謝明瑞
自2019年底以降，國內經濟受疫情、原物料上漲，以及土地價格大幅上漲影響，加上民眾對國內通貨膨脹的預期，紛紛以房地產可以保值的心態加入購屋的行列，導致全國房價飆漲，而這也讓.國內對於2022年房市預測代表字為「安」，亦即國內外疫情雖持續擴散，但房地產整體應是穩定成長，且今年應可順利平安度過有所存疑。主要因2020年以後，政府打房政策日愈嚴厲，唯地方政府的炒房行動不止，而政府帶頭炒房源於土地為稀有財、地方政府籌措財源，以及高雄、彰化、桃園、台中、台南，以及全國各縣市的地方政府爭相賣地，加上金融機構的貸款配合、建商購地限期推案，造成政府持續打房又炒房等上行無法下效的矛盾現象，亦是影響國內房價高居不下的重要因素。而在政府房市政策紊亂的情況下，國內房市的土地成本上升、土地價格大幅上漲、地價全面上揚，以及地價上漲影響房價上升等。因此，在房市政策紊亂，中央與地方政府房市政策難以配合的情況下，建議國人宜小心應對，特別是在2022年第一季的房屋買賣移轉棟數已經大幅趨於和緩的情況下，更應注意房市的未來走向，避免投資損失。
一.前言
依據中華民國不動產公會的調查，2022年房市預測代表字為「安」，主要是房市在通貨膨脹、全球股市大漲，以及低利率三大因素的推波助瀾下，買氣持續上漲，且蛋白區漲勢更勝蛋黃區，城鄉差距縮小；買方也以自住及自用為主的剛性需求為主，投資則以中長期投資與資產配置為主要考量，投資人又因政府打房政策而減少短期投資，因此，疫情雖持續，但房地產整體應是穩定安穩成長，且應可順利平安度過，然而，房地產走勢真的能讓國人存有安定、安全、安心的能量嗎?。
2020年下半年，國內房市買氣活絡，2021年房市交投穩定長，景氣暢旺，2022年，房市持續成長，價量齊揚，雖政府積極運用政策引導，如在2021年7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0，短期投機買賣逐漸銷聲匿跡，唯市場買氣還是持續活絡；2022年2月25日，烏俄開戰，舉世經濟均受到衝擊，主要因烏俄戰爭導致國際原物料出現龐大的供給缺口，又因國內營造人力依舊不足，建築成本增加，且短期內無法獲得解決，若業者持續把增加的成本反映於開價、成交價上，則近期內新建案開價將會持續上揚，亦形成國內房市交投的活絡景象。總之，房價高漲主要源於烏俄戰爭導致原物料上揚、通膨效應、低利環境，以及全球股市大漲等因素所促成。
企業追求高利是正常現象，政府的打房措施若不能壓抑房市的利基，則房市交投依然活絡，事實上，政府政策萬事具備，欠缺的僅是執行力的問題，在萬宗不離選舉的台灣社會中，或許僅有選舉可以讓執政者的執行能量能更為有力吧。
二.政府炒房兼打房
2020年以後，政府打房政策日愈嚴厲，唯若地方政府的炒房行動不止，則中央的打房效果便難以呈現，而政府既是打房者，亦是炒房者，所謂上行下效，導致國內房價漲勢不停。
(一)政府帶頭炒房
2022年4月下旬，政府擬再推出打房政策，以台積電進駐高雄而以高價賣出約二十筆土地的高雄市政府熱烈響應附合，殊不知當前國內房價飆升的主要原頭，即是因為來自地方政府的標售土地，而高雄市即是當中的翹楚，除了說明政府的雙標政策不足於說服人心之外，也讓人民不由感嘆：「打房者，政府也，炒房者，亦是政府也」，而若中央與地方房市政策無法配合，上命無法下達，因房價偏高而無能力購屋之受害民眾又能如何?
1.土地為稀有財
台灣為海島型經濟，土地資源有限，建地已成為稀有財，由於現在能作大面積開發的私有地已經不多，使得政府釋出的土地現在成為大宗，並使政府變相成為土地供應最大的「盤商」，尤其是地方政府，從台中、台南、嘉義、彰化、高雄、桃園、新北市，到處都有重劃區標售，且每一年都吸引建商進場激烈搶標，地方政府的土地標售，其總案量比起國產署的地上權標售還還要多，並已成為最大的不動產開發土地供給者，且都與重劃區的劃定及土地開發相關，這類直接賣斷的地方政府土地標售，在國內房價上揚過程中扮演著領頭羊的角色。
2.地方政府籌措財源
在中央與地方財勨的劃分上，地方政府除了依賴中央政府的統籌補助款之外，另外也必須有自籌財源，這類地方政府在自籌財源上的努力與結果，也會成為中央評估是否加碼補助款的重要依據；但地方政府除了稅收之外，標售土地取得的收入為最主要的助力，既可保有執政的優勢，又能促進地方建設發展，在建設開發及財政需求下，地方政府常以不斷標售土地來達到籌措財源的目的。
3.地方政府爭相賣地
在最近二年中，除了高雄市政府的標售土地之外，各地方政府基於地方財政的考量，也紛紛加入土地標售的行列，比較令人矚目的土地標售大案如下述。
(1).高雄市：市政府挾台積電設廠商機大舉標地近5,000坪、港灣開發計畫。
(2).彰化縣、嘉義縣：正在執行中的非公用土地標售案。
(3).桃園：重劃區的青埔、A20興和特區、A10山鼻區段的土地標售。
(4).台中：辦理區段徵收區配餘地標售開標，釋出22筆標的水湳重劃標售地價每坪達280萬，以及標售臺中市農地重劃區抵費地、零星集中地及變更不作農水路使用土地…等，水湳、烏日共11筆土地標脫率5成，整體溢價率高達56.4%。
(5).台南：新營及永康的重劃區土地標售，以溢價率接近4成的售價全部標脫。
(6).其他縣市：全國各地土地標售屢創新高。(參閱謝明瑞，2021，失控的台灣房市)。
(二).金融機構配合
房地產是一項高財務槓桿的行業，所需動用的資金極大，非有金融機構的配合難以進行，但同時也帶高了房地產價格。
1.金融機構的貸款配合
政府供地不斷，使銀行土建融業務必須加以配合才能竟其功。主要因央行選擇性信用管制措施接二連三，每次都關係到金融機構的土建融業務，但由於供地的主要來源為地方政府的公有地標售，在各地方政府和國產署不斷供地之下，建商基於利基考量而會不斷參與標地，但同時也讓金融機構的土建融業務難以控制，蓋因即使公股銀行以「零成長」自我約束，但因民營銀行樂於接辦，基於金融業的競爭考量，等同所有的金融機構都會配合購屋貸款業務。
2.建商購地限期推案
根據央行的不動產管制的相關規範，營建業者向銀行進行土融之後，各金融機構大多會要求土融借款者必須在一年之內取得建照，藉以避免建商藉土建融作為「養地」的資金，迫使不動產開發商、建商等兼者因擔心被降成數，因此，必須在一年後就進行建融興建動工，而這也造成房屋供給量有增無減，亦即舊案餘屋尚未去化，但新案供給量已不斷出籠，影響房市價量變化。
(三)政府持續打房
自2019年12月以降，政府持續推出的打炒房政策，限制購屋條件一次比一次多。且內容更為嚴峻，但國內房市交投依然活絡，價量齊揚，房價不僅沒有下降的趨勢，而且依然呈現上揚走勢，主要原因是國內土地售價飆漲，營建成本增加帶動房價上升，2022年上半年，基於年底的地方選舉考量，政府將進一步推動打房政策。
(四).政府打房再炒房
在最近二年中，國內房價飆漲，主要因土地高漲帶動營建成本增加所至，而帶動炒房者首堆政府的土地標售政策；若以大高雄的房市變化為例，大部分熱區房價漲幅均超過三成，基於高房價已成為民怨之首之際，為協助青年及弱勢族群買房，並增加選舉利基，高雄市政府特別推出「住、租、買、課」等4項政策，包括「住：興建社會住宅、租：增額租金補貼、買：市民首購低利貸款、課：課徵囤房稅」等4項房屋政策，以示保障青年與弱勢族群居住權益，並對年底的選舉有所助益。唯政府在房價高漲中推動購屋優惠措施時，是否也因此而帶動炒房的過程，同時也應瞭解始作俑者似由地方政府的連續以高價標售土地而來。
2022年4月，高雄市政府為配合中央打房政策而特別推出「住、租、買、課」的4項購屋之優惠政策，在住的部分，市政府與國家住都中心將聯合推動1萬戶社會住宅，其中由中央規劃7,700戶、市府興建2,800戶，將於3至4年內完工啟用；在租的方面，市政府將運用囤房稅的稅收，加上內政府於今年度的租金補貼政策，針對青年、弱勢族群，增額補貼未獲中央核定，以及提高家庭所得條件達每人每月最低生活費的3.5倍，受惠數可達1萬戶。在首購族方面，高雄銀行推出優惠的房貸方案，以1.68％的低利率提供高雄市青年申請，貸款期限長達40年、貸款成數最高8成，透過低利率減輕青年購屋負擔；在稅務課徵方面，市政府透過研擬修正《高雄市房屋稅徵自治條例》草案，針對持有多屋非自住者，按差別課徵效率，以落實居住正義及租稅公平。
唯高雄市政府在推出購屋之優惠政策的同時，是否已發現其房價的上漲是源於市政府的土地標售所造成，蓋因2021年11月9日，當台積電要到高雄投資的消息發布後，高雄市政府立刻加入房價領頭羊的角色，在短時間內即完成標售20筆土地，其中有18筆均以高價脫標，亦即有九成以上的土地售價均以超乎一般行情的價格賣出，在土地成本、營造成本、建商利潤所構成的房價中，尤以土地成本的占比為最高，因此，只要地方政府以高價標售土地，就形成炒房的火種，而若中央打房執行不力，打房與炒房難以區隔，則導致房價上漲的火源亦將源源不絶，難以根除，而高雄市政府的購屋價惠政策是在房價高漲以後的補助，在痛苦指數增加的情況下，這種打房又炒房的房市政策，僅能視為選舉中看不中用的美化工具，除非中央政府不將地方政府視為政府的一部分。
三.政府房市政策紊亂下的房市變化
在最近幾年中，國內建材原料上漲、缺工嚴重，以及通貨膨脹預期，國人急於購屋保值的情況下，政府基於利民及選舉考量，打房政策不斷，但地方政府卻同時提高土地標案標價，形成中央政府打房但地方政府炒房的矛盾現象，導致房市政策紊亂，亦使國內房市產生重大衝擊，簡述如下述。
(一).土地成本上升
在國內房地產市場中，土地是營建成本的重要因素，其變化情形簡述如下。
1.土地價格大幅提升
在營建成本中，以土地成本的占比為最大，為影響房價上升的重要因素，亦為建商相繼投入搶購土地的原因；根據信義全球資產統計，2021年建商最愛買地的十大行政區中，以台中市最為熱門，並集中於西屯、烏日、北屯等地區；另外，新北市的新莊區也屬活絡區位。由於建商對區域發展有一定的敏感度，其搶購土地的地區，通常就被房產投資者視為「下一波漲價」的指標。另方面，台中市以西屯區的土地需求為最大，若以其購買土地之總交易金額及土地坪數為比較基準，則前者以新北市三重區的占比不到一成為最低(9.71%)，後者則以台北市南港區的不到一成為最小(5.10%)，有關台灣建商在各主要縣市購買土地前十大價量比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣建商在各主要縣市購買土地前十大價量比較表 單位：億元；坪；%
| 排名 | 縣市行政區 | 總交易額 | 百分比 | 土地持分 | 百分比 |
| 1 | 台中市西屯區 | 350 | 100.00 | 17148 | 100.00 |
| 2 | 新北市新莊區 | 157 | 44.86 | 6803 | 39.67 |
| 3 | 台中市烏日區 | 85 | 24.29 | 9083 | 52.97 |
| 4 | 桃園市中壢區 | 77 | 22.00 | 9328 | 54.40 |
| 5 | 台中市北屯區 | 71 | 20.29 | 48363 | 182.03 |
| 6 | 新北市龜山區 | 61 | 17.43 | 4929 | 28.74 |
| 7 | 台北市北投區 | 47 | 13.43 | 1830 | 10.67 |
| 8 | 台北市南港區 | 45 | 12.86 | 875 | 5.10 |
| 9 | 新北市板橋區 | 38 | 10.86 | 2529 | 14.75 |
| 10 | 新北市三重區 | 34 | 9.71 | 1983 | 11.56 |
說 明：2021年建商所購之土地含土地及地上權。
2.地價全面上揚
2022年元月15日，根據內政部所發布的都市地價指數，2021年4月至9月，全國都市地價總指數為103.98，較上期上漲0.82％，較前一年同期上漲1.99％，且是自2018年9月以來，連續七期的上漲，顯示國內地價正處於快速上揚階段。觀之全國各地，在各直轄市、縣巿的地價指數中，除了連江縣小跌0.34%外，其餘均較上期上漲，而以新北市上漲2.01%為最多，其他上漲較多包括台南市(1.63%)、嘉義市(1.5%)、高雄市(1.45%)、台東縣(1.11%)；另外，由於新北市各行政區整體開發生活機能日趨完善，近期捷又有三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、環狀線等各項重大建設陸續興建與完工，以及工業區立體化政策等，地價上漲幅度較大，其中以林口區上漲3.39％的漲幅為最明顯。
另外，台南市因平實營區市地重劃區、九份子重劃區、大橋區段徵收區及南科地區等整體開發區發展，帶動地價上漲，各行政區以東區上漲2.73%為最明顯；嘉義市地價上漲部分，主要受湖子內區段徵收區的影響，西區、東區分別上漲1.52%及1.48%。此外，全國都市地價各使用分區指數與上期比較，以工業區上漲1.01%漲幅較大，住宅區上漲0.91%次之，商業區上漲0.49%，主要因近年來受台商回流購地設廠影響，工業區指數漲幅較住宅區指數、商業區指數漲幅明顯，且地價全面上揚。
3.地價影響房價上升
根據內政部所公布的都市地價指數，2021年4月至9月，全國都市地價總指數為103.98，較上期上漲0.82％，較前一年同期上漲1.99％，自2018年9月以來已連續七期上漲。除連江縣小跌0.34%之外，其餘各直轄市、縣巿地價指數，均較上期上漲，其中，以新北市漲2.01％最多，台南市1.63％為第二，其餘各縣市如嘉義市1.5％、高雄市1.45％、台東縣上漲1.11％。此外，全國都市地價各使用分區指數與上期比較，以工業區上漲1.01％漲幅較大，住宅區上漲0.91％次之，商業區上漲0.49％，其中又以工業區指數漲幅較住宅區指數、商業區指數漲幅明顯。
一般而言，都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內，土地價格在一定期間內上漲或下跌的百分數，性質類似物價指數，並定期發布(每年1月15日及7月15日)。而地價上揚導致房價上升，若以2021年的六都房價變化為例，以弁南市的房價漲幅將近二成為最高(18.54%)，次為高雄市(17.61%)與高雄市(17.52%)，而這又與地方政府的標售土地價格高漲有關。有關台灣主要都會區房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣主要都會區房價變動比較表 單位：%
| 年度 | 2021 | 2020 | 增減率 | 漲幅排名 |
| 新北市 | 68.4 | 64.9 | 5.39 | 7 |
| 台北市 | 36.6 | 34.2 | 7.02 | 6 |
| 桃園市 | 20.8 | 19.3 | 7.77 | 5 |
| 台中市 | 22.9 | 20.1 | 13.93 | 4 |
| 台南市 | 17.9 | 15.1 | 18.54 | 1 |
| 高雄市 | 20.7 | 17.6 | 17.61 | 2 |
| 新竹市 | 24.2 | 21.7 | 11.52 | 3 |
(二).中央對土地價格飆升的對策
2022年元月13日，央行召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，落實借款人限時動工興建，並制訂「打炒地」四大措施與查核重點。希望地方政府大量標售公有土地，帶動地價屢創新高的問題可以獲解決，唯其政策性效率仍有待觀察。蓋因若中央與地方政府難以配合，則即使打房政策嚴厲，但只要市場存在著利基，則政府的打房政策效果必然會受到影響，觀之高雄市政府打房又炒房的實例，以及各地方政府基於財政考量而紛紛標售土地，當可瞭解中央與地方政府必須全力配合，才能解決國內房價不合理的飆漲問題。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2022年房市預測代表字為「安」，亦即國內外疫情雖持續擴散，但房地產整體應是穩定成長，且今年應可順利平安度過，然而，房地產走勢是否真的能讓國人存有安定、安全、安心的能量，必須進一步考量。
2.2020年以後，政府打房政策日愈嚴厲，唯地方政府的炒房行動不止，而政府帶頭炒房源於土地為稀有財、地方政府籌措財源，以及高雄、彰化、桃園、台中、台南，以及全國各縣市的地方政府爭相賣地，加上金融機構的貸款配合、建商購地限期推案，造成政府持續打房又炒房等上行無法下效的矛盾現象，亦是影響國內房價高居不下的重要因素。
3.在政府房市政策紊亂的情況下，國內房市產生極大變化，包括土地成本上升、土地價格大幅上漲、國內地價全面上揚，以及地價上漲影響房價上升等。
4.在房市政策紊亂，中央與地方政府房市政策難以配合的情況下，建議投資人宜小心應對，特別是在2022年第一季的房屋買賣移轉棟數已經大幅趨於和緩的情況下，更應注意房市的未來走向，避免投資損失。
參考文獻
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謝明瑞(2022)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2022年4月。
(本文為2022年4月28日作者接受商業周刊訪問的文稿)
王順民
徐明珠
