息息相關，因此，都會地區房價高漲的影響因素雖然很多，但股市變動亦是重要的一環，而國內股市的變化一般是以台灣股票加權股價指數(簡稱加權指數、TAIEX)來衡量，它是由臺灣證券交易所所編製的股價指數，也是國人最為熟悉的股票指數，被視為是呈現國內經濟櫥窗的重要指標。
除此之外，由台灣證券交易所發行的「台灣發行量加權股價指數」係以1966
加權指數的計算公式為：指數＝當期總發行市值 ÷ 基值 × 100 ，亦即當期總發行市值為各採樣股票價格乘以發行股數所得市值之總和，因此，發行公司的市值愈高，占指數的權重就愈高，這類高加價的股票也就是典型的權值股。另外，發行量加權股價指數的特色是股本較大的股票，其對指數的影響會大於股本較小的股票，因此，市值高者如電子類股的台積電、鴻海、台達電、大力光等，營建類股的華固、遠雄、長虹等，以及各重要類股如台塑、台化…等，都是國內股價加權指數中相對較重要代表。此外，新上市公司股票納入指數計算，得以當時上市股數為準，且於上市當月過後隔兩月的第一交易日才列入統計。另方面，如果成分股進行除權、新股權利證書上市、可轉換特別股轉換為普通股…等，基值就會進行調整，以維持加權指數之連續性。
一般而言，由於股票加權總指數的變動被視為是呈現台灣經濟走向的櫥窗，因此，由不同日期所編定的移動平均數之變動情形，便可看出國內經濟情勢可能的變化趨勢；如以最近的十個交易日來做考量並做分析，則不論是5日平均、10日平均的短期平均，或是20日平均、60日平均的中期平均，亦或是120日平均、260日平均的長期平均，基本上，都可以從不同日期的移動平均值中，看出國內股市的變化趨勢，亦可以顯現當時的經濟變化情形，有關台灣股票加權總指數的短、中、長期的移動平均之變動情形，可參閱表4的說明。
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資料來源：台灣證券交易所，民國100年10月6日
若以最近十五年的股市變化為例，以2000年的政黨輪替時，國內股市最高值及最低值的差距達5837.68點為最大，而2008年的金融海嘯亦拉高股市的高低差距，二者達5354.52點次之，而差距最小的為2005年的1034.96點，亦是國內經濟表現相對較差的一年，該年國內的經濟成長率為4.5%，比2004年的6.2%及2006年及2007年的5.4%與6.0%為低，故知國內股票加權指數的高低差距之大小，可以反映出當年的政治與經濟的轉變情形。有關歷年台灣股票加權總指數最高值與最低值發生之時間，以及二者的差距情形，可參閱表5的說明。
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資料來源：台灣證券交易所 民國100年10月；作者整理。
事實上，臺灣證券交易所除了編製「台灣發行量加權股價指數」外，另有第一、二類發行量加權股價指數，唯自1997年7月1日起，已不再將股價指數分為第一及第二類；此外，為了因應金融市場的國際化，證交所亦從1987年開始，計算含與不含金融股發行量加權股價指數，並從2000年開始，計算含與不含電子股發行量加權股價指數，和產業分類發行量加權股價指數。在1987年，產業分類分為8大類別，1995年增至19類，2007年7月再增至30類。因此，由臺灣證券交易所編製股價指數時所需考量的因素及其增減變化，亦可看出台灣的股市變化與國內財經局勢的改變有密切的關聯性。
大體而言，房市變化與股市變化息息相關，而股市又與營建類股變化相聯結；根據台灣證券交易所所公佈的資料顯示，在2002年至2009年的股票加權指數及營建類股指數的變動過程中，二者具有密切的關聯性，且均與當時的政經環境變動有關。
若以2008年的金融海嘯為例，由於美國次級房貸的問題，未能獲得金融機構及政府有效的解決，因而引發聯鎖效應，由美國的不動產市場波及金融市場，再由美國的財務問題波及到美洲，歐洲，以及亞洲等各主要國家，台灣是世界經濟的一環，又是屬於貿易導向的經濟體系，必須經由國際貿易的擴張，才能帶動國內的經濟成長，因此，由美國次級房貸所引發的金融危機，當然也影響到國內經濟與金融的發展，國內股市匯市及房市均受到波及，不僅台灣股票加權總指數下跌46.03%，營建類股指數亦下挫52.03%。
此外，在金融海嘯發生過後的那一年，也就是2009年時，國內股票加權指數大幅度的回升，上漲幅度達78.35%，也是股市漲幅最大的年度，影響所及，國內房地產市場的營建類股亦大幅度揚升，且漲幅達去年的一倍以上(137.23%)，其他各年的股市及營建類股之變動，大抵均呈現正相關的走勢，亦即國內股市飆漲時，則房市隨著上升，營建類股亦跟著上調，反之則下跌，有關台灣股票市場營建類股個股價格及其變動的比較，可參閱表6的說明。
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在2010年以後的世界經濟中，歐美債權問題逐漸嚴重，在歐美各國政府的整救方案尚無定論的情況下，國際股市連番貶低，國內股市是國際股市的一環，當然亦會受到國際市場的牽動，在法人的蓄意操作，以及避險與獲利了結的賣壓下，國內股票加權總指數在來回震盪中，一度大幅滑落(2011年曾跌落至七千點以下)，而且綜觀當前的國際經濟走勢，歐豬五國(PIIGS)的財務狀況並未好轉，歐盟對最嚴重的西臘之財政問題之解決方案仍無定論，亦即國際及國內股市並無明顯的利多誘因，無法讓股市投資人可以在短期內獲得較大的獲利空間，亦讓投資人因賣壓下的恐慌而使其抛售或觀望心理更為濃烈，因而引發國內股市及營建類股的連續下挫，茲就最近一月及最近一年的營建類股之變化情形，說明如下。
(一)最近一月之營建類股變動分析
房市變化與股市變化息息相關，而股市又與營建類股變化相聯結；在歐美債權問題愈發嚴重，且各國政府的整救方案尚無定論的情況下，國際股市連番貶低，國內股票加權總指數在來回震盪中，一度跌落至七千點以下的關卡。
受到國際及國內股市下挫的影響，國內營建類股的表現不佳，股價再度走低，不僅百元俱樂部的個股已不存在，而且，個股中的表現亦是跌多漲少，而這樣的連續走勢，且至今仍無法看出其有否上揚的機會，且股王亦由長虹聯任，華固雖緊接在後，且其跌幅約僅有長虹的一半，但並未能奪回保持近兩年的股王寶座。
另外，若進一步對營建類股的個股之表現來加以觀察，在九月份的營建類個股之變動中，便可發現國內營建類股的股價除了福益、皇昌、國賓大，以及全坤興與建國等五檔個股股價呈現微幅上揚，其餘都是下跌的走勢，特別要注意的是在連續兩個月的股價之大幅走低中，前面三檔個股都是呈上揚的走勢，繼上個月漲幅分別為8.67%、1.93%、0.83%之後，本月份再續漲0.47%、5.67%、0.99%，其中，皇昌為本月份股價漲幅最高之個股。
在國際股市的不利因素之引導下，營建類股的大部分的個股售價均呈下跌走勢，其中，又以台開及宏普的股價跌幅最大，其股價跌幅分別為25.82%與20.62%，二者的跌幅都在二成以上；股王雖是由長虹續任，但其股價由73.90元下跌為66.10元，跌幅達一成以上(10.55%)；而股鬼則由皇昌續任，唯其股價由6.88元上升為7.27元，漲幅為5.67%，亦為營建類股中，漲幅最大之個股。
另外，跌幅在一成以上的個股超過十檔，前五檔分別為國揚、太子、根基、京城，以及皇甫等，其跌幅分別為16.78%、15.20%、14.25%、13.52%，以及12.71%，即使市場行情一直表現不錯的鄉林，其股價亦已跌破30元，跌幅為10.85%。(參閱表7)。
投資人若要進一步瞭解最近一年的營建類股之表現情形，則除需對最近一個月(民國100年9月)的營建類股加以說明之外，進一步將對國內最近一年的營建類股之表現情形，逐一加以比較分析說明，以作為消費者購屋，以及股票投資人投資的參考。而為便於對國內房地產市場中的營建類股做進一步的分析與說明，可以將其簡化為八類15個項目，即：
(2)股價最大漲幅：本月股價最大漲幅，以及最近一年漲幅最大。
(3)股價最大跌幅：本月股價跌幅最大跌幅，以及最近一年價最大跌幅。
(4)股價上漲家數：本月股價上漲家數，以及最近一年上漲家數。
(5)股價下跌家數：本月股價下跌家數，以及最近一年下跌家數。
(6)最高價(股王)：本月最高價(股王)，以及最近一年股王變化。
(7)最低價(股鬼)：本月最低價(股鬼)，以及最近一年股鬼變化。
(8)股價最大差距：本月股價變化最大差距，以及最近一年最大差距。
(2)本月股價漲幅最大之營建個股
(3)最近一年漲幅最大的營建個股
(4)本月股價跌幅最大之營建個股
(5)最近一年跌幅最大之營建個股
(6)本月營建類股股價上漲家數
(7)最近一年營建類股上漲家數
(8)本月營建類股價下跌家數
(9)最近一年營建類股下跌家數
(10)本月營建最高價個股(股王)
(11)最近一年的營建類股王變化
(12)本月營建最低價個股(股鬼)
(13)最近一年的營建類股鬼變化
(14)本月營建類股價最大差距
(15)最近一年營建類股價最大差距
經由上述的分析與說明，對於國內房地產市場的發展具有信心，且以營建類股的投資作為股市投資標的之投資人而言，則從八類15項的分析說明中，可以讓投資人在極短的時間內，對於在最近的一年中，有關營建類股的變動情形便很快地有所瞭解，並可作為投資標的之選擇參考，如股王以華固的擁有時間最長，股鬼則大約是由皇昌來擔任，且其股價均低於票面價值；又上市公司家數的變化，以及最近一月與最近一年中，漲跌幅最大的個股之變化，營建個股中最大差價的改變…等，這些指標的變化，都可供作消費者購屋，以及投資人投資營建類股的重要參考。
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(本文僅供參考，不代表本會立場)
李沃牆
胡思聰
林祖嘉
王順民
吳文希
張瑞雄
