談社會住宅 - 國家政策研究基金會

民國99年10月13日「社會住宅推動聯盟」拜會馬總統，建議政府應儘速興建只租不賣的社會住宅，以協助社會上弱勢者，如獨居老人、肢體障礙者、罹患特殊疾病者…等遭社會排除者，無法透過租金補貼在市場上租到合適住宅，提供出租社會住宅，解決其居住問題。

內政部為因應「社會住宅推動聯盟」訴求，於99年10月13日向馬總統提出「社會住宅實施方案初步構想」報告，馬總統裁示：

1.確立租金補貼為主，興建社會住宅為輔之原則。

2.無法透過租金補貼，在市場上租到合適住宅之弱勢者，政府有義務提供公有出租住宅。

3.請內政部在大台北都會區，於兩週內篩選一定數量之土地，著手與相關部會及地方政府研議，準備興建1,000至2,000戶之社會住宅。

於是社會住宅議題，引起廣大民眾的關注和專家學者回應與討論。

內政部更積極作業，於100年1月12日提出「社會住宅短期實施方案（草案）」，其重點為：

一、社會住宅定義：由政府或獎勵民間興辦，用以出租予中低所得家庭或個人之住宅，並提供適當比率予經濟或社會弱勢者居住。

二、辦理原則：

(一)、租金補貼為主、興建為輔

為促進整體住宅資源有效運，本部目前對於社會經濟弱勢者、中低收入家庭及新婚或育有子女青年家庭提供租金補貼，可由個別家戶依意願及需求整體判斷選擇合宜之地點租屋，並可解決目前台北都會區空屋問題，推動成效良好。對於無法於市場上租得住宅之弱勢者、中低收入家庭、外地至台北都會區就業青年、新婚家庭，政府將於面積適當之公有土地興建社會住宅。

(二)、台北都會區(台北市、新北市)優先試辦

依據99年第3季住宅需求動向調查顯示，台北市房價所得為11.1倍，為全國最高，新北市為8.9倍，為全國第2高。由於台北都會區高房價問題為全國最嚴重的地區，青年及弱勢族群購屋壓力最高，對於社會住宅之需求也最為迫切，爰擬優先於台北都會區興辦社會住宅。

(三)、中央與地方合作

住宅業務屬直轄市、縣(市)政府之自治事項，為確保社會住宅符合地方多樣需求、落實後續營運管理及社會輔導措施，因此，本方案擬由中央協助提供土地，並適度補助土地價款，後續由地方政府採用因地制宜之興建方式，開發興建社會住宅。

三、興辦地點：

(一)、基地選址原則

1.交通便捷：臨10m以上計畫道路為優先考量

2.基地規模：基地形狀方整且面積在0.3公頃以上

3.土地權屬：公有地(國有、縣市有、國營事業土地)

4.較無地上物：毋須拆遷現有住戶，可以立即興建

(二)、興辦地點：內政部會同國防部、財政部及地方政府於台北地區進行密集會勘及評估後，擇定下列５處興建地點，其模擬規劃如下表：

序號	興建地點	基地面積(m²)	設計坪數/戶數			總計戶數
序號	興建地點	基地面積(m²)	8坪戶數	16坪戶數	24坪戶數	總計戶數
1	萬華青年段	4,081	128	124	0	252
2	松山寶清段	9,391	344	348	0	692
3	三重大同南段	3,081	32	64	30	126
4	三重同安厝段	1,857	22	45	20	87
5	中和秀峰段	12,086	112	252	140	504
總計		30,496	638	833	190	1,661

註：台北市以8坪及16坪模擬規劃，新北市以8、16、24坪模擬規劃，未來實際戶數由地方政府自行規劃。

四、執行方式：由內政部住宅基金會補助地方政府土地價款，再由地方政府向財政部國有財產局辦理有償撥用，至於興辦方式，則由地方政府自行研議決定，內容如下：

(一)、由本部住宅基金補助台北市及新北市政府土地價款約28億元(按公告土地現值)，再由台北市及新北市政府向財政部國產局辦理有償撥用。

(二)、中央政府協助提供土地，至於實際作法，由台北市及新北市政府考量個案當地人口結構、基地特性及混居方式等並參考各界之意見，由該府自行研議決定。

(三)、至於興建費用、對於弱勢者之租金補貼(即租金優惠)及相關管理維護費用則由台北市及新北市政府自行支應，中央不再補助。

(四)、地方政府需於陳報中央之興辦事業計劃中敘明興辦方式、財務計劃、各基地混居比例、安置照顧對象、入住者資格條件、審核方式(評點)、租金額度及租賃期限等，奉核後據以執行。

五、分工方式及辦理期程

六、經費需求

(一)、由住宅基金補助台北市及新北市政府土地價款約28億元(按公告土地現值)，分8年撥款，自100年至107年每年撥付土地價約3.5億元，並編列公務預算撥補住宅基金。

(二)、興建費用、對於弱勢者之租金補貼(即租金優惠)及相關管理維護費用由台北市及新北市政府自行支應，中央不再補貼。

七、執行策略

(一)、居民座談會居民主要意見
本部與台北市政府於99年12月12及19日分別於西松高中及萬大國小召開松山寶清段及萬華青年段居民座談會，並由郝龍斌市長親自主持，郝市長表示，後續將加強與民眾之溝通及參與，如大多數居民仍反對，則不在當地興辦。居民主要意見如下：

1.擔心社會經濟弱勢者恐影響當地治安與生活品質，及社會住宅將造成當地房價下跌。

2.社會住宅應興建於郊區，當地周邊人口密集不宜興建社會住宅。

3.認為該用地宜規劃為公園綠地或其他公共設施，以改善當地生活環境。

(二)、執行策略

1.加強當地居民溝通參與並提出回饋：

為化解民眾反對意見，將加強與民眾之溝通，並針對鄰里社區既有之活動及社區之需求，補充加強其不足之部份(如：公共空間綠化、交通、社會褔利、醫療照顧、教育、就業、環保等項)，使周邊社區鄰里得共同分享使用，形成共存共榮之整體。

2.遴選國內外知名建築師組成之優良規劃設計團隊，打造優質無障礙之綠色社會住宅：

以「通用無障礙設計」、「節能減碳及綠化」、「居住內部空間適宜、精簡、實用」、「外部完善多樣之公共服務空間」、「關注都市設計及建築景觀造型色彩」等原則設計。

3.入住者混居，促進社會融合

為避免產生標籤化問題，本方案社會住宅將採混合居住，以促進社會融合，實際混居比例由地方政府依據基地之定位、當地人口結構與社會需求訂定之。

4.強化住戶管理，訂定住戶公約

對於違反規定之住戶將記點，累積一定點數者則予強制遷離，並於一定期間內，禁止其再申請。

內政部的規劃已列出社會住宅的基本構想和政策原則，但仍然有許多應加深思熟慮之處，茲提出幾點以供參考：

一、名稱問題：社會住宅一詞在社會大眾的想法係提供給社會排除人口居住之住宅，將影響附近住宅品質，遭致反對。從內政部於99年12月12日舉辦之居民座談會中，居民紛紛表示同意興建社會住宅，但強烈反對興建於其住家附近，可以看出社會住宅已被顏色化，不容易被附近居民接受。

台北市郝市長在99年12月30日行政院會上建議吳敦義院長，社會住宅應正名，正名為公營國宅，同時由中央授權地方政府因地制宜辦理。台北市政府正朝向公營出租住宅方向規劃，而新北市已成立工作小組研議中，但原則上不用社會住宅這個名稱。

在國外凡政府推動之國民住宅，通稱為public housing，沒有以特定含意的名詞冠之，何況社會住宅以混住原則辦理，更不必稱之為「社會住宅」，因此內政部所提方案，在名稱上似宜更改。

二、住宅面積問題：早期政府辦理之一般低收入國民住宅成為貧民窟，除因距離市區較遠，交通不便，造成區為不良之因素外，最主要是住宅坪數太小。此種國民住宅分為甲種20坪，乙種18坪，丙種16坪，丁種14坪，戊種12坪，己種10坪，庚種8坪。後期國民住宅亦在21坪至28坪之間。這種住宅面積比目前中等以上住宅之客廳小，如何適合一家五口居住？

內政部所擬「社會住宅短其實施方案（草案）」中，其模擬規劃，台北市以8坪及16坪，新北市以8、16及24坪模擬規劃。又據新聞報導，台北市擬興建21坪社會住宅。以我國平均國民所得已達20000美元之國家，國民生活水準普遍提高，小坪數的住宅已不符國民需求。早期政府興建之國民住宅滯銷，也就因坪數太小不適居住。何況目前規劃之”社會住宅”之提供對象包括青年族群、新婚家庭等，在政府鼓勵生育政策下，沒有合適居住空間將影響幼兒生活和發展。因此，建議社會住宅的坪數調為30坪左右。

三、社會福利資源的配合問題：在地安養是社會福利努力的目標。目前社會住宅在規劃上，擬提供一定比率給社福團體所認定之安置對象，使這些安置對象與社區融合，過著正常生活，實為進步措施。但這些居住者，絕大部分定非提供住宅就能解決其全部問題，尚須其他社會福利資源的協助，包括政府和民間社福機構的資源。若將這些居住者由社福團體認養，恐力有未逮。因此，社會福利資源的配合應有完善的規劃。

四、租期問題：社會住宅若無租期限制，將形成一些永久承租者，其循環出租率降低，無法嘉惠眾多需求者。當然承租之家戶所得超過政府規定者，即喪失其租屋資格，但目前社會現況，許多隱性收入無法在官方所稱的家戶所得中顯現出來，就會有永久承租戶發生。中國山西大同市政府興建出租住宅，其租期為五年。當然社會住宅承租對象為經濟或社會弱勢者，五年期間或許不能脫離困境，但亦不宜沒有租期之限制。

五、政府推動社會住宅，牽涉層面廣泛並且相當之複雜，尤其在執行與居住者進住後的管理和維護更為不易。而實際執行者是地方政府。因此建議中央政府制訂原則，和財務上適當的支援，由地方政府訂定執行措施，賦予地方政府相當的因地制宜的空間，社會住宅的推動才能落實，真正嘉惠需求民眾。

六、內政部所擬方案係短期實施方案，其興建戶數在1000戶至2000戶之間，實不敷實際需要。我們不希望在「社會住宅推動聯盟」強烈訴求下，政府提出這個短期方案應付一下。我們希望政府主管部門確實檢討國民住宅不適合社會需求的原因，加以檢討改進，建立制度，貫徹實施，以解人民居住問題。

〈本文僅供參考，不代表本會立場〉