黃金十年與居住正義 - 國家政策研究基金會

摘要

政府居於居住正義之考量，而以2011年12月，先三讀通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」的修正案，明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄；再通過土地徵收條例與住宅法，而「地政五法」的主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅等；特別是住宅法明訂，中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊，且最遲應於101年7月1日前實施，因此，「地政五法」的通過，也讓政府為達成居住正義的目標更為接近。

一、前言

台灣為開放型的經濟體，國內的政治與經濟相互激盪，互為影響，更為國際重大政經事件所左右；在2011年中，世界各國天災不斷，但天佑台灣，國內尚稱風調雨順；唯在房地產市場中，奢侈稅的後續效應持續擴大，讓都會地區的房價受到極大的衝擊，但在政府「黃金十年」與「八大願景」的規劃與實踐中，影響未來對房地產市場變化的最主要因素，應屬「住宅五法」的通過與施行。

另外，總統大選期間，在各政黨蓄意的推波助瀾下，人民對執政黨與在野黨的認知差距愈來愈小，在民主國家中，在激情重於理性的台灣選舉文化下，一般民眾既不瞭解執政黨的「黃金十年」之相關內容，更不知道在野黨的「十年政綱」為何物，但在房地產市場中，投資人卻深知「住宅五法」對於未來房市發展的重要性，對於黃金十年所追求或標榜的居住正義，亦有很大的影響。

象徵國泰民安的民國100年，會隨著平安符與三隻小豬的爭戰，而逐漸成為歷史的一部分，但「住宅五法」的通過，將逐漸為台灣的「居住正義」做更嚴格的把關與監督。

二、黃金十年的居住正義

黃金十年的八大願景包括活力經濟、公義社會、廉能政府、優質文教、永續環境、全面建設、和平兩岸，以及友善國際等，其中，有關人民的居住正義，其相關內容及施行辦法，則包括在第二願景的公義社會中。

(一)公義社會與居住正義

在公義社會的願景之基礎工作中，政府已完成或正進行中的策略性工作包括實施國民年金保險、完成二代健保修法、修正勞動三法、實施勞保年金制度、基本工資於2012年1月調整至18,780元、施行「客家基本法」、修正社會救助法、放寬貧窮線及審核標準、取消軍教免稅、修正「性別工作平等法」、施行「特種貨物及勞務稅條例」、降低自殺率，以及實施育嬰留職停薪津貼等十三項。其中，有關「特種貨物及勞務稅條例」就是所謂的奢侈稅，對於購買房子，而在一、二年之內便給予抛售的投資人，課以15%及10%的高稅賦，而這樣的稅賦稽徵模式，不僅維護了租稅公平，同時收到抑制房價的效果，具體而微地實現了政府對人民的居住正義之承諾。

(二)居住正義的政策

在公義社會的願景下，為了達到居住正義之目標，政府有其相對的政策理念及實施辦法加以配合，茲就居住正義的策理念、施政主軸、主軸內涵等，簡單說明如下述：

1.政策理念

公義社會的願景之目標是「公平正義、均富安康」；意即維護社會公平正義是國家施政的基本原則，政府除致力於改善所得分配，縮減貧富差距之外，也要確保民眾生活起居的安全，提供優質的健康醫療環境，並針對社會經濟弱勢者，給予特別的扶助與關懷。

2.施政主軸

為使公義社會的政策理念可以充分實現，其施政的主軸包括均富共享、平安健康、扶幼護老、族群和諧、居住正義，以及性別平等六大項，其中，有關居住正義的施政主軸為「提供居住協助，調節住宅供需，健全住宅市場」。

3.主軸內涵

居住正義是公義社會的第五主軸，而主軸之內涵說明如下述：

(1)建立符合社會公義之整體住宅政策，減輕國民居住負擔。

(2)不增加自用住宅稅率。

(3)針對房價偏高地區可建而未建之閒置土地，推動限期建築及課徵空地稅；加速開發都會周邊地區，增加住宅土地供給。

(4)建構不動產交易實價登錄制度。

(5)配合不動產實價登錄制度之建置，逐步落實不動產交易實價課稅。

(6)建立符合正義之土地徵收補償制度，明定以市價進行協議價購及市價補償。

三、地政三法

民國100年8月，朝野為了表示對人民居住問題的關心，都同意將房地產的相關修法列為「優先法案」後，但因政黨各有盤算，修法進度一度進入停擺，直至在馬政府強力動員以後，始在同年的12月完全通過。

政黨基於選票的考量，在總統大選期間，不論執政黨或在野黨，均強調居住正義的重要，因此，立法院於100年12月13日，先三讀通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」的修正案，明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄，但不能作為實價課稅依據。

另外，三讀通過的住宅法也明訂，中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊，此案最遲應於101年7月1日前實施。

四、地政五法

大體而言，「住宅五法」除包括地政三法的不動產經紀管理條例、平均地權條例，以及地政士法等外，若進一步加上土地徵收條例與住宅法等二法，便構成所謂的住宅五法；前三者明定不動產交易須做實價登錄，且需在一個月內完成；後二者之主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅等；又因地政五法的通過與實施，是以人民最所重視的住宅為主，因此，「地政五法」亦稱為「住宅五法」，又地地政五法為實現居住正義的重要關鍵因素，故亦被稱為「居住正義五法」。

另外，在居住正義五法中，以地政三法最先取得協商共識，三法並同步增列「實價登錄」條款，明訂實價登錄之交易資訊，除涉及個人資料化外，得供政府機關利用，並以區段化、去識別化等模糊方式，提供外界查詢；此外，住宅法也要求政府應定期蒐集相關資訊並公佈，條文並增列，已登錄的不動產交易資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據，以杜絕外界擔憂政府將實施「實價課稅」的疑慮。而未依規定申報登記的地政士、不動產經紀人及土地買方，將被處以新台幣3萬元以上、15萬元以下罰款，並要求限期改正，屆期未改正者，將按次處罰。

另方面，政府三讀通過土地三法以後，並強調「實價登錄」不等於「實價課稅」，且在實價登錄的實施下，此一制度將使使消費者易於取得購屋貸款，並讓台灣房市跨進新的里程碑，短期之內對於房價衝擊不大；更重要的是現在大陸、香港、新加坡等地，都已資訊透明化，台灣立法通過，其做法可以和國際接軌，因此，房價透明化有其必要性。

事實上，「地政五法」通過以後，學者專家一直強調實價登錄的重要，因為實價登錄可和世界潮流接軌；然而，在居住正義的「住宅五法」中，若考量房地產交易市場的實務工作，實務登錄固然重要，但台灣至少有超過1千多萬件建物，完全沒有登錄原始成本，亦無前次交易價格，未來房價登錄如何精確區分「屋」、「地」，仍無共識；此外，實價登錄是超大工程，根據全台每年移轉件數約40萬戶計算，實價登錄需達20年以上，才有可能達住宅存量792萬戶，故實價登錄在實務上有其困難；因此，若沒有作好配套措施便貿然實施，極易造成市場亂象，並遭民怨。

「實價登錄」讓土地交易透明化，對土地法的正義實現是一大步，亦可回應民眾殷切的要求。唯登錄目前不做課稅之用，待配套完成修法後，才作為課稅依據；亦即實價登錄制度完備後，地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時，可有明確的參考依據，未來課稅基礎將逐步趨近實價，漸漸達到實價課稅的效果，因此，不動產「實價課稅」必須先確定實價登錄制度的完整性，因為要建立實價交易的資料庫，必須蒐集眾多的不動產交易資料，則資料庫的可參考性才高，唯交易較為清淡的地區，資料庫建立會比較困難。

此外，資料庫建立後，縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值，以及房屋評定現值的依據；公告地價是地價稅的課稅基礎，土增稅則根據公告現值，房屋稅的基礎是評定現值，如果地方政府不根據實價登錄資料庫去調整，恐達不到實價課稅的效果，因此，有關不動產的實價課稅，其仍須解決的問題仍多。唯住宅五法立法修正通過以後，若能在正式實施以後確實實施，將可使國內不動產的交易制度更為透明化，其課稅方法及結果也更為客觀而完備，對居住正義的社會主張有很大的作用。

五、地政五法的實施

台灣都會地區的房價普遍偏高，觀其緣由，區位的不同固是影響房價的最主要因素，但長久以來，不動產市場的交易不夠透明化，稅賦的不甚公平，以及房屋交易資訊的不完整等相關因素，亦是影響都會地區房價偏高的主要原因。

在行政院所推動的庶民經濟之前提下，抑制不當調高的房價，一直是政府施政的主要目標，因此，住宅五法的通過與實施，更能夠找出不動產市場的相對合理價格；除此之外，法令的通過與實施，尚須有良好的環境以資配合，而民國100年的台灣，可謂是風調雨順的台灣，因為若從過去一年的國內外環境來觀察，可謂全球天災不斷，損失金額創下了歷年的高峰，全球各地的損失總額達三千五百億美元，其中，以日本的311大地震及其後續發生的海嘯，損失金額達350億美元，占全球總損失的10%為最大，而第二及第三為紐西蘭地震及泰國洪水的損失，其金額分別為120、95億美元，占全球總損失的3.43%及2.71%，另外，美國在4月、5月、8月間，連續發生暴風雨及龍捲風，且世界十大天災保險損失中，美國就占了六件，其中，4月份就占了四件，損失金額亦十分龐大。

在全球的天災人禍不斷的升高聲中，台灣因為天災所帶來的損失相對較少，因為在全世界天災頻頻，災害不斷的同時，台灣卻相對平安，其113億元的防災救災準備金中的100億元，還分給全國22個縣市使用，充實地方建設，而這也讓「住宅五法」能順利通過立法的影響因子，對台灣居住正義的實現有很大的作用。有關民國100年世界各國天災之保險損失比較，可參閱表1的說明。

表1 世界各國天災之保險損失比較表(2011)單位：億美元、台幣

排名	時間	損失(億美元)	比例%	地點與事件	備註
第1	2011年3月	350	10.00	日本地震與海嘯
第2	2011年2月	120	3.43	紐西蘭地震
第3	2011年7月	80-100	2.3-2.9	泰國洪水
第4	2011年4月	73	2.09	美國暴風雨與龍捲風	美1
第5	2011年5月	67	1.91	美國暴風雨與龍捲風	美2
第6	2011年8月	49	1.40	美國艾琳颶風	美3
第7	2011年1月	23	0.66	澳洲洪水
第8	2011年4月	20	0.57	美國暴風雨	美4
第9	2011年4月	15	0.43	美國暴風雨	美5
第10	2011年4月	14	0.40	美國暴風雨	美6
總計		3500		全球天災損失總額
台灣	100平安年	防災準備金台幣113億		22縣市各分4.55億	0%

資料來源：路透社，2011年12月

說明：2011年全球天災十大損失案例中，美國佔有六件，損失金額為238億美元，佔總損失金額的6.80%，為第二大損失國。

六、房市與地政五法

若從全球氣候的變遷來觀察，民國一百年是多事之年，雖然國內堪稱平安，並無重大天災人禍，但國際間因天災所發生的損失高達三千五百億美元，加上歐債與美債的問題一直未能獲得有效的解決，國際股市一片低迷，股災如滾雪球般地愈來愈大，不僅衝擊歐美股市與匯市，世界各國不論是開發中國家或已開發國家，其股市亦受到嚴重的干擾；台灣是一個小型的開放式經濟體，當國際股市一片低迷時，國內股市亦連續受到抑低，不唯國內知名的「三千金」股價呈現腰斬，而且各個類股，均呈一路走低的情形，企業經營及個人投資均受到重大的損失，足見國內經濟的繁榮與蕭條與國際經濟環環相扣，國內股市更易受到國際股市的影響。

當國內股市一片淒迷，大盤指數並因而棄守十年線時，股民怨聲四起，對政府的埋怨時有所聞，雖然股市不佳是因為國際經濟情勢使然，且相對於世界其他主要國家而言，台灣的股市所受的衝擊相對較小，但人民不會因而對國際情勢有所怨懟，而是對執政者不能保障股民的投資獲利而有所埋怨，加上正逢總統大選之際，政府雖然提出了「黃金十年，經濟起飛」，以及八大願景等施政藍圖，但人民所關切的是當前的股價問題，不會考量黃金十年的未來榮景，更不會想到國內股市表現不佳的主要是來自於外來的因素，因此，不論是基於對國內廣大股民的權益，或基於選票的考量，政府適時啓動國安機制，應有其必要性。

總之，民國100年雖是台灣的平安年，但在房地產市場中，卻是個變數相對大的年份，除了「地政三法」及「地政五法」的通過，對國內房地產市場造成衝擊以外，奢侈稅的實施，亦抑低國內房地產的行情，不唯房價下滑，而且交易冷清，買賣移轉件數大為減少，若以首善地區的台北市房地產市場為例，在不動產移轉件數的減少量及減少率中，最多與最高的分別為內湖區與中正區，其中，內湖區的買賣移轉件數少了2262件，而中正區的移轉減少率則為-34.02%，足見都會地區的房地產價格及其交易量，均受到政府實施奢侈稅的影響，有關台北市不動產買賣移轉件數比較，可參閱表2的說明。

表2台北市不動產買賣移轉件數比較表(民國99-100)

行政區	99移轉數	100移轉數	增減量	增減率(%)	備註
中正區	3551	2343	-1208	-34.02	減率第1
信義區	4653	3350	-1303	-28.00	減量第3
內湖區	8167	5905	-2262	-27.70	減量第1
松山區	3905	2994	-911	-23.33
大同區	2765	2122	-643	-23.25
北投區	4250	3335	-915	-21.53
大安區	6061	4958	-1103	-18.20
士林區	4186	3476	-710	-16.96
中山區	8853	7443	-1410	-15.93	減量第2
萬華區	3200	2696	-504	-15.75
文山區	5185	5254	69	1.33
南港區	2137	2620	483	22.60
總計	56913	46496	-10417	-18.30

資料來源：台北市地政處民國100年11月

說明：為便以比較，兩年的統計資料均以1-11月為主。

台灣為小型的開放經濟體，房地產受國內外政經變動因素的影響甚大，在國內有奢侈稅的肆虐，國外有歐債與美債的困擾，國際經濟表現不佳，股市表現亦不如理想，在國內外經濟情勢的交夾下，國內房市更是一片淒迷，然而，雖然有大部分的民眾對國內未來的房地產走勢表示悲觀，但仍是以房地產做為景氣不佳的最佳保值工具，因為根據信義房屋的網路調查，結果發現有20%的民眾，認為國內房價在未來半年中，其跌幅將超過一成以上，另有25%的人認為房價將下跌5-10%，僅有少數的民眾認為房價會上漲；然而，儘管有五成左右的民眾認為房價會下降，但仍有高達八成左右的民眾，會認同買房保值的理財方法，因為在可複選的情況下，在當前經濟不景氣時，民眾以現金及房子做為資產配置的選項為最多，二者分別占調查人數的64%與49%，亦即有五成左右的消費者，依然認為房地產是最佳的保值資產，有關台灣民眾資產配置調查比較，可參閱表3的說明。

表3 台灣民眾資產配置調查比較表單位：%

類別	現金	房子	資金	股票	外幣	保險	基金	其他	珠寶	藝品
比例	64	49	19	15	9	9	9	3	2	2

資料來源：信義房屋之網路調查, 民國100年12月.

整體而言，民國100年第四季的國內房地產市場行情表現不佳，觀甚緣由，一則總統大選在即，選情膠著，而讓人民產生凡事不確定的猶疑，投資額度減少；二則奢侈稅的後續效應持續發燒，房市價量具挫；三則住宅五法已經通過，並分別在未來一年中相繼施行，對居住正義的實現固然有所助益，但房地產行情也將因而受到抑制，特別是稅法的修正與實施，對投資人後續的投資工作相對不利。

七、結論

經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論如下述。

1.黃金十年的八大願景包括活力經濟、公義社會、廉能政府、優質文教、永續環境、全面建設、和平兩岸，以及友善國際等，其中，有關人民的居住正義，主要是包括在第二願景的公義社會中，而人民的居住正義又與住宅五法的通過有密切的關聯性。

2.在黃金十年的規劃中，居住正義是公義社會的第五主軸，主軸之內涵包括建立符合社會公義之整體住宅政策、不增加自用住宅稅率、針對房價偏高地區可建而未建之閒置土地推動限期建築及課徵空地稅、建構不動產交易實價登錄制度、配合不動產實價登錄制度之建置，逐步落實不動產交易實價課稅，以及建立符合正義之土地徵收補償制度，明定以市價進行協議價購及市價補償。

3.地政三法是指不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等，法中明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄，但不能作為實價課稅依據。另外，中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊。

4.「地政五法」包括地政三法、土地徵收條例，以及住宅法等，主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅等；又因住宅五法的通過與實施，是實現居住正義的重要關鍵因素，因此，「地政五法」有時稱為「住宅五法」，有時亦被稱為「居住正義五法」。

5.在2011年中，全球的天災人禍不斷，而在全世界天災頻頻，災害不斷的同時，台灣卻相對平安，其113億元的防災救災準備金中的100億元，還分給全國22個縣市使用，充實地方建設，而這也讓「地政五法」能順利通過立法過程的原因之一，對台灣居住正義的實現有很大的作用。

6.民國100年是台灣的平安年，但「地政五法」的通過，對國內房地產市場造成很大的衝擊，不唯房價下滑，而且交易冷清，買賣移轉件數大為減少，首善地區的台北市房地產市場更為嚴重，均受到政府實施奢侈稅的影響。

7.台灣為小型的開放經濟體，房地產受國內外政經變動因素的影響甚大，在國內有奢侈稅的衝擊，國外有歐債與美債的困擾，在國內外經濟情勢的交夾下，國內房市更是一片淒迷，唯雖有五成左右的民眾認為未來房價會下降，但仍有高達八成左右的民眾，會認同買房保值的理財方法。

參考文獻