謝明瑞
2015年6月5日，房地合一稅制經過立法院三讀通過「所得稅法」部分條文及「特種貨物及勞務稅條例」第六條之一修正案，並自2016年1月1日開始實施，稅賦對房市變化的影響已成定局，房地合一制的實施對投資人的影響，在稅改政策通過以後，不動產市場的模糊性因素也已經去除，在買賣雙方各有定見，且對未來房市變化各有不同的看法之情況下，房市變化趨勢轉趨明朗，六都之間的房市交易也漸趨明確。
另外，政府宣佈將於明年元月開始實施房地合一政策以後，國內房地產市場交易量價均呈現疲軟走勢，為瞭解國內房市在房市政策確定以後對房市變化的影響，可以從內政部及台灣銀行等相關單位所發佈的台灣房價指數與房市指標變動比較等，來做為判斷國內房市未來變動走勢的依據，並做為國人投資的參考。
二.房市變動分析
大體而言，造成都會地區房價偏高的影響因素很多，如房價變化、財經環境、心理因素、稅賦結構、政府政策...等，其中，稅賦結構的不健全，應是影響國內房市無法健全發展的重要因素，如國內房價偏高，主要因長久以來，國內房地產一直採用分離課稅模式，將房子與土地的稅賦分離，稅賦偏低，且將房市交易商品化，造成投機客趁機烘抬房市，房價與所得差距愈來愈大，社會分配不均現象愈來愈明顯，同時亦是影響國內房市不健全發展的重要因素。
另外，政府雖曾提出多項房市政策以之因應，而房地合一稅的推動與實施亦可以讓國內房價不當高漲的現象暫時獲得部分的解決，但仍有賴於政府的有效推動與人民的配合，設若國人仍將房地產視為一般商品，且國人亦有足夠的資金以之因應，則囤積居奇的現象恐仍難以避免，亦即房價不當高漲的現象仍難以剔除。為瞭解國內房市可能變化情形，可從2015年上半年的房價、房價指數，以及房市指標變化等三個層面來加以觀察。
(一).房價變動
最近幾年以來，在政府祭出各種打房政策，並以新的稅賦制度取代原有的舊稅規範，同時讓甫過關的房地合一稅制得於具體實現以後，影響國內房地產市場的去化甚巨，亦對國內都會地區的房價造成重大衝擊，近期中，房價雖是漲跌互見，但大抵可以瞭解國內房市變動確實受到房市政策的影響，且房市交投與房價變動的走軟趨勢逐漸明顯。
根據永慶房屋所編製的價格指數並公佈之資料顯示，在2015年第2季與全年的房價變動率中，都會地區的房價漲跌互見；若以季資料來觀察，房價上漲的都會區按其漲幅排序分別為新竹市(3.89%)、台中市(3.78%)、台北市(2.19%)、桃園市(0.60%)，而下降的都會區則有台南市(-1.49%)、新北市(-1.22%)、高雄市(-0.62%)，其中，以新竹市的房價漲幅為最大，而以台南市房價的跌幅為最高。
若進一步從年資料來加以觀察，則在2015年上半年與去年同期的比較中可以發現，房價變動亦是漲跌互見，其中，房價上場的都會區包括台中市(3.78%)、高雄市(2.58%)、新竹市(3.89%)、台南市(1.54%)；而房價下降的都會區則包括新北市(-6.09%)、桃園市(-4.57%)、台北市(-1.36%)等，其中，以台中市的房價漲幅為最大，而以台北市房價的跌幅為最高。有關台灣都會區房價變動比較可參閱表1的說明。
表1 2015上半年台灣都會區房價變動比較表 單位：萬元/坪、％
| 都會區 | 2015Q2 | 2015Q1 | 2014Q2 | 季變動率 | 年變動率 | 備註(排名) |
| 台北市 | 65.2 | 63.8 | 66.1 | 2.19 | -1.36 | 3 -3 |
| 新北市 | 32.4 | 32.8 | 34.5 | -1.22 | -6.09 | -2 -1 |
| 桃園市 | 16.7 | 16.6 | 17.5 | 0.60 | -4.57 | 4 -2 |
| 新竹市 | 18.7 | 18.0 | 18.4 | 3.89 | 1.63 | 1 3 |
| 台中市 | 19.2 | 18.5 | 18.5 | 3.78 | 3.78 | 2 1 |
| 台南市 | 13.2 | 13.4 | 13.0 | -1.49 | 1.54 | -1 4 |
| 高雄市 | 15.9 | 16.0 | 15.5 | -0.62 | 2.58 | -3 2 |
說明：以住宅產品成交資料為基礎，但不考量預售屋及屋齡大於50年以上產品。
(二).房價指數變動
政策的不確定性是影響房市變化的重要因素之一，因此，若以信義房價指數變動來觀察，在2015上半年中，也就是房地合一政策尚未正式通過之前，國內房市變動普遍低迷，在台灣各主要都會地區中，2015年第2季的房價走勢普遍比第1季為低，但各都會地區的房價表現不同，如高雄市的房價漲幅仍達4%，為六都中房價漲幅最高的地區，其他房價上揚的地區尚有新北市(0.5%)與新竹市(0.4%)；而房價下降的地區則有台北市(-4.1%)、台中市(-1.2%)、桃園市(-0.2%)等，其中，又以台北市的季房價指數的下降幅度為最大。
若從最近一年的房價指數之年變動率來觀察，六都中的房市變化亦有不同的走勢，如房價上漲的都會區有高雄市(9.2%)、新竹市(2.0%)、台中市(1.3%)等，其中，以高雄市的房價漲幅幾達一成為最大；另方面，房價下降的都會區則有台北市(-6.6%)、桃園市(-2.3%)、新北市(-1.4%)等，其中，又以台北市的年降幅為最高。有關台灣房價指數變動比較可參閱表2的說明。
表2 2015上半年台灣房價指數變動比較表 單位：%
| 都市/年度 | 2015Q2 | 2015Q1 | 季變動率 | 年變動率 | 備註(排名) |
| 台北市 | 289.60 | 302.06 | -4.1 | -6.6 |
季變動率1 年變動率2 |
| 新北市 | 308.01 | 306.38 | 0.5 | -1.4 |
季變動率4 年變動率5 |
| 桃園市 | 303.30 | 304.01 | -0.2 | -2.3 |
季變動率6 年變動率3 |
| 新竹市 | 211.69 | 210.86 | 0.4 | 2.0 |
季變動率5 年變動率4 |
| 台中市 | 296.95 | 300.44 | -1.2 | 1.3 |
季變動率3 年變動率6 |
| 高雄市 | 256.89 | 247.00 | 4.0 | 9.2 |
年變動率1 季變動率2 |
| 合國 | 289.30 | 291.84 | -0.9 | -2.8 |
說明：2001Q1=100
(三).房市指標分析
一般而言，指標是指利用簡單的圖形、數值、文字等，用以說明總體現象變化的一種標記，依其表示內容而有不同的分類，一般可分為數量指標和質量指標；前者是反映社會經濟現象的絕對數量和規模的指標，如總產量、銷售收入總額、職工人數等；後者是反映一定時期工作質量、相對水平或總體內部的數量關係的指標，如利潤率、單位成本、勞動生產率、合格品率等。
在房地產市場的指標中，一般可根據其數量或質量指標的變化來加以觀察，如價量變化、供需情形、銷售狀況、利潤率變動...等指標變化，來探討房市變動的走勢，或預估其未來可能產生的變化等。因此，在房地合一稅制內容已然確定，且政府又採取「輕自住；重投機」的稅制原則下，未來房市如何變化，則可由下列的幾項指標變化情形來加以說明。
根據內政部、中央銀行、住商不動產、信義房屋等各相關部門所提供的資料，並根據買房意願、銷售天數、議價空間、房價指數、移轉棟數等五大指標來加以觀察，從各指標對未來房市變化所呈現的情形來看，有些指標呈現比較樂觀的認定，有些指標則呈現比較悲觀的看法，茲分別說明如下。
1.買房意願
在房地產市場中，民眾的買房意願是影響房地產去化的重要因素，民眾的買房意願高，則市場活絡，房價上揚，銷售利潤亦隨著提高；反之則市場萎縮，房價平疲，房地產交易利潤亦相對下降。根據2015年7月份的國泰買房意願調查資料顯示，在房地合一稅制正式通過，並明確將於2016年元月開始實施以後，由於政策不確定性因素剔除，人民可選擇適當時機與合適價格，作為購屋或賣房的依據，買房意願提高，且創下近兩年的最高記錄，顯示國人買房意願增加，對於未來房市發展具有正面的影響。
2. 銷售天數
銷售天數是指房地產推出以後，到正式成交時所須使用的時間，銷售天數愈長，房市景氣愈差，亦即市場交投下滑；反之則上升。根據7月份住商所作的全國銷售天數之調查，其銷售平均天數超過兩個月，所須時間達70.6天，若以前5個月的銷售天數相較，減少了5天，顯示房市的交易速度加快，對房市的活絡具有正面的作用。
3. 議價空間
議價空間是指買賣雙方所討論的標的物之價差，一般是若市場需求大於供給，則議價空間小，反之則大；另方面，若房市屬買方市場，則議價空間大，若為賣方市場，則議價空間小。
一般而言，無論房市好壞，總有購屋者可以在最好的時機、最好的價格，買到自已中意的標的，其中，把握時機，創造議價空間，是讓房地產交易可以成功的重要因素，包括掌握「投資客拋售」或其他房市利空的時機點，如歐債風暴、奢侈稅、景氣衰退、屋主急售，或重劃區面臨投資客拋售的危機，如新北市在最近幾年才成形的重劃區，因為新成屋戶數多、供給量大，急於資金周轉的投資客較容易議價，且其議價空間也大；或因為房地產擁有人擔心被課稅或資金週轉不靈的投資客等，則議價空間更大。
根據住商全台議價空間所做的調查，在2015上半年中(1-5月)，房市的議價空間較去年同期增加1.67%，議價空間變大，表示房市不景氣，利於吸引買方進場，是活絡房市的利多因素。
4. 房價指數
房價指數或房地產價格指數(Real estate price index)是指反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數，一般是以百分比的形式來表示，藉以反映房價在不同時期的漲跌幅度。而若根據2015上半年台北地區信義房價指數所發佈的資料顯示，其指數為229.52，較2014年同期減少1.56%，顯示國內房價有回跌趨勢，對房地產的去化有所助益。
5. 移轉棟數
移轉棟數一般是指買賣雙方在房地產市場中過戶的房子之總數，移轉棟數愈多，表示市場交易頻繁，房市表現愈活洛，是判定房市景氣的重要指標。根據內政部所公佈的2015上半年六都買賣移轉棟數資料顯示，2015上半年的移轉棟數計100225棟，較去年同期減少約兩成(19.99%)，房市成交量下降，顯示當前的房市表現相對不佳。
大體而言，一般人對房市變化的看法見仁見智，各有不同，而房市指標的變化則可做為國人是否進駐房地產的重要考量因素，其雖無法明確地表現出房市的實際變化，但可以讓國人看清房市變化的趨勢，而經由國內房市的買房意願、全國銷售天數、議價空間、房價指數，以及移轉棟數的比較，應可瞭解當前國內房市確實有走低的趨勢，房地產市場整體表現相對不佳，有關台灣房市指標變動比較可參閱表3的內容
表3 2015上半年台灣房市指標變動比較表
| 指標 | 2015年 | 差異 | 意義 | 判定 | 備註 |
| 國泰買房意願調查(104年7月) | 15.1% | 22個月以來新高 | 國人買房意願提升 | 佳 | 活絡房市 |
| 住商全國銷售天數(104年7月) | 70.6天 | 較前5月減少5天 | 交易速度變快 | 佳 | 活絡房市 |
| 住商全台議價空間(104年1-5月) | 18.86% | 議價空間變大 | 有助吸引買方進場 | 佳 | 活絡房市 |
| 上半年台北地區信義房價指數 | 229.52 | 較去年減少1.56% | 房價回跌 | 不佳 | 抑低房市 |
| 六都買賣移轉棟數(104上半年) | 100225 | 較去年減少19.99% | 房市成交量下降 | 不佳 | 抑低房市 |
稅賦結構與內容影響房市變化，而根據2015年6月所通過的房地合一稅新制規範，政府將採取短期課稅從重(最重稅率達45%)、中期稅賦合理、長期持有優惠等方式辦理，稅率比照持有房地產2-10年者的稅率，亦即課徵稅率為20%，並分別就其課稅對象、稅率、自住優惠、稅基、防錯殺條款等內容，都有明確的規範與說明，而政府房市政策的確立，市場模糊性的空間縮小，同時亦給予買賣雙方考量是否該介入房市的參考。
整體而言，房地合一稅制的實施，對於未來國內房市發展的影響至深且巨，亦是近期中影響國內房市由高轉低，或由繁榮轉為清冷的最主要因素。
三.結論
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1. 2015年6月5日，房地合一稅制經過立法院三讀通過「所得稅法」部分條文及「特種貨物及勞務稅條例」第六條之一修正案，自2016年1月1日開始實施，稅賦對房市變化的影響已成定局，不動產市場的模糊性因素去除，國內房市交易漸趨明確。
2.政策的不確定性是影響房市變化的重要因素，若以房價指數變動來觀察，在房地合一政策尚未正式通過之前，國內房市變動普遍低迷，但各都會地區的表現不同，若以季房價變動來觀察，房價上揚的地區有高雄市、新北市與新竹市等；而房價下降的地區則有台北市、台中市、桃園市等。若從最近一年的年變動率來觀察，則房價上漲的都會區有高雄市、新竹市、台中市等，而台北市與新北市則是下降走勢。
3.房地合一政策通過以後，六都房價各有漲跌，其中，房價下降的都會區以台北市為最大，而房價上揚的都會區則以高雄市為最高。
4. 一般人對房市變化的看法各有不同，而房市指標則可做為國人是否進駐房地產的重要因素；根據內政部、中央銀行、住商不動產、信義房屋等所指供的房市指標資料，包括房市的買房意願、全國銷售天數、議價空間、房價指數，以及移轉棟數的比較，顯示確實反映當前國內房市確實有走低的趨勢。
5.不論是從房價變動或房價指數變化來觀察，可以發現不同的研究單位或不同的房地產公司之研究部門，其所發佈的統計資料不甚一致，這應與其採用的母體及檢策的方法不同，以及採樣的方式不一樣有關，因此，國人宜先對各單位所發表的統計數字的背景因素有所瞭解，再進一步參考由政府部門所發佈的房市指標加以對應，則可相對準確地推論出當前國內房市的走勢。
6.影響房價變動的因素很多，稅賦是當中的重要影響因子，唯國人仍須體認這樣的事實，那就是「房價可以自尋生路的缺口」
※本文主要取自現代營建專欄(2015年8月1日)
林祖嘉
周信佑
王順民
漢寶德
劉新圓
