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「青年侯康貸」與「新青安房貸」比較分析

「青年侯康貸」與「新青安房貸」比較分析

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作者: 謝明瑞 ( 2023年12月20日 08:18)
關鍵字:侯康貸555專案 新青安專案 房價所得比

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摘要
2023年7月, 行政院拍板通過「新青年安心成家房貸」首購專案,不僅破壞政府的打房政策效果,同時也讓本已成平疲走勢的國內房市再起波瀾。同年12月,國民黨總統候選人侯友宜提出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」;若暫不考量購屋人的所得水準、還貸方式,以及其後續生活可能變化之前提下,則「侯康貸」購屋專案更能符合年輕人的購屋需求,可視為是「新新青安專案」。另外,新青安專案輔助內容包括增加優惠項目、寬鬆的申請條件、優惠的房屋、利息補貼優惠、偏低的房貸利率水準,以及節省利息金额大等。而「侯康貸555專案」內容包括年齡在40歲以下,信用良好,且沒有屬於自己房子的青年;購屋全額貸款1500萬元;購屋可全額貸款;免頭期款,以及擴大利息補貼優惠政策等;唯申請人尚必須符合排富、限首購族、轉售限制,以及一生一次等條件。由於當前國內的房價所得比偏高、青年購屋以「三低房」為主,政府協助青年購屋政策確實有其必要性,而「侯康貸」之青年購屋政策是根據青安專案所提出的再修正案,相較於「新青安專案」為佳,可視為是「新青安購屋」的進階版,亦較符合當前青年購屋的需求。

一.前言
2023年7月13日, 行政院拍板通過「新青年安心成家房貸」首購專案,首購族可享1.775%的低利率優惠,引發國人購屋的另波高潮,政府於第十六屆總統大選前半年,提出其「新青安專案」的房市政策,造成勁政府多年來的打房政策效果毁於一旦,並使已成平疲走勢的房市再起波瀾。同年12月8日,國民黨總統候選人侯友宜推出其房市政見-「青年侯康貸購屋免頭款555方案」,可視為是「新青安專案」的進階版,或可謂是「新新青安專案」。
若以當前房地產市場特性,以及各黨所提出的房市政策的比較,在暫不考量購屋人的所得水準及其後續生活變化之前提下,「侯康」購屋專案應是既「好」又符合小「康」家庭的需要,也符合年輕人的購屋需求,因而引發全民的注意,當然也引發政府及其所屬媒體的大加韃伐,咸認為「侯康貸555專案」會帶動國內房價的再度高漲,是不可行的房市政見。

若再從「侯康」購屋專案的內容來觀察,則不論是從青年購屋最所關心的貸款額度、利率優惠問題,亦或是頭期款、寛限期等來做比較,「侯康」購屋專案都比「新青安專案」房市政策為優,因此,在賴、侯兩位總統候選人都未考量政經局勢變化,以及購屋人後續還款能力問題的前提下,則侯的房市政見大抵會比賴的房市政策為佳,而這也讓綠營想盡各種辦法對侯的房市政見大加韃伐,殊不知始作庸者就是政府在大選之前才突然「蹦」出的「新青安專案」,並讓本已控制的房市交投由平淡再起波蘭,以及房價由平疲再呈有感上升的原因。

在民主國家中,總統候選人的政見幾乎等同國家的政策,唯候選人的政見之可行或不可行是由決策者的執行魄力及其執政團隊的努力來決定,亦可由事實來說明,執政的良窳則由全民來判斷,而不是由執政者的內宣所決定,因此,若執政黨的房市政見「新青安專案」可行,為何在野黨所提出進階的「侯康購屋專案」政見就不可行,是也?非也?值得國人深思。

二、房市政策不可忽視
有關國內的房市問題可分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞,2023)

1.有土斯有財
長久以來,國內房價不當偏高為民怨之首,不僅中高所得者的購屋不易,低所得的青年購屋更難,而在國人「有土斯有財」的傳統觀念根深柢固,以及「不動產是最佳抗通膨產品」的情結,但卻也是不爭的事實之情況下,迫使年青人不得不誠實面對國內的房市問題,而這也是年青人即使所得不高,但為了「成家立業」,或被社會視為「有為青年」,不得不努力尋求購屋之道,亦即房市問題是每一個國人都會面臨的問題,也是政府房市政策所必須考量的問題。

2.房價所得比偏高
房價所得比(Ratio of house price to income)又稱為房價收入比,代表「想買房,必須不吃不喝多少年」。因此,房價所得比就是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值,房價所得比愈高,表示買房的難度愈大,又被稱為購屋痛苦指數(Misery Index);因此,若以房價所得比定義來看,房價所得比越高,代表買房負擔越大,人民所獲得的痛苦也愈大。

若以2023年上半年的房價所得比來觀察,則台灣七都的房價所得比中,分別是新北市(12.93)、台北市(15.52)、桃園市(8.07)、台中市(11.55)、台南市(9.55),以及高雄市(9.23)。綜觀國內七都,臺北市及新北市為房價負擔能力為過低等級,臺中市及臺南市房價負擔能力為偏低等級,桃園市及高雄市均為房價負擔能力為略低等級。若再根據世界銀行的定義,合理的「房價所得比」應落在4~6倍之間,即指一個家庭最多只要存錢6年就能買房,超過6倍則代表房貸負擔重,相較之下,當可瞭解國內的房價所得比確實偏高的事實。

3.青年以「三低房」為主要訴求
在國內房價所得比偏高的情況下(如2023年上半年,台北市的房價所得比為15.52,亦即購屋人不吃不喝16年,才有能力擁有自己的房地產),也讓年青人不得不在「高房價」與「低所得」之間的是否購屋問題再三猶疑,並讓「三低房」(指低總價、低坪數、低便捷)成了年青人購屋的主要選擇。然而,即便降低生活品質而勉強購屋,若沒有父母親的協助,青年購屋大多淪為空談;因此,若為解決年青人的購屋問題,確實必須有賴政府較佳的房市政策,而這也是每位總統候選人所必須考量的問題。

4協助青年購屋政策的必要性
由於青年購屋不易,因此,民主國家總統候選人的房市政見十分重要,而其是否可行,則有賴總統當選人的智慧與魄力,若以國、民二黨總統候選人的房市政見來比較,「侯康」購屋專案就是為了解決青年購屋所提出的房市規劃,但不是毫無設限的規劃,因為在優惠青年購屋的同時,「侯康」購屋專案也同時考量了國家的財經狀況,以及首購、排富、限制轉售等的規定,而若以當前國內人口的分佈來考量,預估符合「侯康」購屋專案並提出購屋需求的青年每年約3到5萬戶,只要控管得宜,並有合適的配套措施因應,則此一進階的「新青安專案」之青年購屋專案,對當前的房市交投的影響應相對有限。

總之,總統候選人的房市政見是否良好見仁見智,唯孰可或孰不可﹖不是由執政者來決定,而是有賴國人的自我判斷。

三、青年購屋貸款政策的比較分析
年輕人的投票行為影響到大選的結果,每一個政黨都十分重視年輕人的想法與看法,而在國內房價不當偏高的情境下,許多人終其一生難擁有其屋,居住問題是年輕人所關注的問題;因此,政府的房市政策十分重要,而在2024年的總統大選中,有關國民、民進、民眾等三黨總統候選人所提出的「青年侯康貸購屋免頭款555方案」、「青年安心成家購屋優惠貸款」,以及「居住正義」的比較中,由於賴、侯的房市政見類同,因此,就其青年購屋專案內容及爭議問題等,分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞,2023)

(一)新青安專案輔助內容
民進黨基於大選考量,以其執政之優勢,於大選前提出新青安專案,除了盡量減少作者所提出的舊青安專案之所可能產生的問題之外,更進一步增加補助項目,相關內容如下述。

1.增加優惠項目
民進黨的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」簡稱「新青安房貸」,其與「舊青安房貸」的不同在於提出更多與更大的補貼,包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等,且2023年8月1日上路後就能申請,距離2024年的大選期間約僅有四個月。

2.寬鬆的申請條件
一般而言,新青安貸款的條件極為寬鬆,國人只要符合下列二個條件就能申請,即年滿18歲的成年人,以及 本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅者。因此,即使是「非青年」或「曾經購屋但房子已售出」,也「可能」符合資格。

3.優惠的房屋利息補貼優惠
在新青安貸款政策中,房貸利率分成一段式、二段式機動利率,以及混合式固定利率三種,申請人的選擇機會增加,唯一旦選定後,就不能變更。另外,在舊制青安貸款中,房貸利率是由公股銀行吸收,減收半碼(0.125%),新制則除了公股銀行減半碼之外,政府再加碼補貼1碼(0.25%),即新青安專案的優惠房貸利率計補貼1.5碼(0.375%),亦即新制補貼後的房貸一段式利率從2.025%降到1.775%,一年約可省下約1.5萬元(14664元)利息。

4.偏低的房貸利率水準
在新制青安專案中,其兩段式利率的前二年優惠利率1.565%、第3年起1.865%,前二年的利率比央行升息前的1.6%還要低,是在野黨於2023年12月8日提岀555房貨專案之前的最低房貸方案。另外,由於利息補貼優惠期目前訂為3年,故2023年8月1日起至2026年7月31日止均可申請。

5.節省利息金额大
購屋是一種高財務槓桿的應用,而利率的調整對於購屋人的影響甚大,若以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,則銀行升息後,購屋人所須支付的房貸差額極大,若以升息前的1.60%及第二次升息後的2.350%比較,並以20年房貸期為例,其每月利息減少3547元,年減42564元,對購屋人而言,真的是一大利多因素。

(二).青年侯康貸555專案內容
大體而言,「侯康貸555專案」可視為是「新新青安專案」的別稱,為便於比較及分析,有關國民黨所推出的「青年侯康貸購屋免頭款555方案」之內容,擇要簡述如下:(謝明瑞,2023)
1.年齡在40歲以下,信用良好,且沒有屬於自己房子的青年。
2.購屋全額貸款1500萬元。
3.購屋可全額貸款。
4免頭期款。
5擴大利息補貼優惠政策,包括前5年利息補貼0.5%,利息補貼0.5%(政府及金融機構);5年後利息由公股銀行減半碼(0.125%),以及利息優惠5年等。

(三).「侯康」購屋專案限制
若從協助青年購屋的觀點,則青年購屋「555方案」內容較「新青安購屋」專案為優,唯其內容雖更符合青年人的需求,但對購屋申請人並非一視同仁或全盤接受,而是有所設限,申請人必須符合下列的條件,即:
1、40歲以下青年人,且信用無重大瑕疵者;
2、排富(以無自有住房者為限,且考量其所得變化);
3、限首購族;
4、轉售限制(閉鎖期最高十年);
5、一生一次。
經由上述可知,「侯康」購屋專案的政見並非是對所有申請者一視同仁,而是年輕人必須符合上述五大條件才可享有該項購屋政策福利,而這樣的限制是為了更易達成住者有其屋的目的,亦即「侯康」購屋專案政見是要協助青年購屋,但又不會阻礙經濟發展的目的。

(三).「侯康貸購屋」與「新青安購屋」的比較
一般而言,侯友宜的「侯康貸」購屋專案之青年購屋政策相較於賴清德所提出的「新青安專案」具有更多的誘因,且有更大的吸引力,因為「侯康」購屋專案是直接將貸款額度拉高到1500萬元,並且提出全額貸款及免頭期款的利多,加上購屋人較所關心的利息問題是由政府補貼,如前5年利息補貼0.5%,後5年利息由公股銀行減少0.125%,並有5年寬限期,這種1500萬全額貸買房的「侯康貸購屋」專案,可視為是賴清德「新青安購屋」專案的進階版。

(四).青年購屋貸款政策的邏輯爭議
在台灣的政經結構體系下,房市問題不是經濟問題,而是國安問題,因此,在大選過程中,各黨總統候選人提出其更好的房市政見無可厚非,唯應更符合人民的需求,「侯康貸購屋」專案既是「新青安購屋」專案的進階版,理應更周全,且更符合年青人的需求,唯執政黨在自認其房市政見高明的同時,另方面卻又提出在野黨的相關政見必須更為周全,而非亂開支票,因為購屋後必須考量購屋人的還款能力,讓青年族群住者有其屋之外,也能兼顧生活品質,做好良善的財務規劃,否則將適得其反,讓青年背負更大的壓力與風險。

然而,執政黨對在野黨的房市政見之批判,一如作者早在「新青安購屋」提出之前,便已在本人專欄及媒體中所做的分析,如《那一天長官要我們到嘉義買房》(2023.05.26)、《大人物購屋狂想曲》(2023.05.28)、《大人寃枉啊,我只是沒有錢買房》(2023.06.01)…等;而在「新青安購屋」提出之後亦有所評讑,如《大選「繃」出來的新青安專案》(2023.10.09)、《第十六任總統候選人的房市政策之比較分析》(2023.11)、《「新」青年安心成家貸款方案的迷失》(2023.10.13)…等,說明政府在反駁「侯康貸購屋」的政策中,亦未顧及他人對「新青安購屋」專案所做的評論,正如「明足以察秋毫之末,而不見 輿薪」,是也,非也!

整體而言,政策的推動有賴於決策者本身的意志,國父曾言「若吾心信其可行,則移山填海之難,亦有成功之日;吾心信其不可行,雖反掌折枝之易,亦無收效之期其認為可行」,在此情兄下,若執政黨的房市政見是可行的,為何在野黨的進階房市政見就不可行?這樣的批判是否得宜,實值得國人深思。

四.結論
經由前述的分析與說明,可據以列出本文的結論如下述。

1. 2023年7月13日, 行政院拍板通過「新青年安心成家房貸」首購專案,對本已成平疲走勢的國內房市再起波瀾。同年12月8日,國民黨總統候選人侯友宜提出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」,可視為是「新青安專案」的進階版,並對國內的房市走勢造成重大影響。

2.若以當前各黨所提出的房市政策的比較,在暫不考量購屋人的所得水準、還貸方式,以及其後續生活變化之前提下,則「侯康貸」購屋專案符合年輕人的購屋需求,可視為是「新新青安專案」,但同時也引發相關媒體的大加韃伐,咸認為555方案會帶動國內房價的再度高漲,是不可行的房市政策。

3. 當前國內的房市問題主要包括有土斯有財的心理根深柢固、房價所得比偏高、.青年購屋「三低房」為主要訴求,以及協助青年購屋政策的必要性;另外,總統候選人的房市政見是否良好見仁見智,唯孰可或孰不可﹖有賴決策者的執政魄力,是有賴國人的自我判斷,而不是由政府來決定。

4. 新青安專案輔助內容包括增加優惠項目、寬鬆的申請條件、優惠的房屋、利息補貼優惠、偏低的房貸利率水準,以及節省利息金额大等。另方面,「侯康貸555專案」內容包括年齡在40歲以下,信用良好,且沒有屬於自己房子的青年;購屋全額貸款1500萬元;購屋可全額貸款;免頭期款,以及擴大利息補貼優惠政策等。唯申請人尚必須符合排富、限首購族、轉售限制,以及一生一次等條件。

5.一般而言,由於國民兩黨的房市政見均未考量購屋人後續的購屋償還能力及生活品質問題,在此前提下,侯友宜的「侯康貸」購屋專案之青年購屋政策相較於賴清德所提出的「新青安專案」為佳,因為「侯康」購屋專案是直接將貸款額度拉高到1500萬元,並且提出全額貸款及免頭期款的利多,加上購屋人較所關心的利息問題是由政府補貼,「侯康貸購屋」專案,可視為是「新青安購屋」專案進階版,其是根據前述政策所提出的再修正,且較合乎青年購屋需求。

參考文獻
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中華國際財經創意交流協會創會理事長
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