台灣地區房地產與營建類股行情變動分析

一、前言

在金融海嘯的侵襲下，國際經濟情勢表現不佳，國內經濟每況愈下，房地產市場景氣一片淒迷，不僅交投清淡，房價貶低，而且房租亦呈下降走勢，不動產業者所重視並依賴的三二九行情再度落空，雖然三月底四月初之際，國內房市似稍呈轉機趨勢，但經濟市場本身仍含有太多的變數，短時間內，很難看出第二季是否能呈現反轉現象，但若從不動產市場的表現及營建類股的上揚走勢來觀察，至少已讓房地產業者產生一股生機，促使房市動能再現。

為了舒解長久以來的經濟疲弱，政府在政策的積極做多下，攸關房屋市場活絡與否的人力市場呈現稍有復甦的情形，企業無薪假的情況稍緩，對人民的及經濟活動有相當大的助益，對國內房市的變動亦有所影響；此外，全國十大行政區的房價已呈現止跌情形，台北市的預售屋報價雖仍呈下跌走勢，但跌幅縮小，止跌回穩的訊號明顯，且房地產的成交天數隨著利率的下調與人力市場的活絡而有縮短的情形，許多經濟指標亦顯示房市似有好轉的傾向，然而，由於影響房市需求的因素很多，未來的行情仍需作進一步的觀察。

另方面，金融海嘯帶來的是全面性的經濟問題，在地球村的世界中，美國市場的次級房貸事件，可以影響到全球經濟，而國際經濟影響國內經濟，國內經濟影響私部門經濟，私部門經濟影響到個體經濟，甚至影響到您我的生計，而其影響的路徑可由次級房貸、金融市場、企業經營、勞動市場、投資與消費市場…等的變化情形看出端倪；亦即在金融海嘯的波及下，國內的股市及房市俱挫，營建類股的表現漸趨下滑，雖近期中已有上揚的情形，但仍有待整體經濟的表現才能扭轉未來的局勢；為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化等兩個部分來做分析，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

2008年的金融海嘯影響世界經濟的變化甚巨，主要因由次級房貸所引發的金融事件，再波及到整體經濟體系；因此，若從整體經濟變動勢來做觀察，決策者因為認知偏差而產生決策偏誤，便可能牽一髪而動全局，從金融危機帶來企業經營困難，從而引發經濟危機，而且在極短的時間內，便達到襲捲全球經濟的不景氣，當可瞭解現代社會的經濟現象，深受全球每位決策者的影響。

由於國內外經濟不景氣，股市與房市一片低迷，而若與房市去化具有相關密切的建照、新增使用執照、買賣移轉、公告法拍等幾個較具指標義意的統計數字來做做觀察，便可發現其最明顯的趨勢是新增建照明顯下降，由94年的121,652件下降為97年的70,388件，降幅為42.14﹪，亦即三年之間的降幅幾達一半；新增使用執照以96年達到高峰，民國97年再度下滑；至於買賣移轉數方面，由434,888件下降為379,290件，跌幅為12.78%；而在同段期間內，公告法拍屋年數則由219,121件上升為220,646件，上升幅度為0.68%，而由當前的房地產的增添、移轉，以及法拍數等的統計數據，均顯示當前房地產市場不甚景氣的實實，有關台灣房地產市場的建照數與使用執照數比較可參閱表１的說明。

表1台灣房地產市場建照與使用執照比較表

項目	民國94年	民國95年	民國96年	民國97年	民國98年※
新增建照	121,652	116,831	106,270	70,388	5,231
新增使用執照	78,760	124,120	130,596	111,183	12,381
買賣移轉	434,888	450,167	414,594	379,290	40,543
公告法拍	219,151	185,476	205,996	220,646	50,136

資料來源：內政部、地方法院等，民國98年4月

說明：※民國98年為1-2月的資料；公告法拍為1-3月的資料。

房市表現不佳，亦可從房租的變化來加以探討；受經濟不景氣的影響，央行及各級銀行的利率水準再三調低，這雖是整體經濟表現不佳，政府為刺激消費的因應模式，但也使潛在型的投資客轉入房地產市場，於是房地產的供給量大幅度增加，出租房屋數亦直線上升，唯因就業市場的萎縮，租屋人口相對減少，在供過於求的情況下，導致房地產的租金呈現反彈下滑的情形。

此外，在金融海嘯的衝擊下，為了企業的永續經營，許多企業經營者大幅刪減房租預算，租金相對較低的產品逐漸受到青睞，而在偏低利率的衝擊下，轉租為買的業者與消費者也愈來愈多，導致整個租屋市場呈現「房東增加；房客減少」的供過於求現象，而這也是當前國內房地產租屋市場價格普遍下跌的原因。

若以大台北的店面租金及其單價變動情形來做比較，便可發現中山北路晶華、公館商圈、西門町…等的租金及單價表現均有下滑的情形，若就其降幅而言，在台北的幾個主要商圈中，店面單價下降的幅度相對較店面租金為低；以西門町的房價及房租表現為例，98年第1季的租金為4000-10000元，比去年同期的5000-13000下降了20%-23.08%，唯店面單價仍保持在每坪100-250萬元之間，並無變化；另外，南京西路的商圈也有類似的情形，有關大台北店面月租金及店面單價的比較可參閱表２的說明。

表2 大台北店面月租金及單價比較表單位：元/坪；萬元/坪

台北商圈	店面月租金		店面單價
台北商圈	97年第1季	98年第一季	97年第1季	98年第一季
中山北晶華	7000-18000	6000-15000	150-120	180-250
公館商圈	3500-7000	3000-6000	100-250	120-280
西門町	5000-13000	4000-10000	100-250	100-250
忠孝SOGO	8000-15000	6000-11000	150-500	150-400
忠教敦化	5000-12000	4000-10000	150-280	120-300
南京西路	5000-15000	4000-12000	150-250	150-250
站前商圈	5000-13000	4000-10000	150-230	140-200

資料來源：永慶房屋，民國98年3月

除此之外，有關房地產市場不景氣的情形，尚可從預售屋的價格變動來加以觀察，若以金融海嘯發生前後的價位來做比較，則可發現，在金融海嘯逐漸侵襲國內經濟之前，台北市預售屋的價格呈現一路走高的情形，2006年的平均漲幅幾達三成，為29.40％；而每坪售價則由2006年的44.9萬元上升為2007年的53.1萬元，並以2008年的第2季的70.8萬元達到最高峰，但隨著金融海嘯的產生，預售屋平均售價逐漸下滑，至2009年第１季己下降為58.1萬元，短短一年內的平均跌幅就高達將近二成，下降幅度達17.94％，足見金融海嘯對房市的衝擊至深且巨，有關金融海嘯前後台北市預售屋價格變動比較可參閱表3的說明。

表3 金融海嘯前後台北市預售屋價格變動比較表單位：萬元/坪

時間	價格	漲跌(%)	變動幅度比較
2006年	44.9	29.40	1
2007年	53.1	9.42	5
2008年第1季	66.5	-12.63	3
2008年第2季	70.8	-17.94	2
2008年第3季	64.8	-10.34	4
2008年第4季	59.0	-1.53	6
2009年第1季	58.1	0	0

資料來源：住展雜誌，民國98年4月

在金融海嘯的侵襲下，國內外經濟均呈現疲軟且為每況愈下之勢，房地產市場的去化自然亦受到很大的影響，國內房地產市場除了預售屋的表現，在2008年以後均呈下跌走勢；若以台灣各主要縣市的房地產價格來做比較，亦可發現房價普遍走低的類似情形，包括台北市在內的十個主要縣市的房地產價格均呈下降走勢，其中，又以首善地區的台北市之房價跌幅最大，2009年第1季的平均房價為35.4萬元，較去年同期的45.2萬元下降21.68％，而跌幅超過二成的縣市尚有台中市的20.47％；唯不論是那一個縣市的房地產價格，其平均跌幅均在一成以上，有關台灣各主要縣市房地產價格比較可參閱表4的說明。

表4 台灣各主要縣市房地產價格比較表單位：萬元/坪、 %

城市別	2008第1季	2008第4 季	2009第1季	房價漲帳	,跌幅排名
台北市	45.2	37.2	35.4	-21.68	1
台中市	12.7	10.5	10.1	-20.47	2
台北縣	22.6	20.1	18.1	-19.91	3
新竹市	15.8	13.5	13.2	-16.46	4
基隆市	7.8	6.7	6.6	-15.38	5
高雄市	10.6	9.1	9.0	-15.07	6
台南市	7.3	6.1	6.2	-15.07	7
新竹縣	12.9	11.3	11.1	-13.95	8
台中縣	7.8	7.2	7.0	-10.23	9
桃園縣	10.8	9.6	9.7	-10.19	10

資料來源：台灣房屋，民國98年4月

若再根據住展雜誌的調查，則可發台北市預售房屋的價格變化有愈來愈小的情形；若以2006年的平均房價為例，其每坪的單價為44.9萬元，爾後房價逐漸上升，2008年第2季達到最高峰的70.8萬元，而在金融每嘯的波及以後，國內房價按季下調，2008年第4季與2009年第一季的價位分別為每坪59.0萬元與58.1萬元，亦即台北市今年第一季的預售屋平均售價行情己有縮短的情形，有關台北市預售房屋價格變動比較的內容可參閱5的說明。

表5 台北市預售房屋價格變動比較表單位：萬元/坪

時間	2006年	2007年	2008 Q1	2008 Q2	2008 Q3	2008 Q4	2009 Q1
價格	44.9	53.1	66.5	70.8	64.8	59.0	58.1

資料來源：住展雜誌，民國98年4月

另外，從2009年元月開始，勞委會為了因應金融海嘯所帶來的失業潮，特別要求國內企業每半個月都須主動向各縣市政通報無薪假的實施情形，而根據企業通報無薪假的人數統計資料顯示，己連續三期呈現下降的情形，特別是科學園區實施無薪假的情況己明顯趨緩，主要是因面板，半導體等廠商定單持續回流，業者除召回無薪假員工之外，有些大型企業亦已開始徵召人才，致使國內的人力市場有了新的轉機，而這也是影響房地產市場是否活絡的主要因素，有關台灣就業市場辦理無薪假企業家數及人數比較可參閱表６的說明。

表６台灣就業市場辦理無薪假企業家數及人數比較表

98年1月		98年2月		98年3月		98年4月(中期)		98年5月
家數	人數	家數	人數	家數	人數	家數	人數
400	187000	586	238975	886	219542	847	18546	?

資料來源：勞委會，民國98年4月

事實上，台灣的失業率由二月的5.75%攀升至三月的5.81%，若經季調失業率，則是由5.63%攀升至5.72%，續創歷史新高；然而，由於電子產業的急單效應，導致企業裁員動作減緩，無薪假人數大幅度下降，經季節性調整以後，失業率增幅為2008年8月以來新低。唯經濟大環境不佳，勞動市場依舊嚴峻，致想找工作而未找工作者、求學與準備升學者與料理家務者增加，勞動參與率滑落至57.75%，為2006年6月以來新低。失業人數由二月的62.4萬人增為三月分的63.0萬人；唯國內失業人數雖續創歷史新高，但其增幅為2008年6月以來新低，顯示國內勞動市場己有轉趨好轉的趨勢，而勞動市場失業率的轉危為安，以及就業率的增加，是維持房地產市場動力最主要的因素。

在房地產市場一片低迷之際，房市的成交天數成了判斷房市是否轉趨活絡的重要指標之一，而根據台灣房屋的統計資料顯示，2008年第1及第4季，以及2009年的第1季中，國內10大行政區的房地產成交天數分別是50.6天，95.5天，以及73.2天；若再以2009年第1季的台北市房地產成交天數來做觀察，則2008年的第4季是90天，到2009年的第1季則為61天，比十大都會區的成交天數快了12.2天；另外，與台北都會地區有相當關聯性的新竹市之房地產成交天數亦由71天為44天，顯然國內房地產的銷售行情似有逐漸回升的情形。

整體而言，在金融海嘯的衝擊下，國際及國內經濟普遍不景氣，各行各業的景氣表現不佳，國內房地產的表現雖有觸底反彈之說，因為若根據台灣房屋的統計，近入第二季以後，不僅房地產成交數量增加，交易天數也大為縮短，台灣十大都會區三月分的房屋平均成交天數己縮短為22.3天，其中，又以台北市的交易量最為活絡，不僅全體房仲業的業績同上揚，而且房地產出現低接買盤的情形也十分普遍，若無其他異常變化，則今年上半年的房市應有一波可期。

三.營建類股分析

對於國內房地產市場是否觸底並翻升的情形，學者專家都有不同的看法，但若從各項指標統計資料的觀察，可以了解當前房地產市場確有稍見反彈的情形，從房地產的成交天數，預售屋平均房價的止跌回穩，以及勞動市場的逐漸活絡，都可發現房地產市場有逐漸回升的情形，而這樣的一種變化情形，亦可從台灣股票總加權總指數由四千多點往返打轉，再轉向五千點，並直奔六千點關卡的變動而獲得一些佐證，而在股市加權總指數的一片盘漲聲中，營建類股的指數及各股的價位亦應聲而起。

另外，受到美國股市上揚及國內股市反彈的激勵，台灣股價加權總指數亦一舉突破五千點的關卡，並朝6000點邁進，為國內股市注入了生命力，也為營建類股增加了動能，本月份的營建類股表現延續上個月的走勢，在現存的33家上市股票中，2009年一月份股票價格上漲的家數有14家，二月份股票價格上升的僅有5家，但三月則高達32家，而四月則續承上月股價走勢，亦即除了福益的股價稍有下挫，由7.01元微挫為7.00元之外，其餘各家均呈上升走勢，亦即本月份的營建類股幾乎全面翻漲，而且部分個股的股價上漲幅度高達10元以上，其中又以大型績優股的表現較佳。

若以營建類個股的股價之表現來觀察，除了皇翔、遠雄，以及鄉林等大型績優股的上漲度都超過10元，其餘個股如國賓大、全坤興、宏普等股價的上漲幅度均未超過5元、顯見漲勢已相對較弱；另外，華固依然保有股王的地位，且股價站上50元的半百的價位，更重要的是華固在營建類股的股王地位已超過半年以上。

若再進一步來加以觀察，本月分上漲幅度最大者為鄉林，其每股上漲額度及上漲幅度分別為14.95元與86.17%，亦即在一個月內的股價上漲幅度幾達一倍；股價表現居第二位的為皇翔，其股價上漲幅度為67.66%，再次分別為遠雄、宏普，其股價上揚幅度分別為42.86%與18.36%；至於股王華固的價位是由上個月的48.90元上調為53.10元，其股價的上漲幅度雖僅有8.59%，但卻是所有個股當中，股價唯一超過半百價位者，有關台灣股票市場營建類股個股價格的比較，可參閱表7的說明。

表7 台灣股票市場營建類股個股價格比較表 (最近半年)

(民國九十八年四月) 單位：元、％

(編號)證券代碼	證券名稱	97.11.26 收盤價	97.12.26 收盤價	98.01.16收盤價	98.02.24收盤價	98.03.25收盤價	98.04.24 收盤價	上升或下跌
(01)1436	福益	7.30	7.18	7.18	7.12	7.01	7.00	↓
(02)1442	名軒	9.25	10.00	9.56	9.18	11.50	15.80	↑
(03)1808	國賓大	11.70	13.90	13.30	13.25	15.20	19.50	↑
(04)2501	國建	6.10	7.03	7.11	6.62	9.02	10.25	↑
(05)2504	國產	8.90	9.30	9.15	9.60	11.60	13.40	↑
(06)2505	國揚	7.70	8.40	8.13	7.01	9.14	11.15	↑
(07)2509	全坤興	10.10	11.10	10.85	9.62	13.30	16.10	↑
(08)2511	太子	4.24	4.47	4.59	4.47	7.24	9.53	↑
(09)2515	中工	6.11	6.30	6.23	6.03	6.97	7.98	↑
(10)2516	新建	3.66	4.29	3.92	4.08	5.52	7.15	↑
(11)2520	冠德	6.84	7.01	7.00	6.90	9.30	12.25	↑
(12)2524	京城	12.50	12.80	13.55	12.20	16.20	19.20	↑
(13)2526	大陸	9.15	8.55	8.45	7.83	9.30	10.80	↑
(14)2527	宏璟	3.76	3.87	3.90	3.84	5.79	6.86	↑
(15)2530	華建	2.70	2.71	2.63	2.60	3.96	5.68	↑
(16)2534	宏盛	6.32	7.30	7.01	6.50	8.53	10.80	↑
(17)2535	達欣工	12.50	11.40	11.65	10.75	13.75	15.45	↑
(18)2536	宏普	18.45	22.70	22.60	19.60	25.60※	30.30	↑
(19)2537	聯上發	6.46	5.02	5.30	5.59	6.00	8.50	↑
(20)2538	基泰	6.25	6.45	6.42	6.67	9.00	11.45	↑
(21)2542	興富發	12.50	13.00	14.40	13.45	19.10※	22.60	↑
(22)2543	皇昌	4.46	4.25	4.58	4.40	5.09	7.13	↑
(23)2545	皇翔	9.44	11.80	11.60	11.05	16.70※	28.00 ※※	↑
(24)2546	根基	9.15	8.98	8.89	8.20	9.69	12.00	↑
(25)2547	日勝生	9.19	9.00	9.93	9.05	12.25	14.20	↑
(26)2548	華固	30.70㊣	32.80㊣	36.80㊣	32.95㊣	48.90㊣※※	53.10㊣	↑
(27)2841	台開	8.38	8.11	8.45	8.98	10.75	15.20	↑
(28)5515	建國	14.80	14.75	14.70	14.95	18.50	19.50	↑
(29)5522	遠雄	18.60	21.60	23.00	19.65	28.00※	40.00 ※※	↑
(30)5525	順天	10.25	9.65	9.59	9.19	12.70	17.30	↑
(31)5531	鄉林	10.65	13.50	13.10	11.70	17.35※	32.30 ※※	↑
(32)5533	皇鼎	10.05	9.97	9.61	9.10	11.35	14.10	↑
(33)5534	長虹	20.80	25.60	27.60	22.70	40.10 ※※	42.80	↑
集中市場收盤指數			4423.09	4353.70 (-1.57)	4430.18 (1.76)	5346.38 (20.68)	5875.24 (9.89)	↑
本月與上月同期比較說明	(1) 上市33家	(2) 下市16家	(3) 股價上漲家數 01月：14 02月： 5 03月：32 04月：32	(4) 股價下跌家數 01月：19 02月：28 03月：1 04月：1	(5) 最高價： (股王) 華固 53.10元	(6) 最低價：華建 5.68元	(7) 本月漲跌幅最大個股：鄉林(86.17%)