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作者： 謝明瑞 ( 2011年11月8日 08:25)
關鍵字：奢侈稅 房價所得比 陸資開放

摘要

為解決庶民經濟中的房價偏高之民怨問題，政府除提出適當的住宅政策，推出符合各種不同經濟族群的住宅需求以之因應外，並從房價高漲與房價所得比偏高的原因，提出奢侈稅予以反制，短期中確實亦達到抑低房價的效果，但長期間的打房效果仍相對有限；另方面，經濟部於2009年7月正式宣布開放陸資來台，在台灣投資的企業，可因需要而申請取得商辦、廠房、自用住宅等不動產，對國內房地產市場的活絡亦產生一定的影響，唯若欲解決國內都會地區房價相對偏高的問題，則稅賦的擬訂與調整，應是相對較佳的因應模式。

一、前言

行政院研考會曾以2010年舉辦「十大民怨」的網路票選，而都會地區房價偏高的問題不僅名列前茅，而且列為十大民怨之首。

由於都會地區房價偏高為民怨之主要來源，因而引發政府對於合理房價的重視，除在住宅政策中，以「三宅一生」的模式，推出符合各種不同經濟族群所需的住宅以外，更祭出奢侈稅以資因應，國內房地產的交易量值隨即受到影響，加上陸資開放來台，並可因業務需要而在台購買商辦、廠房、自用住宅等不動產；因此，奢侈稅的實施，以及陸資來台的開放房地產之購買，對國內房地產市場的影響至深且巨。

在庶民經濟中，為了扼止都會地區房價不當高漲的問題，政府於2011年2月宣佈將實施奢侈稅，4月初審通過特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例草案，同年6月1日開始實施；另方面，早在2009年，政府即已開放陸資來台，爾後再宣佈可以因業務需要而購買國內房地產，而當奢侈稅加上陸資可以購買房地產等兩大因素加以結合以後，因而衍生出許多對國內房地產市場未來發展的爭議。

二、實施奢侈稅的背景

政府推動奢侈稅的背景因素很多，茲分為房價所得比偏高、家庭可支配所得偏低，以及影響奢侈稅實施其他因素等幾個部分來做說明。

(一)房價所得比偏高

由於房價是否偏高視購屋人的經濟條件而定，必須有一套合理而公平的計算方式，才能真正地衡量合理房價的問題，而消費者用來判斷房價是否偏高的主要的估算方法，一般是以房價所得比的高低來做研判，而所謂房價所得比(Price and Income Ratio，PIR值)是指消費者購買一棟房子時所需要的年所得，即購屋族需要用多少年的所得才可以換回一棟房子，且此一標的物(指購屋人所欲購買的房地產)的衡量，一般是以當地30坪的中古屋的平均價位為估算標準，亦即房價所得比等於購買房屋總價，除於家庭月所得，再乘於12以後，其所得到的數值(PIR值)；若PIR值愈高，表示人民的購屋痛苦指數也愈高；反之，則愈低。

台北市房價偏高是政府實施奢侈稅的主要影響因素，因此，若以台北市的房價為例，假設方小姐設藉台北市，且台北市100年家庭的年收入平均為100萬元，設若方小姐這戶家庭以新台幣1000萬元購買座落於台北市士林區的房子，則房價所得比為10，亦即方小姐一家要花10年不吃不喝的所得，才可以買到這棟房子。若方小姐一家的家戶所得僅用其所得的一半作為日常生活的開銷，另外一半所得作為購屋的儲蓄金額，則在不考量其他因素下，其所需的年數為20年，因此，房價偏高或上揚，代表民眾購屋負擔的「房價所得比」亦會隨著調升。

若以最近幾年的房價所得比來做觀察,，便可發現國內房價所得比的漲幅確實偏高，其中又以台北市的變化為最大，由98上半年的8.9到100年上半年的16.2，亦即台北市的房價所得比在二年之內上漲了將近一倍( 82.02%)，表示台北市民購買房子在短短的兩年中，其所需的所得支出時間便增加了7.3年的不吃不喝之儲蓄所得，即使是最低的新竹縣市也上升了19.64%，而台灣都會區的整體平均則增加了2.3年，或調升34.33 %，而這也是都會地區房價偏高及相對不合理，且為一般民眾所詬病的主要原因，有關台灣主要都會區房價所得比比較可參閱表1的說明。

表1 台灣主要都會區房價所得比比較表 單位：倍、%

資料來源：內政部營建署 2011年9月；作者估算

上漲幅度為民國98年上半年至100年上半年的房屋所得比漲幅。

又台南市因缺少98年的資料，故估算最近一年的漲幅。

(二)家庭可支配所得偏低

若進一步再以都會區房價與家庭可支配所得變化來做觀察，則在2007年與2011年之間，台北市與新北市的房價分別上漲44.2%與32.5%，但其家庭可支配所得變動則分別上升0.8%與下跌2.1%；在同段期間內，不論是桃園縣與新竹市，或是台中市與高雄市，都可發現其房價的上漲率都超過一成以上，而家庭可支配所得卻都呈現負成長的情形，顯見房價與可支配所得呈現反向成長，而這也是消費者購屋愈來愈感困難的主要原因，亦是房價之所以會演變成為十大民怨之首的重要因素，有關都會區房價與家庭可支配所得變化比較可參閱表2的說明。

表2 都會區房價與家庭可支配所得變化比較表(2007年與2011年)

資料來源：行政院主計處 2011年9月

說明：統計資料為全部住宅類產品；家庭每戶可支配所得因2011年尚未公布，

故假設與去年持平。2011年為2011年8月的資料。

(三)影響實施奢侈稅的其他因素

大體而言，政府開徵課徵奢侈稅的因素很多，除了房價所得比偏高，家庭可支配所得相對偏低之外，其他較重要之因素包括：房地產平均價格偏高、台北市房價不合理高漲、貧富差距愈來愈大，以及亞洲主要國家打房政策亦如火如荼地展開所造成的效應等，都是造成國內都會地區房價不合理高漲的主要原因，亦是造成民怨的主要因素；因此，當政府宣佈即將課徵奢侈稅時，即引起民眾熱烈的支持，而推動奢侈稅從宣佈到實際施行，僅有三個多月的時間，顯見房價偏高不僅是人民最所在意的民生問題，是經濟必須解決的問題，也是執政黨所必須關切並加以解決的政治問題。

三、奢侈稅的內容

一般而言，政府課徵奢侈稅的主要因素雖是為了抑制不當的高房價，但其課徵的對象並不僅限以不動產，也包括了其他高價位的產品，其中，政府對於不動產課徵奢侈稅是包含了必須課徵與不須課徵兩大部分；而高額消費貨物稅的課徵則必須符合300萬元以上之交通工具、50萬元以上之家具，以及50萬元以上之製品等三個要件，並有免徵特種貨物及勞務稅的規範。

另外，在國內都會地區房價偏高，以及亞洲各主要國家紛紛實施各種打房政策的影響下，政府為了有效扼止都會地區房地產價格狂飇的問題，在祭出多種金融政策仍無法阻止房價的再三飇漲時，於是提出經濟政策，針對特殊產品課徵奢侈稅，由於其對投機性的投資客要求較高的稅率，無形中抑低了投資利差，同時拉高了投機客的風險，也扼止了房價的再三飛漲，對房地產景氣產生了抑制作用，並影響營建類股的走勢。

除此之外，有關「特種貨物及勞務稅條例」草案可分為總則、稅率及稅基、稅額計算、稽徵、罰則及附則共6章26條文，而財政部參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條規定，亦增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地（參照一生一屋規定）、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產，以及其他經財政部核定者，都訂有免稅或減稅條款。有關政府所提出的課徵奢侈稅之內容，可參閱表3的說明。

表3台灣課徵奢侈稅之草案內容比較表

資料來源：財政部(民100)，作者整理。

四、奢侈稅對房市的影響

大體而言，奢侈稅的課徵對國內房地產市場確實造成衝擊，為說明其對房市的影響，可分為對房價及對交易量兩個部分來做說明：

(一)對房價的影響

由於都會地區的房價偏高，且房價所得比有愈來愈高的現象，為減少民怨，於是政府施出調整利率、限制貸款成數…等多項利空因素，然而，成效有限，因而才有奢侈稅的產生，主要是針對投機性的購屋者賦予較大的稅賦，因而引起一波的抛售潮，除了讓100年的329及928推案潮分別受到影響之外，各地區的房價也呈現降價求售的情形，以台北市及新北市的房價變動為例，其20坪以下及41坪以上的個案均受影響，在奢侈稅宣佈以後的一個月內，房價的跌幅即超過一成以上，顯見奢侈稅的宣佈，確實對國內的房價造成抑制作用，有關奢侈稅頒佈對大台北地區房價變動影響比較可參閱表4的說明。

表4奢侈稅頒佈對大台北地區房價變動影響比較表 單位：萬元/坪

資料來源：有巢氏房屋，2011年3月
說明：新北市統計範圍包括板橋、新莊、土城、中和、永和、新店、三重、蘆洲等八個行政區.。

(二)對交易量的影響

奢侈稅的頒佈與實施，對國內房地產市場造成價跌量縮的情形；根據財政部統計處所發佈的的資料，就其交易量之影響情形，分別就大台北地區、主要都會區，以及全國各主要地區等三個部分來做比較。

1.大台北地區

奢侈稅從宣佈到實際推動，對大台北房市交易量變動影響相對較大，說明如下述：

(1)奢侈稅自民國100年6月開徵以來，二個月內只收到2.41億元，其中不動產稅部分更只有0.66億，不到三成(27.39%)。

(2)民國100年7月土地增值稅有58億元，較6月減少1億元，課稅件數計有4.67萬件，較6月減少3620件。

(3)民國100年以來，土增稅徵稅件數連續第二個月減少，件數也是自99年12月以來的新低。

(4)不動產交易量在萎縮，大台北地區已見證了奢侈稅抑制「炒房」的效果。

(5)當房地產交易開始減少時，房價也開始呈現走跌趨勢，所謂的「量比價先行」現象，在房地產市場中亦可具體呈現。

2.主要都會地區

政府實施奢侈稅對房市交易量的影響中，若以國內各主要縣市的房市交易量之變化情形來做考量，便可發現台北市及新北市的影響較大，其交易量減少了5.16%，台北市與台中市的房市交易量均減少3.57%，高雄市亦下降了2.78%，比較特殊的則是桃園縣與新竹市，二者的房地產交易量均是逆勢上揚，其中，桃園縣上漲了1.23%，新竹市則大漲56.99%。

奢侈稅實施對桃園縣與新竹市的房市交易量造成逆勢上揚，主要是因為新竹市為國內科技產業的重鎮，而科技人的所得相對較高，購屋的能力及意願普遍高於其他產業的受薪階級，而當政府宣佈實施奢侈稅以後，一則原希望居在台北市區的居民轉向新竹及桃園地區購屋，二則當地科技人才擔心未來房價可能繼續偏高，因而趕在奢侈稅已宣佈，但尚未正式實施時，即早進入房地產市場；甚或在奢侈稅正式實施以後的一兩個月期間，以變更購買日期的方式進入房地產市場，因而造成新竹市及桃園縣在奢侈開始之際，呈現逆勢上揚的情形。

3.全國各主要地區

事實上，奢侈稅實施以後，雖然其對房市的後續影響已逐漸弱化，但奢侈稅從宣佈到正式實施以後，短期間內仍然造成很大的衝擊，特別是國內房地產的交易量，在奢侈稅正式實施以後的第一季內，所受到的影響更大。根據內政部統計資料，在民國一百年八月，也就是奢侈稅正式實施以後的第二個月，全國建物買賣移轉棟數就下降4.66%。

然而，雖然最近幾個月的房屋成交易普遍下滑，但台灣各主要地區的房市表現卻不甚相同，若從今年一月至八月的累積交易量來做較長期的觀察，則大台北地區的下降了14.3%，但其他縣市的表現都比去年同期為佳；觀其原由，主要因台北市房價偏高，投資客比率較大，受奢侈稅的影響也相對較大，而其他縣市的房價因相對偏低，故受奢侈稅的影響也較小；另方面，大台北地區的房市繼八月的跌勢之後，九月價量繼續下滑，但台中及高雄地區的中古屋市場已回歸基本面，且成交量已出現回升的情形，北區與南區房市明顯呈現「北冷南熱」的局面。

有關奢侈稅實施後，台灣各主要縣市房屋交易量的比較，可參閱表5的說明。

表5奢侈稅實施後台灣主要縣市房屋交易量比較表單位：%

資料來源：內政部

五、陸資開放與國內房地產市場

在兩岸經貿的活動過程中，早在民國九十一年(2002年)，政府就已經開放陸資來台購買不動產，但因資金來源審核過嚴，在台居留時間限制，以及審查流程過於繁複等的限制條件下，成效不彰，而其關鍵因素就是因為沒有開放陸資來台投資，直至2009年7月，經濟部正式宣布開放陸資來台，在台灣投資的企業，可因需要而申請取得商辦、廠房、自用住宅等不動產，在觀光、商務需求支撐下，對國內房地產市場活絡產生一定的正面影響。有關陸資開放與國內房地產市場的關聯性，可分為下列幾個部分來說明：

(一)兩岸三通與台灣房市

兩岸三通以後，讓原本受到全球金融海嘯影響的國內房市，出現一波價量俱揚的熱絡，2009年7月進一步開放陸資來台，其對台灣房市的影響如下：

1.三通效應：三通以後，在經濟上所展現者為兩個面向，一是「兩岸一日生活圈」成形，台商選擇將資金及人員「搬」到對岸的做法解除，上海、廣州、廈門一夕之間可以當日來回，辦公室不一定要設在當地，台灣幹部也不用再長住對岸城市。二是因三通讓兩岸金流及人流解凍，兩岸金流及人流形成「雙行道」，金流及人流不再單向輸往中國，也讓對岸資金及人員有機會進駐台灣，強化台灣地域性的商機，特別是開放192項陸資來台，陸客來台買樓的機會大幅提高，國內房市亦因而受到影響。

2.三資匯流效應：三資匯流是指國內資金、海外資金，以及大陸回流資金的匯合；由於央行採低利政策，導致國內定存資金釋出，加上政府調降遺贈稅，引導海外資金回流，以及大陸台商在兩岸關係和緩後回台卡位的「台資」，此三種資金匯流以後，影響國內股市與房市變動。

3.電子業反彈回升：在資訊業掛帥的時代，電子業的急單效應讓員工的無薪假逐步取消，股市轉佳，而股價漲，市場信心也就跟著回復，對國內股市與房市發展有重大影響。

4.陸客來台觀光的效應逐漸顯現。

(二).陸資來台與不動產市場

政府已正式宣布開放陸資來台投資，同時也修正了大陸人士來台取得不動產的相關辦法，但陸資是否會因此就加入購買不動產的行列，則有不同的看法，說明如下：

1.正面看法

持正面看法者是指陸資來台以後，會加入購買不動產的行列，主要理由如下，即：

(1)政治目的：指對岸會以政治力買下所有台灣的不動產，雖然在陸資來台辦法當中已有特別規範，但仍難以根治，而這也是讓國人最擔心的結果。

(2)投資目的：在台灣購買房地產擁有永久所有權，具有長期增值的前景，對於大陸來台購買房地產者具有很大的吸引力。

(3)炫耀性目的：以在台灣擁有房地產為榮，類似大陸人在香港置產而炫耀。

(4)自用需求目的：陸資來台購屋是因缺乏自用房地產所形成的需求，是最主要的實質誘因，也是大陸人士來台購屋的最主要力量。

(5)休閒目的：台灣的氣候溫和，可以吸引大陸觀光客的避寒、休閒、度假等的使用需求。

2.負面看法

持負面看法者是指陸資來台以後，不會加入購買不動產的行列，主要理由如下，即：

(1)從中資角度觀察，台灣房市競爭激烈，利潤有限，投資報酬率偏低，且居住環境不如中國熟悉，大陸資金投資房地產的機會相對較小。

(2)陸資來台購買房地產，主要是以商辦不動產為主，對一般住宅市場影響較小。

(3)陸資來台對房地產市場的效應，可能需要一段時間才會慢慢發酵。

(4)房價因陸資開放而炒高，主要是市場消息面的因素所致，不宜貿然進場購買。

3.商辦具有商機

2008年，政府開始積極修正「大陸人民來台購置不動產辦法」之相關內容，主要是對陸資鬆綁，因而對台灣房地產市場產生影響，特別是商辦不動產市場的影響最大，主要因陸資來台投資不動產的消息面利多，包括兩岸金融MOU的簽訂，ECFA的協議等，對於陸資銀行來台服務，以及購置不動產的議題，造成國內房價推波助瀾的效應，尤其是台灣房地產商辦產品，更是陸資來台投資的最佳標的選擇，其主要的商機可從不同的觀點來加以說明。

(1)從技術面觀點

商辦產品在國內房地產的飆漲聲中，應屬漲幅相對落後的商品，價格並沒有明顯的偏離，陸資開放後，具有向上推升的條件與空間。

(2)從基本面觀點

商辦產品的活絡與否，主要受經濟成長的基本面影響，這種現象會隨著台灣經濟成長的好轉而呈現樂觀的預期，從而影響中小企業對商辦的需求。

(3)從實質面觀點

兩岸金融監理合作備忘錄(Memorandum of Understanding, MOU)與 ECFA的簽訂，促使大陸企業在台設立辦事處的需求激增，台灣A辦及B辦產品價格水漲船高，空置率也大幅下降。

(4)從後ECFA時代觀點

台灣簽訂ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議)以後，意即對岸的資金從限制性變成可以有條件性的進入台灣市場，買方更多元，資金越充足，買氣也越活絡，對於房市的發展相對較佳，雖不致如香港簽訂CEPA(Closer Economic Partnership Arrangement；更緊密經貿關係協定)以後，房地產飆升一倍以上的情形，但後續發展會較好。

(三)陸資可能購買的房地產

在後ECFA時期，陸資來台投資商辦產品，其優先選擇之不動產標的以及及購範圍，會因期間不同而有所差異，說明如下：

1.短期方面

短期應以商辦集中之商業機能密集區為主，可供選擇地區包括：

(1)松山機場敦化北路沿線與內湖科學園區；

(2)信義計畫區101大樓周邊商辦；

(3)大直美麗華商圈周邊與內科園區；

(4)台中七期周邊。

2.中期方面

中期應以重劃功能與交通動能帶動之發展區為主，可供選擇地區包括：

(1)大直金泰段商業區(信義計畫區第二)；

(2)南港三鐵共構經貿園區；

(3)松山機場與桃園機場新捷運沿線。

(三)長期方面

長期應以公共建設預期規劃之潛力區為主，可供選擇地區包括：

(1)西區新指標『雙子星計劃』周邊；

(2)桃園航空城周邊；

(3)公共建設BOT案與聯合開發案周邊。

除此之外，台灣投資環境已大獲改善，兩岸政策的利多因素持續釋出，加上政府全球招商運作，搭配國內的低利率、低通膨環境，市場資金湧入，外資、陸資及本土業者加碼投資台灣商用不動產。以北區的房市為例，台北市房市B辦三大熱區分別為信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈等，而兩岸ECFA後續協商持續展開，陸客自由行商機擴大，刺激商辦內需市場爆發，不僅空置率下降，租金穩定成長，加上置產需求，商辦標售與B辦買賣都是呈現成長趨勢。

另外，位於中山區、松山區交接，為外商及中小企業彙集之地，同時，也是陸資來台投資所登記辦公場所最多的商圈之一。根據經濟部投審會統計，截至2011年6月底止，陸資來台投資件數總計155件，其中已登記辦公場所的94件有57件集中在台北市，而中山區及信義區各有11件、松山區有10件，為陸資來台投資駐點最多的前三區。有關陸資來台投資所登記辦公區域分佈可參閱表6的說明。

表6 陸資來台投資所登記辦公區域分佈比較表(2011年上半年)

資料來源：經濟部投資審議委員會

此外，台北市南京光復北商圈區內主要以金融、貿易、零售及運輸業為主，為北市辦公商圈之核心，周邊由敦北、南京松江、敦南、信義等商圈包圍，形成一具極發展潛力的區塊，故能吸引陸資及外商進駐，加上B辦大樓單價相對較低，辦公空置率去化快，交易量亦能維持一定水準。

另方面，潛力商圈店面及B辦大樓最受陸客青睞，第七次江陳會重點議題為「兩岸投資保障協議」，加上陸客自由行商機，以及年底前有多棟不動產資產信託(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT )的大型商辦標售案將陸續釋出，藉由陸資、陸客引進，加上政府積極招商，吸引許多外資、陸資企業及台商回台投資，商用不動產及Ｂ辦產品前景樂觀。有關2011年台北市各商圈B辦大樓成交行情及成交量變化比較可參閱表7的說明。

表7 台北市各商圈B辦大樓成交行情及成交量變化比較表單位：萬元/坪、%

資料來源：永慶房屋商仲事業部；2011年資料統計至7月底止

七、奢侈稅的淡化

奢侈稅從民國100年2月宣佈，4月立法，6月開始實施，其時間雖不及半年，但已顯露其逐漸淡化的本質，觀其原由，可由下列幾點來加以說明。

(一)「三宅一生」的住宅政策

在都會地區的偏高房價中，政府為消弭民怨，乃積極平抑房價，並推出各種低價住宅政策，但其內容稍有不同，但充分實理住者有其屋的理念則如一，茲就政府所推出的各類住宅種類，說明其內容如下：

1.「社會住宅」是由政府出地、出錢並興建，只租不賣的住宅；

2.「合宜住宅」是指政府透過區段徵收，將土地所有權賣斷給建商，並交由建商興建，但設定相對較為嚴格的交易條件，最重要的則是限制房價與購買者資格；

3.「地上權住宅」是指僅有房屋的使用權，但無土地的所有權之住宅；

4.「現代住宅」是由政府釋出公有地地上權，公開徵選建商興建，並設定標準規格，購買者享有七十年房屋所有權與專案房貸，並可自由買賣的住宅。事實上，為了因應貧富不均所造成的社會問題，政府必須對中下階層的人民生活給予關懷與補助，並提供其對住屋的需求，而政府的住宅政策概可用「三宅一生」來做說明。

在政府所推行的住宅政策中，其推動單位包括了內政部、經建會、公共工程會等，但以內政部為大宗；一般而言，內政部推動的住宅政策可以分為三大類，一是「合宜住宅」，是指賣土地也賣房子的住宅，購屋者擁有土地所有權，其買賣方式與一般的住宅並無不同，適合於所得相對較高的人購買；二是「現代住宅」，是指不賣土地只賣使用權的住宅，購屋人僅有使用權，但沒有產權，也沒有土地所有權，其價格較合宜住宅便宜，適合於中等收入者的購屋；三是「社會住宅」，是指僅供出租，不供買賣的住宅，適合於低收入族群，或不願意購買房子的消費者，亦即適合於經濟弱勢者的租用；因此，在政府現有的住宅政策下，每位市民對住宅的需求，都可在其一生中，視其能力與需要，購買其認為較為合的適的房子，形成所謂的「三宅一生」。

(二)政府的財經政策

大體而言，房價的高低雖與整體經濟有關，但亦受到政府相關政策之影響，特別是政府為因應都會地區房價不當之飇漲所頒佈的各種財經政策，更是影響房地產市場的重要因素，若以最近兩年的政府之決策模式來加以觀察，便可發現如課徵豪宅稅、奢侈稅、調整利率、捷運線的開闢，以及兩岸之間的關係之建立…等，都直接或間接影響國內房地產市場的去化或未來之發展。

(三)其他影響因素

國內房地產市場變化的影響因素很多，但若以2000年以後的經濟態勢來做考量，便可發現兩岸之間的關係發展，是影響國內經濟形勢的重要因素，因此，如陸客自由行，陸資進駐，台商返國投資熱潮，以及後ECFA時期的經濟效應，以及政府的各種打房效應或長期策略等，均會對國內房地產市場的變化產生重大的影響。

八、結論與建議

政府為了解決國內房價偏高的問題，因而祭出奢侈稅以資因應，加上陸資進駐台灣可以購買房地產的效應，對國內房地產市場的變化產生衝擊，並可據以列出本研究的結論與建議。

(一)結論

經由前述的分析說明，可據以說明本研究的結論如下述。

1.政府課徵奢侈稅是為了解決國內都會地區房價偏高的問題，主要目的是在抑制房價不合理的高漲，短期中確實達到對於不動產投機者的嚇阻效果。

2.課徵奢侈稅只是短期的治標政策，僅能達到短期抑制房價的效果，長期間的抑制房價功能相對較為有限。

3.在陸資開放對國內房地產市場的影響中，海峽兩岸人民應各有利弊，國內房價可能因此而上升，造成經濟弱勢族群更無能力購屋，但也可能促進房地產業的發展。

4.住宅政策是國家整體性的政策，不能單獨解決，必須有其他長期政策配合，才能解決都會地區房價相對偏高的問題。

(二)建議

經由前述的結論說明，可據以說明本研究的建議如下述。

1. 為了符合政府庶民經濟的訴求，課徵奢侈稅有其必要性與迫切性，短期中亦達到對投機者的嚇阻效果，因此，宜加強稽徵，讓不動產價格逐漸回復到合理的價位。

2. 若不動產投資人擁有足夠的資金，則課徵奢侈稅只是短期的治標政策，長期間的抑制房價功能相對較為有限；因此，政府除可利用各種利多政策，用以導引多餘的資金之外，尚可經由課徵財產稅的方式，來解決房價偏高的問題。

3. 陸資開放對國內房地產市場各有利弊得失，因此，政府雖然開放陸資因業務需要而購買國內的房地產，但應予適當的規範，如對房地產的類型與範圍加以設限，一則避免國內房價波動，二則可以利用陸資做好不動產長期發展的規劃。

4.影響房地產價格波動的因素很多，若為解決國內房價偏高的問題，則必須有良好的住宅政策以資因應，且政策必須周延而具體可行。

參考文獻

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謝明瑞(2011)，奢侈稅的淡化與陸客自由行對國內房市的影響，國政基金會。

謝明瑞(2011)，開發國家與所得分配對房地產的影響，國政基金會。

謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討 - 國家政策研究基金會

謝明瑞(2011)，台灣地區房地產與營建類股行情變動分析，現代營建雜誌專欄。

(本文為100年10月30日，在銘傳大學所舉行的「房地產趨勢與展望研討會」中，所發表的論文)
(本文僅供參考，不代表本會立場)

• 謝明瑞

淡江大學金融研究所教授
中華國際財經創意交流協會創會理事長

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