謝明瑞
認知偏誤(Cognitive Bias)是指一個人無法「客觀」接受各種不同的資訊，因其心中早已擁有自己的一套「理論」，而當現實社會中出現任何與自己所認定的理論不一致時，則會將其視為「謬論」，並「忽視」事實的存在，而當前的房市政策就是政府部門領導人因認知偏誤所導致的政策性之時間落差。
2020年上半年，國內房市價量波動已出現非理性繁榮現象，不論是房貸負擔率或房價所得比均已非一般人民所能負擔；政府雖然瞭解房市波動對國內經濟的影響，但卻又遲遲不願(似也不敢)提出有效的房市政策，主要因台灣是以國際貿易為導向的國家，而2020年疫情的漫延對國內企業影響甚大，特別是中小與微型企業對融資需求較高，並認為在政府處於紓困與振興經濟階段的情況下，銀行更應該發揮金融中介功能，引導資金配置於生產事業實質投資，讓國內就業及所得增加，而這應也是政府延宕打房時機的主要原因。
2020年11月，在政府所認定的「超前部署」中，包括推動實價登錄2.0修法、落實交易透明化，修正房貸成數，以及土建融貸款的控管等，其在實際推動上己經存在著長久的時間落後現象，因為政府似看不清現狀，聽不到民意，也不重視學者專家的意見；事實上，早在2020年3月，作者就已對現行實登錄政策提出建言(參見實價登錄與虛價登錄，以及台灣實價登錄制度的探討)，同年七月至十一月，並再三提及國內不動產非常態性的繁榮現象愈來愈明顯，政府相關部門宜即早因應，並先後在「國家政策研究基金會」提出臺灣房市上行是現在進行式、臺灣房市之非理性繁榮、房市交易的斡旋金之亂，以及房市非理性繁榮之房市政策…等以之因應，同時也在聯合報、風傳媒等專業媒體等呼籲政府應善盡社會公義責任，而且政策要即早讓人民知道，讓投資人或消費者有所遵循，蓋因政府的房市政策是影響房市變化的重要因素。
在千呼萬喚中，政府的房市政策也終於有了回應，2020年11月13日，中央銀行針對投資戶購屋貸款、授信條件、建築貸款、餘屋貸款等4項重點內容，請國內各銀行責成各營業單位務必配合辦理，並強調銀行除了以獲利為主要考量之外，仍應兼顧企業社會責任(Corporate Social Responsibility, CSR)，引導信用資源投入實質生產活動，並重視銀行信用資源宜合理配置。爾後，中央銀行要求銀行信用資源宜合理配置，勿過度流向不動產放款，避免銀行授信間接助長炒房、炒地，導致房價不合理上漲。唯央行的道德勸說(Moral suasion)並未改變銀行的授信行為，在銀行不動產貸款占比達35.9%，且多家銀行住宅建築及企業建築放款總額已接近銀行法第72條之2規定上限的情況下，因而修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，主要是鎖定公司法人、自然人、購地貸款、餘屋貸款等四項，進行貸款成數限制，並自12月8日起生效，翌日，並再度調整實價登錄制度的認定及施行方式。
政府房市政策從認知到執行落差超過四個月，若加上政策後續影響的時間，則其時間落差將超過半年至一年以上，而這段房市非理性繁榮以及政策延宕期間，已對參與的消費者及投資人造成難以言喻的傷害，並可能已造成政府資源錯置的浪費，以及經濟成長的延宕。
十九世紀初期，英國首相威廉埃爾特格拉德斯通(William Ewart Gladstone)曾說，遲來的正義不是正義(Justice delayed is justice denied)，反應執政者的遲來政策對國家及人民所造成的傷害不言可喻。因此，人民也可以說，遲來的房市政策不是好政策，而是值得商榷的政策，更讓人不解的是為何人才濟濟的大有為政府，其房市政策總是慢半拍。
財團法人
國家政策研究基金會
王順民
劉新圓
