李沃牆
房價高不可攀，讓年輕人望屋興嘆，成家立業成為奢望，最後無奈躺平。而政府一方面呼應民意，一方面兼顧選票，必然要登高一呼。君不見，近年來打房一波接一波，先後有「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」。尤其，今(2023)年1月10日三讀修正通過《平均地權條例》部分條文修正草案，新法於7月1日實施。
接著，央行於6月理監事會祭出第五波房市選擇性信用管制，針對特定地區（六都加上新竹縣市）第二戶貸款上限為7成，即市場所謂的「限購令」。
行政院又於7月初通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，即「囤房稅2.0」。將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，並將非自住房的稅率由1.5%至3.6%間，調升至2%至4.8%間。若年底完成修法，將於明年7月1日起實施，2025年5月房屋稅開徵適用。
房市呈量縮價漲
「平均地權條例修正案」被視為史上最嚴打炒房，包含限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作行為、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度以及解約申報登錄等五大重拳齊出。不少房市專家認為，在全球通膨未解、升息循環未止、需求不振及經濟走緩下，今年房價勢將欲振乏力，如近期中國幾家大型房地產商即面臨債務違約。
但如果你也認為台灣房價會「跟跌」，那恐怕要大失所望了。根據信義房屋所編第二季房價指數，相較第一季，台灣地區漲幅為2.28%，而六都除桃園小跌0.08%外，其餘均續漲，以新竹漲5.98%最多，台南漲5.07%次之，台北則漲3.93%。若相較於去年同季，則全台年漲逾5%，六都房價無一不漲。
新竹因科學園區題材發酵，近年漲勢極為凌厲。統計顯示，新竹縣去年第四季房貸的平均房價鑑估值為1,447.5萬元(台幣，以下同)，相較於4年前增加411萬元，新竹市則是增加283.3萬元。而桃園、台南與高雄地區則因台積電設廠效應，房價也在4年間，由800萬左右漲至千萬，漲幅逾25%。
政府打房愈漲愈高
如上所述，政府打房如火如荼，但房價還是持續上揚，實其來有自。
其一，利率及稅率不高，影響有限。央行雖然升息多次，各銀行的平均房貸利率也不過2%左右，根本低於房價漲幅。
再者，台灣的房屋稅跟土地稅本就不高，持有房屋成本低。即使實施「囤房稅2.0」，預估成本也不致增加太多，故未引發抛售潮。
其二，眾所周知，廠商將原物料上漲成本轉嫁給消費者，持有房地產者也可將增加的稅務成本輕鬆轉嫁，如房東可提高房租，將成本轉嫁給房客；而賣方可提高售價，將成本轉嫁給買方。結果，政府的打房政策適得其反，房價不跌反漲，令租屋族及購屋族情何以堪。
其三，建築成本包括土地成本(占房價50%~70%)，建造成本(占房價25%~25%)，管銷費、廣告費及利息等總計成本(占房價10%~15%)，另外再加上合理利潤(占房價20%~30%)。特別在這三年疫情期間，原物料及工資大漲，又缺工缺料下，徒使建造成本居高不下，你能預期房價下調？
另也有人估計台灣空屋率約9.5%，近85萬戶，如此多的空屋應該房價會下來才是。其實是不了解，空屋多跟房價下跌是兩碼事。雖說「房子是用來住的，不是用來炒的」，但不少人卻將房屋視為金融商品，待價而估。尤有進者，資金雄厚的保險公司，將大筆資金投入房地產，也讓房價獲得支撐。看來，冀望房價要下來，應是緣木求魚。
(本文刊於2023年9月19日台灣醒報)
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