林建甫
周信佑
最近因為房價大漲，民怨四起。由於央行副總裁陳南光認為絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」，這等於打破過去央行的說法：「高房價與利率無關」，因此引起社會廣泛的討論。站在投資報酬率的立場，利率是炒房的成本之一，由這個角度切入討論，清楚明瞭。
考慮炒作房地產的成本，可以分成交易成本及持有成本。交易成本是買賣時候才會發生的成本，包括買賣時須繳納的稅：土地增值稅、契稅及印花稅。土地增值稅由賣方負擔，契稅及印花稅由買方負擔，而賣方繳納土地增值稅後，所得還要併入年度綜所稅申報。另外，還有土地代書相關規費要繳，如果委託仲介的話還需要再給一筆服務費，一般行情是買方付1～2％，賣方付3～4％。這些交易成本基本上是一次性的。但也會影響房地產的買賣熱度及投資客是否要進場。
持有成本是持有不動產期間每年需負擔的成本。要繳給政府的，我國就是分開的地價稅與房屋稅，外國大都是合在一起的財產稅。另外，如果是銀行貸款，需要向銀行繳納利息，這就牽涉到利率。
台灣的地價稅與房屋稅，登記自用住宅的情況下，地價稅適用千分之2的稅率；若是一般用地，稅率就跳升5倍，來到千分之10。房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠，自用稅率1.2％，營業稅率3％，非自用營業稅率2.4％。比較獨特的是我國因為遵從國父遺教，課稅的基礎是公告地價與房屋評定現值。而這兩者與市價相去甚遠。因此換算成每年持有成本，相當於房地產市價，自用大概是0.1％，非自用大概0.4％。這與國外像東京、紐約，很多房地產要繳的稅大概高達1～2％的市價。台灣真的小很多。
然而由歷史經驗來看，台灣在西元2000年前房屋貸款的利率基本上都在6％以上，當時很少有聽到貸款炒房。因為最大的持有成本就是利息成本。利率高自然就抑制了炒房的行為。2008年金融海嘯後，房屋貸款的利率，已經低到2％以下，加上有三年的寬限期。因此炒房模式，就是銀行借錢來買房，付出的成本很低，而房價上漲的獲利，可以大大的超過付出的貸款成本加上一切的交易成本，這樣自然就促進了投資客與投機客的炒房行為。
準此，也容易得到為何國外很多研究會得到「利率與房價無關」的結論。因為例如紐約、東京，房地產的持有成本稅負合起來每年就已經高到1％～2％之間，加上一大堆的管理成本，例如管委會管到夏天草坪的草有沒有割，冬天有沒有剷雪，還有高昂的管理費等等。因此不管利率為何，也不會去囤不動產，不會去買用不到的房地產。利率高低就不是房價的決定因素。
因此，思考如何改變台灣房地產的生態，改變持有成本的稅負，最重要的工具就是囤房稅。將非自用又不出租或開發的房地產課予重稅，甚至進行累進的設計，這樣才能將空地、空房逼出。政府甚至可以縮減每戶三間自用的規則，落實房子的真正自用自住，「房子是用來住的，不是用來炒的」，避免有人再大量的炒作不動產。
當然上面是財政部的職權。站在央行的立場，讓目前第三間房以上的貸款成數減少，利率升高，進行選擇性信用管制，這個政策是正確的，但對口袋深的炒家效果不大。
目前社會上最擔心的是課稅會傷及無辜，也就是轉嫁到承租戶身上，造成租金上揚，弱勢的租屋族受害。但這該檢討的是為何租屋契約不能跟稅制掛勾？過去我們對於統一發票制度的推動，可以說相當成功。我們應效仿當年推動的精神，建立不動產市場的透明資訊。有所得就該課稅，有支出就可抵稅，這樣才可逼出空屋，降低租金，實踐「居住正義」。則社會才能進步，地才能盡其利，屋才能盡其用。
(本文發表2022年1月11日工商時報)
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