謝明瑞
國內房地產之違建現象十分普遍，唯違建拆除相對偏低，其拆除件數占違建棟數的比率更是曲指可數，而所謂違建主要是指違反建築法、違反土地使用分區規則、在非法地區與建的住宅，以及程序上的疏失等所建構的建築。國內常見的違建類型有頂樓加蓋、陽台外推、露台外推、夾層屋、騎樓外推、法定空地加蓋等；且違建的類型包括新違建、既存違建、舊有違建、老舊房屋；而違建的處理方式則有即時強制拆除、查報拆除、拍照列管，以及免予查報等。另外，在違建的拆除中，以六都的違建之拆除件數較多，其拆除比率也相對較高，非都會地區則反是；另外，若政府積極推動違建拆除政策，或拆除行動嚴格持續進行，則成屋市場的銷售必然受到衝擊，特別是有過「增建」、「改建」、「頂加」等產品，其去化必然受到影響，並可能遞延房價復甦的時程，對國內房市的短期發展亦相對不利。而違建的判定十分重要，購屋人可以透過詳讀不動產說明書、仔細觀察現場屋況，以及參酌政府網站相關訊息等面向，來加以判定其所購置之房地產是否為違建。
一.前言
在政府的房市政策中，拆除違建應屬國家既定政策，唯若沒有配套措施以資因應，而以當前的房市景氣變化來觀察，則拆除違建一旦雷勵進行，則對當前的房市交投必然受到影響。
一般而言，國人在「有土斯有財，財必留子孫」的傳統觀念與習俗下，購屋置產已成為國人生活特質的一部分，對許多人而言，購屋也成為其一生中的「使命必達」，而這也是讓國人窮其一生，均以擁有自己的房子為主要目標，並以寛敞舒適的空間為主要考量，不論是早期的三代同堂或是近代的小家庭，房屋空間寛廣舒適是最主要的選擇，唯因台灣地窄人稠，都會地區的人口集中度更高，而建地有限，加上市場銷售之操縱因素，終而造成房價高漲，年青人難以購屋，以及讓擁有房屋者盡量往外擴充，藉以擴展生活空間，且逐漸形成國人購屋的共識，而這也是台灣的房子不論新舊或大小，大多存在著違建情形的原因，亦即國內房屋的特色就是大多存在著增建或改建的違建現象，如住家超過二十年的公寓或大廈，或都會地區中屋齡超過三十年的透天厝，大概都存有違建的情形；由於違建存在著許多消防公共安全上的隱憂，不僅讓原本安全無慮的建築物受到影響，而且有礙觀瞻，同時影響房市的健全發展，而這也是政府強調要拆除違建，或鼓勵民眾參與都更的主要原因。
整體而言，國內房地產之所以普遍形成違建現象，主要因早期的經濟不佳，為了讓家人有足夠的生活空間，使得房屋違建加蓋變成一種時代性的特色，也是當年經濟發展相對落後所造成的一種趨勢，因為若不改建或增建，反而是一種相對的不正常現象。根據內政部所做的統計，2016年，全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟，這還只限於有被查報或舉報的部分，至於沒計算到的數量應會更多，而同年的違建拆除總量件數達22173件，占違建棟數的比率約僅有3%，顯示違建拆除的比率偏低，因此，若政府積極實施拆除違建政策，則國內房市的交投情形應會受到影響。
二.違建定義與違建內容
一般而言，違建是指違章建築，而依內政部營建署的定義，所謂違建是指「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建造及使用的建物」。另外，依照違章建築處理辦法第2條規定，違章建築為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可，並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物即為違建，相關內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).違建的定義
大體而言，違建是指下列的幾種情形，即：
1、違反建築法
建築法對於房屋建築有一定的規範，若建築物已經達到該筆土地容許興建的建蔽率或容積率與高度上限時，則任何額外加蓋的建築部分，均屬違章建築，亦即所謂的違建。
2、違反土地使用分區規則
違反土地使用分區規則是指建築違反土地使用分區容許的使用用途，或違反建築法令之建築，如工業區建住宅，或在農地建築豪華宅式農舍。由於各地區的土地使用分區規則不同，若以臺北市土地使用分區管制規則為例，其對於建築中最常見的建蔽率、容積率等均有嚴格規範，而基地深度如平均深度(指基地前面基地線與後面基地線間之平均水平距離)，或最小深度(指基地前面基地線與後面基地線間之最小水平距離)或基地寬度等，均有其規範，而違反規定者則為違建。
3、在非法地區與建的住宅
指在非法定地區中，不得興建建築物的土地上興建住宅，如在保護區或公設保留地上蓋房子；根據都市計畫法臺灣省施行細則第15條，其有關住宅區為保護居住環境而劃定，均屬違章建築。
4、程序上的疏失
指建築物規格符合建築法規的規範，但因為程序上疏失，如未請領建照就擅自興工，則其所增建的房市都屬違建；唯這一類違建可依法補辦執照，並繳交相關稅款，使之成為合法之建築物。
(二).違建的方式
一般而言，違建大多數是在建築物主體完成後，經過二次施工增加的部分，而國內常見的違建類型大抵有下列幾種，即：
1.頂樓加蓋
頂樓加蓋是指屋頂平台突出物的增建，如屋頂樓梯間，凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物，只要超過此範圍就算違法，常見的是將透天頂樓加蓋鐵皮屋使用。如附屬建物測量成果圖(建果圖)中沒有劃設，但房屋中卻含有的建築物部分，就屬於違建。
2.陽台外推
陽台是指上方有遮蓋物（屋簷）的室外平臺，而陽台外推是指若拆除陽台與室內之間的隔牆，再加蓋外牆，使得室外空間變成室內空間使用，此種陽台外推現象即是一種違建。
3.露台外推
露台是指上方無任何屋頂遮蓋物的室外平臺，而露台外推是指加蓋遮雨棚或牆壁，即是因露台外推所造成的違建。
4.夾層屋
夾層屋俗稱樓中樓，一般是指在原本挑高設計的天花板與地板之間，再搭建一層樓地板，或改成房間，唯其整建過程若未經過合法申請，但在取得原始建照後又二次施工加蓋，則屬違建。
5.騎樓外推
騎樓是指建築物一樓外牆的牆面至道路界線之間的空間，而在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域，稱之為騎樓，而一般所謂的騎樓外推是指在騎樓範圍增設鐵捲門，甚至加蓋水泥圍牆阻隔，造成違建情形。
6.法定空地加蓋
指在房屋原本應為法定保留空地的部分，另行搭建鐵皮或水泥建築，藉以增加室內使用空間；最常見的加蓋部分是將屋後空地增建成廚房，或前方露天車庫加蓋遮雨棚，或直接蓋成二樓室外的大露臺，這都屬法定空地加蓋的違建。
7.其他
其他非上述面所示，但屬非法建築的部分。
(三).違建的類型
一般而言，各縣市政府對於違建物的類型之認定不同，唯其大原則是以依據「違建建物產生的日期」，做為區隔並處理的標準或依據，簡述如下：
1.新違建
違建有新舊違建之分，並以民國84年做為分界點，因此，所謂新違建是指在民國84年1月1日以後所產生的違建。一般而言，新違建除非有符合政府公告免查報，或可以拍照列管的項目，則可緩拆除，但若經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者除外，否則原則上就是查報後拆除，亦即採用即報即拆的原則。唯有關新舊違章建築認定的分界各縣市不同，如台南市是以民國99年12月25日領得使用執照之前或之後來區別，參見「臺南市政府違章建築處理要點」。
2.既存違建
既存違建是指在民國53年1月1日以後，至83年12月31以前所產生的違建。一般而言，建物若為既存違建，則政府機關拍照列管，再列入分類分期計畫處理，但由於各地政府建管單位人力不足，或考量其他行政因素而無法確認分期計畫處理的時間，很難確認拆除時程，唯若屬於大型違建、或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻，或都市更新之違建，則政府會優先執行查報拆除。
3.舊有違建
舊有違建是指在民國52年12月31日以前就存在的老違建。
4.老舊房屋
老舊房屋是指在民國35年10月1日以前，台北市區域及改制直轄市都市計畫公布之前（新編入文山、南港、士林、內湖、北投五區）已經存在的違建。
(四).違建的處理
一般而言，各縣市政府對於違建物的處理方式不盡相同，唯若依照違建處理順序的輕重緩急，一般可分為下列幾種：
1.即時強制拆除
即時強制拆除是指對於避免危害公共安全之虞，且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物，採取即時與強制性的拆除措施。
2.查報拆除
查報拆除是指違反法令或建築法規定，並自行搭建的建物部分，應予舉報並安排拆除。
3.拍照列管
拍照列管是指違法情節較輕微，得列入分期分類程序處理的違建物，先予以拍照存證，並繪製現況略圖建檔追蹤，暫時免予查報處分。
4.免予查報
免予查報是指違法情節最輕微，且尚未達到新違建取締的要件，先予以拍照存證，免予查報處分。
總之，根據法律規範，只要定義上是違章建築，則其本身的存在就是違法，亦即沒有保證永遠不會被拆的違建，特別是若被權責機關認定為有危害公共安全之虞的違建，則可能是即報即拆。另方面，違建所增加的室內使用坪數，買賣時並不能加計在房屋買賣時的登記坪數裡，因此，因違建所造成的房屋使用坪數之增加，雖具有增加房屋總價的功能，但同時也具有可能被舉報而必須拆除的風險。
2017年，根據內政部營建署的統計，全國違建拆除量達4.35 萬件，年增率將近一倍，並創歷史新高，其中，以新北市的拆除建數為最多，2017年拆除違件超過3萬件，2018年1月拆除約5200件。若以最近兩年的違建拆除案例來做比較，則可分為全國違建與各省市違建的拆除數量等兩大部分來加以說明。
(一).全國違建拆除
若以全台灣各地區的違建拆除情形來加以觀察，則六都的違建之拆除件數相對較多，其拆除比率也相對較高，非都會地區則反是，簡述如下:
1.六都違建拆除變動
2017年，六都的違建拆除件數計有42061件，占全國違建數的比例為96.49%，較2016年的19985件增加了一倍以上(110.46%)，顯見台灣的違建拆除大多集中於都會地區，且違建拆除情形已逐漸受到政府的重視。
2.非六都違建拆除變動
2017年，非六都的違建拆除案數計有1531件，較2016年的2188件減少了三成以上(-30.03%)，由於非都會地區的違建案數極少，僅占全國違建總數的3.51%，顯見非都會地區的違建拆除並未受到注意或重視，且拆除違建政策亦相對消極，而這又與地區特性有關。
(二).違建拆除比較
在最近幾年中，全國各地的違建除工作持續進行，唯各地方政府對於拆除違建的做法不同，其增減率及其變動率亦有其差異，說明如下述。
1.全國違建拆除量數比較
根據營建署所公佈的統資料，截至2018年2月，全國違建拆除量約有65.7萬件，其中，雙北市違建量就高達26.7萬件，佔全國違建量的四成以上(40.64％)。唯若以最近兩年的違建拆除數量來加以觀察，則2017年全台違建拆除量達43,592件，比2016年的22173年的增加率將近一倍(96.60%)，顯見政府對於違建拆除政策似有愈來愈重視的情形。
2. 六都全國違建拆除量比較
由於國內的違建大多集中於都會地區，因此，若以六都及其他縣市的拆除量來觀察，則六都中，以新北市政府的拆違建動作最為積極，2017年，新北市的違建拆除量達31530件，比2016年的8450件增加了將近3倍(273.14%)，並占全台違建拆除量的七成以上(72.33％)，為全國違建拆除量最多的城市。而違建拆除量增加率第二與第三高的是高雄市的2876件與台南市的537件，其比2016年的2436件及521年的違建件數分別增加了18.06%與3.07%，亦即國內六都在過去二年中，新北市、高雄市、台南市是違建件數拆除率增加最高的三個城市。
另外，違建拆除量減少最多的都會區為台中市，其違建拆除件數由2016年的4010件減少到2017年的2724件，拆除件數減少1286件，減少率超過三成(-32.07%)，次為桃園市與台北市，二者的違建拆除件數的下降率分別為-6.18%與-3.71%，且六都中，違建拆除件數下降最多的三個都會區分別是台中市、桃園市、台北市等。
3.六都以外的縣市之違建拆除量
若以六都以外的其他縣市之違建拆除量數來做觀察，則其拆除件數由2016年的2188件減少為2017年的1531件，下降率減少三成(-30.02%)，僅次於六都中的新北市，顯見政府對非六都地區的違建拆除政策較不重視，且其執行率相對偏低。有關最近二年中，台灣違建拆除總量件數及六都違建拆除總數之比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣違建拆除總量件數比較表(2016-2017) 單位：件；%
| 縣市/年度 | 2016 | 占比(%) | 2017 | 占比(%) | 變動率(%) | 拆除統計說明 |
| 新北市 | 8450 | 38.11 | 31530 | 72.33 | 273.14 | 1增加率第一 |
| 台北市 | 4012 | 18.09 | 3863 | 8.86 | -3.71 | -4減少率第四 |
| 桃園市 | 566 | 2.55 | 531 | 1.22 | -6.18 | -3減少率第三 |
| 台中市 | 4010 | 18.09 | 2724 | 6.25 | -32.07 | -1減少率第一 |
| 台南市 | 521 | 2.35 | 537 | 1.23 | 3.07 | 3增加率第三 |
| 高雄市 | 2436 | 10.99 | 2876 | 6.60 | 18.06 | 2增加率第二 |
| 其他縣市 | 2188 | 9.87 | 1531 | 3.51 | -30.02 | -2減少率第二 |
| 全國總計 | 22173 | 100.00 | 43592 | 100.00 | 96.60 | - |
四.購屋人對違建的判定
在民主國家的房市政策中，拆除違建既然是政府的既定政策，則購屋人如何判定其所購置之房地產是否為違建十分重要；一般而言，有關房屋是否違建，可從下列幾個面向來加以查證。
1.不動產說明書
在不動產的交易過程中，產權調查是很重要的一環，不動產說明書就是產權調查後的書面結果。大體而言，一份完整的不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分，前者如土地座落、基地面積、權利範圍、地籍圖等均有說明，包括權利種類、所有權人或他項權利人、土地使用管制內容、土地權利登記狀態、重要交易條件…等；後者如建築改良物標示、目前管理使用情況、建築改良物有無他項權利設定情形、信託登記，以及限制登記、建築改良物瑕疵情形、重要交易條件、停車位記載情形等，均有明細規範，而從屋主針對房屋現況勾選項目，是否存在有違建或增建、以及是否有被通知公告將被拆除等均有說明，而從不動產說明書的內容中，便可瞭解是否有違建情形。
2.購屋前的觀察現場屋況
在國內的房地產市場中，屋況一般會隨著使用時間而改變，如依法應該留有一定比例的法定空地比，而實務上，國內的房屋通常會前後加蓋，不符合法令規範；另外，若購屋人發現房屋與左右鄰居的外觀格局明顯不同，或增建鐵皮屋或以磚牆搭建，都屬於增建部分，亦屬違建。
3.參酌政府網站的相關訊息
一般而言，各地縣市政府建管單位網站，會有列管違建或查報拆除的名單，為降低是否存有違建的疑慮，購屋人可以利用政府網路查詢。
五.違建拆除與房市變化
有關國內違建拆除與房市變化的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
(一).房市交投現況
2019年第一季，國內房市推案量大幅增加，唯大坪數豪宅市場銷售不如預期，建商改變產品規劃策略，主要是以60至70坪左右的中、小坪數產品為主，或規劃45坪的輕豪宅，總價則控制在2,000萬至2,500萬元間，目標則是企業第二代及換屋族。
(二).房市政策
當前的房市交投相對活絡，除了受惠景氣回溫之外，房市政策中有關雨遮不登記部分的做法，也是造成建商搶建的重要因素，其與2016年房市景氣不佳時期，北部開發商採「不買地、不開工、不完工」的三不政策，2019年已轉為「要買地、要開工、要完工」的三要政策，二者相較，便可窺之房市景氣變化一二。另外，雖然近期中的土地交易量回溫，建案動工量大增，房市景氣回溫跡象明顯，唯購屋者幾乎都以自住客為主，未見投資客或投機客回籠，而沒有投資人或投機客的進駐，則房市交投即使好轉，房價飆漲的機會也不大。
(三).違建拆除政策
違建拆除是政府既定政策，根據內政部營建署的統計，2017年全國違建拆除量達4.35 萬件，年增率將近一倍(96.60%)，並創歷史新高，其中，以新北市的拆除建數為最多，2017年拆除違件超過3萬件，2018年1月拆除約5200件。2018年九合一選舉過後，地方政府為表示政府根除違建的決心，拆除件數有增加的趨勢，影響頂樓加蓋的產品去化甚巨，同時也影響房市的交投變化。
(四).「頂加」產品的變化
一般而言，在國內的房市交易市場中，「頂樓加蓋」產品為消費者所青睞的房地產產品，唯近期中，受到雙北市政府拆除違建的政策影響，「頂加」產品的去化受到極大的衝擊；根據屋比統計，2018年4月，雙北市「頂加」產品待售量高達691間，較去年同期增加了80間，年增率超過一成(13.09％)。另外，若以雙北市頂樓加蓋且待售中的前10大行政區之量數來觀察，則前五名都集中於新北市行政區，其待售量皆超過40件，其中又以板橋區的頂加產品之待售量達86件為最多。
另外，隨著雙北市政府對拆除違建的重視，雙北市「頂加」產品待售量年增率逾一成，主要因頂樓加蓋是屬於違建，在法律上是無法列入權狀坪數登記，也無法辦理所有權移轉登記，凡是不同型式的口頭、合約、書面約定，在法律上也不可能作為向地政機關作登記所有權的依據；因此，違建並沒有任何權利保障，如購屋人購買「頂加」產品，只是增加頂加的使用權而已，但並沒有所有權，亦即「頂加」產品雖然增加了使用的空間，但同時也增加了隨時可能會被拆除的風險。
(五).違建拆除與房市衝擊
一般而言，拆除違建是一種政策，其實施方式對國內房市的衝擊不大，唯因國內房市在經歷長達約五年的不景氣時期，2019年的房市交投始呈現相對活絡之際，若政府的違建拆除政策積極推動，或嚴格持續進行，則成屋市場的銷售必然受到衝擊，特別是有過「增建」、「改建」的房地產建築，或是頂樓加蓋的所謂「頂加」產品，其去化必然受到直接或間接影響。
在國內的房地產市場中，「頂加」產品中的違建部分，其價格約是當地標準房屋市價的三成至五成左右，若以四成為例，且購買標的是權狀20坪加蓋增建20坪的頂加產品，並假設原本無增建總價1200萬，則購屋者只要再多付出原本購屋總價約480萬的金額，就可以擁有兩倍使用空間，對都會地區的房地產而言，其性價比(性能和價格的比例，Cost–Performance ratio）或CP值相對較高，而這也是潛在購屋人會以「頂加」產品為主要考量的原因。
近期中，國內房市中的「頂加」產品待售率增加，主要是來自政府拆除違建政策的推動，且隨著雙北市政府拆除違建數的增加，除了潛在購屋人對「頂加」產品裹足不前之外，其所有人也因可能被拆除的信心動搖而抛售，而過去因擁有「加蓋」所產生的溢價空間也將不斷縮小，房價下修可能性極大。因此，若政府的拆除違建政策持續推動，在買方意願下降，而賣方出售意願提高的情況下，可能會引爆「增建」或「頂加」產品的拋售；由於類以的違建個案相對較多，在此情況下，對於目前房市交投的相對活絡的情形可能產生壓抑效果，或遞延房市與房價復甦的時程，對國內房市的短期發展亦相對不利。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.國內房地產之違建現象十分普遍，唯違建拆除件數占違建棟數的比率偏低，顯示政府若積極實施拆除違建政策，則國內房市的交投情形將會受到影響。
2.違建的原因因包括違反建築法、違反土地使用分區規則、在非法地區與建的住宅，以及程序上的疏失等。
3.違建大多數是在建築物主體完成後，經過二次施工增加的部分，而國內常見的違建類型有頂樓加蓋、陽台外推、露台外推、夾層屋、.騎樓外推、法定空地加蓋等；違建的類型則有新違建、既存違建、舊有違建、老舊房屋等。而違建物的處理方式包括即時強制拆除、查報拆除、拍照列管，以及免予查報等。
4.全國違建拆除量中，六都的違建之拆除件數相對較多，其拆除比率也相對較高，非都會地區則反是；其中，以新北市、高雄市、台南市是違建件數拆除率增加最高，而以台中市、桃園市、台北市的下降幅度最大。
5.拆除違建是一種政策，若政府的違建拆除政策積極推動，或嚴格持續進行，則成屋市場的銷售必然受到衝擊，特別是有過「增建」、「改建」、「頂加」等產品，其去化必然受到直接或間接影響，對於房市交投可能產生重大影響，或遞延房市復甦的時程，對國內房市的短期發展亦相對不利。
5. 購屋人如何判定其所購置之房地產是否為違建十分重要，建議必須詳讀不動產說明書、仔細觀察現場屋況，以及參酌政府網站相關訊息等幾個面向來加以查證。
參考文獻
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王瀚興
林祖嘉
王順民
劉新圓
