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作者： 林祖嘉 ( 2011年3月10日 10:14)
關鍵字：房地產 抑制房價 泡沫

最近幾年以來，中國大陸房價飆漲，呈現出嚴重的泡沫現象。房價高漲一方面引起大陸許多買不起房子人民的不滿；另一方面，更有許多人擔心大陸房價是否會出現泡沫破裂的情況。因為如果真的出現泡沫破裂的情況，輕則導致住宅擁有者資產的損失，嚴重的話可能會出現如果日本經濟超過十年以上的停滯。

為了抑制房價飆漲，中國大陸國務院從去年開始連續出台了好幾個關於抑制房價的規定，包括去年一月的「國十條」，四月的「新國十條」，九月的「國五條」，以及今年一月的「新國八條」等等。主要的目的就是希望利用行政手段，對於房地產交易進行各種形式的限制，使房地產降溫，從而達到抑制房價的目的。

在這些連續出台的規定中，大概可分成幾個主要方向的規定：第一，在房地產的交易方面，逐漸提高自備款成數，從國十條規定四成的自備款提高到新國八條的六成。第二，提高貸款成本，即要求放款利率必需超過基本利率1.1倍以上。第三，對於房價過高的城市(新國八條中的24個城市)，其居民購房行為加以限制。比方說，城市居民已有兩套房子的不得再購房，而非城市居民已擁有一套房的不得再購房。第四，提高相關租稅支出，例如開征房產稅，同時對於短期內出售房子者，依全額課稅。尤中包括房價上漲特別嚴重的上海市與重慶市等地方。第五，為了擴大房屋供給，把保障性住房的用地比例提高到全部用地的七成以上。

事實上，這些房地產相關規定的確都會產生一些對於交易上的限制，以及交易成本的提升，因此對於房地產市場也的確會產生一些抑制的作用。而且統計資料顯示，每當在公布相關規定之後，房地產交易就立即出現萎縮的情況。但是，幾次的經驗顯示，房地產市場在經過一段很短的萎縮時間之後，房地產的交易又開始出現熱絡的現象。也就是因為這幾次推出的打房政策一直收不到抑制房價上漲的效果，所以大陸國務院才一而再、再而三的推出更新更嚴厲的行政手段，來試圖達到抑制房價飆漲的效果。

其實從先進國家的角度來看，中國大陸推出這一系列的房地產交易的管制措施算是相當嚴厲的，比方說，自備款要到六成以上；再比方說，每人只能限購二套房等等。更嚴重的是，在把新增的建築用地中規定七成以上要用在保障房之上。照理來說，在這些嚴格的限制條件之下，大陸的房地產交易應該受到相當的抑制，但是為什麼卻收不到抑制人們對於方地產投資的效果呢？我自認為最重要的原因還是在於這些行政措施只收到一部分的限制效果，而引發大陸人民投資或投機於房地產市場的多項總體因素，卻沒有得到應有的限制，因此才使得大陸的打房政策無法得到充分的效果。

首先，從總體面來看，我們要先瞭解為什麼會出現不動產泡沫？大致上來說，出現泡沫的幾個最主要理由包括：經濟快速成長，使得人們對於未來經濟成長很有信心；其次，快速累積的外匯存底，但卻不願讓人民幣升值，於是造成大量的貨幣供給。在流動資金過於充分的情況下，人們很自然的會把這些資金流向房地產與股票等資產上面去。第三，雖然人們有很多的資金，但是在經濟體系不夠開放的情況下，能夠讓人民投資的管道相當有限，於是資金只能流向不動產等少數幾個市場上。

在1990年左右的日本與台灣都曾出現過類似的情況，現在這兩個國家的情況又再度在大陸上演。首先，自從2000年以來，中國大陸連續十年的經濟成長率幾乎都維持在10%左右，讓大陸人們對於大陸未來的長期經濟成長非常有信心。其次，2001年底大陸加入WTO之後，出口快速成長，造成大陸外匯存底快速累積。到去年底時，大陸外匯存底已經達到2.7兆美元的水準，遠超過全球排名第二日本1 兆美元的水準。照理來說，外匯存底大幅累積代表的是一個國家競爭力的提高，因此該國貨幣的匯率就應該上升。但是，包括大陸在內的許多新興國家都不願意讓匯率升值，因為擔心因此會讓出口受到影響，所以就用人為的力量去阻止升值。也就是由大陸人民銀行出面發行人民幣，買進美元，因此造成大量的人民幣流通在外。1990年時，我們曾說「台灣錢淹腳目」，現在這個說法用來形容大陸的現況也算是十分貼切。

其實，在2008年下半年發生全球金融海嘯之前，中國大陸的人民銀行就曾經在2006年7月到2008年6月的兩年之間，多次的提高法定存款準備率，把法定存款準備率由8%逐漸提高到17.5%，其主要目的就是徐大力收縮貨幣供給，避免過多的貨幣供給造成對於房價與物價的影響。但是，在2008年7 月出現全球金融海嘯之後，大陸人行上述收縮貨幣的政策就終止了。而在2009年初，為了推出4兆人民幣的擴大政府支出，人行也以調降法定存款準備率來配合，因此當年的貨幣供給增加率最高曾達到34.6%的水準。

然而，進到2010年之後，由於大陸經濟快速復甦，房價與物價又開始蠢蠢欲動，於是大陸又重新回到快速累積外匯存底、維持人民幣匯率、貨幣供給增加、提高法定存款準備率的循環之中。從2010年1月初開始到2011年1 月底為止，大陸人行共提升了7次法定存款準備率，每次0.5%，使得法定存款準備率由16%提高到19%。不幸的是，即使人行是如此努力的試圖收回貨幣供給，但是到2010年底為止，大陸的貨幣供給增加率(M1)仍然維持在超過20%的水準。也就是說，大陸的貨幣供給增加率仍然是太高了，在這麼多的貨幣數量之下，大陸人民手上握有的游資很多，當然就會去買資產，或是去消費，因此想要抑制房地產價格或是一般的物價就會變得非常困難。

因此，從總體經濟面來看，如果要抑制房價上漲，一個非常重要的政策就是必需先去維持國外部門的平衡。簡單的說，就是要讓人民幣大幅升值，從而讓出口減少、進口增加，進而使得國際貿易達到平衡，外匯存底不再增加，於是人行就不必再發行過多的人民幣來買進美元。在貨幣供給不再增加的情況下，大陸人民不會再持有過多的人民幣，於是自然就不會再去進行房地產或是其他的投資或投機行為。

總而言之，從總體經濟的角度來看，中國大陸房地產市場的泡沫現象固然是由於房地產的供需失衡所造成，但是其真正反應的卻是大陸國外部門不平衡的現象。也就是說，在大陸出口快速擴張情況下，而又不願意讓人民幣升值所造成的後果。而現在中國大陸只想用行政手段來解決看似是國內部門的問題，這只是治標的手段，但是卻無法處理國外部門不平衡的根本問題。在此種情況下，這些行政手段的效果當然是非常有限的。

• 林祖嘉

召集人
政治大學經濟系兼任教授
前國發會主委

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