推升房價的那隻看得見的黑手 - 國家政策研究基金會

摘要
2023年下半年，國內房市政策因為大選因素而造成房市供需的扭曲現象，不適當的房市政策不僅促使房價偏高，同時也帶給國人居住空間逐漸縮小化，主要因國內房市在歷經政府多次打房政策以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者為獲取繼續執政而推出「新青年安心成家房貸」專案，讓購屋人及房市金融產生較大的風險。在市場經濟中，市場機制及價格機能十分重要，而那隻看不見的手與那隻看得見的手則代表市場經濟是否為人為因素所操控，在民主政治中，執政者基於權位考量，常會以那隻看得見的手來解決那隻看不見的手才能合理解決的問題，造成經濟效率不彰，以及社會不公平現象層出不窮。政府推動新青安專案固然對購屋者有利，唯在促進房市活絡的同時，不僅讓政府多年來的打房政策功虧一簣，而且也帶來房價不跌反升，而推升房價的那隻看得見的手就是政府，其對於高房價是民怨之首問題不僅未能獲得有效解決，反而帶動房價的再上升；2024年520就職大典方過，新政府甫上任之際，執政者基於保護國人最大權益是總統宣誓的主要重點，新領導團隊似乎也該從經濟理論的觀點，先捨棄政府那隻看得見的黑手，再進一步評估新青安專案的合理性，以及其是否再修正的問題。

一.前言
中華民國第十六任總統副總統甫於2024年520上任，在貧富差距愈來愈大，房價愈來愈高，人民愈來愈無法忍受高度不公平的台灣社會，執政黨在接二連三的國家社會亂相之下卻仍得以繼續執政，除說明其恩庇理論的用人成功而能獲得連任外，民心的向背確實也讓國人大感驚訝，雖是朝小野大的情形，唯以執政黨深懂恩庇理論之精髓下(參見謝明瑞，民進黨的選舉策略-恩庇)，在差距不大的國會殿堂中，執政者仍可以其權位而讓環境存有轉寰空間，政治亂相亦難以根除。

在過去八年中，國內政治、經濟、法治、社會…等亂相頻傳，非核、風電、前瞻、疫苗、鷄蛋…等貪瀆事件層出不窮，唯依然勝選，雖然2024年的大選讓國會轉變為朝小野大，但政治權利的恩庇仍會在國會殿堂中揮灑，在領導班底的政策改變及恩庇之下，在野黨是否能持續保有表決優勢實為未知；另外，影響執政黨連任成功的因素很多，唯房市問題為國人最所關切之民生問題，而其選前推動新青安專案房市政策吸引了大批的年青人進駐，並獲得不動產業者及其上下游業者的支持，應是其獲得政權的重要影響因素之一。

然而，政府推動新青安專案固然對購屋者有利，卻對房市的長期發展不利，亦即新青安專案的推動雖是影響其獲得繼續執政的重要因素之一，唯其在促進房市活絡的同時，不僅讓政府多年來的打房政策功效毁於一旦，而且也帶動房價的不跌反升，而推升房價的那一隻看得見的手就是政府職能，其大選前所推動的房市政策不僅對高房價是民怨之首的問題不僅未獲得有效解決，反而帶動房價的持續上升；而今，新政府甫上任，基於保護國人最大權益是總統宣誓的主要重點，為解決民怨之首的高房價問題，似乎也該從經濟理論的觀點，進一步評估新青安專案的合理性，以及其是否再修正的問題。

二.市場機制與價格機能
在市場經濟中，市場機制及價格機能十分重要，其相關內容說明如下述。

1.價格機能
在現代社會中，人民日常生活中經常應用的價格，一般是指消費者進行交易時，買方所需要付出的消費支出；從經濟學的市場機制觀點，價格泛指買賣雙方就買賣商品的訂立的兌換比率；而價格機能(Price Mechanism)是指在一個競爭市場中，一個不具人格而超出個人影響以外的力量，透過這種力量便解決了現代經濟生活上的基本問題；亦即經由市場機能的運作而可以得到某一種產品在市場上的均衡價格與數量，如個別單位為最終產品的需求者或買方，在沒有人為干預的情況下，透過價格機能便可決定其應購買何種最終產品及購買多少最有利；而生產部門或企業單位為最終產品的供給者或賣方，透過價格機能的運作可決定其應生產的最終產品量數，以求其最大利潤；亦即在一個競爭的經濟社會中，市場經由供需雙方決定，在價格機能運作下，可以決定市場的均衡量與價。這種價格在市場中發揮調節供需的作用，驅使供給等於需求，這種力量即稱為價格機能。

2.看不見的手
在市場經濟中，價格可做為生產著與消費者決策的方針，透過價格撮合供給和需求數量，以達成市場的最後的均衡；由於市場價量是由供需所決定，且不須人為運作，即可決定產品的最佳應用，故價格機能又稱「一隻看不見的手(an invisible hand)」，其為經濟學之父亞當斯密(Adam Smith)於其名著「國富論」中所提出的理論，也就是巿場機能( Market Mechanism)。在市場供需決定產品價量的前提下，亞當斯密期主張自由放任，反對政府干預經濟活動，因為在經濟社會的運作過程裡，冥冥之中就會有一隻看不見的手，指導人類的經濟活動。

這隻看不見的手（invisible hand）又稱為無形之手，是一個經濟學上的隱喻，最早由經濟學家亞當·史密斯使用，用於描述一個商人在追求自利的過程中，受到「看不見的手」的指引，使得社會整體財富增加，國家力量也增加。在市場經濟中，價格為人們決策的方針，透過價格撮合供給和需求的數量，以達成最後的均衡，並成為完全競爭市場理論模式的基礎。

3.看得見的手
在經濟學中，看得見的手(visible hand)又稱為有形之手，它是政府對市場經濟加以控制的一種模式，通常是指通過政府干預來取代市場機制，由於政府可以經由執政者的政策運作而可以改變市場形態，是一般人民都可以感受得到並看得到的一種政策，故稱為看得見的手，主要因在1930年代，約翰·梅納德·凱恩斯(John Maynard Keynes)發現自由經濟會產生市場失靈現象，迫使政府必須伸出那隻看得見的手，也就是利用政府政策來改變經濟現象，並以「黑手」稱之，用與看不見的「白手」作為對照，唯理論僅在說明實際現象，並無對錯之分，亦無好壞之別。

在市場經濟中，因為市場失靈而讓這隻「看得見的手」有可乘之機，然而，為何會產生市場失靈現象，其影響因素很多，較重要的如供需雙方資訊不完全(如消費者對於品質與價格沒有完善的資訊或不具判斷能力)、參與或加入障礙(如因巨額成本或管制性條件，使新企業無法參與競爭)、風險偏高(如產業計畫隱藏了大規模的風險，使得一般民間部門不願承擔風險，拒絕進入此市場)、規模經濟(如當產量漸增，成本降低，則會產生大規模生產，獨佔或寡佔的情形發生)、政治因素(如執政者為了獲取繼續執政的機會而推出不合經濟常理的各種政策)，以及其他(如國際政經局勢的變動、地緣政治的變化…等)。

在民主社會中，執政者為了獲取選票，常以政治手段打破市場機制，不以那隻看不見的白手為基礎，由市場機能來引導，而是由那隻看得見的黑手來操控，藉以達到政治上的目的，如政府在選前推動新青安專案，基本上就是那隻看得見的黑手操控房市，從而導致房價的持續上升及社會不公平性的增加。

三.新青安專案帶動房價上揚
2023年8月，政府於選前推出新青安專案，以政治力量干與市場經濟，造成房價的大幅度揚升，是政府以那隻看得見的手干與那隻看不見的手所造成的市場扭曲現象，而當那隻看得見的手基於政治考量而經常揮舞時，其所帶來的社會紛擾也會愈來愈嚴重，有關政府推動新青安政策帶動房價上揚的情形，可分為下列幾個部分來做說明。

1.新青安專案帶動房市交投活絡
2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策及法令修正以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者為獲取大位，而以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，或稱為「新青安專案」，其相對優惠的貸款稱為青年安心成家購屋貸款，又稱青年首購貸款或青安貸款。

2023年8月1日，「新青年安心成家房貸」正式推動，最低利率降至1.775% ，亦即基於大選之勝選考量，政府利用政治力量干與房地產市場，不僅房貨利率大幅下降，增加貸款額度及還款期數，而且大勢降低購屋門坎及條件，因而引發大量的購屋人潮進駐，特別是有更多的年輕人加入購屋市場的行列，房市需求活絡，售價亦由平疲轉趨上揚，不僅政府多年來的打房政策功效毁於一旦，讓房市金融產生較大的風險，同時也讓參與購屋行列的年輕人更為新增的支出而必須降低生活水準，甚或延緩婚姻或放棄結婚，導致國內人口粗出生率淪為全球最低的國家之一，而始作俑者就是政府的房市政策。

2.房屋買賣移轉棟數增加
在政府的新青安專案政策的加持下，國內房市交投轉趨活絡，交易量數亦大幅增加，由於房屋買賣移轉棟數的變化是房市的重要指標，而根據六都地政局的統計資料，2024年3月，國內的買賣移轉棟數與2023年同期相比，除了台中市之外，其餘各都會地區均呈現正成長的趨勢，若與去年同季相比，亦有2成以上的成長率。其中，以台南市的成長率將近四成為最高(39.2%)；另外，桃園市、台北市、高雄市的房屋買賣移轉棟數的成長率均超過三成，分別為35.1%、34.6%，以及30.0%，顯見在新青安專案的助力下，國內房價仍持續出現高度漲幅的情形，有關臺灣六都買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。

表1 臺灣六都買賣移轉棟數變動比較表單位：棟；%

都會區	2024年Q1	占比	2023年Q1	占比	變動率	排名
台北市	7641	12.09	5677	11.52	34.6	3
新北市	15092	23.87	12521	25.40	20.5	6
桃園市	11063	17.50	8190	16.62	35.1	2
台中市	12130	19.19	9945	20.18	22.0	5
台南市	6865	10.86	4932	10.01	39.2	1
高雄市	10435	16.50	8025	16.28	30.0	4
合計	63226	100.00	49290	100.00	28.3

資料來源：1.縣市地政局。2.作者整理。

3.房價持續上升
在政府基於大選考量而推出不甚正確的房市政策下，國內房價持續上揚，根據永慶房屋的統計，在最近一年中，若以國內七都各房數總價中位數的變動情形來做考量，以1房為例，則台中、台南、高雄1房總價中位數都在300萬內，台南約為220萬。另外，台中1房總價中位數為270萬元，而價位相對較低的台南市和高雄市，其1房產品的總價中位數分別為220萬元和258萬元，唯中北部的房價普遍較南部為高，台北市則占首位。

台灣都會地區的房價偏高，其中又以首善地區的台北市之房價為七都之首，因此，若以台北市的房價為基期，再就房屋不同的格局之房價來做比較，便可發現台北市房價確實偏高的事實。若以1房的格局為例，新北市的房價占台北市的房價五成以上(55.65%)，唯台南市則不到二成(19.13%)；若是2房的格局，則新北市為台北市的六成(60.01%)，台南市則未達四成(37.53%)，亦即房屋的格局愈大，則各都會區房價占台北市的房價比例則有愈來愈高的情形，而這也是雖然房市格局僅有1房的比率愈來愈多，唯基於住家品質的考量，市場仍以三房為主流，有關臺灣七都房市格局總價中位數變化比較，以及以台北市為基期的房價變動比率，可參閱表2及表3的說明。

表2 臺灣七都房市格局總價中位數變化比較表單位：萬元

總價/都市	台北市	新北市	桃園市	新竹市	台中市	台南市	高雄市
1房	1150	640	336	367	270	220	258
2房	1833	1100	850	1200	890	688	740
3房	2160	1256	916	1175	950	720	806
4房以上	3150	1598	1275	1437	1450	1138	1120
全市	1910	1190	940	1179	960	796	820

資料來源：永慶房屋

表3 臺灣七都房市格局總價中位數變化比較表(台北市=100) 單位：%

總中價/都市	台北市	新北市	桃園市	新竹市	台中市	台南市	高雄市
1房	100.00	55.65	29.22	31.91	23.48	19.13	22.43
2房	100.00	60.01	46.37	65.47	48.55	37.53	40.37
3房	100.00	58.15	41.94	54.40	43.98	33.33	37.31
4房以上	100.00	50.73	40.48	45.62	46.03	36.13	35.56
全市	100.00	62.63	49.21	61.73	50.26	41.68	42.93

資料來源：如表2。

整體而言，2023年國內房價再創新高，業者為了追求較大利益，必然會配合市場需求而推出適宜的房市產品，並以小坪數產品為主要考量，住宅「由大變小」是趨勢，因此，建商都以推小坪數產品為主，從不動產業者的觀點，市場產品要先求去化，有需求才會有金流，業者必須滿足消費者的需，才能活化市場，業者也才有利基，而這也使得當前房市必須考量以小房為重的事實。

四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.國內房市政策因為大選因素而造成房市供需的扭曲現象，不適當的房市政策促使房價偏高，並帶給國人居住空間逐漸變小的問題，執政者實不容忽視。

2. 2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者基於大選因表素而以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，破壞市場機制，並使房價再度揚升。

3. 在市場經濟中，市場機制及價格機能十分重要，而那隻看不見的手與那隻看得見的手則代表市場經濟是否為人為操控所形成。在民主政治中，執政者基於權位考量，常會以那隻看得見的手來解決那隻看不見的手才能合理解決的問題，造成經濟效率不彰，以及社會不公平現象層出不窮。

4. 台灣都會地區的房價偏高，其中又以首善地區的台北市之房價為七都之首，若以台北市的房價為基期，再就房屋不同大小的格局之房價來做比較，便可發現台北市房價確實偏高，以及國人住屋有逐漸窄化的事實。

5.府推動新青安專案在促進房市活絡的同時，不僅讓政府多年來的打房政策功虧一簣，而且也帶來房價不跌反升，同時對於高房價是民怨之首的問題亦未獲得有效解決；新政府甫上任之際，執政者基於保護國人最大權益是總統宣誓的主要重點，建議新的領導團隊似乎也該進一步評估新青安專案的合理性，以及其是否再修正的問題。因為唯有那隻看不見的手才能合理解決市場的效率問題。

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