謝明瑞
2022上半年，國內房市為交投價量齊揚走勢，下半年房市則在激情過後呈現逐漸轉淡的情形，在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產仍是多頭格局，唯一則政府打房政策持續不斷，又逢九合一選舉，國內因房價持續高漲，購屋困難，居住正義議題再起；理想的居住正義之目標是讓全體國人均能「住者適其屋」，並落實健全住宅市場、建立公平效率的住宅補貼、提升居住環境品質的住宅政策等。另外，台北市政府的居住正義之演變過程包括2018年的居住正義1.0(健全台北房市)、2021年的居住正義2.0(宜居台北)，以及2022年居住正義3.0(臺北未來宅)。唯這種為因應九合一選舉所提出的房市政策，其為解決人民居住權的問題立意甚佳，唯徒法不足於自行，若沒有中央政府強而有力的房市政策做後盾，亦無適當的法令可供遵循，則不論是居住正義1.0或居住正義2.0，甚至是居住正義3.0的住宅政策，都不能解決台北市的高房價與提升市民居住品質的問題，為消除國內最大民怨問題，政府應加強房市政策的執行力。
一、前言
高房價為民怨之首，也是每一個政黨，或每位候選人所須關切的問題，因此，台灣每逢選舉，有關人民居住權益的居住正義問題便會再三被提及，但選即過後即被丟棄，一如2018年與2022年的九合一選舉，都離不開居住正義的議題，如居住正義3.0即是無黨籍台北市長候選人所提出的重要政見之一；然而，居住正義真的能解決國內高房價問題?以及提高人民居住品質的目的嗎?或是否只是在選舉的激情過後，居住正義又成為明日黃花呢?
若就當前國內房市的變化而言，在最近三年(2020-2022)中，國內房地產市場的發展過程可謂高潮疊起，價量變化高深莫測，主要因國內外政治與經濟環境的更迭，通貨膨脹的疑慮，以及疫情連續三年的肆虐，因而影響國內房地產市場的變化。2020年，房市衝擊逐漸明顯，2021年房市活絡，價量齊揚，且其飆漲程度屢創台灣房地產發展史上的新高紀錄，主要是受到土地費用增加、營建成本高漲、缺工及缺料等因素影響，特別是投資人利用央行貨幣寬鬆和低利率時機，大幅貸款並炒房，導致國內房價大幅飆高，非但青年族群進一步變成尼特族(NEET)或躺平族，貧富差距也逐漸擴大，投資扭曲，國家的資源因而被誤用，社會人心浮動，人性的貪婪與不安再三湧現。
2022上半年，房市激情仍在，下半年的房市則在激情過後逐漸轉淡，唯在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，一則政府打房政策持續不斷，又逢九合一選舉，國內因房價持續高漲，人民購屋困難，於是居住正義議題再起波瀾。
二.房價偏高為民怨之首
房市問題舉世皆然，在民主國家的選舉中，更是經常被政治人物提出並討論的議題，有關國內房價偏高的問題，可分為下列幾個部分來說明。
1.高房價為民怨之首的問題仍未獲解決
2009年，根據研考會（現已併入國發會）的網路調查，高房價問題為民怨之首，當時台北市房價所得比是9.9，而2022年第二季，台北市房價所得比16.22，表示想在台北市買房，必須不吃不喝至少16年才買得起，且在這十三年中，房價所得比的漲幅超過六成(63.84%)，平均每年漲幅為4.91%，而在房價所得比逐年增加的情況下，一般人難以購屋，並形成重大民怨問題。
事實上，都會區房價過高名列十大民怨之首，最大原因是房價高漲，薪水卻沒有漲，造成房價所得比偏高，由於房市交易不透明，民眾因資訊不對等，造成房價易漲難跌。根據研考會於2009年所發佈的網路調查資料，民怨前三名分別是都會地區房價過高(30.14%)，電話及網路詐騙氾濫(16.34%)，以及求職不易及失業問題(11.78%)，而每次在輪替之後，政府都信誓旦旦地要解決房價偏高問題，但都成為具文。
事隔十三年之後，國內政黨已再三輪替，唯房價偏高為民怨之首的情形一直沒有改變，因為若根據2022年3月29日，民眾黨立法院黨團舉行「房價高漲民眾苦，社宅應超前部署」記者會時，即再度指出六都市民普遍認為「房價高、薪資低、交通差、空汙糟」是全台四大民怨，其中，房價偏高更是逾半數國人公認的民怨之首，亦是國人不分南北皆列為希望最優先改善項目，顯見房價偏高現象問題一直沒有改變，且一直未獲得政府的重視，並提出合理的解決辦法。為提供國人及執政者的記憶回顧，有關2009年行政院研考會的十大民怨網路票選統計結果比較，可再一次參閱表1的說明。
表1 行政院研考會十大民怨網路票選統計結果比較表 單位：%
| 排序 | 民怨項目 | 贊成票 | 比例 | 反對票 | 比例 |
| 01 | 都會地區房價過高 | 5635 | 30.14 | 330 | 11.64 |
| 02 | 電話及網路詐騙氾濫 | 3055 | 16.34 | 404 | 14.25 |
| 03 | 求職不易及失業問題 | 2202 | 11.78 | 119 | 4.20 |
| 04 | 毒品充斥 | 1374 | 7.35 | 625 | 22.04 |
| 05 | 民生物價過高 | 1365 | 7.30 | 54 | 1.90 |
| 06 | 公共場所廁所不軟乾淨 | 1304 | 6.97 | 84 | 2.96 |
| 07 | 交通違規開單拖吊過嚴 | 1239 | 6.63 | 577 | 20.35 |
| 08 | 幼兒托育不安全 | 977 | 5.23 | 570 | 20.10 |
| 09 | 食品衞生把關不嚴 | 793 | 4.24 | 30 | 1.06 |
| 10 | 占用騎樓、道路或車位 | 754 | 4.03 | 43 | 1.52 |
| 合計 | 18698 | 100.00 | 2836 | 100.00 |
2.房價漲幅遠高於薪資上漲
房市交易是一種高財務槓桿的操作，唯其亦與購屋人的薪資水準有關，根據勞動部與內政部的統計，在2019年至2022年期間，若將國內的七都預售屋平均總價漲幅與勞動部公布的「勞工平均提繳工資」來加以比較，便可發現在最近四年(2019-2022)中，全國七大都會區最近四年的平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間，但預售屋平均總價漲幅則在一成至九成之間，其中又以台中上漲將近九成(85.8%)最高，其次是新竹縣市與台南市，漲幅均逾六成，而桃園也上漲逾五成，高雄漲幅亦在四成以上(43.1%)，除了雙北市的房價漲幅相對溫和外，桃園以南的五大都會區都有四成以上的漲幅，唯勞工平均提繳工資的增幅均在一成以下。若就其倍數變動來觀察，以台中市及新竹縣市均高於10倍為最高，分別是11.29倍與10.50倍，雙北市的2 倍為最低，分別為2.49倍與2.12倍，房價漲幅明顯高於薪資調升，有關台灣七都預售屋平均總價與勞工薪資漲幅變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣七都預售屋平均總價與勞工薪資漲幅變動比較表 單位：%
| 七都會區 | 勞工平均提繳工資 | 預售屋平均總價 | 倍數 | 備註 |
| 台北市 | 8.8 | 21.9 | 2.49 | 6 |
| 新北市 | 6.6 | 14.0 | 2.12 | 7 |
| 桃園市 | 6.5 | 51.5 | 7.92 | 3 |
| 新竹縣市 | 6.2 | 65.1 | 10.50 | 2 |
| 台中市 | 7.6 | 85.8 | 11.29 | 1 |
| 台南市 | 7.7 | 60.2 | 7.82 | 4 |
| 高雄市 | 8.5 | 43.1 | 5.07 | 5 |
說明：最近四年是指2019-2022年1-4月實價登錄預售屋交易資料。
三.居住正義
大體而言，居住義通常是伴隨著房市問題而成長，特別是選舉期間，更常被作為獲取選票的政治工具，唯選後居住正義消失不見，直至下次的選舉來臨，相關內容簡述如下。
(一).居住正義的背景因素
在民主國家中，住宅問題是民生議題、土地是國家資源、房地價格增值是社會集體的貢獻，不應由地主或建商獨占，這也是孫中山生的平均地權主張；因此，在國內房價偏高，以及房屋市場被嚴重扭曲的情況下，政府應該有所作為，蓋因房市不是單純的市場經濟，政府應運用那隻看得見的手-政府職能，結合學者專家之建言，建立合理可行的管制制度，讓每一位公民在國家中，都能佔有一席之地，享有居住正義下的住房權。
臺北市為全國首善地區，唯市民的居住問題經常被詬病，主要問題在於逐漸飆高的房價無法有效解決；房市的高房價主要源於建地的稀有性，加上地主的炒作，以及業者的不當獲利，同時也因為政府的政策不當而讓市場失靈，導致政府的健全房市機能無法順利完成。另外，由於高房價造成昂貴的居住成本，導致經濟弱勢族群如年輕世代、勞動階層等無法累積資本，無法翻轉貧富階級，無殼蝸牛日愈增加，對政府的施政不滿而積恨難消，而若民怨持續惡化，將會造成嚴重的社會問題，執政者不可不慎。
另外，在高房價與高利潤的趨使下，造成市場扭曲現象，資源無法有效利用，若政府能無無畏選舉壓力，並對金融、税賦、土地政策做根本的改革，則應可達到抑制房價之不當高漲，因此，政府為平抑都會區的高房價現象，除須面對房地税賦、金融改革之外，更須努力推動多元興建社會住宅，並以平價出租給符合條件的居民使用，採用期限長且價格低廉少波動的租屋模式，用以抗擊高房價，以達到照顧基本的居住需求；同時也讓勞動及青年人承擔社會繁榮的主要勞力付出，不再因昂貴的居住成本而無法累積購屋資本，提高居民的居住品質與生活質量，從而達到平息民怨，以及降低人民的不安與衝突，進一步達成社會安寧與國家發展的目的。
總之，居住正義是建立另一個層面的「社會安全保障制度」，讓經濟弱勢族群都能獲得公平的居住權；亦即政府應照顧每一個人民都有機會住在可負擔的住宅中，蓋因在居住正義的理念下，住房就是一種平等，每個家庭都應擁有居住的空間，每一個公民在國家中都應佔有一席之地，因為居住就是基本人權。
(二).居住正義的意義
居住正義係指無論是遭受社會排除之遊民，抑或未獲得適合、居住於過度擁 擠或不安全住宅的家庭，以及對取得負擔得起之住宅有需求的低收入家庭，都應該得到適合其需求之居所；而理想的居住正義，其目標應是讓全體國人均能「住者適其屋」，並落實健全住宅市場、建立公平效率的住宅補貼、提升居住環境品質等住宅政策三大內涵...等。
(三).居住正義的法源與推動
有關居住正義的法源與推動內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.居住權是憲法規定
根據我國憲法第10 條規定，人民有居住及遷徙之自由。再根據「國際經濟社會文化權利國際公約」第11 條亦規定，締約國應確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。個人不論其年齡、經濟地位、群體、其他屬性都有權享受適當的住房，而且權利之享受不應受到任何歧視。因此，居住正義可視為是基本之人權，其與人民享有經濟、社會及文化權利等一樣重要。
2.居住權推動以政黨利益為主要考量
房價飆漲一直是國人所關切的問題，更是年輕和弱勢族群的最痛。觀之歷年來的台灣房市變化情形，便可發現政府無力管理，或管理效率不彰的事實，不論是政黨的政策或是政治人物的宣誓，基本上都是抑制房價無法，供給社宅無方，蓋因政治人物以獲得政權為主要目的，以勝選算計為主要考量，為求政黨利益而不顧人民生活比比皆是，因此，若要依執政者解決居住正義問題，幾乎是緣木求魚。如2022年4月，內政部提出「平均地權條例」修正草案，修正重點包括限制預售屋換約、重罰不動產炒作、以及私法人購屋許可制等，這個一度被稱為「史上最強」的打炒房法案，在選舉為上的考量下戞然而止，且政府可能暫緩推動修法，居住正義等於空口白話，蓋因居住權推動主要是以政黨利益為主要考量。
3.居住正義連儂牆
連儂牆（Lennon Wall）是指2014年雨傘革命和2019年反對逃犯條例修訂草案運動期間，人民因不滿政府政策所產生的粘貼標語訊息等的民主拼接牆。2022年9月，台灣民眾黨即於台北市西門町發起「居住正義連儂牆」活動，邀請所有的民眾留言表達對房價過高的憤怒，以及對落實「居住正義」盼望，並強調高房價是民怨之首，年輕人買不起房的痛苦。由於高房價及居住正義一直是政府所必須考量並解決的問題，唯對於居住正義的追求，不是靠政治人物口水上的紙上談兵，而是要依靠政府有效的執行力。雖然居住正義和高房價問題並非靠興建社會住宅就可解決，唯若以首善地區的台北市為例，則根據2022年台北市長的建議，當台北市有5萬戶的社宅時（達北市整體住宅戶數的5％），就可對房價產生修正的效果，唯政黨雖以居住正義的連儂牆來推動，唯其效果依然有限。
(四).居住正義的演變
在民主國家中，居住正義應是每一個地方政府所應考量的問題，更是中央政府所必須重視的政策，唯台灣仍以首善地區的台北市為主要執行的楷模，茲就台北市政府的居住正義執行之演變過程，說明如下述。
1.居住正義1.0-健全台北房市
為了解決都會地區房價偏高的民怨問題，2018年，也就是九合一選舉的那一年，台北市政府正式推出居住正義的相關政策，而在其居住正義1.0計畫架構中，主要內容涵蓋資訊透明、交易安全，以及價稅合理等三大執行面向，並內含資訊全面公開、資訊即時上架、確保資訊正確、事前多元協力、事中積極查核、事後妥善處理、精進房地查估、合理房地稅制及公益弱勢補助等九大策略，以及各策略項下推動之行動方案。
然而，若依過去經驗，政府經常以防堵政策來處理高房價所引發的民怨問題，而其經常使用的防堵政策包括央行的限貸措施、金管會的銀行風險權數調高、財政部的房地合一稅2.0，內政部的實價登錄2.0與紅單納管納稅修法…等，唯效果不佳。事實上，影響房價高漲現象的結構因素很多，如土地供需、經濟增長、公共工程、交通建設、國民所得、房價所得比、貨幣供給、通貨膨脹、利率、稅率、社會住宅政策…等多種變數，而這些變數的相互關係會形成房價起伏的市場機制，而要扭轉市場機制就必須有長期有效的政策調控規劃，才能紓解房價的高漲的問題，如「租賃市場全面登錄」是最有效打擊租賃黑市的政策之一，但在實價登錄1.0及2.0中卻付之闕如，也讓「居住正義」的理想成為具文。
2.居住正義2.0-宜居台北
居住正義1.0因為無法達成平抑高房價的预期目標，因而有居住正義2.0的產生。2019年，為達成居住正義目標，臺北市政府啟動為期4年的《臺北市居住正義2.0計畫》，並於2021年7月起實價登錄2.0新制實施後，規劃以「房市健全」、「民宅更新」、「社宅出租」三策略來落實居住2.0計畫，藉由多元提供社會住宅、房市資訊公開透明、房地稅制改革整併、優先擴大弱勢照顧等措施多管齊下，且其計畫架構涵蓋可負擔住宅、弱勢照顧、民宅更新、房市健全、稅制合理、專網精進、整合行銷等七大執行面向，並內含十二大策略及各策略項下推動之行動方案。
其中，可負擔住宅為台北市以混居為核心的社會住宅，持續透過分級租金補貼，提供予不同收入所得者，更將以空間設計調控整體租金，使民眾及政府財政均可負擔。另外，其社會住宅又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing，強調其「只租不賣」的精神，也就是指由政府（直接或補助）興建，或民間擁有之合於居住標準的房屋，採只租不賣模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶，或提供給特殊的弱勢對象的住宅，亦即政府興辦社會住宅，但同時須對應不同受眾建設不同建物，包括從土地或建物的供給、辦理方法設計，到入住後的維護管理等，都必須有周延的考量。
另外，為保障預售屋購屋民眾消費權益，地政局會與建管處透過建照資料即時稽核預售建案資訊，確保契約備查率達100%。同時，定期發布預售建案資訊動態季報，提供第一手最完整豐富的預售建案申報資訊、當季預售屋買賣定型化契約，以及購屋預約單檢查成果等資訊，輔以圖表方式呈現增加可讀性，供消費者參考，藉以維護預售屋交易安全，並達成居住正義2.0的目標，那就是居住就是基本人權。
3.居住正義3.0-臺北未來宅
都會地區房價偏高，台北淪為最差城市，人民的居住正義再起，因此，台北市政府延續2019年提出臺北市居住正義2.0 之四年政策計畫，並予以精進，提出2022年居住正義2.4 行動方案，以「可負擔住宅、弱勢照顧、民宅更新、房市健全、稅制合理」等五大面向，並由居住正義2.0-宜居臺北，逐漸轉化為未來房市政策規劃朝向「居住正義3.0—興建臺北未來宅」。
一般而言，居住正義3.0包括政府的住宅政策丶人民居住品質，以及公平性；然而，由於居住品質及公平性涉及高度價值判斷，極易落入各說各話，以及沒有結論而淪為莫衷一是的窘境。另方面，由於房地產市場中的土地丶房屋丶新屋丶舊屋丶租屋等，是政府居住正義丶房屋政策的主軸，而土地經常存在著私人所有丶設定地上權丶徴收要件丶公有土地清理，閒置及活化，出售要件及價格難以認定或不易切割等問題，且其徵收或使用方式都與國土規劃丶區域計畫丶都市計畫丶都市更新等有密切的關聯性，在處理上有其困難。
另外，若暫不考量稅賦問題，但仍需考量台灣空屋率的問題(如2021上半年空屋率為9.13%，下半年則為8.66%)，區域不均衡，人口老化，有土斯有財的文化，房屋自有率超過84％等事實或特性，在此情況下，國內房市有無必要再擴大興建社會住宅，或其是由政府主導，還是尊重自由市場機制，都必須考量。另外，有關合宜住宅、社會住宅等應由誰來主導，都市更新應如何配合政府政策，以及人力丶經費丶土地等如何取得或估算等，都是必須考量但又不易周延的問題。因此，除了外貿政策之外，政府的居住正義及住宅政策，其與政府的產業政策丶金融政策丶財稅政策等財經政策等息息相關，且居住正義與政府社會福利政策丶青年政策等也無法分割，牽一髮而動全局，整合十分不易，也是居住正義目標無法達成的重要影響因素。
4.居住正義政策的推動與執行
根據台北市政府的房市政策內容可知，未來房市政策規劃必須朝向「居住正義3.0—興建臺北未來宅」，也就是房市政策必須著重於興建可負擔的「青年住宅」、可擁有的「地上權住宅」、可照顧的「全齡住宅」，以及可永續的「美學住宅」等四大重點，且台北未來宅將著重永續、美學、與安全三大指標，一方面提供低碳、環保、節能及符合公共衛生的全方位住宅，改善市民整體生活環境，讓台北市容逐漸改變，從而提高人民的居住品質，將強調住宅安全與防災，並強化住屋安全以提升氣候變遷下的災害應變，成為韌性城市的重要一環，並成為居住正義3.0的目標。
整體而言，經由過去政府實施居住正義的模式與推動結果，便可發現居住正義1.0並不能解決台北市的高房價與提高人民居住品質問題，居住正義2.0亦如是，因此，居住正義3.0亦不能解決台北市的高房價與居住品質的問題，亦即若沒有政府強而有力的房市政策做後盾，亦無適當的法令可供遵循，則不論政府如何提出更詳實而周延的計畫，基本上都無法適時解決都會地區高房價的現象。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022上半年，房市激情仍在，下半年在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，唯一則政府打房政策持續不斷，又逢九合一選舉，國內因房價持續高漲，購屋困難，居住正義議題再起。
2. 居住正義係指無論是遭受社會排除之遊民，抑或未獲得適合、居住於過度擁 擠或不安全住宅的家庭；理想的居住正義之目標是讓全體國人均能「住者適其屋」，並落實健全住宅市場、建立公平效率的住宅補貼、提升居住環境品質等住宅政策等。
3. 台北市政府的居住正義執行之演變過程包括2018年九合一選舉而提出的居住正義1.0-健全台北房市、2021年的居住正義2.0-宜居台北，以及2022年為因為九合一選舉而提出的居住正義3.0-臺北未來宅。
4. 徒法不足於自行，若沒有中央政府強而有力的房市政策做後盾，亦無適當的法令可供遵循，則不論是居住正義1.0或居住正義2.0，甚至是居住正義3.0的住宅政策，都不能解決台北市的高房價問題，建議政府應加強房市政策的執行力。
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王順民
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胡思聰
張瑞雄
