林祖嘉
日前，行政院已經正式決定要把「地政士法」的修正案送交立法院覆議，其中最重要的理由，就是由於對於地政士法中關於處罰的相關規定的修正不符合大多數國人的期待。我們覺得行政院的做法是對的，值得鼓勵，也希望立法院下周召開臨時會時，能順利通過覆議案。
在原來的地政士法中規定，如果地政士沒有依規定申報不動產交易價格，就會受到處分；而在修正後的條文中卻規定，地政士申報登錄房價如果被檢舉或是被查到登錄不實，可以有7到15天的修正期間；若沒有在修正期間內修正，才會被處罰。雖然這是只一個小小的修法動作，但是顯然會給地政士一個很自由的登錄空間，反正被查到後再改也沒有關係。如此一來，不但實價登錄的意義將會完全被破壞，而且我們認為長期以來政府想要達到的居住正義、租稅正義及房地產市場的健全等等，可能都會受到嚴重的影響。
首先，在居住正義方面，大家都知道長久以來，高房價一直都是十大民怨之首。依據主計處公布的最新資料顯示，去年台北市房價與家戶所得比已經達到14.7倍，僅略低於香港的14.9倍，而比全球許多的主要城市都高很多。擁有一個適宜的居住環境相信是每一個人追求的目標，但是在房價如此昂貴的台北市，這麼一個簡單的目標卻是如此的高不可及，也難怪國人對於房價高漲的會有如此多的怨言。
其次，由於對於絕大多數的家庭而言，一生中購買房地產的次數不會太多，因此他們在進行不動產的交易過程中，常常要依賴仲介或是其他不動產專業人士的協助，其中對於合理的或是合適的房價掌握會是最關鍵的。因此，如果所有的房地產交易如果都能如實的依實價登錄，那麼購屋者就可以對不動產市場的價格和交易是有一個最基本的了解，也因此比較不會被有經驗的賣方所剝削。換句話說，市場訊息的公開是健全房地產交易最基本的條件。
第三，在租稅正義方面，這兩年以來，由於國內的經濟景氣不佳，政府的稅收減少許多。然而由於我們的所得稅稅率最高級距已經達到40%，因此政府幾乎已經不太可能再利用提高所得稅稅率的方式來達到增加稅收的目的。另一方面，我們的房屋稅與地價稅的稅收卻很少，主要的理由一方面在於不動產的稅率太低，另一方面，就是在於不動產的價格認定太低。依國際大城市對於不動產課徵財產稅的例子來看，平均大約每年會徵收實際房價的1%，這也是地方政府最主要的收入來源。但是，依我國目前的房屋稅與土地稅來看，屋主每年繳交的不動產持有稅是相對於國外而言是低很多的。
所以，當年通過不動產實價登錄的主要目的之一，就是希望先把不動產課稅的稅基拉到與實價接近，來增加政府的不動產稅收；然後未來再調整稅率，最終達到實價課稅的目的。而實價課稅的目的，一方面讓擁有大量房屋的富人可以多交一點稅，更重要的目的是在提高富人持有房屋的成本，從而減少他們炒房的誘因，從而讓台灣的房地產價格可以回到合理的價位。由於不動產稅是很標準的富人稅，因此提高不動產稅對於抑制所得分配惡化與財產分配惡化會有一些助益，尤其是在過去幾年台灣所得分配日益惡化的情況下，提高不動產的稅賦對於租稅公平而言是非常重要的。
最後，也許有些人會說，為什麼政府要求由地政士負責登錄的義務？應該由買方或賣方來負責可能更為合理。但是，問題是，就如同我們前面所提的，大多數的買方沒有多少的交易經驗，對於如何登錄可能都不知道；而地政士是不動產交易的專業人士，他們在進行不動產所有權轉換與登錄時，都有買賣雙方交易的契約書，因此當然很容易的就可以登錄包括實際交易價格在內的所有資料，所以規定由地政士來承擔登記的責任，應該才是執行實價登錄制度最有效的方式。
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