周信佑住宅問題攸關國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，國民所得跟不上房價上漲的速度，購屋日益困難，而且過度炒作不僅增加了金融風險，亦不利於社會整體經濟發展。金融風暴後，兩岸房價連飆漲。為了遏制部分城市房價上漲過快，中國國務院提出一系列房產新政，其中，以今(2010)年4月17號下達《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新國十條）最為關鍵，房價高漲儼然成為大陸貧富階級對抗的導火線。
大陸新國十條主要通過調整房地產市場供求關系，即「控制需求、增加供給」來解決普通居民住房問題。抑制房價快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它可以在短期內見效。此次大陸透過首付比例的提高，保障國民的住房需求，抑制投資和投機購房需求。另一方面，則增加供給，新國十條首先提出要增加居住用地的有效供應。其次，在用地規劃中，提出了普通住房用地不低於供應總量的70%。緩解住宅市場供需矛盾，穩定市場運行。
台灣呢？房價高不可攀的問題，亦已成為台灣最大的民怨。2008年以來受到金融海嘯影響，央行政策性的調降利率，最初用意是為了刺激民間投資意願，直到目前景氣已慢慢復甦，可是市場利率卻沒有跟著回升，仍然處於相對低點，因此錢存在銀行就無利可圖，必須另謀投資管道，就拿來推升股市與房地產的價格，過去的一年來股市漲幅超過1倍，都會區精華地段的房地產價格更是飆漲，恐怕是市井小民賺一輩子的錢也買不起的；其次，都會區土地的稀少性，政府標售國有土地更加劇了房價的炒作空間；再加上隨著工業與經濟的發展，人口越來越往都市集中，皆讓都會區房地產價格持續飆漲，尤其大台北地區最為嚴重。
探究大台北地區房地產大幅升值的關鍵，在於大台北地區受限於盆地地形，土地供給有限；加上大台北地區傳統上為我國政治經濟中心，捷運交通建設逐年完工、民生基礎建設完善、就業機會多，生活多樣項佳，自然造成潛在住房需求，造就大台北都會區住房市場流動性佳、易漲難跌的特性。
針對此現象，近期政府陸續祭出或討論多項房地產調控措施，包括課徵豪宅稅、興建平價住宅、停止標售國有財產局土地等；同時，相關部會亦從控制資金源頭下手，例如取消房貸寬限期、針對投資客緊縮房貸等措施；職掌全國貨幣政策的央行也不排除採取「選擇性信用管制」來抑制房價，特別是高房價地區，如台北縣市、台中七期重劃區與高雄美術館附近等。
二、新國十條成效分析
今(2010)年4月大陸70大中城市房價上漲12.8％，創紀錄最高，為連續第11個月上漲，3月漲幅為11.7％，迫使大陸政府接連展開對房市出重手。
綜合來看，新國十條政策既增加土地供應，加快保障房建設，又抑制了大量投資投機需求，尤其是銀行對開發商貸款嚴加審查，對房地産企業的資金貸款融資渠道形成了壓力；而稅務部門也給開發商帶來了清算土地增值稅的考驗。
目前已推行4個多月的新國十條政策逐漸顯示出它的威力，收到了明顯的效果。2010年上半年，主要城市成交面積普遍下跌。重點城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過了50%。雖然從房價來看，上半年重點城市的成交均價比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中，深圳領漲全國，其次為北京、杭州，漲幅都在60%以上。但在調控政策影響下，這些城市成交均價已放緩了上漲步伐，總體來看環比漲幅逐月縮小，調控效果從量跌到價跌需要一段時間，目前雖然降價並不明顯，但總體來說降價預期已經形成。由此，部分標桿建商基於市場預期的改變，率先進行了價格調整。如恆大、萬科、綠城等標桿企業已針對部分地區的部分項目開始通過各種手段降價，雖然降價的幅度不大，但顯示房價已經鬆動了，遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的，未來房價調整的趨勢會進一步擴大。
回顧大陸多年的房地產市場調控的歷程，房地產調控政策的主要基調就是兩點。一、防止房地產投資過熱；二、防止房價過快上漲。整個政策的重點都是著重於防堵，此次大陸新國十條的內容與過去有很大的不同，以調整房地產市場供需關系來作為解決普通居民住房問題的手段。這半年來，大陸新國十條實施後，大陸一、二線都市都出現小幅回跌的現象，房市的交易量的降溫效果更是明顯，這顯示新國十條已經是對症下藥的政策，思路明確，符合經濟運作規律，不會像過去政府的政策推出後房市反而更加上漲的現象。
三、房事問題，政府有責
高房價問題淪為台灣「十大民怨」之首。長期來看，台灣人口成長持續惡化；出生人口不斷減少、老年人口增加，且目前全台房屋供給有餘，空屋率高達15％，加上未來新屋釋出，房價不可能不下修。但是都市化程度越來越高，人口日益集中，使得都是房價持續上漲，尤其是大台北地區。
首先，資料顯示，各地區房價漲幅明顯分歧。從2002年下半年至2 009年上半年間，全國平均房價約成長20％，北市房價大漲59.8％，北縣成長33.8％，桃竹地區16.1％，台中都會區17.74％，台南高雄都會區27.2％，台北市房價漲幅不僅為同期間GDP成長的2倍有餘，亦明顯高於其他地區。若換為國際間衝量合理房價慣用的房價所得比來看，行政院主計處公佈的2008年台灣地區的房價所得比，台北市為9 .59倍、台中市為3.44倍、高雄市為2.81倍。簡言之，台北市人民購買一間30坪房屋，即使不吃不喝也需要9年以上，而台中及高雄兩市，平均只需三分之一不到的時間，結果指出台灣當前高房價僅發生於大台北地區，並非全國性的問題。
其次，政府應認知這波的房價高漲，源於寬鬆財政政策、低利率貨幣政策、兩岸合作開啟之陸資卡位、外資加碼，遺贈稅調降及長期稅制不公等多方面因素共同推疊而成。然當前景氣剛自谷底回升，若利用貨幣或財政緊縮政策打壓房價，恐將吹熄才剛燃起的經濟復甦之火，恐將削弱外資、陸資或台商進入台灣的誘因，並與政府努力多年吸引資金、提振投資的目標抵觸，因此總體緊縮政策並非解決當下房價問題的良藥。
事實上，大陸此次平抑房價的新國十條能對症下藥就是因為它以調整房地產市場的供需關系為主軸，符合經濟運作規律，因此對抑制房價上漲能緩和有效。因此，若政府以打壓或平抑房價做為政府施政策略時，我們不建議政府採用太激烈的手段來打擊房價，手段宜疏不宜堵。
四、結論與建議
筆者建議政府可以從四方面著手。
(一)在資金面，政府應以合適的經濟政策，將游資導向企業生產性用途，同時針對不同區域範圍調整貸款成數，例如首次購屋民眾仍維持八成貸款成數，保障民眾住者有其屋的權利，至於購買第二戶以上非自用住宅的投資客，則逐漸調降其貸款成數，甚至第三戶以上不予貸款，金融管理單位也應密切監控銀行體系對上市上櫃建設公司短期營運資金貸放額度的合理性，以免銀行體系資金成為建商大手筆購置土地的銀彈來源；
(二)在健全住房市場方面，針對炒房客在持有環節、交易環節等，加大其持有和交易成本，以推動我國都會地區住房市場朝向優質化、穩定化的方向邁進；
(三)交通便捷化，尤其是捷運的延伸，將基隆、林口、南崁，樹林、三峽、鶯歌、淡海等地區納入考量，不僅可以藉由現在的餘屋消化來幫忙解決問題，對大台北地區的生活便利性改善，生活品質提高，也有莫大幫助；
(四)最後，政府近幾年來在大台北地區多有推出平價國宅，因價錢便宜又有保障，往往造成大搶購，原本沒有強烈換屋需求的人都跑出來了，甚至利用人頭來排隊抽籤，扭曲了政府提供平價住宅的政策美意，況且許多有住屋需求的網往往不起房子，站在社會福利的立場，建議平價住宅繼續蓋，但以「只租不售」的方式，設定承租年限，一方面可以收取租金，讓短期買不起房子的人有了住所，也可以抑制投資客的炒作，實在是一舉數得。
(本文僅代表作者個人意見)
(本文發表於2010年9月9日中央網路報)
王順民
徐明珠
