謝明瑞
摘要
2022年下半年，國內房市由盛而衰的現象日愈明顯，主要是受到政府打房政策及央行連續升息影響，購屋人的觀望氣氛發酵，加上俄烏戰爭、海峽兩岸兵凶戰危，以及疫情持續漫延等干擾因素，而使國內房市發展充滿了不確定性。另外，由於決策者的思維存在著各種認知偏誤，這種由於認知偏誤所導致的決策落差，對國內的房市造成重大衝擊。雖然政策執行必然存在著時間落後，唯時間落差不宜長久延宕，否則有損政府誠信或威信，並可能對國家社會造成重大損失，一如2020年至2022年，雖然政府打房政策不斷，但一則決策者的認知偏誤，無法在適當的時間內提出較佳的房市政策，又不願接受學者專家對於房市變化的分析與建言，以致房市政策的時間落差太大，不僅對人民的權益及居住權問題無法妥善照顧，而且房市的後續發展堪虞，亦值得國人的關注與重視。特別是在升息與通膨的考量下，人民是否購屋必須慎重考量，蓋因在打炒房效應逐步發酵、國內外資金退潮、房市買氣動能不足、美國持續升息及縮表造成熱錢效應的快速冷卻、投資客退場、疫情漫延，以及出現建商倒閉及爛尾樓等現象，且在國內有將近七成的民眾認為現在不是購房時機的情況下，或可作為政府是否持續打房，以及潛在購屋人是否購屋的參考。
一. 前言
2022年下半年，國內房市由盛而衰的現象日愈明顯，如下半年前兩個月的六都房屋買賣移轉量均呈全面衰退走勢，主要是受到政府打房政策及央行連續升息影響，購屋人的觀望氣氛發酵，加上下半年房市面臨國內外的許多事件，如俄烏戰爭、兩岸兵凶戰危，以及疫情持續漫延等干擾因素，造成國內房市發展充滿不確定性，亦使得當前房市交易市場中，買方的購屋意向愈來愈保守，但賣方在通膨環境下，對房價攀升仍有期待，短期內亦無讓利的意願，買賣雙方在價格沒有共識的情況下，交易量走低，房價轉趨平疲，並導致國內房市呈現反轉現象。
除了國內外政經局勢不佳之外，2022年的國歷七月底即已進入傳統民俗鬼月的房市淡季，在房市反轉過程中，加上後疫時代，房地產市場的工料雙漲，新屋房價下跌不易，中古屋市場價格調動的步調更為緩慢，且買方缺乏追價意願，買氣由活絡轉為平疲，且短期內房市榮景難現。若再考量近期新案的推案時程與交屋時間都有所延宕，且全國各地均有「類爛尾樓」的個案，引發人民對於房市能否健全發展的疑慮，房市量能化受到限制，導致2022下半年的房市交投難有回升之效。
另方面，雖然政府打房政策不斷，但一則決策者的認知偏誤，無法在適當的時間內提出較佳的房市政策，又不願接受學者專家對於房市變化的分析與建言，以致房市政策的時間落差太大，對於人民的權益及居住權問題未能妥善照顧，飆漲的房價加深了人民對決策者能力的不信任，而這也讓政府的房市政策更無法配合民間的需求，房市的後續發展值得國人及政府的關注與重視。
二. 認知偏誤與決策落後
2022下半年，國內物價高漲、疫情持續漫延，兩岸兵凶戰危， 房市變化充滿不確定的變數，買氣轉淡，讓居高不下的房價逐漸成為疲軟走勢，而政府對房市變化的認知偏誤與決策落差，則再度顯示政府對人民居住權的漠視。
(一).認知偏誤
根據心理學的研究，人類的思維存在著各種認知偏誤(cognitive bias)，導致決策者的思維易受到不理性(irrationality)行為的影響，這種由於認知偏誤所導致的決策模式，不僅影響個人的投資行為，同時亦對國內的房市造成重大衝擊。決策者的認知偏差主要來自人類自私自利的本性，以及學經歷不足所帶來的結果，而其決策偏誤來源主要有自利性偏誤、基本歸因偏誤，以及行動者－觀察者偏誤等，簡述如下。
1.自利性偏誤
自利性偏誤(self-serving bias)是指人們的認知模式有自私自利的本性，存在著抬高自己並貶低他人的思想及行為傾向，主要因這種自利性行為能提高自尊，讓自己在心理狀態較具優勢感；這種現象在人類社會中經常存在，如決策者自認高人一等，習於自以為是，漠視民意，藉以凸顯政府威權或管理眾人的合理性與正當性；又如老年人喜歡貶低年青人，成功者下意識地喜歡諷刺失敗者，這都是一種自利性偏誤的思考模式。
2.基本歸因偏誤
一般而言，人類具有自私自利的本性，不論是根據美國心理學家海德(F. Heider)在社會認知理論和人際關係理論的基礎上所形成的歸因理論(Attribution Theory)，或是根據社會心理學家凱利(Harold Harding Kelley)於1967年所發表的《社會心理學的歸因理論》或歸因理論，咸認為人類的基本歸因偏誤(fundamental attribution error, FAE)主要是來自人類有傾向於將自己的成功歸因於內在個人因素(internal factors)，而傾向將自己的失敗歸因於外在因素(external factors)；前者如我的成功是因爲我的能力高，學經歷佳；後者如我的失敗是因為沒有人幫助我，運氣不佳；亦即成功是因爲自己的能力佳，而失敗卻是因為別人的不肯幫忙或協助所造成，這種自利傾向(self-serving tendencies)基本上都是在於可以讓自己的心理感覺自我良好，或更具有優勢的思考邏輯。
3.行動者－觀察者偏誤
行動者－觀察者偏誤(actor-observer bias)是指人們在解釋人的行為時，會不自覺地產生歸因傾向，且作為行動者(actor)和觀察者(observer)時，歸因內容完全相反，說明了人類思考上的偏頗。在失敗的情況下，作為行動者，會傾向把自己的失敗歸因於外在因素；但作為觀察者時，會傾向把別人的失敗歸因於他個人的內在因素，二者之間的分別稱之為行動者－觀察者偏誤(actor-observer bias)。如政府會將房市政策成功歸因於其內在因素(internal attribution)，如領導人的英明、執行者的能力佳等；唯若政策失敗，則會把政策失當歸因於外在不能控制的因素(external attribution)，如國際情勢不佳、中共同路人、人民消費行為須再受教育等。因此，若以當前的政治環境來觀察，所謂的超前部署、雙標黨、愛台灣、反中保台等，大抵都是決策者的認知偏誤所造成的錯誤，經由外在歸因來解釋為何失敗的原因，唯其對人民或國家社會所造成的傷害或損失無助於補。
三.房市政策的認知偏誤與時間落後
政治是管理眾人之事，但若決策者認知偏誤，政策執行不當，則人民不僅不見其利反受其害，且與當前的房市決策類似，有關政府的認知偏誤與決策落差，可分為下列幾個部分來說明。
(一).決策者認知偏誤
認知偏誤(Cognitive bias)是指決策者在判斷事件的過程中，因思考模式偏離規範或理性的系統模式，因而造成決策偏誤的現象；亦即決策者根據個人對輸入的感知，創造自己的「主觀現實」，唯此種個人對現實的建構並非來自客觀的事實，而是個人對事實的主觀判斷。認知偏誤可能會導致認知扭曲、不準確的判斷，或不合邏輯的解釋，形成所謂的非理性決策行為，並對人民權益產生重大衝擊。
另外，執政者在推動政策的過程中，其可能導致認知偏誤的形成因素很多，如選舉因素、執政考量、因人設事、酬庸用人…等，蓋因在民主國家中，政黨因選舉成功而獲得執政權以後，執政者視選舉有功人士予以不同的酬庸，一則感謝其對選舉的支持，一則大封職位以鞏固其政權，並保有執政優勢，而這種「恩庇理論」所構成的酬庸方式，不僅無視於其學經歷是否配合，亦不論其才能是否可以勝任，均不在考量之內，唯這種「一人得道，雞犬升天」的用人模式，卻是政府認知偏誤與決策偏差的主要來源，其結果則是執政後的問題叢生，而且延誤國家政治、經濟、社會、文化等的正常發展，對人民的權益及生活造成重大損失。
(二).時間落差
時間落差(Time lag)是指事件發生以後，決策者因認知偏誤所推動的政策效果，其認知預期與執行結果之間的時間差距。一般而言，政府政策一向就存在著時間落差，包括認知、執行、影響等時間落差；以房市政策中的利率調漲為例，利率調升雖然增加了購屋成本，但房市交投並不會馬上產生下降的情形，而是會向後延伸一段期間後始能產生影響。唯政策的時間落差不宜延宕過久，否則有損政府誠信或威信，並可能對國家社會造成重大損失，特別是決者若因贓枉法而故意延宕政策，則國家社會與人民所受傷害將難以彌補。
四、房市政策的認知偏誤與實例
大體而言，政府推動房市政策的認知偏，以及房市政策因時間延宕不能配合事實之需要，其實例處處可見，茲就最近四年的政府房市政策之認知偏誤，以及時間落差對房市的衝擊與對人民權益的影響為例，分為下列幾個部分來說明。
(一).政府實施打房政策前
2017年，國內房市逐漸走向多頭格局，2018年，房市持續走榮，2019年，國內房市交投已趨近於非理性的上揚情形，但政府並未有因應模式；事實上，早在2018年及2019年，學者專家就已再三疾呼政府應重視國內房價不合理的飆漲現象，唯一直未受到政府的重視，直至2020至2022年期間，始連續實施五次的打房政策，唯因房價具有不可逆性，此種因政府的認知落差，而讓國人繼續處於「都會地區偏高的房價為國內十大民怨之首」的埋怨中。
另外，若就政策延宕與決策落後來觀察，如本人早在2019年2月，便已看出台灣房價變動的不合理現象，並呼籲政府宜提早提出因應政策，所論內容包括由永福樓歇業看國內房市(2019.02.24)、買房您準備好了嗎(2019.05.10)，以及2019年台灣房市的亮與不亮(2019.09.04)等，並在《現代營建》雜誌的專欄中，以「當前房地產行情變動分析」為文，再三提及政府應考量房價的上漲，以及重視人民的居住權問題，惜因政府決策者的認知落後，執行官員亦怠忽職守，任憑學者專家再三呼籲亦未加重視，人民僅能望屋興嘆！
(二).政府實施打房政策後
2020年，政府開始實施打房政策，並配合國內房市變化而調整打房政策內容，茲分別說明如下述。
1.2019年的不打房政策
2018年下半年，國內房市交投活絡，2019年上半年，房價持續不合理上揚，應是政府推出相關房市政策以之因應的重要時點，但決策者基於大選因素，為免打房而流失選票，因而執政黨定調為不打房。唯這種因選舉因素而刻意忽略房價高漲的事實之認知偏誤，導致房價上漲走勢一發而不可收拾，同時也種下了爾後房價非理性上揚的重要因素。
2020年1月11日，是中華民國第15任總統、副總統選舉日，其與第10屆立法委員選舉共同舉行，構成「2020年中華民國總統副總統及立法委員選舉」。該屆選舉為中華民國第7次正、副總統公民直選，採用普通、直接、平等、無記名、單記、相對多數投票制度。執政者因為擔心打房政策造成選票流失，因此，2019年下半年，國內房市交投活絡，房價亦不當偏高，但2019年的不打房已成為政府的既定政策，導致國內房價逐漸蘊釀成不合理性的上揚現象，同時這也讓「今年不打房」成為2019房市十大熱門新聞，顯然政府的不打房政策雖是因政治考量，但已經背離房市交投活絡對人民可能產生衝擊的事實。
事實上，在這段期間內，已有學者提出對房市的不正常發展提出疑慮，唯政府並未將房市政策的內容加以修正，如本人曾建議包括銀行資本規定革對房市的影響(2019.10.31)、業者促銷自救優於政府補貼的房市政策(2019.11.10)，以及一支穿雲箭射出房市新展新亮點(2019.11.26)等，所論內容除了說明政府對於房市政策的不當之外，並分別指出政府為了營造選舉利多，卻未考量台商回流7千億、新北環狀線通車對沿線房市上揚影響、台中市政府以38億轉賣台中3500戶社宅用地、反送中引發港人來台購屋年增三成…等，導致房市價量齊揚，可視為政府刻意延宕房市政策，坐視房價的不當上揚的結果。
2.2020年的打房政策
2019年，政府不打房政策導致房價逐漸飆升，在大選過後，政府仍因決策者的認知偏誤，一直延宕至年底始提出房市政策以之因應，並於2020年12月16日推出第一次的打房政策；斯時，距離執政者實際掌權已超過半年，也是2020年唯一的一次打房措施，唯因政府的決策落後，改變時機已然延宕，而讓房價飆漲現象一發而不可收拾。
有鑒於房價的不合理上漲似已達到非理性狀態，本人曾多次為文表示政府必須考量人民的居住權問題，但並未引起注意，雖然2020年，政府已開始實施打房政策，但一般人大抵都認為政府房市政策僅止於宣示，且在房市整體呈現上行走勢之際，政府的房市政策並未獲人民所重視，對房價的不合理上揚完全沒有喝止作用。
同段期間內，大陸的房市已出現不動產業者無法如期交屋的潛在性的風險，由於兩岸經貿關係密切，加上兩岸人民同時具有中國人的「有土斯有財」之特性，因此，2020年，當中國大陸房市風波不斷時，本人曾提出中國最大的「灰犀牛」-房地產(2020.06.20)，希望能引發同種同文的國人之注意，唯台灣房價依依然持續上揚，且房價上揚情形已脫離市場供需的常態，因此，本人連續提出台灣房市之非理性繁榮(2020.10.07)、房市交易的斡旋金之亂(2020.10.18)、非理性繁榮下的房市政策(2020.10.28)、台灣房市政策的認知偏誤(2020.12.08)等，唯國內房價依然上揚，顯示政府打房政策因決策落後，坐失改革良機而成效不彰，同時亦說明在房市前景一片看好聲中，人民對政府的打房政策視若無睹的原因。
3.2021年的打房政策
在房價不合理上揚中，引發國人的積怨難平，部分學者專家對房價不合理的飆漲現象亦再度大聲疾呼政府應有所作為以後，才引發決策者的注意與重視，因此，在2021年的打房政策中，分別於3月18日、9月23日，以及12月16日等三次發布打房政策，唯效果依然有限。
2021年，國內房價已接近於飆升的地步，主要因當房市處於多頭時期，人民並未將政府的打房政策放入其購屋行為的考量，唯其對剛性需求者甚為不利，亦不合市場供需常態，亦有背離居住正義之原則，因此，本人數度呼籲政府必須即早提出因應策略，並提出購屋不宜忽視政府的打房政策(2021.05.06)、台灣房市的紅單交易(2021.11.18)、不可小覻東台灣的房市(2021.12.03)、不可漠視的台灣六都房市(2021.12.10)、不可忽視的台灣離島房市(2021.12.14)等，唯打房政策的效果依然有限，於是本人再度提出失控的台灣房市(2021.12.16)等，也逐漸引起國人對房市的不合理飆漲現象的重視，同年12月16日，政府乃有再提出打房政策的主張，唯此種決策落後下的房市政策推動，再三說明決策者對房市政策的認知偏誤與執行落差十分明顯。
4.2022年的打房政策
截至2022的上半年，政府的打房政策計有四次，分別為1月13日、2月17日，3月18日，以及6月16日所發布的打房政策。
2022年元月，有鑒於國內房市交投的紊亂，房價依然偏高，政府於是於一月、二月、三月、以及六月再提出打房政策以之因應；同段期間內，本人認為政府亦須對國內房價高漲的現象有所因應，而提出人民對政府打炒房政策無感下的台灣房市(2022.04.07)，以及為讓政府瞭解房價偏高的因素，主要是來自地方政府無法配合中央的房市政策使然，因而提出政府炒房又打房(2022.04.28)，以及正視政府炒房又打房的問題(2022.04.29)；爾後，政府以6月16日二度調高利息以之因應，由於購屋成本增加，房市交易量價受到成本上升的抑制而逐漸趨緩。
同段期間內，中國大陸的房市也有類似的問題，為了避免台灣出現中國大陸房價不當高漲所帶來的社會問題，本人分別提出中國的灰犀牛已然橫行-房地產(2022.01.07)、中國三道紅線扳倒大陸房市灰犀牛(2022.01.24)、中國恆大房地產債務危機剖析(2022.02.10)，以及中國房地產危機對台灣房市的啓示(2022.02.14)等；爾後，中國房地產市場因開發商延交屋而引發嚴重的爛尾樓事件，由於台灣房市也因不動產業者的大肆搶建而存在著類似的問題，因此，本人又分別提出一序列的文章，包括中國大陸房市的爛尾樓風暴(2022.07.19)、臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖(2022.07.28).、正視臺灣房市的「類爛尾樓」之「類風暴」(111.07.29)等，加上政府連續的打房政策，而這也讓台灣的房市逐漸出現反轉現象。
2022年下半年，國內房市的反轉現象更為明顯，因此，本人曾提出注意房市的反轉訊號(2021.06.02)，以及2022年台灣房市的困境與問題(2022.08.02)，希望國內房市不致落入中國房市已然發的「爛尾樓」風暴的後塵，同時確保購屋人與投資人的權益。
5.2023年的房市展望
就未來一年的房市而言，潛在購屋人在升息與通膨的考量下，人民是否購屋頗受困擾，唯在升息、工料雙漲、疫情等交相糾葛與相互影響下，國內房市交投已受影響，政府的打房政策是否持續推動亦需考量。
根據國泰金控的調查，最近兩年來持續熱絡的房市已漸趨降溫，只是面對通膨的考量，國人還是習於房地產可以保值的觀念，而將投資房地產作為資金的避風港，唯面對外部環境逐步轉變的氛圍，潛在投資人仍須小心應對，其影響因素很多，舉其較重要者如打炒房效應逐步發酵、國內外資金退潮、房市買氣動能不足、美國持續升息及縮表(shrink balance sheet)造成熱錢效應的快速冷卻、投資客退場、疫情漫延，以及出現建商倒閉及爛尾樓現象等，都是影響未來房市變化由盛而衰的重要因素；另外，若再根據國泰金控的國民經濟信心調查，有將近七成(68.5%)的民眾認為現在不是買房時機，而現在是買房時機的比例則不到二成(16.3%)，顯示民眾購屋的意願度及信心度都在減弱，在國內房市逐漸反轉的過程中，或可作為政府是否再推出打房政策，以及潛在購屋人是否購屋的參考。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022年下半年，國內房市由盛而衰的現象日愈明顯，主要是受到央行連續升息影響，購屋人的觀望氣氛發酵，加上俄烏戰爭、海峽兩岸兵凶戰危、打房政策不斷，以及疫情持續漫延等干擾因素，而使國內房市發展充滿了不確定性。
2.人類的思維存在著各種認知偏誤，主要來自人類自私自利的本性，以及學經歷不足所造成，包括自利性偏誤、基本歸因偏誤，以及行動者－觀察者偏誤等，這種由於認知偏誤所導致的決策模式，不僅影響個人的投資行為，同時亦對國內的房市造成重大衝擊。
3.政府的政策執行必然會有時間落差，包括認知、執行、影響等，唯政策時間落差不宜延宕過久，否則有損政府誠信與威信，並對國家社會造成重大損失。
4. 2020年至2022年，雖然政府打房政策不斷，但一則決策者的認知偏誤，無法在適當的時間內提出較佳的房市政策，又不能接受學者專家對於房市變化的分析與建言，以致房市政策的時間落差太大，對於人民的權益及居住權問題未能妥善照顧，房市的後續發展值得政府的關注與重視。
5.2023年，在升息與通膨的考量下，人民是否購屋必須慎重考量，蓋因在打炒房效應逐步發酵、國內外資金退潮、房市買氣動能不足、美國持續升息及縮表造成熱錢效應的快速冷卻、投資客退場、疫情漫延，以及出現建商倒閉及爛尾樓現象等，影響未來房市變化甚大，且國內將近七成的民眾認為現在不是購房時機，在國內房市反轉的過程中，建議可作為政府決策者及潛在購屋人的參考。
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