謝明瑞
2020上半年，受到COVID-19肺炎疫情影響，國人恐慌情緒提升，國內房市短暫受到嚴重衝擊，但由於國內疫情控制良好，國人信心回溫，第二季房市交投呈現好轉走勢，六都移轉棟數持續回升、新建房地產量、價具揚，房市逐步回溫現象明顯，顯現2020年上半年國內房市穩中帶俏。2020年下半年，國內房市轉趨活絡，各銀行紛紛提供各種低率優惠方案，為影響國人購屋的主要動機之一，特別是下半年國內疫情控管逐步解封，看屋人潮與房地產去化增加，為2020年下半年房市好轉奠定了基礎。在房市交易市場中，2020下半年房市維持偏多，南部的活絡程度優於北部的情況持續發酵，且首購與換屋為房市兩大主流、國內房價上漲社區數高於下跌社區數、建案開工數量持續增加，以及低薪族逐漸成為買房主力等，顯現2020年下半年房市轉向樂觀。房地產為國人的最主要需求，年收入偏低但卻勇於購屋者，主要因高房價可以透過交通成本與時間成本做為替代，預算有限者亦可加入購屋行列，唯購屋人在決定購屋前，應確實評估家庭的財務狀況，每月貸款負擔以不超過家戶所得三分之一為宜，避免繳交了房貸，卻壓垮了生活品質。
一.前言
2017年下半年，國內房市已呈現回升跡象，2019年的上揚走勢更為明顯，2020年上半年，因受COVID-19疫情影響而有下降的走勢，房市降溫，但下半年則己轉為上揚走勢，加上各銀行提供優惠自貸方案，2019年的申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)。
一般而言，政府的房市政策與房市景氣息息相關，亦對國內房市變化產生影響，而在當前國內的房市變化中，主要是以剛性需求為主，受景氣變化影響相對較小，而若依照2020年上半年的交易量推估，則房市交易量在14.2萬棟至14.6萬棟，若與去年同期相比，全年交易量預估在29萬至31萬棟之間，預估年增率介於正負3%。另外，2020年建照1-4月約4.73萬戶，為15年來新高，若施工至成屋以2至3年估算，則兩年後，國內房市新增供給量大幅增加，在餘屋持續增加，而國人所得又未能相對提升的情況下，國內房市交易量、價的大幅度上升可能性不大，唯2020年下半年的上升走勢未變。
2020上半年，由於房市轉趨活絡，各銀行為了搶奪房市大餅，紛紛提供各種不同的優惠方案，導致貸款利率愈來愈低，而利率偏低則是影響國人購屋的主要動機之一，特別是國內對於COVID-19的疫情控制良好，工地參觀幾乎已是全面解封，影響看屋人潮與房地產的去化，為2020年下半年房市好轉並看俏奠定了基礎。
二.2020年上半年房市由衰而持穩
2020上半年，受到COVID-19肺炎疫情影響，國人普遍減少外出，同時降低消費，加上恐慌情緒發酵，讓國內房市短暫受到嚴重的衝擊，特別是第一季的影響最為嚴重。但由於國內疫情控制良好，國人信心回溫，第二季房市交投呈現好轉走勢，造成國內房市交易量價反彈，且新建案由首購族逐漸轉向換屋族，房屋單價與面積同時增加，而這也是上半年的新屋平均總價拉高的原因，亦是影響下半年房市變化的重要因素，有關國內當前房地產行情變化，可分為下列幾個部分來說明。
1.六都移轉棟數持續回升
2019年，六都的移轉棟數與2018年相比，成長前三名分別是桃園市(16.7%)、高雄市(11.9%)以及台南市(10.3%)，這三個直轄市成長幅度都超過一成，六都的成長率為9.1%，且2019年的移轉棟數已經接近2014年，亦即2020年的成交量應會維持持續增加的趨勢。
2.房市逐步回溫
2020年上半年，國內房市雖因疫情變化而受到衝擊，唯第二季末期，房市已明顯呈現回溫走勢，量價齊揚；根據永慶房屋的推估，2020年交易量應在29萬至31萬棟之間，唯是否能超過30萬楝，仍視疫情的後續發展及國內的防疫情形而定，預估年增率介於正負3%之間。唯在後疫情時代，民眾對房價呈現多空兩極化看法，看俏者認為疫情對於房市影響不大，加上央行降息、游資充沛，以及台商回流影響，房市成為吸引資金停駐標的；看跌者則認為，在疫苗問世前，疫情變化仍充滿變數，加上經濟前景不明，對房市價量變化持相對悲觀看法。
3 新建房地產量價具揚
在房市變動走勢中，量比價先行，根據住展雜誌統計，2020年上半年(1-5月)，若以新建案的開價多寡來觀察，則除新北與宜蘭地區量價下滑外，其餘北台灣各縣市新建案每戶住宅平均總價大多呈現上升走勢，其中，以台北市的增幅最大，若與去年同期比較，其增加約521萬元為最多，年增幅則以基隆市平均售價上揚將近四成為最多(約37%)，唯基隆新房總價飆高的原因並非是房價上漲，而是因為大樓、透天產品比重相對較高的影響。
若以首善地區的台北市為例，則台北市的新建案可售戶數共2,523戶，總案量約為1,273.38億元，平均每戶總價約5,047萬元，比去2019年同期的4,526萬元高出521萬元，顯示北市新屋的行情提高，大多數行政區每戶新房子總價落在3000多萬至6000萬元之間，顯示國人在都會地區的購屋更為困難。另外，新北市每戶新房子總價微降，並非是房價下跌，而是與房屋的坪數大小有關，其中，又以10-16小坪數的「迷你宅」影響為最大。新北市是北台灣「迷你宅」最大的產地，並以重劃區的建案數量為最多，業藉由縮小坪數來降低總價，以達到降價求售的目的。而宜蘭房市交投總價下滑，主要是因為高總價透天厝成交速度緩慢，且市場是以低總價的公寓、透天產品為大宗。
三.2020下半年房市轉向樂觀
2019年，在中美貿易戰、新推案和餘屋量大、總統大選，國內看多與看空者大扺相同，唯2019的成交件數突破了30萬件的重要心理關卡，因此，2020年的房市走向普遍轉為正向，亦即2020年房市的整體風向已轉向樂觀。根據樂居(LEJU)所提供的大樓型社區資料統計(樂居目前的資料是以雙北、基隆、桃園、新竹、台中、台南、高雄縣市的大樓型社區為主，並未包含全國各地)，從房市的交易量增加、上漲社區數持續高於下跌社區數，且差距擴大、建案開工數增加等三項指標來加以觀察，便可發現建商普遍看好後市的發展。亦即2020房市維持偏多，南部的活絡程度優於北部的情況也會持續；至於新型冠狀病毒(武漢肺炎)對房市的影響是短期因素，購屋需求雖會因而遞延，但不會消失，方向不會有所改變，原因如下述。
1.首購與換屋為房市兩大主流
2020年下半年，也就是所謂的後防疫時代，人民生活逐漸恢復正常，宅經濟則持續發酵，社區公設利用率亦逐漸提升，賞屋人潮亦快速回流，唯國內房市己逐漸走向「M型化」，且餐飲公設已成為提高房屋CP值的重要因素。特別是首購族與換屋族已成為房地產市場的兩大主流，亦即小宅(28坪以下)與大房(48坪以上)的產品各有不同的客群。在此情況下，建商推新案都會強化社區的服務與餐飲的規劃，來滿足購屋者在比較CP值時的條件需求。
2.國內房價上漲社區數高於下跌社區數
根據樂居資料庫的各大都會區交易戶數統計，在國內房市交投最多的100個社區中，觀察與前一年相比，由其上漲或下跌便可以看出房市的走勢。當大部分社區都是上漲時，代表整體的市場看漲。從交易量中可以發現，止跌訊號在2018年出現，2019年與2018年的房價相比，上漲社區數超過下跌社區數，且其差距持續擴大中，台北市也轉為正向，亦即整體的價格上漲走勢仍持續進行中。
3.建案開工數量持續增加
一般而言，建商會選擇在最有利時機推案，亦即在房地產景氣不佳時，即使建案已取得建照，但會盡量申請展延，避免資金投入過多，因為建案一旦開工，就會有銷售和資金上的壓力。因此，建案開工數和建商購地金額，同時也反應出建商對後市的看法。在國內的房市發展過程中，2014年，房市呈現反轉走勢，2015年，國內的建築開工數減少二成以上(-20.25%)，2016年跌幅亦接近二成(-17.89%)，唯2017年的推案量呈現反彈現象，2018年的開工增加幅度超過三成(34.38%)，2019年持續增加超過一成(13.99%)，亦即國內房市開工數已連續三年成長，顯示國內房地產業者看好未來的房市價量走勢。唯各家房地產業者看法稍有不同，如永慶房屋推估2020年的交易量，將落在30萬至30.8萬棟之間，有機會可以創下最近6年的新高，若與2019年比較，為持平或小幅上升走勢；信義房屋則認為2019買賣移轉棟數是近五年來最好的一年，預料房市看法轉佳趨勢應會延續到2020年，房市仍是自住穩定回流的一年。有關台灣房市建築開工件數統計，可參閱表1的說明。
表1 台灣房市建築開工件數統計表(2014-2019) 單位：件、%
| 年度 | 建築開工數 | 2014=100 | 成長率 | 說明 |
| 2014 | 105365 | 100.00 | - | 2014年房市反轉年 |
| 2015 | 84032 | 79.75 | -20.25 | 2015年跌幅最大 |
| 2016 | 68996 | 65.48 | -17.89 | 2016年再度下降 |
| 2017 | 76070 | 72.20 | 2.63 | 2017年下半年反轉 |
| 2018 | 102222 | 97.02 | 34.38 | 2018年升幅最高 |
| 2019 | 116521 | 105.88 | 13.99 | 2019年開工數超越2014年 |
4. 台灣低薪族是買房主力
一般而言，房地產為高價產品，在所得水準未見提升的情況下，房地產業者提供低利率、低自備，以及彈性付款等條件，都是為了符合客戶需求，並達到吸引客人的主要方式，並讓年輕族群勇敢扛房貸。實際上，根據房貸數據顯示，六都之中除了台北市之外，當前買房是以年薪60萬元以內的族群為主，其中，又以台北市及台南市的購屋族群表現最為明顯。
根據財團法人金融聯徵中心的統計，2019年前三季，在國內六都的購屋貸款人年收入中，台北市購屋貸款人年薪百萬以上占一半以上(54％)，亦即北市購屋族有一半以上是百萬年薪族，相較於其他五都僅佔2至3成，北市購屋相對較為不易；而年薪60萬元以下的小資族購屋比例，則以台南市超過四成為最高(42％)，顯見小資族在台南市購屋相對容易。
若進一步觀察六都購屋貸款人年收入分布，則年收60萬元以內而購者者占3成以上的有新北市(35％)、桃園市(39％)、台中市(38％)、高雄市(39％)；此外，年收入80萬元以下者，除台北市外，其他五都占5成以上，表示新北、桃園、台中、台南、高雄這五都過半數的購屋貸款人年收入在80萬元以內，而台北市是唯一過半數的購屋貸款人年收在百萬以上的都會區。由於六都平均房價落差大，北部比南部難度高出許多，也讓南北購屋族呈現兩種不同的景觀。
整體而言，在六都購屋貸款的民眾之年收入中，以台北市超過百萬元者為最多(54%)，其餘都在四成以下，有關2019年六都購屋貸款人年收入及其占比及其排序比較，可參閱表2的說明。
表22019年六都購屋貸款人年收入及其占比及其排序比較表 單位：萬元；%
|
年收入 (萬元) |
台北市 | 排序 | 新北市 | 排序 | 桃園市 | 排序 | 台中市 | 排序 | 台南市 | 排序 | 高雄市 | 排序 |
| 0-60 | 24 | 2 | 35 | 1 | 39 | 1 | 38 | 1 | 42 | 1 | 39 | 1 |
| 60-80 | 10 | 4 | 15 | 2 | 18 | 3 | 16 | 3 | 17 | 3 | 18 | 3 |
| 80-100 | 12 | 3 | 15 | 3 | 15 | 4 | 14 | 4 | 15 | 4 | 16 | 4 |
| 100以上 | 54 | 1 | 35 | 1 | 28 | 2 | 33 | 2 | 27 | 2 | 28 | 2 |
| 排序 | 100以上 | 0-60萬元 | 0-60萬元 | 0-60萬元 | 0-60萬元 | 0-60萬元 | ||||||
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
- 2020上半年，國內房市由衰而盛，並逐漸轉趨活絡，各銀行紛紛提供各種優惠方案，而低利率是影響國人購屋的主要動機之一，特別是國內對於COVID-19的疫情控制良好，影響看屋人潮與房地產去化，為2020年下半年房市好轉奠定了基礎。
- 2020上半年，受到COVID-19肺炎疫情影響，國人恐慌情緒提升，國內房市短暫受到嚴重的衝擊，但由於國內疫情控制良好，國人信心回溫，第二季房市交投呈現好轉走勢，六都移轉棟數持續回升、新建房地產量價具揚等因素，房市逐步回溫現象明顯，顯現2020年上半年國內房市穩中帶俏。
- 2020下半年，房市維持偏多，南部的活絡程度優於北部的情況持續發展；另外，新型冠狀病毒(武漢肺炎)對房市的影響是短期的，購屋需求會因而遞延，但不會消失，且首購與換屋為房市兩大主流、國內房價上漲社區數高於下跌社區數、建案開工數量持續增加，以及台灣低薪族逐漸成為買房主力等，顯現2020年下半年房市轉向樂觀。
- 房地產為國人的最主要需求，年收入偏低但卻勇於購屋者，主要因高房價可以透過交通成本與時間成本做為替代，預算有限的購屋人亦可以買到好房子，唯因房屋貸款期間很長，一般都在20年以上，建議購屋人在決定購屋前，應確實評估家庭的財務狀況，每月貸款負擔以不超過家戶所得三分之一為宜，避免繳交了房貸，卻壓垮了生活品質。
大陸中心(2020)，全球新冠肺炎疫情統計報各告，各國官方通報。行政院大陸委員會大陸資訊及研究中心。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，國際疫情變動與國內房市需求變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞專欄(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年7月1日。
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index
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