謝明瑞
2022年下半年，國內房地產行情表現不佳，主要影響因素包括房市供給量增加、買賣移轉棟數減少、投資客退場、空屋率回升，以及買方市場逐漸形成等，唯選舉對房市變化幾無影響。另外，台灣當前的房市變化中，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險隨之上揚，在經濟前景不佳，房市交投量數明顯量縮的情況下，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人須審慎評估。由於國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，除新北市外，各都銷售天數皆增加逾10日以上；唯在房價逐漸呈現轉折過程中，買方持觀望態度者眾，買賣雙方的議價範團增加，在房市逐漸轉折的過程中，潛在購屋人宜慎選購屋時機。特別是在2022年的房市變化中，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險上揚，房市交投量數明顯量縮，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人必須審慎評估。
一、前言
在台灣房市的景氣周期中，2022年可視為是國內房市的翻轉年，雖因國內的CPI漲幅持續不斷，而讓房價相對疲軟的走勢為國人所忽略，因此，國內房市能否發成由盛而衰的全面翻轉情形，則視通貨膨脹的陰影是否可以隨著利率政策的改變，而產生較大的變化而定，當然，政府的房市政策是否調整仍應是必須考量的重要因素。
另外，都會地區房價偏高問題為民怨之首，並已成為國安問題，但一直為執政者所刻意忽視，而在民主國家的代議政治體系下，代表民意的候選人為求勝選而只顧媒體聲量，而不願為日愈嚴重的房市問題表態，實非全民之福。
事實上，早在半年以前，也就是今年的六月，作者在《現代營建》的專欄中，便已提出國人應注意國內房市已出現轉折的情形，唯在不動產業者及仲介業者的奇貨可居，以及購屋趁早的鼓譟下，並未引起國人的注意，在當前利率上揚，購屋成本逐漸增加，許多購屋人資金已被套牢的情況下，或可藉由當前國內房市變動情形加以分析，並藉以瞭解國內房市為何會逐漸產生翻轉的情形。
二.當前房地產行情變動
房價偏高是國人最所關心的問題，有關國內當前房地產行情變動，可分為下列幾個部分來說明。
1 .房市供給量增加
根據內政部的統計資料，在最近三年中，全國住宅存量增加約30萬宅，亦即每年平均新增住宅量體約10萬宅，若以當前國內人口的超低生育率，以及近五年來全國建照核發量均在10萬宅以上等因素來觀察，便可發現當前國內新屋市場的新增供給量龐大，亦即供給大於需求的現象十分明顯。
若以六都的住宅存量變化來觀察，並以2022年第二季的住宅存量為例，則根據內政部的統計，便可發現在住宅存量中，以新北市增加接近二成為最多(18.54%)，次為高雄市(12.10%)與台中市(11.99%)，最低為桃園市(0.98%)與台南市(0.80%)；唯若住宅存量與上年同期比較，則以桃源市(5.23%)為最高，台中市(4.75%)次之，變動率最小的則是台北市(0.67%)，顯示房市供給量確實有增加的情形，有關臺灣及六都住宅存變化統計，可參閱表1的說明。
表1 臺灣及六都住宅存變化統計表 單位：萬宅；%
| 項目 | 2022年Q2 | 各市占比 | 2021年Q1 | 變動率 | 備註 |
| 台北市 | 90.2 | 10.00 | 89.6 | 0.67 | 變化最小 |
| 新北市 | 167.2 | 18.54 | 162.0 | 3.21 | 占比最高 |
| 桃園市 | 88.5 | 0.98 | 84.1 | 5.23 | 變化最大 |
| 台中市 | 108.1 | 11.99 | 103.2 | 4.75 | |
| 台南市 | 71.9 | 0.800 | 69.3 | 3.75 | 占比最低 |
| 高雄市 | 110.0 | 12.10 | 106.2 | 3.58 | |
| 其他縣市 | 265.8 | 29.48 | 25.78 | 14.35 | |
| 六都合計 | 901.7 | 70.52 | 872.2 | 3.38 |
2.買賣移轉棟數減少
一般而言，買賣移轉棟數的變化為房市活絡與否的重要指標，由於房市交易與登記約有1個月左右的時間落差，因此，當月建物買賣移轉棟數主要是反映前二個月(上個月及前一個月初)的市況；2022年期間，由於全球高通膨現象明顯，加上俄烏戰爭未止，兩岸關係因國內選舉因素而轉趨緊張，而升息、貨幣緊縮亦讓經濟復甦能量放緩，金融市場出現震盪加劇情況，在政經情勢不確定性下，民眾轉趨觀望保守，並使房市買賣移轉棟數相對減少。
2022年，隨著利率走揚，投資成本及風險增加，經濟呈現下修情形，房市的買賣移轉表現也逐步走弱；特別是2022年10月起，央行三度升息的影響已逐漸浮現，交投沈滯，市場保守氣氛濃烈；若再考量2021年10月，桃園、高雄雙雙創下交易新高，新北、台南亦屬相對高檔，由於其基期相對較高，而使得2022年第三季各都的年月表現都普遍呈現明顯量縮態勢，導致國內房市交投量數明顯下降，這可由房市中的買賣移轉棟數變動之比較來加以觀察。
根據六都地政局所公布的統計資料，並以2022年10月做為比較依據，便可發現國內的買賣移轉棟數共17,096棟，呈現全面衰退的情形，不僅月動率下降，年變動率亦是全年走低，呈現月及年雙雙減低的走勢，前者月減率為6.9%、後者年減率為28.2%，二者同為最近五年同期的新低。若以六都的變動情形來觀察，房地產買賣移轉棟數變動較多的前三名分別是台中市(23.80%)、新北市(22.53%)、桃園市(17.93%)，其月變動下降幅度較大者，則以桃源市的下降幅度達一成以上為最高(-16.3%)，而以台中市為最小(-0.7%)；另方面，若從年變動率來做比較，則以新北市的買賣移轉棟數下降幅度超過4成為最高(-401%)，減少幅度超過三成的則有高雄市(-37.2%)與桃園市(-30.7%)，降幅超過二成的則有台北市(-21.3%)與台南市(-21.2%)，降幅最小的為台中市(-7.0%)，顯見當前國內房市表現為每況愈下的走勢，有關臺灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟；%
| 六都 | 交易棟數 | 占比 | 月變動 | 年變動 | 備註 |
| 台北市 | 1926 | 11.27 | -1.6 | -21.3 | |
| 新北市 | 3851 | 22.53 | -6.5 | -40.1 | 年跌幅最高 |
| 桃園市 | 3066 | 17.93 | -16.3 | -30.7 | 月跌幅最高 |
| 台中市 | 4069 | 23.80 | -0.7 | -7.0 | 年跌幅最小 |
| 台南市 | 1621 | 9.48 | -7.7 | -21.2 | |
| 高雄市 | 2563 | 14.99 | -7.2 | -37.2 | |
| 全國 | 17096 | -6.9 | -28.2 |
3.投資客退場
2022年，在政府打房政策持續不斷以及對預售屋的嚴格規範下，國內預售屋市場交易冷清，根據實價登錄所揭露預售件數資料，便可發現2022年5月，國內預售揭露件數已連續4個月都跌破7千件，單月件數較2021年第4季高峰比較幾呈腰斬現象，顯示國內房市預售屋及中古屋市場交易都已出現疲弱現象。如2021年9-12月，房市景氣仍高峰時期，平均單月預售揭露件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達約1700億元，然而，在最近半年中，平均單月預售揭露件數都不到8千件，其中，同年八月量縮至5000餘件，較2021年高峰期衰退超過一半(-55%)，顯示國內投資買盤退場，預售屋市場轉冷，對房市的未來發展甚為不利。
另外，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，就可以判斷預售市場的交易熱度。2022年，預售禁止換約政策提出討論後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，預售交易量下降，且自2022年第2季以來，國內房市交投場量數萎縮明顯，值得投資人的注意。
4.空屋率回升
一般而言，在國內房地產市場中，低度使用（用電）住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，一般視為「空屋」指標。
政府為瞭解國內空屋數的變化情形，內政部在2020年之前是每年調查一次，2020年起，為更能掌控全台空屋狀況，改為每半年調查一次。而根據2019年、2020年上半年、2020年下半年、2021年上半年、2021年下半年的調查，國內空屋數皆是下滑情形，唯2022年上半年又出現回升。根據內政部統計，2022上半年各縣市空屋率，除連江縣外，其餘縣市均較上期上升，其中又以基隆市增加1.44%為最多，並以台北市7.41%為最低，新北市7.99%次低，再其次為新竹市卜中8.1%；最高的三縣市分別為金門縣(18.59%)、宜蘭縣(15.87%)，以及台東縣(14.7%)。唯2022上半年空屋率雖上升，但相較於2009年高點的10.68%，仍處於相對低點，若以長期趨勢觀察，國內空屋率仍呈緩降趨勢。
總之，由於央行連三季升息，加上全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，主要因在通膨壓力下，屋主仍認為不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。
5.買方市場逐漸形成
2022年3月，國內隨美國聯準會步調而升息，房市買氣受挫，國內房市交易量從同年4月起一路下修。事實上，自央行升息以來，房市買氣明顯降溫，2022年下半年，利空因素盤據，買方追價意願低，不少賣方惜售等待理想時機，但也有些賣方在房市相對低點時轉手，唯當前房市售價雖無力攀高，因此，議價彈性若較大時，可以提升買方的購屋意願。
另外，股市與房市息息相關，近期中，國內股市持續下跌，股民資產銳減，而預售屋市場的負面消息不斷，連帶使中古屋市場也受到衝擊，房市交投持續呈現疲弱情形。事實上，2022年存在著各種政經因素不佳的問題，如通膨加上極端氣候，全球的糧食危機可能持續惡化，經濟未呈現好轉情形；若以當前國際經濟情勢變化來觀察，美國、歐盟及中國這三個最大的經濟體若沒有好轉，全球經濟將繼續處於停滯狀態，而經濟衰退的來臨將影響房市未來的發展。
三.銷售天數及議價空間增加
購屋是高財務槓桿的運作，一般是以金融機構的貸款為主要的購屋來源，唯因利率增加，促使購至屋負擔增加，房市交投轉趨萎縮，房地產市場的銷售天數及議價空間加大的現象日愈明顯。
2022年下半年，國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，根據房仲業者統計，六都第3季銷售天數和議價空間，六都銷售天數全面突破2個月，若與同年第2季相較，除新北市增加4.2日，其餘五都銷售天數皆增加逾10日以上；議價空間方面，台北、新北、台南議價皆較上季增加，桃園、台中與高雄議價縮小。另外，在房市金融貸款中，升息讓買方緊縮購屋能力，也讓交易相對遲緩，唯銷售天數增加，也對屋主也產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，致使市場交易更形膠著，某些屋主願意降開價，這也讓議價空間出現縮小。
2022年3月以後，央行連續升息，第2季開始房貸利率走升，買方認為價格應會有較大的議價空間，因而放緩購屋腳步，因此，若以銷售天數來看，北市因為價格高，屋況普遍欠理想，成交最慢，六都成交天數全面突破2個月，確實讓許多屋主產生壓力。另外，近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少，銷售天數出現增加，推估為屋主開價降低，逐漸接近市場行情售價，但買方仍持觀望態度，顯見買賣雙方的議價範團有增加的情形。有關臺灣六都不動產銷售天數及成交議價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣六都不動產銷售天數及成交議價變動比較表 單位：天/%
| 銷售天數/六都 | 銷售天數 | 成交議價 | ||||
| 2022Q3 | 2022Q2 | 增加天數 | 2022Q3 | 2022Q2 | 增加議價 | |
| 台北市 | 90.2 | 80.1 | 10.1 | 17 | 15.7 | 1.3 |
| 新北市 | 71.6 | 67.4 | 4.2 | 15 | 12.2 | 2.8 |
| 桃園市 | 81.3 | 66.2 | 15.1 | 11.4 | 12.3 | -0.9 |
| 台中市 | 79.6 | 65.4 | 14.2 | 10.6 | 10.8 | -0.2 |
| 台南市 | 81.4 | 70.9 | 10.5 | 16.2 | 13.1 | 3.1 |
| 高雄市 | 84.6 | 72.2 | 12.4 | 17.1 | 19.6 | -2.5 |
| 變動比較 | 北市最多 | 中市最少 | 桃園第一 | 高市最高 | 中市最低 | 台南最高 |
四.翻轉中的房市
有關國內房市呈現翻轉情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.股市表現不佳
一般而言，房市變化與房市政策息息相關，亦與股市表現相關聯，因此，2020年，自政府宣示打炒房政策，預售屋禁止換約，又逢股市從2022年1月21的17,899.30點直逐漸滑落，至同年11月21日台灣股票加權總指數為14,449.39點，十個月的下降幅度約二成(-19.27%)，雖然12月8日回升為14553.04，但影響力不大，投資人資金潰散套牢，加上政府因選舉因素而大賣芒果乾，兵凶戰危,造成兩岸關係緊張，外資大量流失，投資客與投機者逐漸退出房地產市場。
2.房市需求者觀望
另方面，美國QE政策導致通貨膨脹居高不下，聯準會以連續升息政策緩解美國境內通膨因素，卻連帶造成全球主要國家都以升息或緊縮金融模式來對抗通膨的場景，台灣以美國政策馬首是瞻，已連續三季升息，對國內房市交易影響甚大，因此，自2022年元月以來，金融機構的房貸月增量持續數縮減，連帶影響年增率下降，房市買賣移轉已連續數月走低，部分地區中古屋售價已呈現下降情形，剛性需求支撐的買氣亦已轉為觀望，整體房市表現不佳。
3.購屋風險增加
綜觀台灣房市走向，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險隨之上揚，在經濟前景不佳，房市交投量數明顯量縮的情況下，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人須審慎評估。另外，由於最近房市交易量所呈現的量縮狀況十分明顯，而經由預售案實價揭露件數也發現較去年旺季幾乎呈現腰斬情形，市場雖有剛性需求撐盤，唯買方市場的來臨，應可做為投資人投資房地產的參考。
4.投資人重視購屋時機
2022年，台灣房市受到央行升息、通膨預期、股市下挫、台幣貶低、經濟前景不樂觀，以及政府打房政策不斷影響，房市交易量明顯萎縮，房價亦呈軟中待降走勢，買方觀望氣氛濃厚，房市景氣走低，在房市由賣方市場逐漸轉為買方市場之際，投資人愈來愈重視購屋時機的掌控。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在2022年的房市變化中，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險上揚，經濟前景不佳，房市交投量數明顯量縮，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人須審慎評估。
2.國內當前房地產行情表現不佳，主要影響因素包括房市供給量增加、買賣移轉棟數減少、投資客退場、空屋率回升、房價有走低趨勢，以及買方市場逐漸形成等，唯九合一選舉對房市變化幾無影響。
3.台灣當前的房市變化中，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險隨之上揚，在經濟前景不佳，房市交投量數明顯量縮的情況下，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人須審慎評估。
4.2022年下半年，國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，除新北市外，其餘各都銷售天數皆增加逾10日以上；唯在房價逐漸呈現轉折過程中，買方持觀望態度者眾，買賣雙方的議價範團增加，建議潛在購屋人宜慎選購屋時機。
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