聶建中
今(2014)暑我人在英國，住在倫敦眼(London eye)不遠處，但仍時刻關切遠在東方的家鄉訊息。看到鉅亨網新聞中心(來源：和訊網)7月21日報導的一篇文章「中國的房地產泡沫有多嚴重 不容用指尖輕碰」，泛起我心中所思，想要來談談我對兩岸房地產發展趨勢的看法。
文中提到：「一些分析師稱中國房價十年時間持續突出上漲“史無前例”，甚至是“史上最大的房地產泡沫”。這是真的嗎？」，當下我的第一時點反應是：「當然」。但是，該文章並不支持「房價上漲越多，泡沫破裂也越嚴重」的觀點，其以「宏觀渠道」與「金融傳導」的對峙分析，認為美國在次貸危機期間，金融體系的傳導先於宏觀影響；而中國房地產市場調整的傳導機制與美國不同，在中國，宏觀渠道較金融傳導為重要，因此不致泡沫化嚴重。
然而，資產泡沫跡象是有其脈絡軌跡可循的，股市如此、房市亦然。猶記得中國內地股市狂「犇」的那段日子，自2005年指數突破牛熊分界點後，群眾心裡的herding effect(羊群行為效應)，讓股指一路攀升。時至2007年中，泡沫警訊泛起，葛林斯班、周小川、李嘉誠…等多位國際知名金融大師，同時間以已然超高的本益比(市盈率)多所呼籲中國股市即將泡沫化的預警，但由於中國內地人多、不懂金融常識的群眾又多，泡沫化當頭仍一昧於股海下注，助長多頭牛勢續攻。排隊搶開戶(甚至代客搶號子座位)的景象讓人印象深刻，後知後覺，乃至不知不覺的尾從股民，像極了17世紀發生在荷蘭的「鬱金香狂潮」(Dutch Tulip Mania)，結果是一堆的無辜民眾，股票變廢紙，10月16日「滬指」自6124點，腰斬再腰斬，即便2008年奧運盛市，也未能撐盤。
民眾的「資金池」是需要有一定的噴洩出口的，市場敏銳度高的投資客，風向一轉，房市操作去也，房市就成了民眾投資接續的狂熱標的；且拜中國經濟急速起飛之賜，即便在高成本的高利環境下，財富投機心態的金錢遊戲，打造出一波又一波的房價推升，像極日本及台灣在1985~1989年間的房價飆升泡沫情境，狂潮當下，任誰都難料，房價後市會那般急轉直下。
雖然，政府打房會砸到自身財政稅收的腳，但平撫民怨，打房措施在所難免，2013年「國五條」的祭出就是典例。然而，市場供需是夾雜著非常多的雜訊(noise)的，知情交易者(informed trader)吃定了「噪音交易者」(noise trader)，當房價灌頂，泡沫油升，市場敏銳度高的投資客便捷足先「溜」，留下的將會是一群群犧牲在被泡沫灌頂的庶民。
2013年10月，經濟學諾貝爾獎奪冠的三位被譽為「資產市場敏銳度高」(Trendspoting in the asset market)的得獎主，之一的席勒(Shiller)是三位唯一對房市資產著墨較深的金融專家。2012年受邀到台灣，於「菁英論壇」的一場演講盛會中，席勒大談亞洲國家多所城市(兩岸皆然)房價已然嚴重泡沫的即將泡沫化警訊。同樣的自去年初開始，我在台灣多次產官學的受邀演講中，也以台灣這數年來的房價激漲已界「屋頂價」為論述，預警尚不自覺者。
兩岸情境多所雷同，所有房市泡沫評量指標：「房價薪資(所得)比、房價租金比、房貸占GDP比、房價GDP漲幅比、開工率銷售率比、房價短期漲幅率、投資性需求率、空屋率…」，乃至從「供需失衡論、財富投機說、景氣循環學」等論述基礎，多呼應著此間泡沫化警訊，無一不徵兆顯露。
為平撫民怨，打房措施在所難免，台灣2011年的「奢侈稅」、大陸2013年的「國五條」都是典例。市長大選在即，住宅政策仍多以照顧庶民的「打房措施」或「公營住宅」等居住正義角度出發，但近數年來多項打房政策的祭出，其落期效應已悄悄展現，民眾不可不察。
此刻，自住需求者，或可暫緩，等待真正買方市場的來臨，或先擇小屋未來換大，細心擇選，守住荷包；投資套利者，此時此刻，切勿躁進，若遊資在手，不妨進行國際資產配置之思考，投資目前投報尤高、資訊透明、法律保障、物管成熟…的英國倫敦及日本東京等國際城市。
(本文刊載於卓越雜誌9月號341期)
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