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作者： 盧佳宜 ( 2010年10月7日 10:07)
關鍵字：管制 房價

為降低購屋人與金融市場風險，央行於六月下旬公布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，明文規定落實對(1)台北市與台北縣10個縣轄市(汐止、新店、中和、永和、板橋、土城、新莊、蘆洲、三重、樹林)的新承作購屋貸款，強化風險控管，(2)房貸成數不得超過鑑價7成，(3)無寬限期、不得額外增貸。

由於銀行放款區域度集中，不利銀行風險控管，加上台北大都會區房價漲幅明顯，房價所得比(購屋總價/家庭年所得)及貸款負擔率(每月房貸支出/家庭月所得)均高於其他地區。近期全體銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占總放款比重高達38.3％，相對國內生產毛額比率亦達52.0％；新增放款偏重在台北市及台北縣10個縣轄市，因此「選擇性管制」的區域，就設定在這些區域。其實，更重要的是，這幾個地區也是房價上漲幅度最大的地區

這幾年由於低利環境及大量游資，導致台北市房價泡沫價格佔房價比例高達43%，除了精華商圈的店面奇貨可居外，其餘店面及住宅空置率卻偏高，顯示房市已被投資客所壟斷，因此，央行的相關政策主要針對投資客，應有助於消弭投機性買盤，減低投機風氣。

從央行宣布緊縮不動產相關融資措施以來，住宅市場風向球已連續三個月落入衰退注意的黃藍燈區，針對台北市預售屋與新成屋行情統計發現，台北市房價從6月到9月，跌幅2.88%，其中信義區跌幅高達11.17%，其次士林區跌了10.19%、大安區6.42％，原成交價較低的文山區、北投區、南港區、松山區、內湖區則不跌小漲，漲幅從0.11%至3.85%不等。

此外，內政部建研所公布的台灣房地產景氣動向季報資料顯示，在兩岸經貿發展的預期心理發酵下，今年年第2季房地產市場呈現價量持平趨勢，但未來經濟與市場資金成長量能逐漸趨緩，加上利率調升與金融審慎措施，廠商對下半年房價看法轉趨保守，成交量大幅萎縮，房屋租金也同時下降，顯示央行相關政策的成效已逐步浮現。

如今，央行除了升息半碼以外，對建商的土、建融資限縮僅有道德勸說並無其他規定，加上市場資金充沛，短期內房價可能仍會居於相對高檔，若政府能採取強硬措施，更積極從融資控管、改革稅制方面著手，大幅降低房市投機行為，讓房價逐步趨於合理化，預料將可產生一舉數得的效果。

在融資控管方面，為持續增加投資客的持有成本，央行要求銀行降低空地借款的放款成數並嚴格要求建照申請與施工進度，未於期限內完成則收回貸款或提高利率，防止建商或相關業者養地炒房。同時，加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和指導，避免不實土地鑑價，變相提高土地貸款。

在改革稅制方面，包括現行房屋評定現值、土地公告現值與公告地價偏低，需要適時調高，甚至一年內可以多次調整，以抑制買賣土地炒作歪風。另外，調高房屋及土地的持有稅捐，目前自用住宅房屋採取1.2%的單一稅率課稅，豪宅與平價房屋適用稅率一致。加上房屋評定現值偏低，豪宅房屋稅與市價差距太大，未來可採分級課稅，反應不動產價值並對持有者合理課稅。最後，針對央行設定「選擇性管制」的區域，可考慮開徵空屋稅，提高投資客的持有成本，自然會釋出空屋增加市場供給。

事實上，房地產投資本身無可非議，但若市場存在過多投機性資金，反而會造成供需失衡，同時增加金融市場的潛在危機，如同日本、美國房地產泡沫破裂時，都相繼引發整個經濟崩盤的骨牌效應，陷入衰退格局。因此，房地產降溫政策目的在於”促進房地產市場健康發展”，而非”打壓房市”；適度管控房價有利不動產中長期發展，同時藉由積極開放，使得各產業部門生產增加，繼而帶動國民所得，縮短房價與所得間的差距，才能真正贏得民眾的支持。

（本文謹供參考，不代表本會立場）

• 盧佳宜

助理研究員
[email protected]

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