謝明瑞
2024年，國內政經環境改變影響房市變化，若暫不考量當前的政經亂象，而純以房市變化來做說明，當前台灣社會的居住空間愈來愈小，生活空間窄化現象日愈明顯。居住空間的窄化現象包括住宅面積變小、都會地區小房供需增加，以及一房產品交易活絡等，而讓居住環境有蟻居、蝸居、小宅之分；另外，國內居住空間窄化的背景因素包括房價偏高，促使小房需求增加，政府帶動房價上揚，如大選前半年所推出的新青安專案帶動房市交投活絡、房屋買賣移轉棟數增加等；高房價影響居住品質，同時影響粗出生率，亦是國人不婚不嫁，以及粗出生率淪為世界最低的主要原因之一。政府房市政策不宜以短期治標為考量，須以長遠規劃的治本為目標，且人民不宜因為政府的小確幸而急於購屋，並以一房為考量，蓋因其不適合家庭生活空間的需求，亦不符合轉投資的需要，而國人居住空間的窄化現象主要源於政府不適當的房市政策，亟需謀求補救之道。
一.前言
中華民國第十六任總統上任甫一個月，國內政經局勢已是一場紊亂，不僅中國大陸的海空大軍壓陣，兩岸兵凶戰危隨時會起爭端，國人生命懸於政府的一念之間，而前政府所留下的超思蛋、光電、快筷、疫苖等弊案懸而未決，即使立法院已三讀通過國會五法，但在行政院覆議爭議與釋憲的延宕下，造成立法院與行政院的衝突日愈擴大，連政府一再標榜的房市德政，即選前積極推動的新青安專案所引發的房價居高不下，居住空間逐漸縮小，以及生活品質日愈低下的問題愈來愈受到關注，房市政策是否得宜的及是否修正的爭議及批判也愈來愈多，唯政府似仍不思改進，見證了台灣正處於國難及民意向背的危險時期，也是新政府處於朝野爭議的磨合期。
政經環境改變房市變化，唯若暫不考量當前的政經亂象，而純以房市變化來做考量，以當前國人的居住品質而論，在貧富差距愈來愈大，且M型社會逐漸明顯的台灣社會，能居住豪宅者終究是少數，不僅大坪數的住戶愈來愈少，居住空間也愈來愈小，弱勢經濟者的居住空間更是被窄化，而這也是在國內當前的房地產市場中，小房當道，以及一房產品愈來愈受到青睞的主要原因。
2019年7月，本人曾以台灣住房「蟻居化」為文，說明國人住屋空間宅化有愈來愈明顯的情形，至2024年上半年，國人居住空間愈來愈小幾已成為一種難以逆轉的趨勢，也見證了本人當年的建言已變成當前房市的事實。
二.台灣居住空間窄化現象
有關台灣居住空間的窄化現象，可由下列幾點來加以觀察。
1.居住空間大小認定不同
一般而言，居住空間的大小因人、因地、因財富等不同條件而異，亦因國家或區位有別，大小各異，唯若不論區位，亦不論豪宅、公寓或套房，而單就住屋的大小來說明，則從房市對房屋坪數的供需變化來判定國人對房屋產品格局的需求之變革，亦可瞭解國人對於房市不同產品的需求變化，雖其居住空間大小認定不同，唯國人住房逐漸窄化則是不變的事實。
2.住宅面積變小
在當前的國內房市變化中，市場交投雖因新青安專案而大幅度增加，但住宅面積卻有逐漸縮小的情形，而隨著房價居高不下，以及家庭結構變化，住宅型態也逐漸改變；根據內政部的統計，2023年12月，國內平均每戶人口數量為2.53人，單戶量數再創歷史新低；同年，國內房市建物買賣移轉的平均面積為29.7坪，也是國內房屋需求面積首次跌破30坪。若以當前房價漲幅占六都第一位的台中市之住宅面積來觀察，2023年，台中市住宅買賣總筆數共有13,958筆，25坪內的買賣筆數共有6,174筆，小坪數住房佔比超過四成(44.23％)，為各種住宅的最高；另外，25～35坪則是共有3,744筆(27.04%)，35～45坪交易共累積2,009筆(14.39%)，其餘45坪以上中大坪數交易則少於千筆，且台北、新北、桃竹等其他各都會地區亦有類似的情形，顯見小宅產品已成為市場主流。
3.都會地區小房供需逐漸增加
在房價偏高下，台灣主要都會區的小宅化現象已成趨勢。根據實價登錄資料指出，在過去5年中，台北1房占比從4.9%飆至19.0%，增加幅度超過一成(14.1%)；其餘五都和新竹縣市1房產品的交易占比在5年間也明顯增加。反之，3房、4房以上產品交易占比全面下降。若以2023年的房市產品為例，台北、新北、台中三都的1房交易已超過10%，在最近5年中，台北、台中1房占比增幅皆超過10%，其中，台北為六都之最高，新竹縣市次之，顯示都會區小宅化越來越明顯，同時也說明在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求，一房產品交易交投量數攀升，小房時代來臨，顯示蝸居不是夢，而是事實。
整體而言，受高房價影響，主要都會區小宅化現象已成趨勢。根據實價登錄資料，觀察近五年六都和新竹縣市屋齡超過2年的成屋各房數交易量占比變化，台北在最近五年中，其一房占比增加14.1%，2023年占比高達近二成最高。其餘五都和新竹縣市一房產品交易占比五年間亦有明顯增幅。反之3房、4房以上產品交易占比全面下降。除了台北和台中增幅最多外，新北、桃園、台中和台南近五年也都增加7%以上，顯示在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求已成為許多人購屋的主要選擇。有關台灣七都房市房屋格局交易量變動占比比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣七都房市房屋格局交易量變動占比比較表(2019與2023)
| 都會七都 | 1-4房格局 | 2019年 | 2023年 | 變動率 | 小房占比排名 |
| 台北市 | 1 房 | 4.9 | 19.0 | 14.1 | 台北市第1 |
| 2 房 | 24.4 | 23.3 | -1.1 | 3 | |
| 3房 | 50.7 | 41.4 | -9.3 | 3 | |
| 4房以上 | 20.2 | 16.3 | -3.7 | 7 | |
| 新北市 | 1 房 | 3.2 | 10.9 | 7.7 | 新北市第3 |
| 2 房 | 24.2 | 25.3 | 1.1 | 1 | |
| 3房 | 52.2 | 46.8 | -5.4 | 1 | |
| 4房以上 | 20.4 | 17.0 | -3.4 | 6 | |
| 桃園市 | 1 房 | 1.4 | 8.4 | 7.0 | 桃園市第4 |
| 2 房 | 18.7 | 23.9 | 5.2 | 2 | |
| 3房 | 47.5 | 42.3 | -5.2 | 2 | |
| 4房以上 | 32.4 | 25.4 | -7.0 | 5 | |
| 新竹縣市 | 1 房 | 0.7 | 8.8 | 8.1 | 新竹市第2 |
| 2 房 | 13.5 | 19.2 | 5.7 | 5 | |
| 3房 | 43.4 | 4.09 | -2.5 | 5 | |
| 4房以上 | 42.4 | 31.1 | -11.3 | 2 | |
| 台中市 | 1 房 | 3.4 | 14.2 | 10.8 | 台中市第7 |
| 2 房 | 15.1 | 18.3 | 3.2 | 6 | |
| 3房 | 45.4 | 39.2 | -6.2 | 6 | |
| 4房以上 | 36.1 | 28.3 | -7.8 | 4 | |
| 台南市 | 1 房 | 2.6 | 9.6 | 7.0 | 台南市第5 |
| 2 房 | 14.0 | 15.8 | 1.8 | 7 | |
| 3房 | 38.5 | 34.4 | -4.1 | 7 | |
| 4房以上 | 44.9 | 40.2 | -4.7 | 1 | |
| 高雄市 | 1 房 | 3.2 | 6.7 | 3.5 | 高雄市第6 |
| 2 房 | 15.1 | 22.0 | 6.9 | 4 | |
| 3房 | 45.5 | 41.1 | -4.4 | 4 | |
| 4房以上 | 6.2 | 30.2 | -6.0 | 3 |
三.台灣居住空間窄化的背景因素
國人居住空間的窄化現象可以從房市產品面積的大小變化來加以觀察，唯其大小仍因人、因地、因事而異，因此，有關房地產市場中所謂的小房、蟻居、蝸居等區別，可分為下列幾個部分來說明。
(一).小房的定義
小房是指房屋面積較小的房地產，因空間相對較小，依其使用空間面積大小，而讓小房的擁有者有蟻居、蝸居、小宅之分，唯其大小並無嚴格的定義，一般而言，蟻居是指居住面積在3坪或以下的房子，蝸居是謙稱詞，可視為小房的另類名稱，若以當前房地產公設30%，以及附屬建物15%為例，則一個25坪以內的「小二房」，或是一個35坪的「小三房」，其實際居住面積約僅有13.95坪或19.25坪，因此，小房可以是指13坪左右或20坪以下的住屋，大多是1+1房，但兼具有浴廚設備及生活所需的格局，亦是房地產市場中所謂的一房產品，且是當前需求量數大幅提升的房市產品，同時也代表著「蝸居」不是形容詞，而是發生在您我周遭的實際用語。
(二)居住空間窄化的背景因素
一般而言，影響國人居住空間窄化的因素很多，茲擇其要者說明如下述。
1.房價偏高促使小房需求增加
在房地產市場中，不論是蟻居、蝸居或小房，大多與房價有關，因為高房價造成購屋不易，且帶來高租金的問題，因此，蝸居與高房租與房價不斷上漲有密切關聯性，而經濟條件的好壞影響人民對房屋的需求。都會區中，不論是房價或房租均有逐漸上升的情形，由於人民所得水準提升遠不如房價上漲，造成人民購屋困難，以及租屋不易的問題。另方面，公司營運成本主要包括勞動、資金、租賃，以及管銷費用等，當房租愈高，公司經營困難愈來愈大，其所需求的租屋空間也就受到影響，特別是台北市房租偏高，且租金都有持續走高的趨勢，人民有將近一半的所得作為租金所需費用，造成年輕人難以在都會地區立足，於是租屋市場逐漸出現「蟻居」、「蝸居」或「小房」現象，同時造成一房產品大幅度增加。
2.政府帶動房價上揚
有關政府帶動房價上揚的情形，可分為下列幾個部分來做見證與說明。
(1).新青安專案帶動房市交投活絡
在房市歷年的變化中，政府的房市政策都是影響房市變化的重要因素，若以最近五年的房市變化為例，2020年政府步入打房時代，房市交投受到衝擊，2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者以政治利益取向，而以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，或稱為「新青安專案」，其相對優惠的貸款稱為青年安心成家購屋貸款，爾後基於選舉考量而延長至2024 年12月，但隨著央行再升息半碼，青安貸款基準利率調高至1.595%，一段式機動利率正式破2%。
基於選情考量，2023年8月1日，「新青年安心成家房貸」以大選前半年正式推動，最低利率降至1.775%，亦即基於大選之勝選考量，政府利用政治力量干與房地產市場，不僅房貨利率大幅下降，增加貸款額度及還款期數，而且大勢降低購屋門坎及條件，因而引發大量的購屋人潮進駐，特別是有更多的年輕人加入購屋市場的行列，房市需求活絡，售價亦由平疲轉趨上揚，不僅政府多年來的打房政策功效毁於一旦，讓房市金融產生較大的風險，同時也讓參與購屋行列的年輕人更為新增的支出而必須降低生活水準，甚或延緩婚姻或放棄結婚，導致國內人口粗出生率淪為全球最低的國家之一，而始作俑者就是政府的房市政策。
(2).房屋買賣移轉棟數增加
在政府的新青安專案政策加持下，國內房市交投轉趨活絡，交易量數亦大幅增加，由於房屋買賣移轉棟數的變化是房市的重要指標，而根據六都地政局的統計資料，2024年3月，國內的買賣移轉棟數與2023年同期相比，除了台中市之外，其餘各都均呈現正成長的趨勢，若與去年同季相比，亦有二成以上的成長率。其中，以台南市的成長率將近四成為最高(39.2%)；另外，桃園市、台北市、高雄市的房屋買賣移轉棟數的成長率均超過三成，分別為35.1%、34.6%，以及30.0%，顯見在新青安專案的助力下，國內房價仍持續出現高度漲幅的情形，有關臺灣六都買賣移轉棟數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣六都買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟；%
| 都會區 | 2024年Q1 | 占比 | 2023年Q1 | 占比 | 變動率 | 排名 |
| 台北市 | 7641 | 12.09 | 5677 | 11.52 | 34.6 | 3 |
| 新北市 | 15092 | 23.87 | 12521 | 25.40 | 20.5 | 6 |
| 桃園市 | 11063 | 17.50 | 8190 | 16.62 | 35.1 | 2 |
| 台中市 | 12130 | 19.19 | 9945 | 20.18 | 22.0 | 5 |
| 台南市 | 6865 | 10.86 | 4932 | 10.01 | 39.2 | 1 |
| 高雄市 | 10435 | 16.50 | 8025 | 16.28 | 30.0 | 4 |
| 合計 | 63226 | 100.00 | 49290 | 100.00 | 28.3 |
(3).都會區租屋蟻居化
在國人的居住品質中，由於房租占所得的比例偏高，許多年青人的租屋面積需求有愈來愈小的情形，且市場對小宅需求又比一般住宅的需求為高；若以五年前的房市租金變化為例，根據屋比統計，2019年5月，台北市的租屋市場中，其3坪以下蟻居房在網路招租者計有147間，較2017年的109間增加三成以上(34.86%)，占整體待租物件比率則從2017年2.2%上升到2019年5月的3.0%，亦即都會地區的租屋市場已出現「蟻居化」趨勢。
另外，若從13-20坪的小房供需來做考量，2023年，台北一房占比在五年之間從4.9%飆至19.0%，其他各都會地區都有類似的情形，如第二位的新竹縣市其一房占比由0.9%上升為8.8%，新北市亦由3.2%增加為7.7%，而房市的一房產品的大幅度增加，也說明了人民所謙稱的「蝸居」已成為一種趨勢。
(三)居住空間窄化影響居住品質
一般而言，人民的居住空間愈小，對人民生活的影響愈大，對國家的未來發展亦會產生衝擊，簡述如下述。
1.低坪數與高房價的小宅成為主流產品
在政府的房市政策下，國內房價持續上揚，根據永慶房屋的統計，在最近一年中，若以國內七都各房數總價中位數的變動情形來做考量，並以一房產品為例，則台中、台南、高雄一房總價中位數都在300萬內，台南只要220萬。
其中，台中一房總價中位數為270萬元，且大部分的交易都落在台中房市核心地帶，如中區、北屯區、西屯區等生活機能良好的區域。適合想在台中置產，但是預算有限的小資族或單身族群。而價位相對較低的台南市和高雄市，其一房產品的總價中位數分別為220萬元和258萬元，唯中北部的房價普遍較南部為高，台北市則占首位。
台灣都會地區的房價偏高，其中又以首善地區的台北市之房價為七都之首，因此，若以台北市的房價為基期，再就房屋1房至4房的格局之房價來做比較，便可發現台北市房價確實偏高的事實。若以1房的格局為例，新北市的房價占台北市的房價五成以上(55.65%)，唯台南市則不到二成(19.13%)；若是2房的格局，則新北市為台北市的六成(60.01%)，台南市則未達四成(37.53%)，亦即房屋的格局愈大，則各都會區房價占台北市的房價比例則有愈來愈高的情形，而這也是雖然房市格局僅有1房的比率愈來愈多，但二房以上仍是較多買方的格局，且只要消費者稍具構購屋能力，基於住家品質的考量，市場仍會以三房為主流，有關臺灣七都房市格局總價中位數變化比較，以及以台北市為基期的房價變動比率，可參閱表3及表4的說明。
表3 臺灣七都房市格局總價中位數變化比較表 單位：萬元
| 總價/都市 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 1房 | 1150 | 640 | 336 | 367 | 270 | 220 | 258 |
| 2房 | 1833 | 1100 | 850 | 1200 | 890 | 688 | 740 |
| 3房 | 2160 | 1256 | 916 | 1175 | 950 | 720 | 806 |
| 4房以上 | 3150 | 1598 | 1275 | 1437 | 1450 | 1138 | 1120 |
| 全市 | 1910 | 1190 | 940 | 1179 | 960 | 796 | 820 |
表4 臺灣七都房市格局總價中位數變化比較表(台北市=100) 單位：%
| 總中價/都市 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 1房 | 100.00 | 55.65 | 29.22 | 31.91 | 23.48 | 19.13 | 22.43 |
| 2房 | 100.00 | 60.01 | 46.37 | 65.47 | 48.55 | 37.53 | 40.37 |
| 3房 | 100.00 | 58.15 | 41.94 | 54.40 | 43.98 | 33.33 | 37.31 |
| 4房以上 | 100.00 | 50.73 | 40.48 | 45.62 | 46.03 | 36.13 | 35.56 |
| 全市 | 100.00 | 62.63 | 49.21 | 61.73 | 50.26 | 41.68 | 42.93 |
2.高房價影響粗出生率
國內房價偏高是民怨之首，而政府的房市政策則是最主要的推手，在房價漲幅遠高於所得提升的情況下，年青人無力購屋，即使父母親給予協助亦屬有限，主要因受高房價壓力影響，唯在有土斯有財，以及住者有其屋方能考量婚姻的情況下，僅能退而求其次，而以三低產品為主要考量，唯此種低總價、低單價、低坪數的產品，易造成身心靈閉塞與障礙，影響生活品質，並不符合家庭生活空間的需要，而以單身購屋族為最多，而這也是影響小宅銷售量數大幅成長，以及國人不婚，以及粗出生率淪為世界之最的主要原因。
3.小宅需求增加的因素
一般而言，小宅需求增加的原因很多，如人口結構改變、少子化、單身不婚，以及房價不當高漲…等，而開發商為了謀取最大利潤，必須控制房價總價範圍，推案坪數越來越精簡，以便民眾負擔得起房價，亦可提高市場銷售率。唯小宅在市場上除了符合現代家庭結構外，也具備低總價、好轉手的優勢，投資與自住兩相宜，唯小宅需求雖然增加，但應非長久居住之計，購屋人在作決策之前仍須注意地段、住宅規劃、房地產保值，以及其未來轉賣的可能性。
4.政策不宜以治標為考量
在當前房市的交投上，低薪資、高房價、高租金是「小房」產生的主要原因，政府應著重於經濟建設，增加國內外的投資與消費，並著重人民所得水準的提升，而不是在大選前提出降低貸款利率或房租補貼案，因為這種購屋的「小確幸」會引來後續生活的「大災難」，如居住品質低下、粗出生率下降…等，同時也這很容易被視為是大選前的政策性買票，雖讓部分人民有小確幸的感覺，但並不是真正的房市政策，亦非正確的租屋政策，且高房租、小房化都是高房價與經濟環境不佳所導致的結果，遺憾的是每逢大選之際，房市政策就會大轉彎，贏了選舉，輸了民心，同時也讓房價再一次的平步青雲。
總之，在國內房價高居不下，國人為了求得一席之地，業者為了滿足國人之需求，因此，建商推案都以小坪數產品為主要考量，住宅「由大變小」是趨勢，從不動產業者的觀點，市場產品要先求去化，有需求才會有金流，而這也是當前國內居住空間窄化現象日愈嚴重的主要原因。
九、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 政經環境改變影響房市變化，唯若暫不考量當前的政經亂象，而純以房市變化來做考量，當前台灣社會的居住空間愈來愈小，生活空間窄化，造成小房當道，亦是一房產品愈來愈受到青睞的主要原因。
2. 台灣居住空間的窄化現象包括住宅面積變小、都會地區小房供需逐漸增加，以及一房產品交投活絡等。
3. 由於小房空間相對較小，而讓居住者有蟻居、蝸居、小宅之分，唯其大小並無嚴格定義，一般蟻居是指居住面積在3坪或以下的房子，蝸居可視為小房的另類名稱，小房可以是指13坪左右或20坪以下的住屋。
4. 國內居住空間窄化的背景因素包括房價偏高，小房需求增加，而政府則帶動房價上揚，如大選前推出的新青安專案帶動房市交投活絡、房屋買賣移轉棟數增加，唯高房價影響居住品質，同時影響粗出生率，亦是國人不婚，以及粗出生率淪為世界之最的主要原因。
5. 政府房市政策不宜以治標為考量，須以長遠規劃的治本為目標，人民購屋亦不宜為了購屋而以一房為考量，蓋因其不適合家庭生活空間的需求，亦不符合轉投資的需要，宜以三房產品為主要目標。
參考文獻
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謝明瑞(2024)，賴皮竂、侯租公、柯轉運站之炎上效應。風傳媒，2024.01.03
謝明瑞(2024)，「成也青安；敗也青安」的房市政策。風傳媒，2024.01.29
謝明瑞(2024)，賴皮竂之炎上效應。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2024)，2024總統大選前的台灣房市回顧與展望，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2024)，新政府應正視房價與房租雙漲的問題。風傳媒，2024.03.02
謝明瑞(2024)，臺灣蝸居歲月何時了﹖風傳媒，2024.06.19
謝明瑞(2024)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2024年6月
李沃牆
林建甫
周信佑
王順民
徐明珠
