謝明瑞
政府為解決人民的居住問題，其住宅政策所推出的之房屋種類很多，其推動單位包括了內政部、經建會、公共工程會等，但以內政部為主要執行單位，所負責的層面也較廣；而內政部推動的住宅政策比較重要的可分為二大類，一是「合宜住宅」，是指賣土地也賣房子的住宅，購屋者擁有房屋及其土地所有權，其買賣方式與一般的住宅並無不同，適合於所得相對較高的人購買；二是「社會住宅」，是指僅供出租，不供買賣的住宅，適合於低收入族群，或不願意購買房子的消費者，亦即適合於經濟弱勢者的租用。
另方面，經建會基於政策需要，也推出「現代住宅」，是指不賣土地只賣使用權的住宅，購屋人僅有使用權，但沒有產權，也沒有土地所有權，雖可自由轉賣剩下的使用年限，且有七十年的使用權，但其價格較合宜住宅便宜，適合於中等收入者的購屋族購買。
事實上，在政府現有的住宅政策下，每位市民對住宅的需求，都可在其一生中，視其能力與需要，在政府所推出的三種不同住宅產品中，購買其認為較為合適的住宅，從而達成住者有其屋的目的，形成所謂的「三宅一生」；其中，個人認為較難推動或成效相對有限的應是現代住宅，也就是地上權住宅。觀其緣由，一則國人「有土斯有財」的傳統心理短期間難以根除，二則僅有地上權的房屋貸款不容易，三則沒有土地所有權的房屋交易相對困難，四則難以解決「被標籤化」的問題…等。
政府為解決人民的居住問題，特別是提供中下階層者的安身立命之地，其住宅政策中提出各種不同類型的房地產，立意甚佳，但其可行性仍必須考量，特別是對於僅有地上權的「現代住宅」。主要因地上權房地產所衍生出來的問題很多，如台北市政府於民國86年的國宅是採用「賣屋不賣地」的模式，爾後，當民眾生活穩定，且經濟條件漸入佳境時，因為產權問題而要求買地，而市府亦以「實施要點」而同意出售，但卻招都發局及財政部的反對，因不符合「國宅條例」及「土地法」的規範，造成現有住戶「有屋無地」的產權不清問題，不僅抵押貸款不易，連房屋交易都有困難，因而引發民怨。
作者在參與「國有土地招標設定地上權作業標準化」的研究過程中，曾對大台北、大台中，以及外島等地區做過問卷調查，結果發現，一般人民對於僅有地上權的房地產的接受度較低，非都會地區的人民對於地上權房地產的接受度約僅有三成，離島地區的居民更是難以接受，因此，國內「地上權房地產」應僅適合以個案來處理。
而今，大選在即，經建會基於政策考量而推出沒有地上權的「現代住宅」，又是在土地資源相對較多的新北市實施，人民的接受度相對較低，且一旦採取排富條款，價格可能無法大幅下降，亦無法被經濟相對弱勢族群所接受，但若採排富條件，則無法避免「被標籤化」的問題，在此情況下，現代住宅可能僅有現代之名，而無現在就可推動之實。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
(本文刊載於2011年9月18日聯合報)
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