林定芃
周信佑
高房價問題已成為台灣社會民怨之首。根據營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查結果，台北市的房價所得比已來到15.01倍，房價所得比超越香港，全球第一，購屋壓力相當沈重。所謂房價所得比係以房屋總價除以家庭年所得算出的倍數。
面對這樣的高房價所得比，2012年台北市的住宅自有率仍高達71.4%，空屋率則為13.3%。換言之，大多數的家庭都有一戶自有住宅，且也有很多人是多屋族。為疏解民怨、貫徹居住正義，政府陸續限制貸款成數、特定貨物及勞務稅（即俗稱之奢侈稅）、實價登錄及調高非自用住宅房屋稅等政策，雖產生嚇阻作用，但房價仍呈現價微漲量急縮格局。
為什麼政府的打房政策大打折扣？為什麼兩岸三地房市難以降溫？對於這種現象，有些人將房價飆漲問題歸咎到華人好炒房，也好炒地，有土斯有財的觀念根深蒂固，要成家，要立業就少不了房產。我們認為從文化層面來看，這些因素或有其道理，但最主要的炒房原凶仍是房地產稅制偏低、土地資源有限，屬於經濟議題。如何建構一個好的制度，抑制炒房，讓房產回歸民生必需品，大家買得起，恐需從更改制度、修正法規與土地供需解決。
吾人有些淺見提供大家參考，期能拾缺補遺、共謀對策。
首先，行政區域重劃。新北市上班族有三分之一到台北市工作，台北市約四分之一來新北市上班，基隆每天有16萬人到台北市上班。北北基已形成一日共同生活圈，且隨著三環三線及大台北捷運的延伸建設陸續完成，整體交通更加的方便。但北北基合併後，也可能產生城鄉落差擴大及國家資源配置失衡等問題。我有一個想法，如果把北北基重新劃分成東、西兩個區塊，東北區為台北市，把基隆及新北市部分地區，像是深坑、烏來、平溪、雙溪、汐止、萬里這一帶的行政區做個調整劃到台北市來，其餘地區則劃為新北市，新北市與台北市都有一個港口，共用一個機場。這樣的調整不僅能擴大北市的腹地範圍，均衡區域發展，也有助於透過區域內基礎交通建設與整合來分散人口，有利台北市的長期發展。由於低房價區域的納入與人口分流下，台北市的房價所得比必然能大幅下降。這樣的概念其實也是在區域與城鄉的均衡發展上的一個配套思維。
其他行政區也能用同樣概念重新劃分，像屏東發展較為遲緩、房價偏低，就是缺乏好的就業機會，沒有很好的產業政策，如果能把政治的考量因素盡量排除，屏東跟高雄整併重新劃分，應有助於每一個區塊的均衡、互補與發展，這些就是政府要去認真思考及解決的。
其次，降低房地產的報酬率。民眾會不會炒房，或是資金會流向哪裡，就是看報酬率。如果炒房報酬率不夠高，民眾或投機客就會知難而退。在稅制的手段方面，分為持有稅與交易稅，持有成本，當然有更多人可能不願意持有太多的房屋、地產，增加供給，房價就能較為合理化，而提高交易成本則能減少短期頻繁交易。長期來看，我認為非自用的部分適度提高持有成本是應該的，甚至房越多，再累進，有效地提高投資客的持有成本及炒作障礙，，但是對自有住宅的部分應減輕或不增加負擔。這樣的做法可以讓擁有數十戶或百戶的投資客，持有成本加重，長期下來一定要做些持有的調節跟釋放，增加供給；在提高交易成本方面，可由拉近房屋評定現值、土地公告現值與市價差距著手，也可以稍微抑制一下炒作的現象。
至於奢侈稅，持有時間在1年以下課徵買賣價格，實價的15％，持有1至2年課徵10％，不論賺或賠，都要課徵。這是很重的稅，讓投機客報酬率大幅降低。然實施後，消弭短期投機客的需求，造成房價短暫的下跌，成功打響了政府實踐「居住正義」的第一砲。但隨後大台北地區房價不跌反漲，因為為持有兩年以上就不用課稅，口袋深的投機客一樣可囤積房產，待價而沽，甚至把奢侈稅加上去還是有人買單，只是量減少了，而對於部分房價仍處低檔的中南部、東部和離島地區，負面效果更甚於抑制炒作投機，房屋交易市場萎縮、妨礙經濟發展，不景氣下的雪上加霜效果。在我看來奢侈稅對抑制房市投機成效卓越，但它終究只是一個退燒藥，仍應適時考慮功成身退。
三是信用管制與提高利率。選擇性信用管制，對於第二戶貸款成數降低到四成至六成，是可行的貨幣政策。公股行庫應先動起來，配合不動產租稅政策，立即實行。高利率則是打房的最大利器，但世界仍處低利率水準，央行也不能獨樹一幟大舉調升利率，以免引來熱錢套利，也不要因為升息而打擊了大部分持有房屋的中產階級，但是我想我們是否可斟酌，對於房產持有第二間、第三間的投資客，比照貸款成數的條件，在利息上去增加多屋族的負擔。
四是避免資源錯置。為照顧年輕人的住屋需求，內政部推出合宜住宅及社會住宅，經建會規劃現代住宅。新北市建置青年住宅、捷運住宅。這些都是從供給面著手。然而我們擔心全台150多萬的空屋、空屋率近兩成，在少子化、老年化的社會，房子越蓋越多是資源的誤用。而且高房價下，讓年輕人背2、30年的房貸，是謀害年輕人的幸福。
最後，提高國人所得。我們一直在說台北市房價所得比高居世界第一，事實上，與台北市相鄰的基隆房價所得比就相當低，還不到5，為什麼？因為，基隆人有許多人是在台北市或新北市工作，以台北的所得負擔基隆的房價就會很輕鬆。因此，所得提高也是一種讓房價所得比降低的方式，而且是一種正向、積極的做法。如果我們在產業政策跟經濟政策能夠有良性、長遠規劃的話，我想房價所得比必然能會得到一些改變。
在推動這些房價政策的同時，我們也應該反向思考一下：如果驟然地實施強力打房措施，手段過猛，會不會衝擊到金融的安定？尤其是前些日子台北市張金鶚副市長宣示要讓房價兩年跌三成，金融業是否會產生系統性危機，需先做好評估。當然，如果任由房價高漲，不僅造成年輕世代有強烈的「被剝奪感」，房市未來的破沫現象也會造成經濟衰退與金融動盪。
全球金融海嘯與金融重建基金(RTC)的經驗與教訓，殷鑑不遠。政府如何在居住正義與金融安定間取得平衡，同時也給在夾縫中求生存的不動產相關業者留點空間，不僅政策工具的選擇可能要分短、中、長期，力道拿捏也考驗著我們政府的智慧。
(本文僅代表作者個人意見，不代表本會立場)
(本文發表於2014年6月5日中央網路報)
胡思聰
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