謝明瑞
首先，向各位親愛的讀者拜年，恭喜新年好，希望在新的一年中，在新的五都成立之際，各位讀者身體健康，事事如意，新年住新厝！
國內首次舉行的五都選舉落幕，在「國三民二」的選舉結果，以及「北國南民」的政治結構中，也充分顯現國內政經活動的失衡，由於政治的版圖重新劃分，新的父母官對於民生問題將更為重視，其中，房價偏高問題，則是必須解決的大事，而在政府的決策中，不論是公營住宅的主張，或是社會住宅的訴求，都可能對國內的房地產市場帶來衝擊。
然而，房地產是一種極為特殊的產品，政府若無合理合宜的政策，並對國內閒置性的資金做有效的引導，則以新五都的成立，新年度的開始，以及新都市的設計，加上新經濟園區的規劃，而要讓國內的物價趨於合理而平穩，基本上有其困難；為瞭解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化等兩個部分來做分析，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。
二.房地產行情分析
自政府於2009年推動庶民經濟以後，為了解決民怨之首的房價偏高問題，乃積極介入房地產市場的導引與修正，而對於過去房地產政策施行以後所導致的房價偏高的結果，監察院亦介入調查，結果發現在2004至2009年之間，政府在199案已標售的100坪以上的非公用土地中，被房地產業者用來套利或炒作的約占四成左右；也就是在這最近這五年之間，在國有財產局出售一百坪以上的非公用土地中，未申請建照者就達62案，其中的32案已轉手他人，其中，轉手3次者有6案，轉手4次者有8案，而壽險業者介入者則有10案；此外，申請建照而遲未開工者有13案，顯見在國內的不動產市場中，確實存在著標地、養地，以及套利的情形。
雖然馬政府於2008年執政以後，已在同年的下半年開始禁止五百坪以上國有土地的標售，台北市於2010年更已停止一百坪以上非公用土地的標售，同年內，政府增訂非公用土地標售二年內「未開發便可買回」的機制，目的都是在防土地的囤積居奇，並避免財團養地套利；另外，對於蘭陽平原新崛起的迷你農社亦提出修正，除不再核發13.6坪以下的迷你農社之建照以外，並針對那些「狗籠」似的迷你農舍課徵三到五萬元的景觀稅。
然而，近半年以來，盡管政府的打房政策並未停止，推動公營住宅的政策亦持續進行，特別是社會住宅更成為五都選舉的政治籌碼，但國內房價並未因此而下降，人民對於房地產的需求並未縮手，這可以從不動產市場中的撮合速度指數、銷售率指數、成交量指數等的變化來加以觀察。
一般而言，在財貨的交易市場中，其市場去化的良窳通常是以銷售量的多寡來判定是否為賣座的指標，但房地產因為產品本身具有「特殊性」與「異質性」，每座房子的交易都可能因時、因地、因人而呈現不同的價位，因此，若要比較房屋的賣座排行，不能僅參考房屋的銷售量或其成交件數，亦即銷售量不是唯一的指標；在實務上，除了以房屋交易熱絡程度(即成交件數--市場佔有率)為重要指標外，並加入市場銷售率(即委託成交率—成交件數以後，再除以委託件數)，以及銷售速度(即流通天數)兩項交易指標，因此，若根據信義房屋的『房屋賣座排行榜』綜合評比來做觀察，亦即將各行政區逐一與整體平均值評比後，再加總而成「房屋賣座排行綜合點數」，便可更真實地看出房地產的銷售情形。
大體而言，在排行綜合指標值的比較中，若其值為100，表示該行政區達到平均水準，綜合指數愈高，代表該地區房屋賣座愈好，也代表該區房屋的流通性、保值性愈佳，未來轉手時也愈快、愈容易，因此，房屋賣座排行綜合點數的高低，可做為民眾選購房屋時之參考。而若以房屋賣座排行綜合點數的觀念，對台北市各地區的房價來加以觀察，並以台北市2010年第三季各區的交易為例，經比較並分析以後便可發現，在賣座排行的比較中，不論是撮合速度指數、銷售率指數、成交量指數、綜合總指數等，均未見萎縮，因為其綜合總指數的數值均高於100，而若進一步以排行第一名的中山區與第十二名的大同區來做比較，並以其綜合總指數來做判定，便可發現大同區的銷售情形約僅有中山區的一半，亦即在中山區的房地產中，不論是其價格、流通性、保值性、轉手性等，都遠比大同區為佳；有關台北市2010年第三季各區賣座排行，可參閱表1的說明。
另外，五都選舉後，新北市正式成立，新都新氣象，新的資產亦跟著調升，因此，其民國一百年的公告土地現值亦因房地產活絡而呈現上揚的情形，其漲幅創下台北縣自八十年度公告地價與公告現值「兩價分離」以來的最高紀錄，且各縣轄市於100年度的土地公告現值漲幅，均高出99年度的漲幅甚多，其中，又以新莊市的漲幅為最高，主要因副都心、頭前開發區陸續完工、中港大排河廊改造工程等的大利多，造成新莊市的土地現值在99年及100年連續兩年均呈現最高漲幅情形；此外，拜蘆洲捷運於99年11月通車之賜，沿線一帶的房地產價格亦水漲船高，三重、蘆洲、永和等地區的公告土地現值漲幅均超過二成，有關台北縣十個縣轄市公告土地現值漲幅比較，可參閱表2的說明。
除了五都選舉之外，台北地區的科技園區之興建，亦是一項重大的利基，科技園區的建立不僅帶來了人潮與車潮，也帶動了當地房地產價格的行情，內湖科技園區並已成為「摩登辦公區」的代名詞；若再加上南港科技園區與南港交通建設的結合，串聯了北市完整的科技走廊，亦帶動了北投士林科技園區的不動產市場行情；因此，在最近五年的房地產走勢中，內湖科技園區(大直站)的房價由2005年的每坪38.8萬元上升到2010年的68.5萬元，五年之間的漲幅達76.55%；同段期間內，南港經貿園區(南軟站)的房價由20.4萬元調漲為54.2萬元，漲幅高達165.69%；北投士林科技園區(士林站)則由36.4萬元調漲為48.6萬元，漲幅為33.52%，其中，又以南港經貿園區(南軟站)的漲幅超過一倍以上為最大；有關台北市三大科技園區周邊大樓房價走勢比較，可參閱表3的說明。
另外，在2010年的五都選舉中，各黨候選人均推出其住宅政策，其中，台北市長郝龍斌以其現任的優勢，加上相對周延的住宅政策而獲得選民的信賴，特別是其推動「老舊更新專案計畫」，經由最高2倍的容積獎勵，保障住戶１坪換１坪，將老舊房舍更新為現代化住宅，並擴大提供公營住宅達到45000戶的目標，並以低於市價租給民眾，再推淡水河沿岸都市更新，並與新北市聯手打造「淡水曼哈頓」；而新北市的朱立倫除了提出淡水河沿岸的更新，以配合台北市的住宅政策之外，更提出三環三線捷運建設的訴求；相較之下，蘇貞昌與蔡英文的住宅政策就相對薄弱，而這也是其不能在北二都獲得人民信賴的主要原因之一；有關五都選舉北二都候選人之住宅政策比較，可參閱表4的說明。
雖然規劃中的銀髪住宅並不包括在社會住宅的計畫中，主要是以提供給青年學生、初就業者為主，且低收入戶與殘障者並非是社會住宅的主要對象，另外亦規劃增加軟硬體設備、社工系統，以及與弱勢戶互動溝通的管道，做好公共衞生、環境整潔以及公共設施的管理，加上是社會任宅的規劃是以「混居」為主，因此，社會住宅應沒有被「貧民窟化」的情形。
總之，五都選舉的社會住宅議題逐漸發酵以後，許多人可能仍無法瞭解真正的社會住宅，且推出時間怱促，地點選擇仍有待考量，加上沒有足夠的配套措施以資因應，因此，有關社會住宅規劃與興建的，以及其是否會對國內房地產市場造成衝擊等問題，仍有待進一步的觀察與討論。
三.營建類股分析
2010年11月27日，國內首次五都選舉過後，藍三綠二的政治版圖明顯，新人新氣象，各都的市長當選人在選後的利多政策接二連三的釋出，特別是時序進入年末歲初之際，新年帶給人民新的希望與新契機，股票市場一路翻紅，在此情況下，即使是在政府一連串的打房政策聲中，仍對國內的股票市場造成衝擊，營建類股當然亦受到正面的影響，若與上月比較，雖未全面翻升，但營建類股各股的漲勢較強，股市漲多跌少，形成國內房市再度攀升的現象。
事實上，每年的歲末年初之際，是資金流動相對較為活絡的時期，在國內股票市場漸趨活絡之際，雖然本月份的集中市場收盤指數上升6.49%，但營建類股的表現則更為活絡，本月指數續承前兩個月之漲多跌少走勢，且有些個股之股價表現強勁的上漲趨勢，股價每股上漲超過五元者，計有基泰、興發富、京城、鄉林等，其中，又以鄉林的股價漲幅為最大，其股價由31.50元調漲為40.30元，股價調升8.80元，漲幅亦高達27.94%，是營建個股中股價漲幅最大者，唯若就其相對漲幅而言，則以基泰為最高，其股價雖然僅上漲6.90元，唯其漲幅達四成以上，達43.40%，亦為營建類股中漲幅最大之個股；至於股鬼則仍有皇昌續任，且其股價再往下探，由6.86元降為6.00元，降幅為12.54%，亦為營建類的股價中，跌幅最大之個股。
另方面，股價上漲幅度超過二成以上者有京城、順天等，其漲幅分別為28.52%與25.89%；漲幅超過一成者則有名軒、新建、冠德等，其漲幅分別為17.78%、16.41%、13.72%等；另外，華固保有營建類股的股王寶座約兩年左右，直至2010年的11月為始為皇翔所打破，唯二者的股價差距縮小，但仍由皇翔繼續保有股王的寶座；若進一步將兩者加以比較，則華固本月份的股價為90.60元，較上個月股價86.00元上漲4.60元，漲幅為5.35%，比皇翔由上個月的89.40元上漲為本月的91.00元，漲幅為1.79%高出甚多，且二者的價位不到一元，僅有0.4元之差，亦即華固雖然讓出營建類股王的寶座，但二者的差距逐漸縮小，因此，皇翔的營建類股之股王寶座能否連續保有一季的優勢，則仍有待進一步觀察，當然，二者的價格變化走勢亦值得業者及投資人投資決策的參考。
有關台灣股票市場營建類股個股價格及其變動的比較，可參閱表5的說明。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
(本文刊載於2011年
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