謝明瑞高房租與房價不斷上漲有關，而隨著經濟的發展，都會區域中，不論是房價或房租均有逐漸上升的情形，唯因人民所得水準未見提升，造成人民購屋困難，以及租屋不易的現象。另方面，公司營運成本主要包括勞動、資金、租賃，以及管銷費用等，當房租是固定成本，房租愈高，公司經營困難愈來愈大，若政府又無適當的房市輔助或引導政策，業者僅能選擇關門歇業，並形成商圈人潮衰退或倒店潮現象。此外，台北市房租偏高，且租金有持續走高的趨勢，青年族群有將近一半的所得作為租金費用，年輕人為求在都會地區立足，於是租屋市場逐漸出現「蟻居化」現象。事實上，低薪、高房價、高租金是「蟻居房」產生的主要原因，政府應著重於經濟建設，增加國內外的投資與消費，而不是在大選前提出試行一年的房租補貼案，因為這很容易被視為是大選前的政策性買票，雖讓部分人民有小確幸的感覺，但並不是真正的房市政策，且高房租、倒店潮、蟻居化都是經濟環境不佳所導致的結果。
一.前言
在國內房地產市場中，由於都會地區的房價與房租偏高，且人民所得的增加遠低於房價與房租的上揚，不僅購屋困難，而且租屋不易，並使得房市問題成為國人最所關心的議題之一，也是政府房市政策所必須加以解決的問題。
一般而言，房租偏高與房價不斷上漲有關，而房價上揚又與都會區中的建地相對稀少具有密切關聯，特別是經濟發展的良窳影響人民生活甚巨，蓋因經濟影響所得之高低，同時影響人民的購屋與消費能力，因此，經濟條件的好壞影響人民對房屋的需求。另外，隨著經濟的發展與人民生活水準的提高，人民因就業或升學而遷往都市居住的比例愈來愈高，房屋市場在供不應求下，不論是房價或房租，均有逐漸上升的情形，造成人民購屋困難，以及租屋不易的現象。
這種房價與房租不當高漲的現象，不僅造成人民生計上的困難，而且也讓企業經營更為艱苦，前者因房租占所得收入偏高，導致生活不易；後者則因高房租帶來經營成本的上升，僅能以提升產品售價以資因應，但也因而衍生出許多事業經營及社會問題，如2019年上半年的北市東區商圈倒閉潮，以及台北市房市「蟻居房」有逐漸增加的情形，對於國家經濟的發展殊為不利。
2019年下半年，國內總統大選的日期逐漸接近，為鞏固選票，或拓展票源，執政黨的利多政策亦逐漸出現，其中，有關房市利多則是對於房租的補貼，如2019年6月21日，內政部推出「協助單身青年及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」，只要收入在各縣市最低生活費2.5倍以下，且家庭成員沒有自有住宅者，就可以申請租屋補助，補貼期間皆為最長可達一年。然而，這種在大選前才推出的利多試行政策僅是人民生活的一種小確幸，並不能解決真正的房價與房租問題，因為真正的問題在經濟發展不佳，以及人民的實值所得相對偏低，而非房價與房租問題。
二.都會地區房租偏高
在變遷快速的現代社會，人民為了追求相對較佳的生活方式，因工作或求學而易地而居的機會十分普遍，也造成房屋租賃市場的蓬勃發展，房租水漲船高，特別是房屋供需失調的都會地區，其房租上漲速度有時比物價或所得水準的上調速度還要高，而首善地區的台北市則是房價與房租齊漲，不僅造成年青人買房與租屋的困難，而且直接或間接造成嚴重的社會問題。
根據房屋比價平台的統計，台北市社會新鮮人所需付出的租金相對偏高，以一間10坪左右的套房或雅房為例，其租金已接近青年族群月薪的七成，造成社會新鮮人難以在都會地區立足，為了尋求居住生活，於是同居合租或混租，並將租屋面積縮小的現象十分普遍，其中，又以北市租屋市場逐漸出現「蟻居房」現象更為明顯，而顧名思義，「蟻居房」是指螞蟻居住的房子，其進出通道及居住面積十分狹小，一般是指居住面積約為3坪或以下的住房。
都會區中的「蟻居房」已十分普遍，且其待租量亦有逐年增加的趨勢，如2019年首季約有147間，較2017年增加三成以上(35%)。而低薪、高房價、高租金是造成蟻居房增加的原因；對社會新鮮人而言，蟻居房雖可以節省房租，但除了空間狹小之外，採光、通風以及隔音狀況均難以掌控，長期居住蟻居房，對身體及心靈都可能產生不良影響。特別是大部分的蟻居房都缺少建築消防系統，或逃生設備或進出動線不符合標準，一旦有火災發生，可能釀成重大傷亡。
在租金方面，根據屋比房屋彙整北市網路待租套房或雅房的租金統計資料，發現不論市區或市郊，其租金都有持續走高的趨勢，若以2019年5月的統計資料為例，則市區套(雅)房平均開價每坪1,836元，市郊也達1,501元，全市平均坪租金則為1,688元，且三者房租較2017年上漲幅度分別為4.50%、3.30%，以及3.94%，顯示在都會地區中的蟻居房仍存在者相對強勁需求的問題，而其背後所隱藏的因素則是年青人所得偏低且租屋困難的問題。
根據屋比趨勢中心的統計，2019年5月，台北市市區一間10坪套房，其平均月租金約1.83萬元，而根據行政院主計處人力運用最新調查報告資料顯示，在同段期間內，20至24歲年輕人主要工作平均月收入僅約為2萬7635元，且國內有六成以上(64％)的社會新鮮人之每月薪資在3萬元以內；由於都會區的房屋租金偏高，即使是套房或雅房之租金，亦有逐年調升的情形，若以年青人承租平均約10坪套房租金為例，其在台北市中心及市郊區的房租費用占社會新鮮人薪資比率分別為66.44%及54.32%，平均則占61.08%，亦即單房租費用就超社會新鮮人一半以上的費用，生活不易，更遑論進修、儲蓄、置產，而這也是導致社會問題難以解決的重要因素。
三.高租金與倒店潮
在經濟景氣不佳時，投資與消費倶減，人民消費能力下降，難以促進消費需求，在此情況下，若都會地區房租偏高，則首當其衝的應是消費不足所導致的商圈沒落，其中，因房租偏高而造成商圈倒店者，以台北市東區商圈最具代表性， 2019年上半年，台北市許多陪伴民眾成長的知名商店，都因抵不過高房租而逐一歇業，包括六福皇宮(推估其一年租金約高達5億元，占單館營運成本的38%)、以手工精良徹底顛覆製錶傳統的東區SWATCH名錶店(估計每月租金約140萬元)、永福樓(預估月租金逾300萬元)、城中金石堂(整棟面積約200坪，推估1樓租金每坪約5000元，以70坪計算，月租約35萬元，2、3樓各約7萬元，合計月租金約50萬元)、信義區的老牌音樂餐廳Brown Sugar(估計全月總租金約150萬元)，知名連鎖咖啡「金鑛咖啡」台北忠孝店(估計月租金約80萬元)…等，都是因房租偏高導致無法繼續經營的名店。
在公司營運中，其營運成本主要包括勞動、資金、租賃，以及管銷費用等，其中，房屋租金為固定支出，亦即不論營運與否都必須支付的費用，被視為是影響營運成本的重要因素；因此，當房租成本愈高，在平均收入無法隨之上調的情況下，公司的經營便會遭受困難，一則無法負擔租金偏高的壓力，二則因房屋租賃期間受限，一旦供應方到期不予續租，則公司營運亦會發生問題。由於商圈租金高昂，業者僅能以提高產品售價以之因應，而一旦消費者不能接受而停止或轉予消費標的時，業者便可能難以負擔而產生營運困難，若再加上景氣不佳，政府又無適當的輔助或引導政策，最後業者僅能選擇關門歇業，並在商圈的相互影響與推波助瀾下，形成所謂的商圈倒店潮。
以台北市東區商區的發展為例，即因房租偏高而產生所謂的商圈倒店潮，主要名店包括六福皇宮、SWATCH名錶店、江浙菜老店永福樓、老牌音樂餐廳Brown Sugar，知名連鎖咖啡「金鑛咖啡」台北忠孝店…等，都是因為房租偏高，業者難以為繼，或供方因另有目的而不願續租所造成，其中，偏高房租所造成的營運壓力，是導致業者經營困難，並選擇關門或另外尋找租金較低地區再開業。
事實上，若從整體經濟發展的觀點，高房租引發的倒店潮僅是表象因素，真正的原因除了經濟不景氣，且政府房市政策不明確之外，尚包括下列因素，即：
- 經濟景氣不佳，來客數減少，買氣下降，導致商圈沒落。
- 政府缺少對策，業者無法負擔偏高的租金。
- 公司產品銷售成績不佳，營運成本難以負荷。
- 業者與房東商議調降租金，但雙方無法達成共識。
- 房屋租約到期後，供方因另有考量因素而不再展延。
- 房東認為有別的用途會有更好的獲利。
- 租金成本愈來愈高，經營成本愈來愈大，業者無法持續經營。
- 消費型態改變，業者無力付擔高額租金，亦無法改變並因應，僅能選擇歇業。
- 商圈店面租金不斷調漲，若租約到期，經營者選擇收門市。
- 房東雖有意願調降租金，唯市況不佳，業者經營困難，僅能選擇下市。
- 其他經濟與非經濟因素的影響。
有關國內住宅租金偏高造成蟻居化的情形，可用台北市的房租為例來做說明。
1.台北市房租偏高
在租賃市場中，首善地區的台北市房租偏高，根據內政部及屋比房屋彙整台北市網路待租套房或雅房租金之統計，發現不論市區或市郊，租金都有持續走高的趨勢，若以2019年5月的統計資料為例，則市區套(雅)房平均開價每坪1,836元，市郊為1,501元，全市平均坪租金則為1,688元，三者房租較2017年上漲幅度分別為4.50%、3.30%，以及3.94%，顯示國內房租確實有攀升走勢。
為便於估算，並考量維持家戶的居住品質，則若以一家4大口，且是三房二廳的格局，並以30坪做為住家的主要需求為例，再以套(雅)房的平均開價之每坪租金為估算基礎，則台北市中心的房屋租金費用中，家戶須付出55080元，台北市郊則為45030元，若家戶的月平均所得為10-12萬元，則有將近一半的所得要作為租金所需費用，顯示都會地區房租偏高的事實。有關台北市市中心與市郊網路待租套房每月平均租金變化比較，可參閱表1的說明。
表1台北市中心與市郊網路待租套房每坪暨每月平均租金比較表單位：元/坪
| 區域/日期 | 2017年5月 | 2018年5月 | 2019年5月 | 2019/2017 |
| 台北市中心 | 1757 (52710) | 1750 (52500) | 1836 (55080) | 4.50 |
| 台北市郊區 | 1453 (43590) | 1465 (43950) | 1501 (45030) | 3.30 |
| 全台北市 | 1624 (48720) | 1629 (48870) | 1688 (50640) | 3.94 |
2.屋比房屋比價平台。
3.作者整理。 說明：1.台北市中心係以信義、大安、中正、松山、中山等五個行政區，其餘七行政區則為市郊區。
2. ()內的數字為家戶每月租金，每家戶以4 口人家，且住房以30坪估算。
2.房租占所得比率偏高
在都會地區中，房租是生活中的主要支出，而其占所得比例的高低，可做為衡量該地區生活水準的參考；根據屋比趨勢中心的統計，2019年5月，台北市市區一間10坪套房，其平均月租約1.83萬元，而根據行政院主計處人力運用最新調查報告資料顯示，2019年6月，國內20至24歲年輕人主要工作平均月收入僅約為2萬7635元，且國內有六成以上(64％)的社會新鮮人每月薪資在3萬元以內，唯其房屋租金偏高，即使是套房或雅房之租金，承租平均10坪套房租金，其在台北市中心及市郊區的房租費用占社會新鮮人薪資比率分別為66.44%及54.32%，平均則占61.08%，亦即其房租費用就超過社會新鮮人所得一半以上的支出，生活不易，更遑論進修、儲蓄、置產，而這也是導致年青人沒有能力購屋，且租屋壓力相對較高，以及社會問題難以解決的重要因素。有關台北市市中心與市郊網路待租套房每月平均租金變化比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市市中心與市郊區社會新鮮人承租套房租金占薪資比表
| 租房與薪資 | 台北市中心 | 台北市郊區 | 全台北市區 |
| 平均10坪套房租金(元) | 18360 | 15010 | 16880 |
| 占社會新鮮人薪資比率(%) | 66.44 | 54.32 | 61.08 |
2.屋比房屋比價平台。
3.作者整理。
說明：1.台北市中心係以信義、大安、中正、松山、中山等五個行政區，其餘七個行政區則為市郊區。
2.社會新鮮人的平均薪資約為27635元，其是以20-24歲受僱就業者每月主要工作收入為統計基礎。
3.小坪數房租金上揚
由於台北市租金偏高，一般社會新鮮人不僅無能力買屋，連租屋都不容易，因為房屋租金負擔極重。2019年上半年，台北市不只一般套房或雅房的租金上揚，小坪數且在三坪以下的蟻居房之房租也隨著上漲；如2017年，台北市的蟻居房平均每坪租金2,221元，2019年上半年約2,391元，平均租金上漲7.65%，比一般套雅房漲勢還大。有關台北市蟻居房(套房或雅房)網路待租量，以及租金變化的比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市蟻居房(套房或雅房)網路待租量與租金變化比較表 單位：元
| 項目/期間 | 2017.05 | 2018.05 | 2019.05 | 2019/2017 |
| 蟻居房待租件數 | 109 | 139 | 147 | 34.86 |
| 每月每坪平均租金(元/坪) | 2221 | 2340 | 2391 | 7.65 |
| 占台北市套房待租比率(%) | 2.2 | 2.8 | 3.0 | 0.80 |
| 最高待租月租金(間) | 12000 | 13500 | 18000 | 50.00 |
說明：蟻居房是指房屋坪數3坪以下的套房或雅房。
4.都會區租屋蟻居化
根據房屋比價平台的統計，台北市社會新鮮人所需付出的租金相對偏高，一間10坪左右的套房或雅房，其租金逼近月薪的七成(66.44%)，造成社會新鮮人難以在都會地區立足，為了生活，於是同居、合租、混居(不同族群雜處，如社會住宅申請對象以七成青年三成弱勢混居為原則)，或將租屋面積縮小的現象十分普遍，其中，又以北市租屋市場逐漸出現「蟻居化」現象更為明顯，而顧名思義，所謂「蟻居屋」是指螞蟻居住的房子，其通道及居住面積均十分狹小，一般是指居住面積在3坪以下的房子。
一般而言，低薪、高房價、高租金是蟻居房產生的主要原因，對所得相對偏低的社會新鮮人而言，蟻居房雖是其所得水準偏低下所必須考量的選擇，因為可以節省房租，增加生活上的其他費用，然而，身處蟻居房，除了空間狹小之外，採光、通風以及隔音狀況也相對較差，若長期居住其間，對租屋者的身心靈不僅相對不佳，且可能造成身體的不良影響。
由於都會地區的房租占所得比例偏高，許多年青人的租屋面積需求有愈來愈小的情形，且市場對小宅需求又比一般住宅的需求為高；根據屋比統計，2019年5月，台北市3坪以下蟻居房在網路招租者計有147間，較2017年的109間增加34.86%，占整體待租物件比率，也從2017年2.2%上升到2019年5月的3%，亦即都會地區的租屋市場已出現「蟻居化」趨勢。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.房租偏高與房價不斷上漲有關，且經濟發展的良窳影響人民的生活，亦即經濟條件的好壞影響人民對房屋的需求。都會區域中，不論是房價或房租，均有逐漸上升的情形，造成人民購屋困難，以及房租高漲的現象。
2.房屋租金為公司營運成本中的固定支出，房租成本愈高，公司經營便會遭受困難。若商圈租金高昂，一旦消費者若因業者提高產品售價而停止或轉予消費標的時，業者便可能產生營運困難，若政府無適當的輔助或引導政策，業者最後僅能選擇關門歇業，在相互影響下，可能出現商圈倒店潮。
3.台北市房租偏高，市區或市郊的租金都有持續走高的趨勢，若考量維持家戶的居住品質，並以30坪做為住家需求為例，且假設家戶的月平均所得為10-12萬元，則有將近一半的所得要作為租金所需費用，顯示都會地區房租偏高的事實。
4.台北市社會新鮮人所需付出的租金相對偏高，其租金超過月薪的一半以上，年輕人難以在都會地區立足，於是同居、合租或將租屋面積縮小的現象十分普遍，且租屋市場逐漸出現「蟻居化」現象。
5.在現實社會中，低薪、高房價、高租金…等是蟻居房產生的主要原因，建議政府應著重於經濟建設，增加國內外的投資與消費，而不是在大選前提出試行一年的房租補貼案，這僅是因政策性買票而讓人民有小確幸的感覺，而不是真正的房市政策。
參考文獻
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王順民
曾復生
呂啟元
