謝明瑞
2022年2月，IMF將當年的全球經濟成長率下修0.5個百分點，若加上俄烏衝突仍持續中，地緣政治風險高，全球通膨壓力增加，加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，美國聯準會宣布升息，台灣同時跟進，而全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險，也連帶衝擊2022年的房市表現。國內當前房市價量持續上升，主要因營建成本增加、六都房市交易量再創新高、北台灣房價持續上升、房租租金攀高，以及台積電南下建廠促使高雄地價飆漲，從而帶動房價的上揚。唯在房市價量雙漲之際，卻也發現國內房市價量逐漸呈現反轉走勢的跡象，其主要現象包括520檔期推案量不如預期、六都買賣移轉棟數減少、北台灣房市推案量下降、房市反轉建商投資放緩，以及建物買賣移轉棟數逐漸進入轉折點等。亦即在原物料上揚、俄烏戰爭影響國際經濟，以及通貨膨脹的預期心理下，國內房市價量齊揚，唯在房價不合理的高漲，政府連續打房，以及疫情防禦幾近失控的情況下，國內房市買賣移轉棟數已有下調的現象，且業者投資房市速度與額度已經放緩，說明房市反轉走勢漸趨明顯，當此之際，投資人宜小心應對，避免增加投資風險。
一.前言
在最近幾年中，雖然疫情肆虐，但台灣經濟尚能穩定成長，出口暢旺，加上內需增加，預期性通貨膨脹下的投資熱絡，房市交投暢旺，自住及長期置產需求增加，國內房市價量齊揚，唯2022年下半年可能出現較大的變化，而其前緣因素則有IMF 已在2022年2月將該年的全球經濟成長率下修0.5個百分點，全球貨幣政策正走向緊縮，聯準會再升息政策不變，且市場預估全年升息幅度將達10 碼，亦即上升幅度為2.5%；另方面，國內通膨壓力與日俱增，三月份的消費者物價指數（CPI）年增率3.27%，創9 年半來最大增幅，4月消費者物價指數再增加3.38%，連續2個月破3%，也創下116個月最大漲幅；若扣除蔬果及能源後，核心CPI上漲2.53%，為159個月最大漲幅。其中，外食費上漲5.56%、漲幅創161個月新高，17項民生物資平均年增4.41%、創87個月最大漲幅。若政府為抑制較高的通膨，且台灣央行亦緊隨FED升息政策，將讓購屋族房貸負擔增加，生活負荷更為嚴峻。
此外，全台疫情持續增溫，疫情肆虐極為嚴重，如5月17日新增6萬5794本土病例，18 日為8萬5310例，19日為9萬0331例，再創新高。5月20日新增本土85,720例、境外移入41例確診死亡49例，21日國內新增84,639例COVID-19確定病例，分別為84,587例，本土個案及52例境外移入，另確診個案中新增59例死亡，顯示國內疫情嚴重。另外，截至2022年5月31日，國內累計11,161,945例新型冠狀病毒肺炎相關通報，其中，2,032,983例確診，分別為2,019,941例本土病例、12,988例境外移入、36例敦睦艦隊、3例航空器感染、1例不明及14例調查中，且兒童因疫情而死亡的人數增加，而政府這種近乎失控的防疫政策，也衝擊民眾購屋信心，延緩購屋時程，影響房市去化，預估第三季後房市將會逐漸受到影響，房屋買賣移轉棟數已呈現由盛而衰的下降走勢，2022下半年及往後的房市表現不容樂觀。
另方面，2022年各地房市都有建設性議題，加上民眾對通貨膨脹的隱憂未減，也擔心缺工缺料問題持續助長房價，所以投入房市的心態依然積極，加上打炒房政策直指預售屋，使不少消費者轉進新成屋、中古屋市場，進而衝高2022年首季的買賣移轉棟數，唯下半年的房市表現將因政策及疫情因素可能產生轉折現象，投資人必須慎重考量。
二.當前房市變動分析
有關國內當前房市的變動情形，可分為價量持續上升，以及價量出現反轉現象等兩大部分來說明。
(一).房市價量持續上升部分
有關當前房市價量持續上升情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.營建成本上升
近年來，由於人工及物料雙漲，建築成本增加，導致新屋價格一路走揚，加上房地合一稅造成的閉鎖效應，讓市場物件漸少，而政府致力於打炒房，接二連三推動抑制房市發展的政策，尤其央行升息政策，直接增加購屋成本。另外，國內科學園區的議題帶動房市的上升效果，新案價格拉升的速度極快，擴大台南及高雄新屋與中古屋的價格差距，特別是全球物料上漲，買方普遍預期未來新屋價格易升難降，因而提高對高價物件的接受度，因此，都會區的新屋價格大幅超越中古屋。亦即在國內物價上揚聲中，營建成本增加，推升新屋價格。
2.六都房市交易量再創新高
根據六都地政局所公布的房屋買賣移轉棟數資料顯示，2022年第一季，六都移轉棟數為6.49 萬棟，較2021 年同期的成長4.4%，且第一季的移轉棟數創下11 年以來同期新高紀錄，說明2022年第一季房市是最近十餘年來銷量最旺的第一季，尤其是新北市、台南、高雄等，其第一季移轉的年增成長幅度都達7%以上。亦即2022年第一季六都房市交投暢旺，移轉棟數為6.49 萬棟，年增4%，且創11 年同期新高，其中，台北市第一季建物買賣移轉棟數7835 棟，約與2021年同期持平，新北市第一季移轉1.66 萬棟，年增約8.99%，顯示六都房市的交易活絡。由移轉棟數的增加也可看出當前房市交易暢旺，唯須注意的是第一季的移轉尚未反映新的打房政策及升息等因素之干擾。
3.北台灣房價持續上升
在預期性通貨膨脹的陰影下，國內房市交投活絡聲中，房價普遍呈現上揚情形，若以北台灣的房市之房價表現為例，則在最近一年的各季表現中，幾乎是全面上揚的走勢，其中，又以新竹地區的房價表現最為熱絡，其每坪房價由2021年第一季的23.7萬元逐季上揚，至2022年第二季，其每坪房價已高達30.2萬元，亦即在短短一年中，新竹地區的房價已超過二成(27.43%)，次為桃園市的一成以上(16.67%)，二者都屬於科技園區的駐紮地，房價水漲船高；另外，新北市的房價漲幅亦接近一成(9.29%)，台北市(7.87%)的房價上升情形亦不容覻，有關北台灣各縣市新成屋與預售屋成交行情統計變化比較，可參閱表1的說明。
表1 北台灣各縣市新成屋與預售屋成交行情統計變化比較表 單位：萬元/坪
| 縣市別 | 2021Q1 | 2021Q2 | 2021Q3 | 2021Q4 | 2022Q1 | 季變 | 年變 | 年變排名 |
| 台北市 | 90.2 | 92.7 | 93.7 | 95.1 | 97.3 | 2.3 | 7.9 | 4 |
| 新北市 | 40.9 | 41.7 | 42.5 | 43.7 | 44.7 | 2.3 | 9.3 | 3 |
| 基隆市 | 21.7 | 21.7 | 22.1 | 22.7 | 23.1 | 1.8 | 6.5 | 5 |
| 桃園市 | 24.6 | 25.2 | 25.8 | 27.5 | 28.7 | 4.4 | 16.7 | 2 |
| 新竹地區 | 23.7 | 24.2 | 24.7 | 27.2 | 30.2 | 11.0 | 27.4 | 1 |
| 宜蘭地區 | 21.0 | 21.4 | 21.3 | 21.8 | 22.0 | 0.9 | 4.8 | 6 |
4.房租租金攀高
根據全球最大的商用不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)所發布的「2022 年首季台北辦公室租賃市場報告」，受到B 辦租賃需求縮減的影響，台北市優質辦公室市場平均空置率上升至3.83%，但仍位處低檔區；第一季A 辦以及B 辦平均租金較去年成長2.5%，各升至每坪2945元及1858元。另外，在新冠疫情持續延燒之下，外資企業普遍對於搬遷及租金支出抱持謹慎的態度，短期內大型租賃成交案件不多，2022 年，台北市租賃市場搬遷活動以中小坪數單位為主。其中，科技與金融業者對於辦公空間的升級需求較高，且對於租金的承受度也較高，未來精華地段A 辦成交應有每坪4000 元以上的租金趨勢；另外，國內房價走揚，加上核貸趨嚴、央行升息，貸款條件不如以往的以租代買模式，市場租屋需求仍高，而屋主因貸款利率調升增加持有成本，房價上漲，且可能連續升息，租金持續攀升。
根據主計總處的統計，2022年4 月消費者物價房租類指數105.70，再創新高，租金指數從2021年8 月開始上揚，2022年4 月又寫下新紀錄，至於北、中、南、東四大區域4 月房租指數年增率，則以南部增加1.73% 最多，東部區域年增1.57% 居次，中部區域年增1.16%，北部區域年增1.05%。房價漲、租屋市場供需失衡，推升房租水平，雖然政府力推打房政策企圖壓制房價，但通貨膨脹及工料雙漲等因素讓房價抑低不易，且央行可能繼續升息，購屋及持有成本增加，轉嫁至租金的機會高，租金難於下調。有關臺灣商辦分級之條件，以及2022年全台及各區域房租指數年增率變動比較，可參閱表2及表3的說明。
表2 臺灣商辦分級之條件比較表 單位：元/坪
| 商辦/條件 | A辦 | B辦 | C辦 |
| 建物年齡 | 10年以內 | 10年以上 | 老舊 |
| 總價 | 十億元以上 | 數億元 | 五千萬至一億元 |
| 租金 | 3000-3500元以上 | … | … |
| 產權 | 獨立產權 | 混合產權 | 住商混合 |
| 地段 | 主要商圈 | 次級地段 | 一般地段 |
| 管理 | 管理完善 | 有管理 | 無 |
| 主要交易對象 | 法人/企業/金控 | 企業主/投資者 | 一般投資人 |
表3 2022年全台及各區域房租指數年增率變動比較表 單位：%
| 月份 | 全台灣 | 北部地區 | 中部地區 | 南部地區 | 東部地區 | 備註 |
| 1 | 0.98 | 1.05 | 0.78 | 0.95 | 1.25 | 東部最高 |
| 2 | 0.98 | 0.94 | 0.83 | 1.14 | 1.33 | 東部最高 |
| 3 | 1.01 | 0.82 | 1.01 | 1.46 | 1.47 | 東部最高 |
| 4 | 1.22 | 1.05 | 1.16 | 1.73 | 1.57 | 南部最高 |
5.台積電帶動高雄地價飆漲
2021年11月，台積電宣布將設廠高雄，並預計投資200 億美元在楠梓區設廠後，高雄市府隨即跟進，並搭配周邊封測廠聚落與南科，形成「半導體S 廊帶」，加速高雄投資升溫。高雄市總成交金額約113 億元，年增率高達52%，為雙北及台中市以外最受投資人青睞的區域。2022年第一季高雄投資市場最大買方為建商，共投入近85 億元，包括興富發、國揚等知名建商陸續購買市區土地，顯示建商對於未來房市前景深具信心。此外，第一季高雄投資第二大動能，來自製造業者購買工業廠地，成交金額約13 億元，顯見資金南下布局態勢十分明顯， 也帶動南部地區房市交投活絡，房價再創新高，同時也說明政府炒房又打房的跡象十分明顯。
(二).房市價量呈現反轉部分
有關當前房市價量逐漸呈現反轉走勢的情形，可分為下列幾個部分來說明。
1. 520檔期推案量不如預期
在房市銷售中，春節、329、520、928等都屬重要檔期，然而，在政府連續打房，疫情又未受到控制，投資人思變的情況下，2022年房市的520行情並未顯現；根據住展的統計資料，在北台灣的2022 年房市520檔期中，新成屋及預售屋預估推案量約1647.7 億元，雖較2021年實際推案量略增約50 億元，但卻是2018 年以來的次低量，年增幅僅約3％。主要是受到政府打房、央行升息、俄烏戰爭，以及本土疫情爆發的多重衝擊，堆增營運風險，建商推案意願不高，除了桃園市顯現520行情之外，其他縣市新推案幾乎全面停止。其中，桃園市的預估推案量達約586.9 億元，主要因是中壢青埔特區、龜山A7 重劃區推案量挹注所致；台北市520 檔各行政區推案少，部份指標豪宅案持續延推，且有高達六成多建案是30 坪以小宅案，最小坪數房型僅有10 坪；新北市則以林口的推案量約百億元為最多；新竹菁華區推案量少、建商轉進周邊區域推案，如竹市北區、竹縣新埔、湖口等，這三個區域案量占大新竹總案量逾七成。有關歷年北台灣520推案量變動比較，可參閱表4的說明。
表4 歷年北台灣520推案量變動比較表 單位：億元；%
| 年度 | 推案量 | 年變動率 | 備註 |
| 2018 | 2789.6 | 92.77 | 升幅最高 |
| 2019 | 2231.3 | -20.01 | |
| 2020 | 2353.8 | 5.49 | |
| 2021 | 1595.7 | -32.21 | 跌幅最大 |
| 2022 | 1647.7 | 3.26 | 2018年以來次低 |
2.六都買賣移轉棟數減少
2022年第1季，國內建物買賣移轉棟數為8.5萬棟，較2021年的8.1萬棟增加4.71%，且是連續兩季的建物買賣移轉棟數都接近5%，但2020年第3季到2021年第2季為景氣暢旺階段，移轉的年增幅度都超過16%，唯目前亦呈現走低的情形，若以4月的房市表現來觀察，並與上月來做比較，便可發現台灣六都的建物買賣移轉棟數都呈下降走勢，其中，以台南市的移轉棟數下降幅度超過二成為最多(-20.3%)，次為高雄市(-16.2%)與台北市(-14.2%)，再次為桃園市(-12.8%)，其降幅都超過一成；年變率中雖僅有桃園市呈現下降走勢，但其他各都的表現則有相對疲弱的情形，亦即建物買賣移轉棟數有逐漸進入轉折點的走勢，預估全台下半年的房市之整體情勢不容樂觀。
另外，由於房市交易與登記約有1 個月左右的時間差，而3 月中行政院會通過打炒房相關修法，針對炒作行政罰擬從原本最高500萬元，大幅提高到5000 萬元，以遏止房價遭不當炒作，加上央行無預警升息1 碼，雖未造成明顯壓力，但衝擊民眾購屋信心，購屋態度轉趨觀望；由於六都中有四都年增率呈現負值，顯示2022年交易量能已有放緩趨勢，市場開始出現觀望氛圍，值得投資人留意。有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
| 六都 | 2022.04 | 2022.03 | 2021.04 | 月變 | 年變 | 2022.1-4 | 2021.1-4 | 年變 |
| 刣北市 | 2747 | 3200 | 2712 | -14.2 | 1.3 | 10582 | 10537 | 0.4 |
| 新北市 | 6113 | 6406 | 6325 | -4.6 | -3.4 | 22707 | 21558 | 5.3 |
| 桃園市 | 3687 | 4230 | 3757 | -12.8 | -1.9 | 15025 | 15075 | -0.3 |
| 台中市 | 4570 | 4953 | 3864 | -7.7 | 18.3 | 17310 | 16494 | 4.9 |
| 台南市 | 1933 | 2426 | 2143 | -20.3 | -9.8 | 8024 | 7668 | 4.6 |
| 高雄市 | 3389 | 4042 | 3719 | -16.2 | -8.9 | 13712 | 13347 | 2.8 |
| 合計 | 22439 | 25257 | 22520 | -11.2 | -0.4 | 87360 | 84677 | 3.2 |
3.北台灣房市推案量下降
根據住展的調查報告，2022 年第一季，北台灣的新成屋、預售屋推案量2732.9 億元，較2021年同期減少近80 億元，年減幅約2.8％，主要因當前房市除缺工料，導致營造成本高漲，推案進度落後外，也受到央行連續升息、第五波預售屋聯合稽查，以及打房等利空政策有關，部分指標大案延遲推案，亦使致整體案量不增反減。唯建案銷售仍然穩健。一般而言，單季銷售率如達到15％以上，市況就屬於安全穩健水位，而2022年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過2 成以上，新竹縣市更飆破5 成，顯示當前房市表現仍佳。如台北市首季推案量約700 億元，比去年略減約1.6％，變動幅度不大；新北市推案量約1200 億元，年增約一成(9.58%)，是北台灣推案量唯一正成長的縣市；跌幅最大的為基隆市，其降幅幾達九成(-88.64%)，次為新竹地區(-32.60%)及宜蘭地區(-20.86%)，其降幅在二至三成之間，顯見當前房市的推案量已有減少情形，有關北台灣新成屋與預售屋推案量變動比較，可參閱表6的說明。
表6 北台灣新成屋與預售屋推案量變動比較表 單位：億元/%
| 縣市別 | 2021Q1 | 2022Q1 | 年變動率 | 負年變動率排名 |
| 台北市 | 712.6 | 701.1 | -1.61 | 4 |
| 新北市 | 1093.9 | 1198.7 | 9.58 | 唯一正成長 |
| 桃園市 | 501.8 | 497.7 | -0.82 | 5 |
| 基隆市 | 22.0 | 2.5 | -88.64 | 1 |
| 宜蘭地區 | 72.7 | 57.5 | -20.86 | 3 |
| 新竹地區 | 408.7 | 275.5 | -32.60 | 2 |
| 總計 | 2811.6 | 2732.9 | -2.80 |
4.房市推案量減少
2022年，在美國QE政策的後續影響下，全球面臨通膨、俄烏戰爭等衝擊，全台房市升息，加上打炒房新制加深不確定性。全台首季總銷金額4439.57 億元，季減率超過一成(14%)，年增率約20%；推案個數則是377 件，戶數約2.5 萬，無論是與上季或去年同期相比，其降幅都超過一成，顯然國內房市推案量的減少現象十分明顯，顯示建商推案能量略轉保守，但房價則無太大的變化，除台北市外，其餘新北、桃竹及中南部等地，在原物料價格波動及基本面需求旺盛等因素影響下，新建案開價無論季增或年增，約有1至4成漲幅，在當前房市交投活絡，且房價「沒有最高，只有更高」的認知下，買方在抗通膨等預期心態下積極進場，讓部分區域新案出現供不應求的情形，帶動房價持續走揚。另外，國內南部地區因缺工、土地成本上漲過快等因素，推案下降，加上政府一連串的打炒房、升息等不確定因數，建商推案計畫一再延宕，各項推案指標與上季相比均持續下滑。
5.房市反轉建商投資放緩
2022年，俄烏戰爭、各國央行升息，以及新冠疫情反覆的多重因素之影響下，增加全球經濟復甦的不確定性，台灣在科技業強勢領軍下，經濟成長免力維持，唯大型商用不動產交易與土地交易總額(指單筆3 億元以上的土地交易) 卻比2021年同期衰退約2 成，顯示在政治及經濟環境不確定的情境下，建商投資金額減緩，而建商放緩投資進度亦顯示國內房市可能即將反轉的訊息。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. IMF預估2022 年全球經濟成長下跌，且俄烏衝突目前仍持續中，地緣政治風險高，全球通膨壓力增加，加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國聯準會宣布升息，台灣同時跟進，當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險，也連帶衝擊2022年的房市表現。
2. 當前房市價量持續上升，主要因營建成本上升、六都房市交易量再創新高、北台灣房價持續上升、房租租金攀高，以及台積電南下建廠促使高雄地價飆漲，從而帶動房價的上漲。
3. 2022年第二季，房市價量已逐漸呈現反轉走勢的情形，其主要現象包括六都買賣移轉棟數減少、北台灣房市推案量下降、520檔期推案量不如預期、房市推案量減少、房市反轉建商投資放緩，以及建物買賣移轉棟數逐漸進入轉折點等。
4. 在原物料上揚、俄烏戰爭影響國際經濟、通貨膨脹的預期心理的影響下，國內房市價量齊揚，唯在房價不合理的高漲，以及政府連續打房，國內房市買賣移轉棟數已有下調的現象，業者投資已經放緩，520檔期亦不如預期，在房市即將反轉之際，建議投資人宜小心應對，避免高價風險。
參考文獻
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謝明瑞(2022)，政府炒房又打房，國家政策研究基金會
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謝明瑞(2022)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2022年6月。
朱雲鵬
李正修
戴肇洋
林祖嘉
胡思聰
王順民
吳文希
張瑞雄
