陳明郎
台灣在民國78年到94年間，房價呈整理格局，但自94年之後就呈一路上漲之勢。94年迄民國100年，房價已漲了超過3半倍以上，其中94年至98年約上漲一倍。但98年之後，房價卻如脫韁之馬，一路狂奔，又上漲了2倍多。資料顯示，在第二級產業中，近年製造業和水電煤氣皆未明顯增加淨資本形成，只有營建業明顯增加淨資本形成，已呈房市泡沫現象。
提供投資客投機溫床
過去幾年，中央銀行曾採取了一些措施，包括選擇性、特定地區域性的信用管制，但成效有限。央行一直認為，解決房市泡沫的問題，應以採用財政部的租稅工具成效較佳，若以廣泛的貨幣利率政策處理房地產問題，會大而不當。
一般而言，影響房價上漲的因素，主要為：房地產相關租稅降低、所得購買力提高、資金投機炒作、貸款利率。首先，過去20年間，房地產相關的租稅，甚少變動，顯然房地產的租稅不是房市變熱的主要因素。但民國78年至民國100年間，台灣人均名目所得上漲約近2倍，表示人們儲存的購買力增加，已累積一段相當長的時間。
這些儲存購買力的增加，除了定存、或投資於股票、債券等流動性較高的金融資產外，也提供了購買房地產的部分準備。民國94年至98年間房價上漲一倍，可謂替蓄積已久的儲存購買力量，提供了一個宣洩管道。但民國98年迄今，房價又漲2倍以上，就不應再是人均名目購買力蓄積的結果。尤其是，在此期間的人均名目所得，只增加10%而已。
民國98年之後，遺產稅及贈與稅大幅降低，使得許多本國人原停留在外國的資金，大舉移往國內。在此同時，國內的基本放款利率，又一路下降。以第一商業銀行為例，民國80年以前，基本放款利率超過10%，即使在91年，仍有超過7.3%的水準。但在92年以後，基本放款利率卻一路下滑。92年降到91年的一半以下，只有3.3%的水準。到了98年，更下降為只有2.5%的水準。過去3、4年來的房貸利率，幾乎皆在2%以下。這個利率水準，比同一段期間美國超過4%的30年房貸利率，低了一大半以上。
房貸利率至少4%以上
如此低房貸利率，效果有如美國2008年以前的次貸金融，提供投資客炒作的槓桿，尤其當有許多原停留在國外的資金大舉匯回台灣時。以30年房貸、貸款1000萬為例，除了每年應支出33.3萬的年本金外，大於4%的房貸利率，表示年利息負擔大於40萬元。但當利率降為只有2%時，同樣貸款額度的房貸，年利息就降為20萬，只有一半的負擔。當大筆資金由國外匯入國內的同時，如果房貸利率又維持在低檔，這就提供一個投資客增加投機槓桿的溫床。再加上無辜民眾的恐慌下，為防範未來房價進一步上漲的心理，更會助燃此一房價上漲的趨勢，進而推動房市泡沫。
為了解決房價再上漲問題，短期內中央銀行應盡速收回新台幣，以引導房貸利率上揚，讓房貸利率至少回到與美國一樣的4%以上的水準。如此才可以減少投機槓桿，打擊一些投機客。至於首次購屋者，這些只是每年房屋房貸市場中的小比例，仍可以由政府編列預算，以2%的較低房貸利率提供房貸。
長期而言，財政部的房地合一稅制，可以增加房屋持有稅負，是一個應該走的方向。然而，任何加稅的政策，必須立法院通過，牽涉到許多相關利益團體，短期內必定很難在立法院通過。因此短期內，仍應以中央銀行可以控制的貨幣利率政策為主。逐步引導房貸利率提高，減少投機客槓桿，以減緩房價的上漲，消除房市泡沫。
（本文轉載於103年8月10日旺報論壇）
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