謝明瑞
在房地產供需市場中，人口愈多的地區，其對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，然而，由於台灣人口結構發生重大改變，國內的房市及房價與人口紅利已有脫勾現象，人口紅利是否房市的利多因素，亦成為爭議的重點。主要因自2015年，台灣的人口結構開始發生重大變化，包括總人口數減少、嬰兒出生數下降、扶養比增加，以及三級人口結構變動等；由於老年人口持續增加，台灣的人口質量有持續弱化的現象，從而影響國人對房市的需求。另方面，人口紅利與房價脫勾現象逐漸明顯，總人口減少，人口紅利不再，房價卻仍持續上揚，雖2024年的房價已呈現緩升情形，但人民仍宜慎選進駐時期，同時建議新政府能去除昔年舊政陳痾，並以解決民怨為主要任務，重視國內房市的人口紅利與房價之脫勾現象，回歸市場機制，並讓少數政府仍可以因為實施正確的政策而能為人民所接受。
一.前言
在臺灣的政治生態中，每次總統大選前，候選人總是大聲疾呼「居住正義」的重要，而依居住正義的觀點，每位國人都有居住權，且政府應予以協助，唯在房價持續上升的情況下，每次大選期間，得其大位者再三標榜的「住者有其屋」都在大選過後成為具文，事實與理想相去甚遠，影響房市變化的因素雖多，唯觀之最近十年的房市變化，當可發現人口紅利對房價的影響已逐漸退出以營利為主要目的房市交投市場。
一般而言，人口愈多，對地區房市的需求愈大，故人口紅襎是影響房價上升的重要指標，然而，近期的台灣房市中，房市與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否房市的利多因素，亦成為爭議的重點，特別是台灣已成為世界最低生育率的國家之一，因此，若不考量人口的出生率，也不涉及人口的遷入或移出的觀點，則就人口數與房市之間的關聯性而言，人口紅利的因子早已不復存在，唯國內房價依然持續上揚，顯示臺灣房市的人口紅利與房價脫勾現象極為明顯。
二.台灣的人口與出生率
台灣的人口走勢可由總人口數、粗出生率等的變化來加以說明。
1.總人口數下降
2024年元月，根據內政部所公布的人口統計，2023年，台灣的人口數為2342萬442人，較2022年增加15萬5802人，而今年為龍年，估計當年的出生率仍會上升，唯可能無法持續上揚，如2023年的增長現象雖打破了持續三年人口下降情形，蓋因2020年至2022年的三年中，台灣的總人口數均為下降走勢，其中，又以2021年總人口減少將近二十萬人為最多(185922人)，下降率為-0.79%，次為2022年的-0.47%，再次為2020年的-0.18%，使得台灣的人口下降幾乎已成為常態現象，對國家生產力的提升殊為不利，亦即就長期而言，政府若無適當的人口政策，則總人口數下降的情形難以避免。
2.粗出生率減低
根據內政部的統計資料，若以最近幾年的出生率來觀察，便可發現台灣的粗出生率有逐漸下滑的趨勢，由2018年的7.66‰下降為2023年的5.83‰，平均每年以0.305‰的比率往下調整，其所表示的意涵則是嬰兒出生數的下降，若依嬰兒出生數的變化來觀察，2023年的全年新生兒數13萬5571人，相較於2022年新生兒數13萬8986人，再減少3415人，其生生率下降幅度超過一成(-10.03%)，不僅是最近六年以來人口出生率降幅最大的一年，同時也創下內政部自有統計以來，新生兒人數最低的紀錄。另外，2020年至2021年的年降幅都超過5%，分別是-7.04%與-6.92%，且在最近五年中，國內嬰兒出生數都呈下降走勢，亦是造成國內人口「生不如死」的原因，足見當前的人口政策必須適時加以修正，否則國家發展堪虞。有關台灣總人口數及新生兒人數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣年總人口數及新生兒人數變動比較表 單位：人；%；‰
| 年度 | 人口總數 | 變動率 | 排名 | 出生人數 | 變動率 | 排名 | 粗出生率 | 排名 |
| 2018 | 23588932 | - | - | 181601 | - | - | 0.766// 7.66 | 1 |
| 2019 | 23603121 | 0.06 | 5 | 177767 | -2.11 | 4 | 0.742// 7.42 | 2 |
| 2020 | 23561236 | -0.18 | 4 | 165249 | -7.04 | 2 | 0.684// 6.84 | 3 |
| 2021 | 23375314 | -0.79 | 1 | 153820 | -6.92 | 3 | 0.699// 6.99 | 2 |
| 2022 | 23264640 | -0.47 | 3 | 138396 | -10.03 | 1 | 0.596// 5.96 | 5 |
| 2023 | 23420442 | 0.67 | 2 | 135571 | -2.04 | 5 | 0.583// 5.83 | 6 |
說明：粗出生率為千分比(‰)，如2023年的粗出生率為5.83‰或0.583%。
三.台灣三級人口結構變動
台灣的人口結構有日愈弱化現象，有關台灣三級人口結構變動，可分為下列幾個部分來說明。
1.人口結構
人口結構是指將人口以不同的標準劃分而得到的一種結果，而構成這些標準的因素主要包括年齡、性別、種族、民族、宗教、教育程度、職業、收入等，唯若以人口結構來觀察，則是以年齡做為分類的標準，而若觀察台灣三級人口結構的變動，亦可發現台灣的人口質量有持續弱化現象，如1984年，台灣0～14歲的幼年人口開始往下調整，而約一世紀之後(32年)，也就是2016年之際，台灣15～64歲的青壯年人口亦開始逐年下滑。另方面，根據國家發展委員會的研究，2017年，台灣的老年人口已超越幼年人口，預估2028年，老年人口將為幼年人口的2倍，至2050年，預估將持續增加而達到最高峰766萬人，然後開始微幅減少，至2065年，老年人口預估將會達到達幼年人口的5倍。由於老年人口持續增加，而幼年人口逐漸減少，台灣的「生不如死」之人口結構將更為嚴重。
2.扶養比變化
一般而言，不會從事勞動生產的人口是指15歲以下及65歲以上的人，從事勞動生產的人口是指15至64歲的人，因此，扶養比率的計算式為不會從事勞動生產的人口除以從事勞動生產的人口再乘以100%，亦即《扶養比＝(0～14歲及65歲以上人口／15～64歲人口) X 100》。因此，扶養比率是指從事勞動生產和不會從事勞動生產的人口的比例，此一比率是用來計算勞動人口的壓力，扶養比越大，壯年人口負擔越沉重，反之則愈低。
2012年，台灣的扶養比逐年上升，依據國家發展委員會的中推估，隨老年人口快速攀升，未來扶養比亦將隨之上升，如2022年為42.2，預估於2060年超過100，並持續上升至2070年之109.1。扶養比越大，表示壯年人口負擔越沉重，對台灣的永續發展也相對不利。因此，若進一步考量扶養比的問題，台灣三級人口結構的改變會使國人的生活水準受到影響。
3.三級人口變動
人口結構中的三級人口是指將人口依年齡年高低做三個組別的分類，分別是少年(0～14歲)、青壯年(15～64歲，以及老年(65歲以下上)等三個類別，若根據國家發展委員會的推估，在台灣三級人口的變動過程中，若依據中推估，則2070年總人口預估為1,622萬人，較2022年之2,326萬人減少705萬人三成以上(-30.27%)。其中，以65歲及以上老年人口則增加幅度超過七成(73.3%)，或約三百萬人為最多，次為15～64歲的青壯年人口減少五成以上(52.6%)，或860萬人，而0-14歲幼年人口減少143萬人，降幅亦超過五成(50.9%)，或三百萬人(299萬人)，顯見台灣人口結構不佳的問題極為嚴重。
三.台灣的房價
影響台灣房價的因素很多，人口紅利僅是當中的一部分，有關台灣的房價變動分析可分為下列幾個面向來說明。
1.政治操作影響房價
台灣是政治取向的國家，政治力凌駕一切，而政治與經濟是孿生體，也因為政經因素相互影響，導致國內房價只漲不跌的情形，如在政府實施打房政策多年以後，卻因為選舉因素而推出「新青安房貸政策」以之因應，不僅讓政府多年的打房效果一夕生變，更使國內房價由平疲轉趨上揚。
大選激情過後，生活回歸平靜，民生議題再起，物價與房價的持續上揚經常引起熱議。特別是房價問題再起爭論，如2023年房市前高後低，2024年第一季則是前低後高，主要因新政府可望推動或擴大「百萬社宅、青年貸款、租金補貼」，藉以壓低房價、刺激買氣；唯在工料成本雙漲的情況下，房價可能持續續上升。
2.以房地產作為投資商品
投資理財是每位投資人都具有的觀念，唯不論是國內或國外，許多人將房地產作為投資的最佳工具，特別是富豪常會將不動產作為生產或保值的投資標的；根據設立於英國倫敦的投資數據公司Preqin的最新報告，截至2023年為止，全球家族理財辦公室的數量已增加兩倍(約4,500家)，而以北美洲約占四成為最多(約1700家)，其中，有超過半數資產投資北美市場，並以私募股權、創投、避險基金、基礎建設和房地產尋求更豐厚的長期報酬，亦即在全球億萬富豪當中，預估其資產大約5成會投資房地產，而房地產市場只要有投資人或投機客撐盤，房價就不易下跌，而這也是台灣房市交投活絡，以及房價難以下跌的主要原因。
3.房價持續上升
臺灣的房價居高不下，房價所得比偏高，若不考量首善地區的台北市的房價變動情形，而以新北市為例，在新北市的19個行政區中，其房價都是上揚的情形，在一年的房價變化中，有些行政區的房價就超過二成，如樹林、金山等，而超過一成的行政區則達10個，亦即在過去一年中，新北市有一半以上的行政區之房價的漲幅都超過一成，足見國內房價的持續上漲現象不僅存在，而且也是政府不可忽視的房市問題，唯2024年的房價已呈緩漲現象。有關新北市各行政區預售屋平均房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 新北市各行政區預售屋平均房價變動比較表 單位：萬元/坪
| 行政區 | 2022房價 | 2023房價 | 變動率 | 漲幅排名 |
| 01永和 | 66.8 | 77.2 | 15.6 | 3 |
| 02新店 | 63.2 | 66.4 | 5.1 | 15 |
| 03板橋 | 59.8 | 66.3 | 10.9 | 8 |
| 04三重 | 60.9 | 63.0 | 3.4 | 18 |
| 05中和 | 59.6 | 61.9 | 3.9 | 17 |
| 06新莊 | 56.0 | 58.7 | 4.8 | 16 |
| 07蘆洲 | 54.2 | 58.1 | 7.2 | 13 |
| 08土城 | 54.3 | 57.5 | 5.9 | 14 |
| 09樹林 | 43.5 | 53.4 | 22.8 | 1 |
| 10泰山 | 51.0 | 52.2 | 2.4 | 19 |
| 11林口 | 45.2 | 49.8 | 10.2 | 10 |
| 12汐止 | 41.3 | 45.6 | 10.4 | 9 |
| 13五股 | 39.8 | 45.0 | 13.1 | 6 |
| 14三峽 | 37.8 | 43.5 | 15.1 | 4 |
| 15鶯歌 | 34.2 | 38.4 | 12.3 | 7 |
| 16淡水 | 33.6 | 36.8 | 9.5 | 11 |
| 17三芝 | 31.2 | 35.5 | 13.8 | 5 |
| 18八里 | 29.2 | 31.8 | 8.9 | 12 |
| 19金山 | 21.6 | 26.1 | 20.8 | 2 |
四.人口紅利與房市
有關人口紅利與房市的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
1.人口紅利
從經濟學的觀點，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，亦可稱為人口紅利期（demographic window）。
2.人口負擔係數
人口負擔係數是指非生產人口（兒童與老人）與生產人口（青年）的比例稱為人口負擔係數。一般而言，人口負擔系數較低時，對於國家經濟的發展較為有利，這種情形有時稱作人口紅利/撫養率/依賴比率。 按年齡粗略分類可分為三組，即兒童(指年齡少於十五歲，屬於不從事生產及需要撫養人士)、青年或成年人(指年齡由十五至六十四歲，會從事生產及扶養他人)，以及老年人(指年齡為六十五歲以上，一般不從事生產，生活依靠積蓄、退休金或子女)。
3.家戶數增加
台灣總人口數的增加已出現由和緩到負成長的走勢，人口紅利不再，唯少子化所出現的負人口紅利現象必須在人口出生出現轉折，也就是2030年後才會明顯的出現。然而，儘管人口進入負成長，但台灣的家戶數卻是不斷成長，從2016年的856萬戶一路上升，2021年已經突破900萬戶。戶數增加的原因包含了單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加等等，不過戶數每年增加約9萬戶，增幅超過1％，即家戶增加數超過人口減少速度，未來數年抑低房市需求不易。
4.人口結構改變影響房市需求
一般而言，台灣主力購房年齡層為35歲至50歲的青壯族群，若少年及老年人口持續增加，扶養比上揚，則人口結構的改變會影響國家的生產力，當然也會對國內房市需求產生衝擊。
四.台灣人口紅利的爭議
有關台灣人口紅利的爭議，可分為下列幾個部分來說明。
1.人口紅利不再
在房地產交易市場中，人口密集的區域，住宅需求相對較多，其房市支撐力較大，故人口增加被視為是房市利多因素；唯台灣人口目前己進入「生不如死」時期，根據內政部統計，2024年元月出生人數11,023人，雖守住1萬名新生兒 關卡，年增0.69%，但死亡人數接近2萬人(19,464人)，年增9.53%，死亡人數比出生多出8,441人，人口自然增加持續負成長，自2021年元月至2024年元月，連續已超過三年的「生不如死」，亦即台灣人口減少，對房市的交易需求應相對減少，若再加上近期受打炒房、升息、地緣政治風險等房市黑天鵝影響，人口密集區的房價似乎也出現動搖跡象，亦即國人必須瞭解人口紅利不再，以及政府房市政策是否影響人口紅利的認知。
2.高房價影響生育率
國內的房價所得比偏高，台北市更超過15倍，年輕人無力購屋，因此，高房價影響民眾生養小孩的意願與能力，也是年輕人不敢生養孩子的原因之一，但人口負成長、少子化雖然會對房價有影響，唯只限於某特地區域，如推案量大，規模較大的重劃區，才有可能出現降價求售的情形，唯下降幅度有限，且影響不甚明顯。
3.人口紅利與房價變化的非對等性
在國際政治中，對等原則又稱互惠原則，是指在國際關係和條約中，一個國家公民或法人從另一國處獲得的優惠、利益、懲罰等，應當以同樣的方式回報。若從人口紅利的觀點，則人口紅利愈高，對房市的需求愈大，緣以多的人口需要更多的房地產品以資因應，唯人口紅利與房價變化已成為非對等原則。根據內政部的統計，2022年底，全台人口最多前五大行政區分別是永和區、蘆洲區、大安區、新興區，以及板橋區，在這五個行政區中，永和區、蘆洲區、板橋區的房價呈現小幅上漲趨勢，年漲幅約在0.4～3.7%之間，而大安區和新興區的房價則呈現下降走勢，且降幅均超過一成，降幅分別是13.6%與16.5%。顯然房價的大幅上漲已影響到房市的供需變化，並使人口紅利現象與房市需求脫勾，因而引發人口紅利的爭譵。
對於人口最密集的永和區，永和區與台北市大安區、中正區隔水相望，是往返北市工作的民眾主要的居住地。目前永和區平均每平方公里約3.7萬人，其人口密度甚至遠超過香港、澳門、東京等知名擁擠的國際城市，人口的集中也為永和區帶來了穩定的租售需求。若房市降溫，屋主反而惜售，甚或「轉賣為租」，使得永和區的房價得以維持。其他如排名於永和區之後的新北市蘆洲區、台北市大安區、高雄的新興區等，幾乎都有人口密度高，但房價卻下降的情形，有關台灣都會區人口密度與房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣都會區人口密度與房價變動比較表 單位：人/KM2、萬/坪、%
| 人口秘度排名 |
都會區與 行政區 |
2022人口密度 | 2022Q1平均房價 | 2023Q1平均房價 | 房價漲跌變動率 | 房價漲跌排名 |
| 1 | 新北市永和 | 37133 | 54.4 | 54.6 | 0.4 | 5 |
| 2 | 新北市蘆洲 | 26874 | 41.0 | 42.5 | 3.7 | 3 |
| 3 | 台北市大安 | 25046 | 111.2 | 96.1 | -13.6 | 2 |
| 4 | 高雄市新興 | 24827 | 27.2 | 22.7 | -16.5 | 1 |
| 5 | 新北市板橋 | 23753 | 51.6 | 53.3 | 3.3 | 4 |
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在房市供需市場中，人口愈多，對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，唯近期的台灣房市之房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利對房市的利多因素亦成為爭議重點。
2.2015年，台灣的人口結構發生重大變化，包括總人口數減少、嬰兒出生數下降、扶養比增加，以及三級人口結構變動；由於老年人口持續增加，台灣的人口質量有持續弱化的現象，而幼年人口逐漸減少，台灣的人口結構質量更為嚴重。
3.台灣的房價偏高，包括國內房價漲幅相對較大、以房地產作為投資商品、政府房市政策影響房價變化、房價持續上升等。
4.房價偏高是民怨之首，唯2024年的房價已呈現組緩升情形，除建議人民宜慎選進駐時期之外，同時希望新政府宜以解決民怨為主要政策，讓少數政府仍可以因對的政策而能持續為人民所接受。
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王順民
林祖嘉
戴肇洋
楊朝祥
劉新圓
